14 август 2009 г. Тема: строителство, строителен контрол, строителни материали, архитектура, имоти

административните процедури за строителството на ски център в парка. Позицията на парк „Витоша“ е, че задвижването на процедурите е станало на базата на неофициални документи и допуска строежи в нарушение на плана за управление на планината.

Луксозни хотели се превръщат в офис центрове, части от заводи стават молове, печалбите на фабрика за кашкавал се влагат на борсата за сметка на инвестиции в ново производство. Все примери от един дълъг списък. Някои са отпреди кризата, други след нея.

Всеки си има собствена история, но и трите показват трансформацията в част от българския бизнес и пренасочването на средства от една дейност към друга. Превръщането на завода в мол демонстрира желанието да се яхне вълната (бумът на имотния пазар). Хотелските стаи, станали офиси, показват какво се случва, когато си я хванал, но уменията ти да сърфираш са се оказали недостатъчни и в крайна сметка падаш. С други думи, пак ставаш със стария актив, но с ново предназначение. Парите, спечелени от кашкавал и вложение изцяло на борсата, пък илюстрират желанието за бърза печалба без много усилия, макар основният ти бизнес модел да е успешен.

Всичко това изглежда логично - всеки бизнес рискува, търси оптимизация и в крайна сметка положителен резултат от дейността си. С идването на тежките времена за икономиката обаче нещата се обърнаха. Нещо повече - в момента сме в чистилище - влязъл си в него и връщане няма, просто трябва да се излиза от него.

Бързи печалби, големи балони

През последните години преди кризата всичко изглеждаше отлично - икономиката растеше, чуждите инвестиции също, безработицата падаше, банките кредитираха безпроблемно. Потреблението се увеличаваше, строителството и цените на имоти също. И... никой не мислеше, че всичко това може да приключи. Изведнъж, попаднали в такава комфортна среда, някои предприемачи си повярваха, че не са се лъгали в нюха си за правене на бизнес. Често обаче те забравяха, че именно конюнктурата им позволява да бъдат толкова добри, колкото изглежда. Видели шанс за бърза печалба, много от тях решиха просто да станат играчи. И ако до един момент печелеха от производство на кашкавал, изведнъж разбраха, че е по-лесно да печелят от имоти. Това им хареса и продължиха да го правят - парите от кашкавала отиват в хотела на морето. Други пък откриха борсата и в един момент помислиха, че са създадени за този пазар. Така много бързо ефектът се мултиплицира и балонизира икономиката, но никой не вярваше, че е дошъл пределът.

Докато не се случи най-лошото. Ефектът е видим - цените на имотите са надолу, борсата се срина, а банките почти спряха да кредитират. Страдат всички - и разбиращите от имоти, и производителят на кашкавал с инвестиции в имоти.

Тези примери водят и до въпроса дали нямаше да усетим кризата по-леко, ако този, който правеше кашкавал, беше инвестирал в производство, от което разбира, и създаваше нови работни места в сектора, в който е силен, вместо да създава временна заетост със строежа на апартаменти. А и какъв е смисълът да правиш хотел, ако след това част от стаите му стават офиси, а другите са затворени? Стремежа на парите да балонизират икономиката го е имало и ще го има навсякъде по света. Въпросът е докъде е пределът. Всъщност той зависи от желанието на човек да печели бързо и без много усилия. Както и да се увлича по модното. В бизнеса обаче то невинаги е най-печелившият вариант.

Стремежът към него пренасочва значителна част от капиталите в страната в няколко сектора, които кризата логично потопи най-силно. А тя дойде и производителят на кашкавал бързо разбра, че силата му е не там, където го е отвела интуицията му. Това го знаят и навън - преди няколко месеца в свои коментари за България МВФ и Европейската комисия посочиха, че процесите на приспособяване заради кризата ще наложат преструктуриране в икономиката и основни двигатели на растежа ще трябва да станат производствените компании и техният износ. Според тях ще забавят своето развитие досегашните сектори с ключов принос за високия икономически растеж, сред които финансовите услуги, строителството и недвижимите имоти.

