25 септември 2012 г. Тема: строителство, строителен контрол, строителни материали, архитектура, имоти

Дружествата за инвестиции в недвижими имоти (АД-СИЦ) продължават да са във фокуса на инвеститорите на Българската фондова борса. След като през последните години интересът към родния капиталов пазар почти изчезна, единствено АДСИЦ-ите дават надежда за доходност. Това си личи и по ръста на цената на акциите им (виж таблицата).

Основната причина е, че те са акумулирали над 600 000 дка земеделска

земя, която от година на година повишава цената си заради увеличаването на субсидиите, ръста на рентата и уедряването на имотите, които след това се продават на по-висока цена.

Но картината не е съвсем еднозначна. При фондовете, които инвестират освен в земя и в недвижими имоти, резултатите не са толкова розови, макар че и в сегмента се намират дружества, които показват приличен ръст на акциите си.

Какви са новините, които движат пазара на „имотните" дружества през последните месеци?

Ликвидацията на „Еларг фонд за земеделска земя" върви по план, след като на 10 септември дружеството подаде документи за процедурата в Търговския регистър и покани кредиторите да предявят вземанията си.

Още в началото на юни фондът сключи предварителен договор за продажба на имотите си, който беше одобрен от неговите акционери на 3 септември. Плановете са процедурата за пакета от над 180 000 дка да приключи през март догодина, като прогнозният ликвидационен дял е 2,40 лв. на акция.

В момента акциите на „Еларг" струват 2,011 лв., като за последната година поскъпнаха почти двойно.

Все пак има време до март, така че явно инвеститорите не бързат с покупката на акции от дружеството.

„Адванс Терафонд" продължава с добре печелившия процес на търговия със земя, като акумулира значителни приходи. От началото на годината до края на август най-големият частен инвеститор в земеделски имоти у нас е купил 20 013 дка, а е продал 52 943 дка. Приходите му са за 45,7 млн. лева.

Средната продажна цена прогресивно се увеличава. Докато през миналата година е била средно 598 лв. за дка, сега е 863 лв., като ръстът е с внушителните 44%. Към края на август дружеството притежава 261 066 дка земя.

„Агро финанс", където акционер е Корпоративна търговска банка, притежава 140 810 дка към края на август. За миналия месец фондът е купил 83 дка при средна цена от 307,02 лева.

Неговите акции поскъпват с 36% за последната година.

„Булленд инвестмънт", който инвестира както в земеделска земя, така и в недвижими имоти, също участва активно в пазара на земя, като през второто тримесечие е купил 265 дка и е продал 2268 декара. В момента дружеството притежава 16 133 декара. За последната година неговите акции поскъпват с над 47%.

При фондовете, които нямат земя в инвестиционния си портфейл, акциите също поскъпват, но в доста по-малка степен. „И Ар Джи Капитал - 3" съобщи, че е сключил предварителен договор за продажба на част от имотите си, като цената може да варира между 4,19 млн. евро и 4,75 млн. евро.

Дружеството има два проекта за строеж на търговски площи в София и по един във Варна и Бургас. Освен това то е собственик и на търговски център в Стара Загора, където наематели са веригите АИКО и МОБО.

Продължава сагата и с „фонд Имоти" - собственик на една от емблематичните сгради в столицата -„Раковски бизнес център", където трябва да се нанесат представителствата на Европейската комисия и Европейския парламент. Предварителният договор за продажба беше сключен още през пролетта на м. г., но сградата още няма акт 16. За последната година акциите на фонда са паднали с около 55%, като все още няма яснота кога сделката за 9 млн. евро ще бъде приключена.

Напрежение между министерствата Ина околната среда и на регионалното развитие възникна заради възможностите за прехвърляне на евросредства от 1,5 млрд. евро от едното към другото чрез измененията в Закона за водите.

