Доклад за дейността 31. 12. 2007г. Гр. София уважаеми инвеститори, Годишният доклад за дейността на „ХипоКредит ад е изготвен в унисон с разпоредбите и изискванията на
Рискове, специфични за Дружеството (фирмени рискове)
Изтегляне 0.62 Mb.
|
- Навигация на страницата:
- 1.1. По тип на недвижимостта
- 6. Напускане на ключови служители
- 7. Неетично и незаконно поведение
- 8. Форсмажорни обстоятелства (непреодолима сила)
Рискове, специфични за Дружеството (фирмени рискове)Фирменият риск произлиза от естеството на дейността на конкретното дружество, като от първостепенна важност е възвръщаемостта от вложените средства и ресурси да съответства на риска, свързан с инвестицията. Основен фирмен риск за “ХипоКредит” АД е свързан с невъзможността да се инвестира в достатъчно на брой качествени проекти, гарантирани с ипотека. Малкото количество финансирани проекти ще възпрепятства постигането на необходимия за развитието на компанията ръст на приходите, а влошеното качество на портфейла ще резултира в незадоволителна рентабилност на инвестицията. Сред факторите, определящи гореописания риск са: евентуално намалено платежоспособно търсене на ипотечно финансиране, промяна на условията за предоставяне на този вид продукти, както и лошо управление на дружеството и неправилна бизнес стратегия. С цел управление на този риск, в случая на млада компания, е необходима задълбочена оценка на квалификацията и опита на мениджърския екип, анализ на състоянието на пазара и сектора и перспективите за тяхното развитие, а при фирма с история – проследяване на главните фактори, които пораждат несигурност в ритмичното генериране на приходи от страна на дружеството. Несигурността може да бъде измерена чрез променливостта на получаваните приходи в течение на времето. Това означава, че колкото по-променливи и по-непостоянни са приходите на дадено дружество, толкова по-голяма е несигурността дружеството да реализира положителен финансов резултат, т.е. рискът за инвеститорите, респективно кредиторите ще бъде по-висок. От друга страна, в условията на изграждащ се пазар и при фирми, намиращи се в началото на своето развитие, волативността на приходите не е непременно белег за неспособност за генериране на приходи. През последната година, в период на засилена кредитна активност в страната, бе регистрирано динамично развитие на ипотечното финансиране. Към края на м. октомври 2007 г., ръстът на отпуснатите кредити е близо 50% спрямо края на 2006 г., като при ипотечните кредити нарастването е с около 75%. Средният размер на заемите расте с 5% поради нарастващите цени на недвижимите имоти. Очакванията за все по-скъпоструващи жилища в резултат на присъединяването на страната към страните от Европейския съюз формира засилено търсене в момента и от спекулативна гледна точка. Въпреки засилената активност на банките, пазарът на недвижими имоти и по-конкретно, финансиране на този тип проекти, предлага възможност за навлизане на нови дружества и тяхното успешно развитие.
