Бизнесът иска „черни“ списъци за поръчките

София ще е център на Балканите

- Арх. Рафаилова, как ще се развива София през следващите години според Общия устройствен план на града?

- През следващите години акцентът ще бъде поставен върху изграждането на техническата и социалната инфраструктура на София. Ще се строят нови пътища и комуникации, ще се развива общественият транспорт. Предвижда се разширение на мрежата на метрополитена, изграждане на трамвайни трасета и улици. Ще се работи за създаването на висок клас пътна инфраструктура, която да обслужи по съвременен начин територията на Столичната община. Надяваме се по този начин София да утвърди позицията си на един от най-важните центрове на Балканския полуостров.

- Северният район е важен резерв за развитието на града и общината, защото има голям териториален ресурс. Той предлага добри условия както за осъществяване на бизнес дейности, така и за обитаване, при наличието на възможност за добри и бързи връзки с центъра. Например, разработват се планове за създаването на нов тип зона за високотехнологични производства „Илиенци - изток“, която е в строителните граници на София, но все още не е усвоена. Там ще се развиват екологично чисти производства, складови и обслужващи дейности, на принципа „икономика, базирана на знанието“. Няма да се допускат дейности, отделящи вредни емисии. Планът ще бъде предпоставка за разкриване на нови работни места.

За повишаване на привлекателността и виталността на селищата от околоградския район в тази част също се работи. Наскоро започна преработката на няколко инвестиционни проекта за пътища, които ще свържат селищата в северния район. Сега те ще бъдат обогатени с дървесно озеленяване и велоалеи. Това е в контекста на стартираната миналата година програма за по-добро експониране на църквите и манастирите от Софийската Света гора. Целта ни е да ги интегрираме по-добре в селищната структура, като създадем достъпна среда и туристически маршрути, вписани в ландшафта на заложения в ОУП нов тематичен парк „Софийска Мала Света гора“.
- Кои зони ще са атрактивни за инвеститорите през следващите години?

- Концепцията на ОУП предвижда един основен коридор на развитие на града от северозапад на югоизток, предопределен от географското му местоположение. По протежението на тази ос в периферията на София се планират двата най-големи комплексни обслужващи вторични центъра, които тепърва ще се застрояват и изпълват със съдържание. Единият от тях е центърът, оформящ се по продължението на бул. „Сливница“ около и след кръстовището с Околовръстния път, а другият - с прекъсвания и концентрации по дължината на бул. „Цариградско шосе“ от Младост до и около кръстовището с Околовръстния път. Инвестиционният интерес към тези центрове е много голям. В тях ще се развиват логистика, търговия на едро, складове, големи изложбени площи.

На пресечната точка между Околовръстния път и Ботевградско шосе е проектиран третият по значимост комплексен център - второ ниво, там също ще се оформи бизнес зона. Тя ще привлича инвеститорите с възможности за изграждане на бизнес сгради, складови площи и др., както и с близостта на летището.

В момента се процедира ПУП на нейното ядро, който скоро трябва да влезе в сила. Друг подобен център ще бъде създаден и около пресичането на бул. „Рожен“ с Околовръстния път в посока Нови Искър.

- Такива са предвидени в съществуващите селища в околоградския район, освен в северните територии, също в столичните райони „Банкя“ и „Панчарево“. Те имат добър потенциал, защото разполагат с изградена базова техническа инфраструктура, училища, детски градини. Предимствата им са по-близкият контакт с природата и възможността за индивидуално строителство и обитаване. Много млади семейства биха се радвали да имат тук собствена къща с двор, стига да се придвижват лесно до работното си място. Затова целта ни е да осигурим планови и инфраструктурни възможности за нискоетажно еднофамилно застрояване и за удобен публичен транспорт.

Новите жилищни квартали в самия град София с напреднали процедури на ПУП са „Малинова долина“, „Младост 4 - Камбаните“. Подготвят се планове и за разширението на „Горубляне“ и жилищната зона, източно от долната лифтена станция „Симеоново“. Жилищните квартали в София пък ще се преструктурират и благоустрояват, за да се подобри средата им на живот. Идеята ни е всички нови ПУП-ове да съдържат схеми за развитието на велоалеи, за да може и нашите деца безопасно да се придвижват по тях на сравнително дълги разстояния.
- Ще има ли преструктуриране на функциите в центъра на града?

- Обикновено историческият център се счита за най-престижната зона за разполагане на офиси и магазини. Това води до „избутване“ на част от населението към периферията на града. Не е все още проблем обаче, тъй като процентното съотношение между жилищната и нежилищната функция в центъра все още не е достигнало критичен праг. Същевременно в южната част на центъра има стари квартали с преобладаваща жилищна функция и сравнително добре запазен сграден фонд. В северната част на центъра обаче процесите на деградация се усещат силно, а реконструкцията е свързана с редица сериозни проблеми. Тук са концентрирани много културни паметници, намиращи се в плачевно състояние. За тази част на града трябва да се изготви програма, която да изследва възможностите за обновяване на територията.