Промените създават възможност за прехвърляне на европейски пари от екологията към благоустройството, смятат депутати. По принцип Законът за водите е приоритет на ековедомството, но в този случай текстовете били подготвени от Министерството на регионалното развитие. С аргумента, че става въпрос за ВиК. В същото време Министерството на околната среда и водите подготвя Национална стратегия за управление и развитие на водния сектор, но двата документа не се движат заедно, както е логично ВиК секторът е изключително атрактивен в момента, защото за следващия програмен период на евро-финансиране от 2014 до 2020 г. там ще се насочат най-сериозните помощи. Според заместник-министъра на регионалното развитие Добромир Симидчиев именно тази сфера ще бъде приоритет за ЕК.

„Ако законът се приеме по начина, по който го предлага министър Лиляна Павлова, МРРБ ще отговаря за частта на оперативната програма, отнасяща се за водите, и дори те може да се прехвърлят към „Регионално развитие". В следващия програмен период от 2014 г. за всички водни проекти се очаква да влязат към 1,5 млрд. евро общо", обясни служител в екоминистерството. По този начин то ще остане с по-малко средства по своята собствена оперативна програма.

Измененията предвиждат собствеността върху ВиК съоръженията, които са извън населените места, да бъде прехвърлена на държавата. Така тя ще се сдобие с 50 плюс един процент дял във всички ВиК дружества. Вносител на законопроекта за изменение и допълнение на Закона за водите е Лиляна Павлова. Впоследствие Цепка Цачева разпорежда документа на регионалната комисия като основен.

Павлова отива при шефката на парламента, за да й обясни колко спешен и важен е проектът и защо трябва да се работи в регионалната комисия. Когато правителството го одобрило, премиерът Бойко Борисов поръчал на Павлова да се срещне с парламентарната група на ГЕРБ, за да го приемат бързо.

„Вече съм провела срещи по този въпрос", отговаря министърката. Тя имала предвид, че вече е била и при Цецка Цачева.

В същото време комисията по околна среда е определена само като поддържаща, а не основна. Това дава основание на председателката й Искра Михайлова да пусне възражение до Цачева.

„Ние сме комисия по околната среда и водите и беше редно да разпределят измененията в Закона за водите на нас. Вярно е, че има известна логика да отиде при регионалната комисия, защото засяга сектора водоснабдяване и канализация. Но защо приемаме този закон, преди да сме гласували цялостната стратегия за развитие на водния сектор, която беше одобрена преди две седмици от правителството?", каза Искра Михайлова пред „168 часа". Според председателя на регионалната комисия Любен Татарски ВиК е в неговия ресор и затова законът е бил разпределен там.

„Цецка Цачева не се съобрази с искането на Искра Михайлова (ДПС), защото комисията се доминира от опозицията, а промените бяха важни за ГЕРБ", коментира депутат. Затова е било насрочено общо заседание на двете комисии.

Според депутати забележките на екоминистерството са били пренебрегнати по закона. Затова министър Нона Караджова не отишла на обсъждането, а пратила експерти на по-ниско ниво. Мнението на министерството й е представено от Мая Дряновска, началничка на отдел в дирекция „Управление на водите".

„Нона Караджова не прати дори шеф на дирекция, а само шеф на отдел, защото предложенията на нейното ведомство не бяха взети предвид на предварителната съгласувателна процедура между министерствата. И затова в Народното събрание тя не показа голям интерес към темата", обясни депутат.

„Най-важният въпрос при този закон е промяната на собствеността на ВиК дружествата. Де факто ГЕРБ извършва национализация на общинска собственост, защото вкарват текстове, че всички ВиК съоръжения извън населените места стават държавна собственост", коментира депутатът от БСП Димчо Михалевски. Според него това противоречи на конституцията и ще бъде атакувано пред Конституционния съд.

Според шефката на комисията по околна среда Искра Михайлова 2/3 от евросредствата за ВиК ще отидат за държавата, щом като се променя собствеността.