Мъдростта на кризата

Кризата има и добри страни - показва къде си сгрешил и къде си силен. Учи да оцеляваш. Сигурно е и че българският бизнес не е единственият, който се е сблъсквал с проблемите на растежа и рецесията. Стремежът към балонизиране също не е типично български, има го навсякъде. Дано обаче поучавайки се от нетипичното, някои български предприемачи да не се сблъскат с типичното за нас. Тоест производителят на кашкавал да не се сети за някои наши особени еснафски схващания за успеха. Защото за немалка част от обществото критериите за успешен бизнес са подменени. Много хора го мерят не по броя на направените инвестиции в производство и работни места, а по броя на колите в гаража (заедно с честотата на смяната им - също спукан балон, ако се съди по броя на върнатите луксозни лизингови автомобили), медийните публикации за лъскавия им начин на живот и... килограмите силикон наоколо. Примерът с кашкавала не визира конкретен случай, а е продиктуван от общото усещане на част от бизнеса през последните години и последвалата криза. Затова "всяка прилика с лица и събития е случайна или е плод на гузна съвест".


14.08.2009 г., с. VI
Фондове за земя искат да отпаднат задължителните дивиденти
КФН гледа резервирано на проекта, предлага други варианти за финансиране
Чавдар Първанов

Фондове за земя, регистрирани на борсата като дружества със специална инвестиционна цел (АДСИЦ), обмислят да предложат на Комисията за финансов надзор да отпадне задължението им да разпределят като дивидент не по-малко от 90 на сто от печалбата си. По този начин те смятат, че ще увеличат възможностите си за финансиране и изгодите за акционерите.

Инициативата за промени е на един от най-големите играчи на пазара на земя - "Адванс терафонд" (с 277 хил. дка), но изпълнителният му директор Радослав Манолов очаква и другите в сегмента да подкрепят идеята. Това съобщи самият той пред "Дневник". "Това задължение ощетява акционерите. Вместо да реинвестираме в нови активи, от което инвеститорите да спечелят повече от своите акции, ние постепенно декапитализираме компаниите", обясни директорът на на "Адванс терафонд". По думите подобна стъпка ще направи фондовете по-гъвкави, с повече възможност за финансиране и по-печеливши. Мениджмънтът на "Адванс терафонд" дава за пример германската практика, където ако едно дружество реинвестира печалбата си за две години, дивидентът отпада.

В момента съгласно закона АДСИЦ, в това число и тези за имоти, са задължени да разпределят поне 90% положителния краен финансов резултат, стига той да е получен от реална дейност - доходи от ренти, наеми и препродажби, а не от преоценки на активите.

Представителите на други водещи фондове за земя в сектора също изглеждат склонни да подкрепят подобна проектопромяна. "Обективно погледнато, в настоящата ситуация може да се мисли в тази посока, но нещата трябва да се премислят добре", каза Стоян Малкочев, изпълнителен директор на "Еларг", най-големият играч в бизнеса от частния сектор с притежаваните си 293 хил. дка площи.

От Комисията за финансов надзор останаха изненадани от идеята и макар да изглеждат резервирани, дадоха заявка, че са готови за разговори и дискусии по темата. "Точно тази идея за мен е новост и не ми е известно някога да е обсъждана. Аз лично смятам, че с изменения в закона не бива съществено да се променя формулата на дейността на дружествата, на която инвеститорите вече са се доверили, или ако се направят подобни промени, те трябва да се ползват с достатъчно широка обществена подкрепа", коментира зам.-председателят на КФН Ралица Агайн, в чийто ресор попада дейността на фондовете.

На предложението на фондовете за земя не гледат благосклонно обаче техни колеги от дружествата за инвестиции в имоти, които са създадени по същия закон. "Не може да се правят промени поради конюнктурни съображения", категоричен е Тодор Брешков, председател на съвета на директорите на "Фонд за недвижими имоти България". Според него инвеститорите са вложили пари в тези компании именно и заради това, че ще раздават дивиденти, и това, че мениджърите им са затруднени в трудните за икономиката времена, не е извинение. "По тази логика и държавата може да каже: Криза е, дайте да увеличим данъка от 10 на 20%", направи паралел той, като допълни, че задължението за дивиденти трябва да остане при всичките му минуси.

Отпадането на задължителния дивидент би било революционна промяна в нормативната уредба, регулираща сектора на АДСИЦ, тъй като това се считаше за сърцевината на първоначалния замисъл за фондовете. Досега фондовете за земя разчитаха за набиране на средства на фондовия пазар посредством увеличение на капитала и продажба на нови акции. С идването на кризата обаче инвеститорите значително намаляха, а и публичните предлагания на нови книжа в момента водят до разводняване на капитала, ако настоящите акционери не могат да упражнят правата си и при очаквана по-ниска емисионна стойност на книжата спрямо балансовата им стойност (акциите на борсата в момента се търгуват под счетоводната си стойност, което прави трудно определянето на достатъчно висока емисионна такава). Другият вариант за привличане на средства - банковите кредити, също е труднодостъпен за момента заради затягането на политиката на кредитните институции. Дружествата дори са принудени да теглят банкови кредити, за да платят дивидентите на акционерите, защото нямат достатъчно парични наличности заради несъбрани вземания и забавени плащания.

