Проф. Александър Г. Кожухаров облигационно право
Изтегляне 3.66 Mb.
|
| още и възмезден договор. Наемодателят се задължава да
предостави на наемателя ползването от една вещ само сре щу наемна цена, а наемателят - да я заплати, но само сре щу ползването, което му се отстъпва, и за времето, за което то му се отстъпва. Няма договор за наем, а дарение или заем за послужване, ако ползването се предоставя безвъз мездно. Договорът за наем създава само облигацион- ноправни връзки между сключилите го страни. С него нае модателят се задължава да обезпечи на наемателя възмож ността да използва наетата вещ в продължение на опреде лено време, но не се задължава да учреди и не учредява вещно право върху вещта в полза на наемателя - право, което наемателят да може да противопоставя на всички трети лица. Затова и наемателят няма петиторен иск срещу третите лица, които биха му попречили да използва вещта. Наемателят обаче може да иска да му бъде възвърната наетата вещ от всеки, който му я е отнел по скрит или насилствен начин, включително и от самия собственик (чл. 76 ЗСоб). Но оттук не следва, че договорът за наем има вещно действие -че той създава правни връзки между наемателя и абсолютно всички други лица.1 Споменатата посесорна защита е поставена на разположение на наемателя не защото е наемател, а защото е държател на една вещ и защото самоуправното отнемане на вещи от държането на друг е деликт и е забранено от закона. Следователно договорът за наем създава правни връзки само между наемателя и наемодателя: той има само относително действие. Наистина понякога наемателят може да противопостави наемния си договор и на лице, с което не е договарял - на правоприемника на наемодателя, на приобретателя на наетата вещ (чл. 237 ЗЗД). Счита се, че новият собственик встъпва в правата и задълженията на наемодателя, че наемният договор го обвързва - поне за изве-стно време. Но това отклонение от правилото, че договорите имат действие само между страните, не придава вещен характер на наемното отношение. То е само един от "предвидените в закона случаи", когато договорът поражда дей-ствие и спрямо трети лица (чл. 21, ал. 1 ЗЗД) -отклонение от общото правило, установено с двойната практическа цел: да се обезпечи наемателят срещу опасността да бъде неочаквано отстранен от наетия имот по иск на новия собственик, какъвто той би могъл да предяви, ако наемният договор не го обвързваше, и за да се предотвратят или поне намалят иначе неиз бежните искове на отстранения наемател срещу наемодате ля, затова, че не му е обезпечил ползването от наетата вещ. 2.4. Главното задължение на наемодателя е да предостави на наемателя ползването от наетия имот. а) Договорът за наем не се превръща в друг вид договор, ако наред с главното си задължение наемодателят се е задължил и за някои други допълнителни престации -например да почиства, отоплява и осветлява наетото помещение или да доставя сутрешна закуска, или да мие авто мобилната кола, прислонена в гаража, който е дал под наем. Тези допълнителни задължения имат второстепенно и подчинено значение спрямо главното задължение на наемодателя, някакси са абсорбирани в наемния договор и макар при тяхната правна оценка да трябва да се привлекат нормите, които ги уреждат (нормите на договора за продажба, на трудовия договор), все пак това трябва да стане, като се има предвид, че наемното отношение остава главното. Ще трябва да се постави въпросът например така: би ли се развалил договорът поради това, че наетото помещение не се почиства, че гарираната кола не се мие и пр. б) Договорът за наем може да бъде комбиниран и с други договори. Такъв е случаят, когато уговорените "допъл нителни" престации не са вече второстепенни, а са толкова съществени, колкото и главното задължение на наемода теля, и страните им отдават еднакво значение. За наема теля на мобилирана стая с пълен пансион ползването от стаята е толкова важно, колкото и получаването на прехра ната. За предприятието, наело помещение в един хладилник, ползването от помещението е толкова важно, колкото и под държането на съответната ниска температура в хладилника, каквато наемодателят се е задължил да поддържа. При по добна хипотеза са налице всъщност два самостоятелни, но обвързани помежду си договора. Към подобна комби нация от договори ще се прилагат нормите на съответния друг договор наред с тези относно наема. в) Възможен е и един трети вариант. При него не става дума за някаква допълнителна престация на наемодателя - второстепенна или еднакво важна с главното му задълже ние, - а за