„Така може да се окаже, че МРРБ ще бъде основният бенефициент на евросредства. И държавните структури трябва да бъдат поименно разписани в една бъдеща оперативна програма, за да могат да получат помощта. Общините можеха да бъдат подложени на конкурентен режим, приготвяйки проекти за своята собствена инфраструктура, и да получат такава подкрепа като ясни собственици и ясни бенефициенти. Но държавата трябва да бъде представена чрез точно определени лица, които ще получат тази подкрепа", казва Искра Михайлова.

Депутатът Димчо Михалевски смята, че според предлаганите промени се централизира контролът върху ВиК дружествата в ръцете на Лиляна Павлова. Това според него също противоречи на конституцията.

Отказът на Турция не е обявен официално.

1230 са изложителите на 68-ия международен технически панаир в Пловдив, който бе открит вчера. Те са със 127 повече, отколкото през миналата година, въпреки тежката криза, обхванала света.

„Успехът се дължи на два безспорни факта - Пловдивският панаир се управлява добре и предизвиква интереса на фирмите да идват тук, и второ, България е с изключително добра финансова дисциплина, с най-ниските данъци в Европейския съюз и с най-добри условия за инвеститорите." Това каза премиерът Бойко Борисов при официалното откриване на панаира, който се провежда едновременно с отбелязването на 120-годишнината от Първото българско земеделско-промишлено изложение, състояло се в Пловдив през 1892 г.

„Щастлив съм да видя, че независимо от жестоката криза на европейския пазар под ръководството на г-н Георги Гергов панаирът в Пловдив инвестира в модернизирането и в инфраструктурата, запазвайки мястото на изложението в Югоизточна Европа", каза президентът на Международната асоциация на изложбената индустрия (ЮФИ) Ари Бриенен. Изложителите в тазгодишното издание са от 43 държави. Основните акценти на панаира са автомобилният салон, зелените технологии, енергетиката, електрониката, строителните машини и технологии и минната индустрия.

„Надявам се в края на панаира да отчетем повече сключени договори, особено в сферата на енергийната ефективност, където виждам огромен резерв както за строителните компании, така и за всяко българско домакинство", каза Борисов, преди да пререже лентата. Официалната делегация разгледа първо палатата на държавите, които са били изложителки и през 1892 г.

Борисов опита манастирска бира на щанда на Белгия и си поговори с английския посланик Джонатан Алън, който научи български, гостувайки на пловдивско семейство в началото на годината. Премиерът валидира и пощенска марка, посветена на 120-годишнината от Първото българско изложение. После разгледа експозицията на екотехнологиите, като се спря специално пред нов модел електроавтомобил. Интересът му намаля, като научи, че средното време за зареждане на подобно возило с нужната енергия, за да потегли отново, е четири часа.

„Ситроен DS5" хибрид, същият като автомобила, с който новият френски президент франсоа Оланд влезе в Елисейския дворец, е една от колите, които се показват за първи път у нас на автомобилния салон на Международния технически панаир в Пловдив. Колата е от бутикова серия и е изключително луксозна - разпознава стопанина си, вратите се заключват само с погалване на дръжката, налице са и всички екстри като масажор, затопляне и памет на седалките. Вътрешността на купето създава усещането, че човек се вози в самолет, скоростната кутия е роботизирана, мощността на дизеловия двигател е 163 к. с, а на електродвигателя - 36. Цената на такава кола по принцип е 94 000 лв., но конкретният експонат на панаира ще се продава с отстъпки. Като цяло на изложението в Пловдив вносителите отбиват между 10 и 20 на сто от цената, изключение прави представителството на „Мерцедес". Две са премиерите на тази марка на панаира. Първата е на новия „Мерцедес Бенц CLS Shooting Brake", който разполага с огромен багажник, способен да прибере съоръжения за голф, езда или лов, откъдето идва и наименованието на модификацията. Цената й варира от 97 791 лв. до 184 826 лв. в зависимост от оборудването. Доста по-евтина е втората премиера на марката - на популярния като ай-фон на колела „Мерцедес Бенц А клас", чиято цена е от 45 000 до 50 000 лв. „Мерцедес" показва и велосипед за планинско колоездене, неговата цена е 8500 лв.