1. Кредитен риск“ХипоКредит” АД поема кредитен риск при всяка своя инвестиция. Предварителните проучвания на клиентите, задълбочения финансов анализ на източниците и волативността на техните доходи, обективното оценяване стойността на имота и икономическата целесъобразност на инвестицията, организирания текущ контрол на платежоспособността и развитието на клиентите, ограничават и контролират степента на кредитен риск, носен от Дружеството. Кредитният риск може да се класифицира по следния начин: 1.1. По тип на недвижимосттаРисковете, свързани с ипотечно финансиране се състоят от: 1) риск от придобиване на имота в случай на неизпълнение на задълженията на ипотекарния длъжник. В тези случаи Дружеството се излага на рискове, свързани с инвестирането в недвижими имоти, а именно – неблагоприятна промяна в цената на имотите, произлизаща от намаление в пазарните цени, намаление на наемите или повишаване стойността на строителството, повишение на застрахователните премии по застраховка на недвижимия имот; 2) риск от загуба/нанесени щети на имота, по-специално при непокрити загуби от застрахователя или отказ за изплащане на обезщетение; 3) риск при реализация (продажба) на имота. Съществува риск от неликвидност на имота, т.е. по-голяма трудност, а понякога и невъзможност да бъде продаден бързо и с минимални транзакционни разходи по текуща пазарна цена. Ограничава се възможността Дружеството да се освободи бързо от придобития имот без загуба от инвестицията. Също така, с цел успешна реализация на обезпечението, може да се наложи ремонтиране или преустройство на имоти, което би довело до непредвидени разходи за Дружеството. При сключването на договор за финансиране, гарантирано с ипотека, заедно с анализ на кредитоспособността на клиента се прави оценка на стойността, ликвидността и пазарните предимства и недостатъци на ипотекирания имот. Това е от съществено значение при неблагоприятен завършек на проекта за финансиране, когато финансиращото дружество е изправено пред риска от встъпване във владение на недвижимостта и реализацията му при неизгодни за него условия. Недвижимите имоти, които ще служат за обезпечение на финансирани от Дружеството проекти ще са основно жилищни имоти и търговски обекти, както и парцели, предназначени за строителство на предходните два вида недвижимости. Недвижимите имоти, закупени с или обезпечаващи ипотечно финансиране, задължително ще са застраховани срещу следните рискове:
При настъпване на застрахователно събитие по покритите рискове, застрахователят изплаща застрахователно обезщетение в размер на застрахователната сума равна на действителната стойност на застрахованото имущество, но не повече от остатъка по финансирането, който то обезпечава. Застрахователната сума към датата на настъпване на застрахователно събитие е равна на остатъка от финансирането, включващ главница (редовна и просрочена) и натрупаната неплатена лихва (договорна и наказателна), намалена с реално извършените погасителни плащания от датата на настъпване на застрахователното събитие до датата на изплащане на застрахователно обезщетение. 1.2. По клиентиОсновен проблем при оценката на кредитоспособността на клиентите е свързан с доказване на източниците на техните доходи. Детайлният анализ на финансовото състояние на кандидатите за финансиране и на тяхната способност и желание да изпълняват задълженията си, заедно с експертна оценка на недвижимия имот, който ще служи за обезпечение, лимитират възможността за неблагоприятно развитие на проекта за финансиращото дружество. Дружеството предоставя финансиране, обезпечено с ипотека на физически и юридически лица и гарантирано от дружество-гарант по силата на предварително сключен договор за гаранция. 2. Ликвиден рискЛиквидният риск се отнася до риска компанията да не разполага с достатъчно средства да посрещне нараснало търсене на нейните услуги и текущите си задължения. За намаляване на този риск Дружеството активно ще използва външни източници на финансиране – банкови заеми или, каквато е целта на настоящето предложение, издаване на дългови ценни книжа. Регулярното следене тенденциите на пазара позволява навременно реагиране от страна на ръководството и намиране на ефективни решения за задоволяване на нарасналото търсене. 