Постановление за намаляване на разходите е внесъл бившият финансист № 1 Пламен Орешарски на заседание на Министерския съвет в края на март – началото на април тази година, но то не е било прието. Това потвърди самият той в отговор на журналистически въпрос по време на срещата му с вицепремиера Симеон Дянков за изясняване кога държавният бюджет е излязъл на дефицит. Предложението си бившият министър е направил „седмици преди срещата на МВФ и Световната банка във Вашингтон“.

„Внесох доклад на оперативно заседание, с който да уведомя колегите за тенденциите от последните два месеца – февруари и март, и за необходимостта да се разработи постановление за икономии. На оперативните заседания не се вземат решения, а само се правят обсъждания“, уточни Орешарски по повод отказа за орязване на харчовете на хазната.

До срещата между него и Дянков се стигна, след като бившият премиер Сергей Станишев заяви след заседание на ИБ на БСП, че към края на юли бюджетът е бил на излишък. Това стана ден след като новият финансов министър обяви, че само за месец-два хазната е излязла на дефицит от над 550 млн. лв. На 17 юли дупката в бюджета е била над 202 млн. лв. Към края на месеца тя вече е достигнала 372,3 млн. лв., съобщи вицепремиерът. Заради голямото разминаване министър-председателят Бойко Борисов разпореди на Дянков да покани в кабинета си за очна става Орешарски и Станишев. На срещата обаче се яви само Орешарски. Той призна, че докато все още е бил министър, е констатирал дефицит, но по думите му всяка година в средата на юли се появявал такъв и изчезвал в края на месеца.

Бившият финансов министър изрази мнение, че в изказването си Станишев е объркал месеците. „Без да адвокатствам, мисля, че е станала грешка с месеците юни и юли“, деликатно отби от лидера на БСП той.

„Нека да оценим мъжествеността и доблестта на г-н Орешарски, че е дошъл да се изправи и да защити това, което е било, правилно или не, няма да споря“, похвали политическия си противник Борисов. По думите му не бившият финансист № 1 трябва да отговаря за дефицита, а Станишев. „Финансовите министри правят това, което им разпоредят премиерите“, обясни технологията на изпълнителната власт министър-председателят. Той предложи политика от кризата и бюджета да не се прави. „Приемам на тема финанси да не се води политика, а всички заедно да се опитаме да излезем от тази криза“, каза премиерът.

Междувременно от НАПИ съобщиха, че е спряна обществена поръчка за прогнозиране на автомобилното движение по част от магистрала „Тракия“.

Предизборните обещания на ГЕРБ бяха за 5% по-ниски осигуровки тази година. Това беше и нашето очакване, защото икономиката в момента е в криза и това е начин да се насърчи изрядният данъкоплатец. Става въпрос за производителя, който плаща заплати и осигуровки върху тях и е в светлата част на икономиката. За нас е изключително важно да се намали осигурителната тежест незабавно, както ни беше обещано, дори и с цената на замразяване на инвестиционни проекти. Предпочитаме да се намалят осигуровките, вместо да се строят индустриални зони и спортни зали.

С намаляването на осигурителната тежест се подкрепя линейно и целият бизнес, който е на светло. С инвестиционните проекти пък се подпомага единствено строителството. Това е секторът с най-високите заплати, там се плащат най-много пари под масата, а най-много осигуровки се укриват.

Надяваме се, че през следващата година управляващите наистина ще спазят обещанието си и ще намалят с 5% осигурителната тежест. Това всъщност е важна антикризисна мярка и е важно да се реализира бързо.

Предложили сме вече и цял набор от антикризисни мерки. Всъщност вече има към Националния съвет за тристранно сътрудничество създадена работна група, която обсъжда предложенията на социалните партньори, работодатели и синдикати. Нашето предложение е до 15 септември тези антикризисни мерки да са уточнени и да са облечени в съответните решения. Те са спешни и неотложни, защото основната им цел е да подпомогнат компаниите точно в този момент. В тази връзка очакванията ни са да се насърчат и да се подпомогнат най-силно засегнатите компании от кризата, която дойде отвън. Става въпрос предимно за експортно ориентираните фирми, които продаваха продукцията си, тъй като тя е качествена, на световните пазари. Те обаче се затвориха и при тези компании се получи сериозен срив в продажбите.