10.01.2011г., в. Строителство Градът

Строителство, което отговаря на принципите на устойчивото развитие – висока енергийна ефективност при добър комфорт за обитателите, набира скорост. След приключването на практика на първата сграда в бизнес парка „София еърпорт център” в София тази година предстои пускането в експлоатация и на комплекса „Софарма бизнес тауърс” и „Литекс тауър” на бул. „Драган Цанков”. Първият голям офис проект в центъра на града – „Сити тауър” на площад „Македония”, също ще има зелен етикет

Когато през октомври строителната камара обяви класирането на своите членове по приходи, призовата десетка показа новата посока в инвестициите: с едно изключение челните места се окупираха от дружества, работещи по проекти в сферата на индустрията, големите държавни поръчки, инфраструктурата и енергетиката. Класацията, която ще бъде обявена през 2012 по резултатите от настоящата година, вероятно ще задълбочи тези позиции. Частните инвестиционни проекти в бизнеса с недвижими имоти направиха пауза през 2009 и 2010 г., заради която през тази ще виждаме затихването на последната вълна от бума на 2007-2008 г.
Инвестиции
Стопяването на преките чуждестранни инвестиции, съчетано с намалението на промишленото производство от 2008-2009 г., доведе до затишие в индустриалните проекти. Оскъдицата на свободни капитали в глобален мащаб и наличието на неизползвани капатицети у предприятията накара мениджърите да приберат плановете си по чекмеждетата в очакване на по-хубаво време.

В резултат на това и през тази година значителните индустриални инвестиции ще останат концентрирани в традиционни за България сектори. Част от проектите ще се сведат до изграждането на нови мощности с цел модернизация на съществуващи производства, например в "Девня цимент" и във фармацевтичния производител "Софарма" или фабриката на "Биовет" в Разград. Все пак изливането на 100 милиона евро от "Литекс моторс" в автомобилния завод край ловешкото село Баховица ще отвори вратата за една индустрия, за която България до момента беше само доставчик на отделни компоненти.

Тези проекти обаче остават по-скоро изключения. Петнадесетте сертифицирани от Българската агенция за инвестиции компании през последната година добавят само два обекта в индустрията – предприятие за медицинска електроника за 16.5 милиона лева близо до София и завод за горещо поцинковане на "Юпитер 05" за 21.5 милиона лева в индустриалната зона на Куклен. Всички останали са в областта на възобновяемите източници на енергия.

Преките чужди инвестиции в България са паднали до 845 милиона евро в първите десет месеца на миналата година (последния период за който има данни), едва около една трета от обема им през 2009 г. (над 2.5 милиарда евро). Числото се отнася по-скоро до миналото, отколкото до това, което предстои през годината, но при отсъствието на нови големи проекти промяната му ще бъде трудна.

Все пак разположените на големи терени квартали ще бъдат на дневен ред за региона на София. Комплекси като "Резиденшъл парк София" до "Бизнес парк София" или "Делта хил"  в пернишкото село Кладница ще зависят преди всичко от възстановяването на търсенето за продължаването на строителството, докато предприемачите могат да си позволят да ги разбиват и на по-малки етапи. "Уинслоу гардънс", замразеният заради финансови проблеми проект на глобалния инвестиционен фонд RREEF, беше преструктуриран и продължен през 2010 г. и завършването на неговата първа фаза се очаква през тази. Той е един от примерите за наближаващото разрешаване на обекти, минали през затруднения заради кризата, заедно със стабилизирането на пазара и постепепнното възстановяване на търсенето. Това с каква скорост ще продължат замразените обекти обаче ще зависи и от фактори като това какъв е капиталът и съответно мотивацията на всеки отделен предприемач да продължи проекта, както и какви са възможностите му да работи при днешните цени с около една трета по-ниски в действителност, отколкото са били очакванията му при старта на строителството.

В още по-голяма степен, отколкото при градските жилища, вниманието при ваканционните обекти ще бъде съсредоточено повече върху продажбите, отколкото върху старта на нови инвестиции. Предприемачите, които са се подсигурили със земя като "Феърплей пропъртис" край Созопол или голф курортите по Северното Черноморие, ще могат да продължат с пускането на нови етапи на пазара в зависимост от напредването на продажбите им. Големите наличности от непродадени апартаменти и незавършено строителство в зимните курорти, особено в района на Банско, на този етап вероятно ще обезкуражава инвеститорите.