това, че насрещната престация, която се дължи, попада под режима на норми от друг вид договор, например предоставя се свободно жилище срещу изпълнение на пор тиерски или чистачески задължения. Тук задълженията на едната страна са тези на наемодателя, а задълженията на другата - такива по трудов договор. Към тези отношения ще се прилагат поначало нормите за съответния им вид, а ако те колидират помежду си, ще следва да се даде предпочитание на тези, които регулират този вид отношения, които с оглед целта на цялото облигационно отношение съставляват неговия център. Градинарят, който е получил свободно жилище, ще трябва например да търпи да се прекрати наемното отношение, щом се прекрати трудовото, защото трудовите му престации съставляват централното в цялата правна връзка. 3. Разлика от други договори. Пълната характеристика на договора за наем изисква да се посочат неговите разлики от други договори, на които той в едно или друго отношение прилича. 3.1. Наем и продажба. а) Тези два договора си приличат не само по това, че и двата са двустранни и възмездни, но още и по това, че, икономически погледнато, и наемът е една продажба - не на самата вещ, а на нейното ползване. Тази прилика оправ дава възможността за аналогично прилагане на нормите за продажбата към наема (например на чл. 185 ЗЗД). б) Тази прилика ни разкрива и съществената разли ка между тях. Характерен белег на продажбата е отчуждителното й действие. Тя е средството, с което продавачът реализира разменната стойност на вещта си, като отстъпва изцяло и окончателно нейната потребителна стойност. Тя е средството, с което продадената вещ - продаденото право - се прехвърля от имуществото на продавача в това на купувача, който го придобива такова, каквото е - със същото наименование и със същото му съдържание. Той следователно става приемник на същото право, на което досега продавачът е бил титуляр. Едно транслативно правоприемство е правният ефект на продажбата. Други са действията на договора за наем. Той няма отчуждително действие. Наистина и наемодателят отстъпва потребителната стойност на вещта си, за да реализира така разменната й стойност. Но (за разлика от продавача) той не я отстъпва изцяло и окончателно, а на части и в продължение на повече или по-малко дълъг помеждутък от време. Това налага да задържи, да не отчуждава, да не прехвърля върху наемателя правото си върху вещта, която му отстъпва във временно ползване. Поради това и правото, което наемателят придобива от наемния договор, не е правото на неговия наемодател. Наемодателят-собственик не му отстъпва нито своето право на собственост, нито дори правото си на ползване, което има в това качество. Той не разчле-нява собствеността си, не му отстъпва вещно право над вещта си, а създава в негова полза едно друго право на ползване - право на ползване от облигационно естество, различно от неговото най-малко поради това, че съдържанието му се определя от свободно сключеното съглашение, а не от разпореждания на закона. Същото важи и за пренаемодателя. Като дава на свой ред под наем дадената му под наем вещ, той също създава в полза на пренаемателя едно ново право на ползване - право, сходно, но различно от правото, което е придобил от първоначалния наемодател. При всички тези хипотези е налице винаги само едно конститутивно правоприемство. Правото на ползване на наемателя повече или по-малко прилича на правото на ползване на наемодателя. В никакъв случай обаче то не е идентично с него. От тази основна разлика произтичат всички останали разлики между продажбата и наема: 1) От нея произтича преди всичко разликата в съдържанието на задължението. Продавачът се задължава да даде нещо (с!аге) - да прехвърли на купувача собствеността върху продадената вещ, защото му я отчуждава. Наемодателят, обратно, не отчуждава правото си. Той не се задължава да даде нещо - да прехвърли на наемателя собствеността върху продадената вещ. Да му предостави ползването от една вещ за определено време - това е съдържанието на задължението, което той поема. А то е задължение да се направи нещо - задължение за положително действие. 