За нас е много важно тези фирми да си съхранят човешките ресурси, за да може, след като започне възстановяването на световната икономика, те да запазят пазарните си позиции, а не да бъдат изместени от чужди компании, които са запазили човешкия си капитал, след като са получили подкрепа от държавата си.

Брей, значи Пирински е посъветвал управляващите от ГЕРБ да бъдат по-внимателни в изказванията си? И какво

ще направи, ако те не се вслушат в неговия "съвет", а продължат да разчистват Авгиевите обори, оставени от предишното правителство? Ще удари по масата, ще об­едини опозицията, ще се оплаче в Брюксел или ще поведе четите към Балкана и поредните мандри за обиране?


14.08.2009 г., с. 10
Димитър Иванов, изпълнителен директор на НАПИ,пред в. "Стандарт":
"След като не можеш да направиш не­що в срок, как изкарваш Акт 15 и след . това Акт 16 за ползване? Има огромен проблем с това, доколко българските пътища разполагат с Акт 16 или поне с Акт 15."


14.08.2009 г., с. 10
Лозан Панов, председател на Административния съд в София, пред в. "Новинар":
"Понякога се налага да призоваваме стотици граждани и се стига дотам, че ние сме принудени да убеждаваме хората, че някой нов инфраструктурен проект засяга и техните права, дори и всъщност да не е така."


14.08.2009 г., с. 14
Георги Дичев, председател на Камарата на частните съдебни изпълнители: При криза е важна бързината, с която се събират вземанията
Проучваме длъжниците само за няколко минути
Георги Дичев е роден през 1973 г. в София. Завършил е право в СУ „Климент Охридски”. От 1997 г. до 1999 г. е юрист в отдел “Приемна” на президента. След това е съдия-изпълнител в Софийския районен съд. Споделя, че е държал да мине през съда, защото правото не е наследствена професия в семейството му. Родителите му са лекари и е трябвало сам да прави първоначалните натрупвания в занаята. В средата на 2002 г. е избран за председател на Българския съюз на съдия-изпълнителите. От 26.11.2005 г. е председател на Камарата на частните съдебни изпълнители.
- Г-н Дичев, преди седмица председателят на парламентарната икономическа комисия Мартин Димитров съобщи, че държавата трябва да събира 1,5 млрд. лв. неустойки по приватизационни договори. Досега има съдебни решения за 300 млн. лв., но и тези пари трудно ще приберат, защото липсва капацитет. Възможно ли е частните съдебни изпълнители да се включат в това дело, от което много зависи и отънелият бюджет на страната?

- Много отдавна заявихме, че имаме възможност да помогнем на държавата в такива случаи. В момента Агенцията за следприватизационен контрол работи с частни съдебни изпълнители. Знам, че немалко от колегите и в София, и в страната са ангажирани вече. Няма никакъв проблем частните съдебни изпълнители да работят по тези дела. В тази криза, а и при очертаващата се бюджетна дупка колкото повече пари се съберат, толкова по-добре ще е за държавата.

- Битува едно схващане, че държавният съдебен изпълнител е по-бавен от частния. Така ли е наистина?

- Това е обективно и не зависи от професионализма на конкретния човек. Има много добри държавни съдебни изпълнители, но всичко опира до самата система. Частният съдебен изпълнител създава кантората си като предприемач, той наема служителите и създава организацията. Осъществява цялата работата със собствени средства. При всеки от нас са си и призовкарите, ние сме си осигурили достъп до информационни системи и модерни технологии. Държавните съдебни изпълнители са част от съответния районен съд, а там условията са доста по-лоши. Дори само да вземете факта, че призовкарите не са на подчинение на държавните изпълнители, обяснява защо не само за съдебното изпълнение, а въобще всички дела се отлагат във времето.

При частните изпълнители обаче хората, които разнасят призовките, са наши служители. Всеки ден ги контролираме и всеки ден те си отчитат работата. Дори само заради призоваването ние имаме по-голяма бързина. Разбира се, не е само това. Камарата изгради електронен достъп до редица регистри, които съществуват в страната. Благодарение на това можем да проучим един длъжник светкавично. Само за няколко минути получаваме представа какво имущество има, а тази информация е най-важната за нас. При държавните съдебни изпълнители всичко върви с писма, чака се дълго и се губи ценно време.

- Как например ще проверите моето имущество по законен начин?

- Имаме електронен достъп до имотния регистър. Мога да видя какви имоти сте прехвърляли, какво притежава съпругът ви, какво сте получили по наследство. В състояние съм веднага да разбера какво е семейното ви положение, защото според българското законодателство съпругът също отговаря за задължението до 1/2 от общото имущество. За секунди ще разбера също какви фирми има на ваше име. Ние плащаме на държавните институции за тази връзка. А държавният съдебен изпълнител няма достатъчна материална обезпеченост.

