С т р а т е г и я за управление на общинската собственост в община самоков

В годините на преструктурирането на селското стопанство интересът към земеделските земи беше вял и откъслечен по няколко причини:

• 
  земята е възстановена разпокъсано, в голям брой маломерни имоти.
  
• 
  процента на обработваемите земи спрямо общо възстановената земя е малък, като дълго време не е обработвана и използвана по предназначение
  
• 
  липса на средства и техника за обработката на земята.
  

В зависимост от начина на трайно ползване, управлението на земеделските земи от общинския поземлен фонд е чрез отдаване под наем или аренда .

Съгласно чл.19 от ЗСПЗЗ общината стопанисва и управлява поземлен фонд, останал след възстановяването собствеността на гражданите.

Съгласно чл.37и от ЗСПЗЗ Пасищата и ливадите от държавния и общинския поземлен фонд се отдават под наем или аренда по реда на чл. 24а, ал. 2 на собственици или ползватели на животновъдни обекти с пасищни селскостопански животни, регистрирани в Системата за идентификация на животните и регистрация на животновъдните обекти на БАБХ, пропорционално на броя и вида на регистрираните животни и които нямат данъчни задължения, както и задължения към Държавен фонд „Земеделие”, държавния поземлен фонд, общинския поземлен фонд

Бъдещата политика на общината следва да е в посока за дългосрочното отдаване под наем и аренда на земеделските земи. Това ще даде сигурност на земеделските производители и ще доведе до поддържането им в добро екологично и земеделско състояние.

	2011	2012	2013	2014	2015
Брой имоти	52	87	206	206	259
Приходи /в лева/	21 350	45 308	82 467	20 6916	404 973,12

Анализирайки състоянието на на броя и приходите от отдаване под наем на земеделски земи се установява, че за периода 2011-2015 г. има значителен ръст на отдадени под наем земеделски земи – четирикратно е увеличен броя на отдадените земеделски земи и 20 пъти е увеличението на приходната част.

Към настоящия момент отдадените земеделски имоти са с обща площ от 18 240,940 дка.

В таблицата по-долу е представена обобщена оценка на силните и слабите страни, възможностите и заплахите за Община Самоков, при управлението на земеделските земи.

Извършен е и следния анализ на приходите от управление на общински имоти за последните 5/пет/ години.

Управлението на горите от общински горски фонд се осъществява от Общинско лесничейство съгласно утвърден от Общинския съвет Правилник.

На Община Самоков са възстановени 18 000 хектара гори по Закона за възстановяване на собствеността върху горите и земите от горски фонд на територията на ТП ДГС- Самоков.

Управлението, възпроизводството, ползването и опазването на горите от общинския и остатъчния горски фонд се осъществява съгласно два изготвени горско-стопански плана.

Горско-стопанския план се изготвя по Закона за горите и Правилника за прилагането му със срок на действие от десет години.

В него се планират провеждането на лесовъдски мероприятия за възпроизводство на горите и земите от общинските горски територии, провеждане на видовете сечи и ползвания на дървесина, страничните ползвания и залесяване, както и дейностите свързани с противопожарна охрана и съоръжения.

В горите се провеждат възобновителни, отгледни и санитарни сечи с цел устойчивото им и многофункционално стопанисване, запазване, развитие и обогатяване на горските екосистеми и на биологичното разнообразие в тях.

Обема на годишното ползване се определя с решение на Общински съвет по следните начини :

• 
  Добив на дървесина по такса на корен за местно население, срещу заплащане.
  
• 
  Добив на дърва за огрев за бюджетни звена на общината – основни училища; кметства, кметски наместничества и др., чрез възлагане на добива и продажба на добитата дървесина от склад.
  
• 
  Добив на строителна дървесина, чрез провеждане на публичен търг.
  

Залесяване, като основна дейност за възпроизводството на гори се извършва след освобождаване на подходящи за целта площи.

Създаден е общински горски разсадник на площ от 50 дка за производство на горско-дървесни и декоративни храстови и дървесни видове. Създадени са и плантации от горски-плодни видове-арония и американска боровинка на площ от 22 дка.

Направения анализ предполага посочените по-долу възможности, при отчитане на слабите страни и възможните заплахи.