До седмица малките столичани, които искат да са като футболните кумири Меси и Ронал-до, ще тренират уменията си с топка на ново игрище до входа на Южния парк откъм ул. „Козяк".

То е част от цялостното обновяване на района, което е на обща стойност 200 000 лв., каза кметът на София Йорданка Фандъкова, която вчера провери довършителните работи.

Върху площ от 3 декара вече са изградени две детски площадки - една за деца до 3 годинки и друга за по-големи. Просторни алеи с изцяло подменени настилки, красиво оформени зелени площи, чешмички и ново осветление ще придадат по-красива визия на парка.

Павлова подчерта, че отказът на Турция не е заявен официално, а само в рамките на срещите и работните групи. Те могат да участват в проектната компания и да кандидатстват за концесии, но на този етап се оттеглят, защото не намират достатъчно интерес. Министърът припомни, че желанието на българската страна беше компанията да се създаде до края на тази година. „Учредяването й преди всичко зависи от колегите от Катар, защото ние сме готови да направим това веднага", обясни тя. Ако нещата са наред, през октомври би могло да се направи и регистрацията на компанията.

За трасето на пътя Русе - Свиленград се обсъждат три варианта, а Турция беше предложила свой четвърти, включващ изграждането на нов граничен пункт.

Павлова коментира вчера и ситуацията с граничния пункт Маказа. Тя обясни, че България е изпълнила в срок всички ангажименти. Единствената пречка е пътят от гръцка страна, който е 1,5 км и има нужда да бъде довършен и асфалтиран. След това ще може да се отвори КПП-то. Официален коментар от турска страна вчера до редакционното приключване на броя нямаше.

Миналата година е имало много дружества, които съвестно са изпълнили ангажиментите си по поддържането, но и други, които не са. „Именно затова тази година сме решили да бъдем по-безкомпромисни", каза Павлова. До 17 октомври ще има яснота за готовността за почистване през зимата.

„Бюджетът ще е същият като миналата година - до 50 млн. лева", информира Павлова.

Министърът коментира и идеята на Камарата на строителите всички незаконни сгради, които отговарят на градоустройствените показатели в урбанизираните територии, да бъдат амнистирани.

Павлова каза, че подкрепя предложените промени в Закона за устройство на територията за удължаване на срока на търпимост на такива сгради от 1987 до 2001 г.


25.09.2012 г., с.13
Имотите по-изгодни от депозитите
Лятната тенденция за намаление на лихвите по депозитите повиши интереса към закупуването на имоти с инвестиционна цел, твърдят експерти. Апартаментите в райони с добра инфраструктура, в близост до поликлиники, детски градини и големи хранителни вериги носят средногодишно доходност от 6,7 и 7,2 на сто, коментира имотният анализатор Калоян Богданов, пред „България Он Ер".

Цените на наемите остават стабилни, с леки повишения от около 10-15 евро в сезона на силното търсене, което продължава до края на септември.

Поради липсата на достатъчно места в общежитията много студенти търсят жилища, които да са в близост до университетите, допълва той.

Относно кредитирането финансовите институции раздвижиха пазара с активна промоционална кампания през лятото и това доведе до 12% ръст на отпуснатите кредити през август спрямо миналата година, отчете Тихомир Тошев, изпълнителен директор на „Кредит център". Много от хората търсят потребителски заеми вместо ипотечно кредитиране за закупуването на жилище.

За една група собственици на имоти не е тайна как да се извлече максимума при отдаване на апартамент под наем. За целта жилището се отдава само за няколко нощувки, най-често 3-7 и в по-редки случаи до 2-3 седмици. В България сегментът набира популярност под името „кратки" или „краткосрочни наеми".

Най-грубите сметки показват, че собственик на двустаен апартамент в центъра на София може да се надява на 200-300 евро месечен наем, ако подпише дългосрочен договор, докато нощувката при краткосрочните наеми струва 30-50 евро на ден. Така дори при 50% запълняемост, месечният доход от жилището би бил в границите 450-750 евро.