3. Лихвен рискЛихвеният риск се отнася до евентуално неблагоприятно влияние на промените на пазарните лихвени проценти върху печалбата на “ХипоКредит” АД. Цената на предоставяното финансиране се определя на базата на плаващ лихвен процент (ЛИБОР на месечна основа плюс надбавка от 0.45% месечно, но не по-малко от 0.65% месечно). Нарастването на конкуренцията и намаляване на нивото на риск в икономиката като цяло може да доведе до бъдещо намаляване на лихвените нива. 4. Оперативен рискОперативният риск се отнася до риска от загуби или неочаквани разходи, свързани с дейността на дружеството, проблеми в текущия контрол и следенето на своевременното плащане на дължимите вноски от клиентите или с измами, съдебни дела и др. подобни. В случая, тези рискове са максимално ограничени от обезпечението и гаранцията по заема: договорна ипотека на недвижим имот, застраховка на имота и гаранция на задълженията на ипотекарния длъжник към финансиращото дружество от трета страна. Също така, управлението на оперативния риск зависи от изградената система за анализ и одобрение на инвестицията, проучване на клиентите, текущ контрол и мониторинг, превантивни мерки при проблемни договори за финансиране. 5. Финансов рискФинансовият риск представлява допълнителната несигурност по отношение на инвеститора за получаването на приходи в случаите, когато фирмата използва привлечени или заемни средства. Тази допълнителна финансова несигурност допълва бизнес риска. При финансовите компании е характерно поддържането на високи нива на задлъжнялост, тъй като това се обуславя от характера на дейността им – разполагането с по-голям финансов ресурс позволява увеличаване стойността на портфейла от финансирани проекти и съответно реализирането на повече печалба от лихви. Финансовата стратегия на Дружеството включва активно използване на възможностите за получаване на допълнителен ресурс като основно средство за развитие и разрастване на дейността. Показателно за степента на финансовия риск за облигационерите в случая е нивото на “лоши сделки” спрямо общия портфейл от проекти. Стриктните процедури за предоставяне на финансиране и изискванията за наличието на три независими начина за обезпечаване на вземанията на дружеството – ипотека, имуществена застраховка и корпоративна гаранция, ограничават опасността от загуба на инвестираните средства, а оттам и евентуална невъзможност за погасяване на задълженията на Дружеството. 6. Напускане на ключови служителиТова е рискът дейността на Дружеството да бъде застрашена при напускане на служител или партньор от ключово значение и със специфична квалификация, за когото е трудно или невъзможно да се намери заместник в разумен срок и при разумни финансови условия. Поради спецификата на дейността си, основната част от оперативната дейност на Дружеството се осъществява от външни контрагенти, с което този риск е до голяма степен изолиран. В допълнение към това, всяко физическо лице, което има ръководна функция в дейността на Дружеството е заявило своето намерение за дългосрочно ангажиране с дейността на Дружеството. 7. Неетично и незаконно поведениеТова е рискът Дружеството да претърпи вреди поради неетично поведение на лица, с които то се намира в договорни отношения. Рискът от неетично и незаконно поведение на външни контрагенти на Дружеството ще се минимизира посредством внимателния предварителен анализ на тези партньори и на тяхната репутация. 8. Форсмажорни обстоятелства (непреодолима сила)Непреодолима сила е всяко непредвидимо или непредотвратимо събитие с извънреден характер, дължащо се на обстоятелства, които не могат да се вменят във вина на “ХипоКредит” АД, като, но не само земетресения, пожари, наводнения, природни стихии, бунтове, граждански размирици или стачки. Тази група рискове включва още: забавяне (спиране) поради мораториум (забрана) от органи и власт на управление, спираща производствената дейност и/или търговията с продукти на Дружеството по причини, които не могат да му се вменят във вина. Това са непредвидими фактори, влиянието на които трудно може да бъде анализирано. Основна част от тези рискове са покрити със сключени застраховки.Каталог: files -> bulletin bulletin -> Отчет 31 декември 2010 г. Пояснения към междинния финансов отчет bulletin -> Отчет към 30. 06. 2009 г на „Пропъртис Кепитал Инвестмънтс" адсиц акционерно дружество със специална инвестиционна цел " bulletin -> Monbat plc bulletin -> Вътрешна информация за „Холдинг Варна А” ад към 31. 12. 2007 г bulletin -> Радослав милев кацаров име, презиме, фамилия: Радослав Милев Кацаров bulletin -> Monbat plc bulletin -> Отчет за доходите 4 Междинен отчет за паричните потоци (пряк метод) bulletin -> Отчет по желание в съответствие с Международните стандарти за финансови отчети (мсфо), разработени и публикувани от Съвета по Международни счетоводни стандарти (смсс) и одобрени от Европейския съюз Изтегляне 0.62 Mb. Сподели с приятели:
|