Разпореждането с имоти общинска собственост е основен източник на не данъчни приходи в общинския бюджет. С разпоредителните сделки общината трайно се освобождава от ненужните й и неизгодни за отремонтиране имоти, които не могат да се използват за нуждите на общината и не са привлекателни за отдаване под наем или ползване. Избора на начина на разпореждане се съобразява с местоположение и състояние на имотите и възможност за бъдещи инвестиции.

Начините на разпореждане са:

• 
  продажба;
  
• 
  замяна;
  
• 
  дарение
  
• 
  ликвидиране на съсобственост;
  
• 
  учредяване на ограничени вещни права.
  

След провеждането на публичен търг или публично оповестен конкурс се извършва

• продажбата на:урегулирани поземлени имоти, отредени за нежилищно строителство;

• продажбата на:урегулирани поземлени имоти, отредени за жилищно строителство;

• Учредяване право на строеж върху незастроени урегулирани поземлени имоти за нежилищно строителство, срещу цена или обезщетение с готови обекти в бъдещите сгради;

• Учредяване право на ползване върху незастроени урегулирани поземлени имоти за нежилищно строителство

Без търг или конкурс се продават:

• земя - частна общинска собственост на собственика на законно построена върху нея сграда;

• земя - частна общинска собственост на лица, които са определени в закон;

• общински жилища, ателиета и гаражи, на настанени в тях по административен ред наематели;

• общински части от съсобствени обекти и имоти на съсобствениците.

Без търг или конкурс се учредява право на строеж:

• на граждани с жилищни нужди, установени по реда на Наредбата за реда и условията за управление и разпореждане с общински жилища;

• на юридически лица на бюджетна издръжка;

• на религиозни институции, регистрирани по съответния ред;

• на инвеститори по реда и условията на Закона за насърчаване на инвестициите;

• в съсобствени имоти в случаите предвидени от Закона за устройство на територията;

• на енергийни предприятия, в случаите предвидени от Закона за енергетиката;

• на други лица, когато това е предвидено в закон
Основен въпрос, който стои пред управлението на общинската собственост е да се направи анализ на алтернативата - продажба, замяна или отдаване под наем на общинска собственост.

Необходимо е да се установят потребностите от имуществената база, която да осигури нормалното функциониране на общината с оглед изпълнение на заложените стратегически цели.

След определяне на тази имуществена база, по отношение на останалото имущество, общината изгражда политиката си по управление и разпореждане с имоти и вещи-частна общинска собственост.

Извършването на разпоредителни сделки с имоти – частна общинска собственост следва да е премерено, като се търси баланс между частния и публичния интерес и приоритетно се отчитат интересите на общината

За периода 01.01.2011 г. до 31.12.2015г. община Самоков е извършила 411 броя разпоредителни сделки, като приходите са в размер на 7 944 225 лв. Извършените разпоредителни сделки са от продажба чрез търг с явно наддаване на празни незастроени терени, на УПИ с учредено и реализирано право на строеж, на идеални части с цел прекратяване на съсобственост и от продажба на урегулирани поземлени имоти, представляващи прилежащи терени на сгради.

Извършен е следния анализ на приходите от разпореждане с общински имоти за последните 5/пет/ години.

	2011г.	2012г.	2013 г.	2014 г.	2015 г.
Брой сделки	81	110	85	85	50
Приходи от разпореждане	828 848	1 066 970	1 955 998	2 274 805	1 817 604

Видно от изготвената справка се наблюдава сравнително постоянен характер на броя на разпоредителните сделки и приходите от тях.

Продажбата на общински имоти се осъществява по реда на Закона за общинската собственост във връзка с други общи и специални закони. Предложенията за продажби се изготвят на база предварително заявени инвестиционни намерения или по инициатива на кмета. По този начин се удовлетворяват искания на потенциални инвеститори и се избягва правенето на ненужни разходи по подготовка на преписки за продажба на общинска собственост, приходи от които няма да бъдат реализирани, поради евентуална липса на купувачи.

В периода от 2011 г. -2016 г. се продадоха новообразувани парцели, отредени за жилищно строителство в квартали 206А, 206Б, 206В и 206Г, а именно 40 броя. Към настоящия момент Общината не разполага със свободни парцели отредени за жилищно строителство.

В периода 2011-2016 г. се продадоха и 11бр.парцели в кв.15 и 15 А по регулационния план на гр.Самоков за задоволяване на жилищните нужди на част от ромското население.