Наличието на много празни апартаменти влияе негативно и на хотелския пазар, като оказва общ натиск върху цените, независимо че тези от тях, които се отдават, невинаги са съпроводени със стандартните услуги.

Разрешенията за строеж в основните строителни области, свързани с курортите – Варна и Бургас, намаляват още по-радикално, отколкото в София и Пловдив. Разгънатата застроена площ на жилищните сгради с одобрени проекти пада наполовина в Бургаска и с 60% във Варненска област след вече значителните намаления, съответно 43% и 55% спрямо 2008.

 
Офис площи

Изследване на UniCredit Bulbankза пазара на бизнес имоти в известна степен стопля по-дългосрочните перспективи пред офис сектора. Според него България има една от най-ниските стойности на административните площи на глава от населението – едва 0.78 кв.м на хиляда души срещу 2.19 кв.м за Прага и 5.99 кв.м за Виена. И все пак при незаетост, която надхвърли 20% от над 1.1 млн. кв.м общи наличности, още в средата на 2010 г. ситуацията за предприемачите не е достатъчно обещаваща.

Според проучването на UniCreditсградите с високи показатели за енергийна ефективност успяват да се позиционират във високия ценови сегмент и наемите от 12 евро на кв.м месечно са постижими.

Обемът на завършването на офис сгради обаче ще спадне значително след доставянето на проектите по бул. "Цариградско шосе" тази година и при липсата на нови значителни инвестиции в строеж. Следващото засилване на предлагането ще бъде едва в края на 2012 или началото на 2013 г. в зависимост от темпото, с което ще се довършат сградите "Сити тауър" на площад "Македония" и "Капитал форт" до "Метро" на бул. "Цариградско шосе". Дотогава пазарът няма да бъде доминиран толкова от новите проекти, колкото от ценовата битка между съществуващите.

 
Търговски площи

Завършването на нови молове ще остава далеч от високата летва на 2010 г. със само един проект в София, планиран за тази година – "Мега мол" в кв. "Люлин". Очаква се Globe Trade Center най-накрая на приключи "Галерия Варна", след като миналата година отвори търговския център от същата верига в Стара Загора.
След като Carrefour измести "Темпо" от "Мол Русе" , вероятно напрежението за завършването на "Гранд плаза" е отслабнало. От плановете на веригата вероятно зависи и темпото, с което ще продължи строителството на сравнително по-малкия "Сити мол" в Стара Загора, също предвиден за тази година. Строителството на "Галерия Бургас" продължава, но жителите на втория по големина морски град ще трябва да почакат поне до първата половина на 2012 г. за първия си съвременен кинокомплекс, който трябва да отвори врати във втория модерен търговски център в града.
На практика готовият от миналата година "Мол Плевен" отваря врати през пролетта и проправя пътя за дебюта на супермаркетите Carrefour в България. "Мол Марково тепе" в Пловдив, който се очакваше 2010 г., също трябва да отвори врати.
Предлагането на търговски площи отслабва значително, а и повечето от тези обекти вече са или на практика готови и се довършват, или в напреднал стадий на изграждане. Междувременно вниманието на пазара е приковано върху "Парадайз център", търговския център със 75 хил. кв.м отдаваема площ, който се строи от руски инвеститори на ул. "Сребърна" и бул. "Черни връх", на границата между Южния парк и новия жилищен район "Кръстова вада". Има добри шансове напред да се придвижи и проектът на гръцки инвеститори до строящия се хипермаркет IKEA на околовръстното и "Бистришко шосе", търговският сектор може да донесе повече инвестиции през годината, отколкото кризата предполага. Продължава да се чака и разрешаването на въпросите, стоящи пред "България мол" на бул. "България" и "Тодор Каблешков".
Извън София обаче нови проекти трудно ще стартират на този етап.
 
Индустриални площи

Проектите на Bulgarian Property Developments в Русе и Варна и на "СИЕНИТ Холдинг" в Пловдив ще продължават да доминират картината на предлагането на индустриални и логистични площи през тази година. При отсъствието на големи сделки за строителство по мярка е малко вероятно други от логистичните паркове да напреднат значително. Roda, новата (от миналата година) марка на Mercator за България, но още повече Carrefour вероятно ще бъдат, ако не преки участници, то причини за някои сделки в логистичния сегмент, свързани с техни снабдители. Активността на реалните обитатели на площите – било като инвестиции или като оперативна дейност, ще бъде решаващият фактор за възстановяването на проектите. На този етап обаче удвояването на обема на незаетите индустриални и логистични площи в района на София в последната година и наличието на свободни имоти в спекулативни проекти в другите във Варна, Русе и Пловдив не предполага стартирането на значително строителство, преди да се сключат конкретни сделки.