Проф. Александър Г. Кожухаров облигационно право
Изтегляне 3.66 Mb.
|
|
4.4. Повреди. Невъзможност. Възможно е вещта да не може да бъде върната, защото е погинала по вина на наемателя. Или не се връща в добро състояние, респективно в състоянието, в което е била предадена. Това показва, че наемателят не се е грижил за наетата вещ като добър стопанин. За неизпълнението на това задължение, което го поставя в невъзможност да върне вещта или да я върне в дължимото състояние, наемателят отговаря. Законът презу-мира, че това неизпълнение е виновно, и обявява, че наемателят "дължи обезщетение за вредите, причинени през време на ползването на вещта, освен ако докаже, че те се дължат на причина, за която той не отговаря" (чл. 233, ал. 1 ЗЗД). Този текст е едно приложение на общото правило на чл. 79 и чл. 81, ал. 1 от ЗЗД. Трябва да се отбележи, че наемателят отговаря за вредите, дори ако са причинени не от самия него, а от лица от неговото домакинство или от негови пренаематели (чл. 233, ал. 1 ЗЗД). 4.5. Подобрения. Наемателят може да е направил подобрения в наетата вещ, например електрическа инсталация (14-57-ВДА-Сб. I, 211, 311), баня, централно отопление и т. н. Наистина за негово удобство, но е увеличена стойността на наетата вещ. Няма съмнение, че наемодателят трябва да заплати разноските за тези подобрения, ако се е съгласил да бъдат направени. Но ако не се е съгласил? Подобренията са такива, че наемателят не може да ги вдигне. Ще бъде ли длъжен наемодателят да ги плаща? а) Поначало наемодателят не/гьлжи разноски за по добрения, извършени без негово съгласие. Не можем да го задължаваме да плаща подобрения, които сам той не би направил и които наемателят е направил за свое удобство. Така нищо не трябва да се плати на наемателя, който ос новно е преустроил наетата от него сграда (бивш хан) съоб разно своите нужди и желания без съгласието на собстве ника (865-54-1V), нито на онзи наемател, които е преградил наетите помещения и така е променил разпределението (1235-54-1V).1 Наемодателят не дължи нищо за тези подобре ния дори по правилата на неоснователното обогатяване, за щото с нищо не се обогатява. Нещо повече. Наемателят е длъжен да възстанови предишното положение, ако нае модателят настоява за това. б) Не можем да решим обаче същото за онези подоб рения, които не съставляват само удобство на наемателя. Няма да му платим разноските за плочките, с които е обли цовал банята, защото може и без тях -тези разходи са напра вени за луксозни подобрения. Но ще му разрешим да си махне ваната, ако това може да стане без вреда за наетия имот. Но все пак полезно е едно жилище да има вана. Тя не е лукс и направените за монтирането й разходи са полезни. В случай, че тя не е вградена, неразумно ще бъде да искаме от наемателя да я вдига, да я изкъртва, да разрушава това полезно съоръжение. Наемодателят ще трябва да приеме това полезно подобрение на имота си и да го заплати. Ина че би се обогатил без основание за сметка на наемателя. Но колко ще трябва да плати? Наемателят знае, че се разпорежда с чужд имот, като го подобрява. Това не е без значение. Щом знае, че не е владелец (а още по-малко добросъвестен владелец на имота), не може да иска "сумата, с която се увеличава стойността на вещта вследствие на тези подолбрения", чл. 72 от ЗСоб (143-55-1\/).1 Щом знае, че е само държател (че владее чужд имот въз основа на наемен договор), може да иска за полезното подобрение, което е направил, само това, което се полага на недобросъвестния владелец - само по-малката сума от направените разноски и сумата, с която се е увеличила стойността на наетия имот вследствие на тези подобрения (чл. 74, ал. 1 ЗСоб), при условие подобренията да са още налице при прекратяване на наемното отношение и наемодателят да може да се възползва от тях. 4.6. Решение за опразване. Срещу наемател, който отказва да върне наетата вещ, респективно да опразни наетото помещение, може да бъде предявен от наемодателя иск за опразване. Заедно с този иск наемодателят има право да търси: наемната цена за времето, през което наемателят е продължил ползването, и вредите, които претърпява от произволното полз ване (чл. 236, ал. 2 ЗЗД). § 3. Пренаемане. 1. Определение. Пренаемането е договор, с който наемателят на една вещ отстъпва ползването на цялата1 или част от наетата вещ на друго лице срещу заплащане на наемна цена. На наемателя е отстъпено ползването на вещта. Сега на свой ред той отстъпва ползването. Той става наемодател. 2. Допустимост. Съгласието на наемодателя не е необходимо, за да може наемателят да пренаеме част от наетата вещ (чл. 234, ал. 1 ЗЗД). Може би обратното разрешение би било по-справедливо: за всяко пренаемане да е необходимо предварителното съгласие на наемодателя. Защото договорът за наем е в известен смисъл договор, който се сключва с оглед на личността. Собственикът не би дал под наем на всекиго вещта си, а само на този, когото познава като грижлив. Не трябва неговата вещ да се окаже въпреки волята му в ръцете на друго лице. Всъщност законът стига пак до същото разрешение, но по заобиколен път. Защото чл. 234, ал. 1, изр. 1 от ЗЗД предвижда, че "ако не е уговорено противното, наемателят може да пренаеме части от наетата вещ без съгласието на собственика". Следователно е необходимо наемодателят да "уговори противното", за да изключи опасността вещта му да попадне в ръцете на нежелан пренаемател. 