От 63 бр. общински жилища построени в УПИ V-130 кв.209 А гр.Самоков – 23 броя са определени по Решения на ОбС за ведомствени жилища и са отдадени за ползване под наем и 40 бр. са определени за продажба. За периода 2011-2016 г. са продадени 32 броя апартаменти при условията на разсрочено плащане. От търговските обекти продадени са 3 броя и непродадени са 5 броя,

За периода 2011 г. – 2016 г. Община Самоков извърши и продажба на всички парцели, отредени за „гаражи” в кв.”Възраждане” и кв.”Самоково”, поради което за следващия период 2016 – 2020 г. на територията на града не разполагаме със свободни парцели, отредени за гаражи.

Община Самоков разполага с незастроени терени, отредени за жилищно строителство предимно на територията на кметствата, както и със застроени п-ли, като това са най вече сградите на закритите учебни заведения, но интереса към тях е слаб.

Инвестиционните намерения са за покупка на терени в града и жилищните квартали, за строителство на жилища, търговски обекти, обекти за услуги и др. Голям е и интересът за строителство на гаражи в жилищните квартали, като във връзка с това е необходимо да се търсят възможности за изменение на действащите планове и предвиждане на такова строителство.

В тази връзка е крайно наложително да се търсят свободни незастроени терени, които да бъдат предмет на ПУП-изменение на Плановете за регулация с цел образуване на нови общински УПИ, отредени за жилищно строителство и за обществено обслужване.

За 2017 год. е предвидено изготвянето на ПУП – ИПЗР на кв.206 с цел образуване на п-ли за жилищно строителство, ПУП- ИПРЗ на кв.216 с цел също образуване на п-ли за жилищно строителство, ПУП-ИПЗР на индустриална зона с цел образуване на п-ли за производствени цели и обществено обслужване;

През 2011 г. Общината придоби собственост върху готов обект в резултат на учредено право на строеж, а именно:

Апартаментен комплекс –хотелски тип” в к.к.Боровец, представляващ сграда с идентификатор № 65231.918.213.4 за който е издадено Разрешение за ползване № ДК-07-Сф-05 от 07.07.2011 г. и Акт за частна ОС № 10756 от 23.08.2011 г., вписан 29.08.2011 г. под № 1427, под № 200, том 5, парт.книга том 8112 в Служба по вписванията гр.Самоков.

Сградата е монолитна, с РЗП от 6490,85 кв.м. и съдържа общо 90 апартамента, 38 студия, 42 бр.двустайни апартаменти, 8 тристайни и 2 четиристайни апартамента.

Относно описания Апартаментен комплекс в к.к.Боровец, представляващ сграда с идентификатор № 65231.918.213.4 с РЗП от 6490,85 кв.м. в изпълнение на Решение № 399/25.07.2012 г. на Общинския съвет и след проведена тръжна процедура беше сключен Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 05.07.2013 год. с „ЛЕПСИ БОРОВЕЦ РЕЗОРТ ПРОПЪРТИС” ЕООД, вписано в Агенция по вписванията с ЕИК 202494980 при продажна цена в размер на 4 641 840 лв. /четири милиона шестстотин четиридесет и една хиляди осемстотин и четиридесет лева/ без ДДС, при условията на разсрочено плащане за срок от 5 години с 10 % оскъпяване. Поради неизпълнение на поетите договорни задължения сключеният Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 05.07.2013 год. беше едностранно прекратен.

С РЕШЕНИЕ № 507/16.09.2016 г. Общинският съвет реши да се проведе търг с явно наддаване за продажба на описания обект. На обявените дати 29.11.2016 г. и 06.12.2016 г. не се явиха кандидати, поради което следва да се търсят най-целесъобразните решения относно стопанисването му.

Продажбите на общински имоти, чрез публично оповестен конкурс е ефективна форма на разпореждане, тъй като дава възможност предварително да се заложат и реализират конкретни изисквания на общината по отношение на вида и обема на строителството и срока за въвеждане в експлоатация.

Правото на строеж в общински поземлени имоти се учредява в съответствие с влязъл в сила подробен устройствен план или виза за проектиране в предвидените от закона случаи, издадена от главния архитект на общината, като фактически обемът на правото на строеж е лимитиран от предвижданията на подробния устройствен план – план за регулация и застрояване.

Правото на ползване е ограничено вещно право, което включва правото да се използва имота, съгласно неговото предназначение и правото да се получават приходи от него без той да се променя съществено.

Политиката на общината в тази посока е да се извършват замени само по необходимост, при липса на друго решение на проблемите и то в полза на Общината.