2) Понеже на наемателя не се прехвърля правото на собственост, а се отрежда само временно ползване от една вещ, той ще трябва след изтичане на наемния срок да върне на наемодателя точно вещта, която е получил в ползване - същата, а не друга. Оттук следва, че договорът за наем е възможен само по отношение на такива вещи, които могат да бъдат върнати след ползване, т. е. само по отношение на индивидуално определени вещи: определена градина, определена къща, определена вила - не и по отношение на заместими и потребими вещи. Докато, обратно, предмет на продажбата могат да бъдат и такива вещи, които изчезват с еднократното им употребяване (фасул, яйца, картофи, въглища и пр.). Тези вещи не могат да бъдат върнати след ползване, защото изчезват при ползването. Именно затова те не са годен обект на договора за наем. Тази разлика във вещите, които могат да бъдат предмет на наем и на продажба, е втората разлика между двата договора. 3) Договорът за наем установява трайни връзки меж ду наемодателя и наемателя: наемодателят трябва да обез печи и да търпи непрекъснато ползване на наемателя в про дължение на наемния срок, а наемателят обикновено плаща наемната цена в равни промеждутъци от време в продъл жение на същия срок. Следователно за наемодателя нае мът е договор с продължително изпълнение. Договорът за продажба не поставя страните в такава непрекъсната връз ка. Продавачът ликвидира отношенията си с купувача, щом му прехвърли собствеността върху продадената вещ и по лучи от него продажната цена. да даде нещо - да прехвърли на наемателя собствеността върху продадената вещ. Да му предостави ползването от една вещ за определено време - това е съдържанието на задължението, което той поема. А то е задължение да се направи нещо - задължение за положително действие. 2) Понеже на наемателя не се прехвърля правото на собственост, а се отрежда само временно ползване от една вещ, той ще трябва след изтичане на наемния срок да върне на наемодателя точно вещта, която е получил в ползване - същата, а не друга. Оттук следва, че договорът за наем е възможен само по отношение на такива вещи, които могат да бъдат върнати след ползване, т. е. само по отношение на индивидуално определени вещи: определена градина, определена къща, определена вила - не и по отношение на заместими и потребими вещи. Докато, обратно, предмет на продажбата могат да бъдат и такива вещи, които изчезват с еднократното им употребяване (фасул, яйца, картофи, въглища и пр.). Тези вещи не могат да бъдат върнати след ползване, защото изчезват при ползването. Именно затова те не са годен обект на договора за наем. Тази разлика във вещите, които могат да бъдат предмет на наем и на продажба, е втората разлика между двата договора. 3) Договорът за наем установява трайни връзки меж ду наемодателя и наемателя: наемодателят трябва да обез печи и да търпи непрекъснато ползване на наемателя в про дължение на наемния срок, а наемателят обикновено плаща наемната цена в равни промеждутъци от време в продъл жение на същия срок. Следователно за наемодателя нае мът е договор с продължително изпълнение. Договорът за продажба не поставя страните в такава непрекъсната връз ка. Продавачът ликвидира отношенията си с купувача, щом му прехвърли собствеността върху продадената вещ и по лучи от него продажната цена. отново констатираме, че поначало заместими вещи не могат да бъдат предмет на наем. Но те могат да бъдат предмет на заем за потребление. Това също отличава наема от заема за потребление. 3.4. Наем и право на ползване (чл. 56 ЗСоб). Съществената разлика между тях се заключава в това, че правото на ползване е вещно право върху чужда вещ, докато правото, което договорът за наем поражда за наемателя, е право лично - облигационно. Голият собственик е длъжен само да търпи ползването - да не пречи на ползвателя в упражнението на това негово право, докато наемодателят е длъжен да обезпечи ползването на наемателя си. Ролята на голия собственик е пасивна - той не трябва да върши нещо; докато ролята на наемодателя е активна - той трябва да направи нещо. 4. Наемно отношение без договор. Наемно отношение можеше да възникне и без договор. 5. Правна уредба. Нормите, които уреждат наемните отношения, са установени в чл. 228 - чл. 239 от ЗЗД. Тези норми очертават общия режим на наемните отношения, предмет на изложе ние в тази глава. Прилагането на тези правила бе изключено от спе циалните разпореждания на Закона за наемите, който уста новяваше един изключителен и временен режим относно го лям дял от жилищните наемни отношения. В приложната област на ЗН следователно правилата на Закона за задълже нията и договорите се прилагаха само субсидиарно (чл. 239 ЗЗД). Така 6-55-ОС-Сб. 15, 6; 2704-58-1-Сб. 116, 128. Норми относно наемни отношения се съдържат и в други закони и подзаконови нормативни актове. § 2. Сключване на договора за наем. Условията за действителност на договорите изобщо са условия и за валидното сключване на договор за наем. Някои съществени особености и изисквания обаче трябва да бъдат разгледани отделно. 