Обикновено към този вариант се ориентират по-заможни хора с няколко апартамента или големи компании, които така инвестират част от свободните си пари.

„Притежателите на такива жилища са най-вече хора, които са инвестирали в имоти с цел отдаване под наем, както и българи, живеещи в чужбина. Този тип апартаменти са най-вече в централните части на градовете, в комплекси ново строителство или в курорти", коментира Полина Стойкова, оперативен директор на „Лукс имоти".

„Ако краткосрочният наем трябва да се сравни с хотел, плюсът е в самостоятелността, във възможността да си готвиш например. Докато минусът е, че попадаш в типичен жилищен блок и може да се наложи да търпиш прищевките на съседите - силно говорене, миризми на готвено и т.н. И разбира се, липсват част от услугите, които се предлагат в добрите хотели", смята Мая Иванова, мениджър „Наеми" в агенция „Явлена".

Първо -инвестицията

Покупката на апартамент на правилното място, ремонтът и обзавеждането му са първите действия, които трябва да стори собственикът мераклия за по-висок доход.

„Най-голямо е търсенето на жилища в центъра на София, защото наемателите могат да стигнат на пешеходно разстояние до почти всички важни точки. Но постепенно този тип имоти се появяват и в кварталите около централната част като „Лозенец" и „Иван Вазов", коментира Юлиана Шехерова, мениджър на софийската кантора „Наеми" в „Адрес недвижими имоти".

Качественият ремонт също е задължителен, ако апартаментът ще бъде пуснат за кратки наеми. Тези жилища се явяват донякъде конкуренция на хотелите и компромиси не са за препоръчване. Ако цените на известните столични хотели са между 70 и 90 евро на нощувка, то двустаен апартамент може да се наеме краткосрочно за 30-50 евро на ден.

Между 10 000 и 20 000 лв. е минималната инвестиция в ремонт и обзавеждане. Имотът трябва да свети като хотелска стая, за да е конкурентен на пазара. Това означава качествени настилки за пода и облицовки за стените, нова дограма. При обзавеждането задължителни са телевизор, печка, пералня, съдомиялна, достъп до интернет. „Наемателите държат на пълното оборудване - от вилицата до ютията", допълни Шехерова.

Второ -управлението

Апартаменти, които се отдават на хотелски принцип, изискват специфична поддръжка - като хотелска стая. Вместо рецепция трябва да има човек, който ще посреща и изпраща гостите. Лицето трябва да е минимум с английски език, тъй като в много случаи наемателите са чужденци. Хората с повече апартаменти - над 5, обикновено си наемат управител за тази цел или се обръщат към фирма за пропърти мениджмънт. Още по-задължително е да се ангажира чистач, който да посещава всеки апартамент, след като се освободи от наемателите. При предварителна договорка хигиенистът може да ходи веднъж на ден в жилището и докато тече престоят на наемателя. Обикновено услугата не се заплаща отделно, а е включена в наема.

Търсенето на наематели е друг ключов момент. Нерядко собствениците се обръщат за целта към агенции за имоти, но има и разтропани собственици, които разчитат на своя организация. Правят си детайлен интернет сайт, в който описват жилищата заедно със снимков материал. Има случаи, в които притежатели на имоти, знаещи чужди езици, публикуват в сайта своите контакти и отговарят лично на всеки кандидат.

„Стари рентиери с няколко имота ги отдават на хотелски начала от години. Те почти нямат нужда от допълнително управление, защото са изградили мрежа от лоялни клиенти които препоръчват жилището на свои приятели. И на пръсти се броят свободните дни, в които жилището остава без наематели", обясни Юлиана Шехерова.
Две снимки на пет колони - При краткосрочните наеми кухнята задължително се оборудва с всички необходими уреди (виж вдясно), а в трапезарията се залага на уюта.