- Това звучи твърде абсурдно: държавата не може да има бърза връзка с държавните служби!

- Абсурдно е, но това е днешното състояние на нещата.

- Може ли да кажете какъв е срокът, в който приключвате изпълнителните дела?

- Много пъти са ме питали, но няма как да се отговори конкретно на този въпрос, защото всичко е индивидуално и зависи от длъжника. Първо, важно е той дали има имущество. Ако не притежава нищо, Господ не може да помогне. Освен това съдебното изпълнение не е репресия към някого, целта е, ако той не си плаща, да му се вземе имуществото, да се продаде и да се плати на кредитора.

Важно е и поведението на длъжника, защото той има възможности да бави процедурата с жалби. В чистия случай, когато има недвижим имот, процедурата може да приключи в рамките на три месеца. Ако длъжникът има банкови сметки и суми в тях, процесът може буквално да приключи и за няколко дни. Но има дела, които почнахме още през 2006 г. , не са приключили и на практика стават несъбираеми.

- Изпълнителните дела по неизпълнени приватизационни сделки, за които започнахме разговора, според вас тежки и бавни ли са?

- Пак е индивидуално. Тук става дума за търговски дружества. Зависи конкретната фирма в какво състояние е, дали е действаща, работи ли, има ли активи. По принцип хубавото е, че Агенцията за следприватизационен контрол по силата на промяна в закона вписва законни ипотеки върху имотите и вече има обезпечения. Така че в рамките на няколко месеца би могло да се приключи едно подобно дело. В момента няма никаква нормативна пречка частните съдебни изпълнители да работят такива дела. Нещо повече – официално изпратихме на предишния министър на финансите писмо, в което заявихме готовност да поемем публичните вземания – на НАП и на Агенцията за държавните вземания, защото там също имат проблеми и също става въпрос за милиарди левове.

- Работодателските организации алармират, че междуфирмените задължения нарастват като снежна топка. Каква е вашата оценка?

- Вижда се и при нас, че кризата се задълбочава, все по-трудно се събират вземанията и фирмите наистина са зле финансово. И е логично да се увеличава междуфирмената задлъжнялост, защото всичко е на принципа на скачените съдове. Получава се нещо като пирамида.

- Ще се ускори ли процесът, ако във фирмените договори бъде включена клаузата за решаване на споровете чрез арбитражен съд?

- Това е въпрос преди самото изпълнение. Първо, трябва да се сезира съдът, да се вземе изпълнителният лист и едва тогава идва ред на съдебните изпълнители. Арбитражният съд е една възможност търговците да не сезират предварително съда, а да разрешат споровете си бързо. Идеята е добра, тя не е от вчера. Разбира се, че я приветстваме, защото в условията на криза най-важното е бързината, с която се събират вземанията.

- Кой са най-масовите изпълнителни дела в момента?

- За потребителски кредити до 5000 лв. И това лесно се обяснява с бума на кредитирането през последните години. Хората масово взимаха заеми, дори по няколко. А сега, когато трябва да ги връщат, имат затруднения. Забелязва се увеличение на делата с ипотекирани имоти. Но в този случай се появява и една друга особеност - заради кризата и срива на пазара на имоти намалява броят на реалните купувачи. Около 10% от изнесените на търг недвижими имоти се продават. Преди една година всичко се продаваше и имаше по 20 души за един имот, сега идват по един-двама. Според законова промяна отпреди няколко месеца търгът започва при 75% от цената, която вещото лице е определило. Въпреки че има интерес, реални участници няма. От една страна, купувачите очакват, че цените още ще падат. От друга страна, в България силно и изкуствено бяха завишени цените. Абсурдно е апартамент в София да струва колкото в Париж. Но вече нещата започват да си идват на мястото, цените се възстановяват, а хората, които имат имат възможности, изчакват още понижение.

На сайта на камарата има национален регистър на публичните продажби, там може да се види всичко - и движими, и недвижими вещи, дори животни. Има максимална прозрачност на всичко, което е обявено за продан в България. Целта ни е да привлечем повече купувачи и да вдигнем цените, което е в интерес и на кредиторите, и на длъжниците.

- От три години съществуват частни съдебни изпълнители, колко пари са събрани и колко дела са решени за това време?

- 163 са частните съдебни изпълнители в цялата страна. От април 2006 г. до края на 2008 г. , когато е последната статистика, има събрани над 750 млн. лв., приключени са над 50 хил. дела.