1. Съгласието. Предмет на съгласието. Договорът за наем не е реален а консенсуален договор1: той се счита сключен в момента, в който страните постигнат съгласие относно вещ та, която се предоставя в ползване, и относно цената срещу която това ползване се предоставя, а не едва когато вещта се предаде на наемателя въз основа на постигнатото съгла сие. Страните могат да се споразумеят и относно продъл жителността (времетраенето) на ползването, но това не е необходимо за валидността на договора за наем, който е действителен и когато наемният срок не е договорно опре делен. Форма. Наемът е неформален договор: за ва лидното му сключване не е необходимо да се спази някаква форма (47-53-ОС). а) Все пак полезно е той да се облече в писмена форма. Това е свързано с редица изгоди: 1) Договорът за наем на стойност над 1 000 лв. не може да бъде доказан със свидетелски показания - писмената форма е необходима не за неговата действителност, а за неговото доказ ване (чл. 133, буква "в" ГПК). 2) Облеченият в писмена форма договор за наем, ако има достоверна дата, може да се противопостави на приобретателя на наетия имот. Той е задължителен за приоб-ретателя до предвидения в него срок, но не за повече от една година от прехвърлянето. Ако е вписан - което предполага, че е облечен в писмена форма, - запазва изцяло действието си и спрямо приобретателя на наетия имот. б) Писмената форма ще е условие за действителност, ако страните са уговорили, че договорът за наем ще бъде валиден, само ако бъде облечен в тази форма. в) Вписването на договора за наем не е условие за неговата действителност, а само средство за защита на на емателя. Чрез вписването договорът за наем става задъл жителен и за приобретателя на имота. 2. Страни. Способност. Страни по договора за наем са наемодател и наемател. 2.1. Всеки способен (или овластен) да управлява едно имущество е способен (властен) да го дава под наем, стига само сключваният договор да съставлява акт на обикновено управление. Веднага обаче възниква въпросът: кой договор за наем е акт на обикновено управление? а) Отбеляза се вече, че договорът за продажба има отчуждително действие. Продавачът отстъпва своето право на собственост върху продаваната вещ - разпорежда се с него. Наемодателят, обратно, си го запазва и, като предоставя вещта си във временно ползване, си служи с договора за наем като с инструмент за извличане на облаги от нея - на граждански плодове. Отдаването под наем (пише ВС в 47-55-ОС) е една форма на ползване на вещта. Чрез договора за наем собственикът всъщност стопанисва вещта си, използва я, управлява я. Това е основанието договорът за наем да се причислява към т. нар. актове на обикновено управление. Характерното за тях е, че могат валидно да бъдат извършени от всеки, който на едно или друго ос новак ие разполага с управителни правомощия. Оттук е изводът, че всеки способен (властен) да управлява едно имущество е способен (властен) да го дава под наем. Законът обаче не провежда този принцип докрай. С право, защото трябва да се държи сметка и за продължителността на наемното ползване. Не всеки наемен договор може с оглед на неговата продължителност да се счита за акт на обикновено управление. Наем за твърде дълъг срок престава да бъде акт на обикновено управление и се превръща в акт на разпореждане. Твърде дългосрочното обвързване на наемодателя рискува да парализира неговото право на собственост. Правен израз на тези принципи дава чл. 229 от ЗЗД. Лицата, които могат да вършат само действия на обикновено управление, могат да сключват договори за наем (се казва в текста), но не за "повече от три години". Актът на обикновено управление е следователно само договорът за наем, сключен за не повече от три години. Договорът за наем за повече от три години не е вече управително, а разпоредително действие. Тогава посочените в текста лица не са властни, не са способни да го сключат. Пълна недействителност би трябвало да бъде санкцията на договора за наем, сключен в нарушение на това правило - за повече от три години. Но законът не стига до такъв краен извод. Чл. 229, ал. З от ЗЗД не обявява договора за недействителен, а го счита за действителен, доколкото може да бъде акт на обикновено управление. За да го направи такъв, законът автоматично редуцира неговата продължителност. Ако договорът за наем е сключен за повече от три години, "той има сила за три години", се казва в тази трета алинея на текста.1 б) Това са принципите. В приложение на същите трябва да се приеме, че не могат да сключват договори за пове че от три години (а сключените за повече от три години имат сила само за три години) следните лица: законните представители на недееспособните (малолетните или пълно за-претените) имат само управителни права (чл. 73, ал. 1 СК); ограничено дееспособните (непълнолетните и ограничено запретените), те могат да управляват имуществото си: да сключват договори от управителен характер със съгласието на родителите или попечителите си; съсобственикът, когото мнозинството от съсобствениците е натоварило с управлението на общата вещ - (чл. 32 ЗСоб); съдебният управител на общата вещ, назначен от районния съд, понеже мнозинството от съсобствениците не е могло да се споразумее относно стопанисването й или понеже решението им е вредно за общата вещ (чл. 32, ал. 2 ЗСоб); въведеният във владение в имотите на отсъстващия (чл. 11 ЗЛСем); временният попечител на лице, което ще се поставя под запрещение (чл. 275, ал. 4 ГПК); управителят на наследство, назначен от районния съдия поради това, че при откриване на едно наследство не е известно местожителството на наследника или то е известно, но той не е поел още управлението на наследството (чл. 59 ЗНасл); всеки договорен представител (пълномощник) изобщо, ако е назначен за всички работи на упълномощителя. 2.2. Впрочем за представителя (договорен или законен) важат и други ограничения. Той не може да сключва договор за наем (като наемодател или наемател) от името на представлявания нито лично със себе си, нито с друго лице, което също представлява: пълномощникът например не може да наеме за себе си имота, който е упълномощен да даде под наем; или да даде под наем свой имот, ако е бил натоварен да наеме имот. Такова договаряне сам със себе си законът не позволява (чл. 38 ЗЗД). При договорното представителство то е допустимо само при съгласие на представлявания. 2.3. Една вещ (например съсобствена) може да бъде дадена под наем от всичките й собственици, също както и няколко лица могат да бъдат нейни наематели. В това няма нищо особено. Във връзка с наема на жилищни помещения се поставя въпросът, дали например съпругата е сънаемател - страна по наемния договор, сключен от другия съпруг за удовлетворяване общите им жилищни нужди. Сънаематели ли са и пълнолетните им деца, ако наемният договор е бил сключен с оглед и на техните жилищни нужди? Трябва да се различава. По силата на чл. 25, ал. 1 от СК разходите за задоволяване нуждите на семейството се поемат от двамата съпрузи. Ал. 2 на същия член добавя: "за задължения, които единият или двамата съпрузи са поели за задоволяване нужди на семейството, те отговарят солидарно". Отговарят, защото по силата на този текст всеки съпруг представлява другия в сделките, свързани с общото им домакинство.1 Но щом другият съпруг е законно представляван, той е страна по сключения договор за наем. И ако срещу един от тях се постанови решение за прекратяване на договора, това решение разпростира действието си и върху другия съпруг - все на основание на взаимното законно представителство между съпрузите. Така 29-55-ОС-Сб. 30, 21. Не може да се каже същото за другите членове на домакинството, включително и за децата - пълнолетни или не. Родителите наистина са законни представители на малолетните си деца, но нормално те не сключват договора за наем от тяхно име. Пълнолетните си деца, а и другите членове на домакинството, с които живеят заедно (майка, дядо), те изобщо не представляват по закон. Затова тези лица не са страни по наемния договор, сключен от един от съпру зите, освен ако в конкретния случай от техните конклудент-ни действия може да се открие наличност на мълчаливо упълномощаване.1 В 158-58-ОС-Сб. 31, 40 Върховният съд приема друга теза. Там се казва, че договорът за наем се сключва от родителите в полза на всички членове на семейството, които обитават помещението. Но не всеки договор, който ползва трето лице, е договор в полза на трето лице. Дарението ползва кредиторите на надарения, но не е договор в тяхна полза. Наемният договор, сключен от родителя, ползва домашните, но не е договор в полза на трето лице. За да има такъв договор, трябва сключващите го да уговорят, че едно трето лице (бенефициер), което не участва нито пряко, нито чрез представител в договарянето, ще добие самостоятелно право да иска изпълнението на поетото от обещателя към уговорителя задължение. Няма ли такава уговорка, няма и договор в полза на трето лице. Такава уговорка няма в разглежданите договори за наем. Изтегляне 3.66 Mb. Сподели с приятели:
|