3. Отношенията. Пренаемането предполага два договора за наем: един между наемодателя и наемателя и втори между наемателя и пренаемателя. 3.1. Отношения между наемателя и пренаемателя. Правното отношение между наемателя и пренаемателя е едно истинско наемно отношение. Всички изложени дотук правила се прилагат към него без всякакви резерви. Договорът за наем обвързва само наемателя и пренаемателя. От този договор пренаемателят черпи правото си да ползва пренаетата вещ. От него произтича и задължението му да плаща наемната цена. Ако тя не бъде платена, наемателят може да развали договора, също както и пренаемателят може да го развали, ако уговореното ползване не му бъде обезпечено. Правото на ползване на пренаемателя е обусловено от правото на ползване на самия наемател и не може да бъде по-широко по обем и продължителност от правото на ползване на самия наемател. Член 234, ал. 2 от ЗЗД изразява това така: "Относно ползването на имота пренаемателят не може да има повече права от наемателя." Следователно, ако наемателят е отстъпил по-широки права, отколкото сам има (отдал е например под наем за две години, когато неговият наемен договор е едногодишен) длъжен е да обезщети пренаемателя за вредите, които му причинява с това, че му е отстъпил права, които не е могъл да предоставя. 3.2. Отношения между наемодателя и пренаема теля. Между тях не се установяват никакви отношения. Нае модателят с нищо не е обвързан спрямо пренаемателя. Об ратното обаче не е вярно. а) Пренаемателят няма никакви права спрямо наемо дателя. Той наистина има право на ползване от наетата вещ, но това право той не черпи от наемодателя, а от наемателя. Пренаемателят няма и не може да има свои претенции спря мо наемодателя освен претенциите на наемателя, и то по реда на чл. 134 от ЗЗД. б) Пряк иск. Пренаемателят няма никакви права сре щу наемодателя. Би трябвало и наемодателят да няма ни какви права срещу пренаемателя. Законът обаче разпорежда друго: той предвижда, че наемодателят има пряк иск срещу пренаемателя, в случай че неговият наемател не си плаща наема. С този пряк иск може да се претендира само това, което Пренаемателят от своя страна дължи на наемателя, без да може да противопоставя на наемодателя предсрочни плащания. "Пренаемателят е задължен спрямо наемодателя само за наема, които той дължи при завеждане на иска, без да може да противопостави плащанията, които е направил преждевременно"; така чл. 234, ал. З от ЗЗД формулира важащото тук правило. Наемателят и пренаемателят (за това, което сам дължи) отговарят солидарно пред наемодателя. Той може да преследва и двамата или само едния от тях и плащането, направено от единия, освобождава и двамата в размер на платеното. При това Пренаемателят не може да се освободи от отговорност поради Това, че бил предплатил наема. За наемодателя това предплащане няма никакво правно значение. Пренаемателят може да бъде заставен да плати повторно. 3.3. Отношения между наемодателя и наемателя. Пренаемането не засяга правата на наемодателя. Наемателят си остава задължен по договора за наем, дори ако наемодателят се е съгласил с пренаемането (чл. 234 ЗЗД). Вж. 89-60-ВДА-Сб. II, 100, 165. Ако пренаемането е било изрично забранено и наемателят въпреки това е пренаел, ясно е, че е нарушил договорното си задължение и наемодателят ще може да развали договора за наем. Освен това той може да претендира от наемателя вредите, които претърпява вследствие неизпълнението на това негово задължение за поп ^асеге. * 4. Съпоставка с наема. •> Общото между договора за наем и договора за пренаемане е, че те имат за предмет една и съща вещ или част от нея. Освен това едно и също лице е страна и по двата договора. При наема, то има качеството на наемател, а при договора за пренаемане - на пренаемодател. На трето място договорът за наем е предпоставка да се сключи съглашението за пренаемане. Липсата на договора за наем или неговата нищожност води и до нищожност на пренаемането. Унищожаването на договора за наем или неговото разваляне би следвало да доведе до прекратяване и на пренаемното отношение. Тъй като е възможно да се наема чужда вещ, би следвало в тази хипотеза да се приеме, че е сключен първоначален договор за наем. Следваща особеност на договора за пренаемане е невъзможността пренаемодателят да предостави на пренаемателя повече права, отколкото това е уговорено в договора за наем. Подобна уговорка би противоречала на разпоредбата на чл. 234, ал. 2 от ЗЗД и би била нищожна. ТРЕТА ПРЕКРАТЯВАНЕ ГЛАВА НА НАЕМНОТО ОТНОШЕНИЕ § 1. Причини. 1. Изброяване. Наемното отношение се прекратява по следните причини: по взаимно съгласие; с изтичане на наемния срок; чрез предизвестие на едната страна до другата; чрез едностранно изявление за разваляне на из правната по договора страна; вследствие погиване на наетата вещ; поради погасяване на правото на ползвателя-нае- модател и 7) на основание чл. 235 от ЗЗД. Прехвърлянето на наетия имот също се отразява вър ху съдбата на наемния договор. 2. Взаимно съгласие. Страните по наемния договор винаги могат да сложат край на наемното си отношение по взаимно съглание. Това тяхно съгласие може да бъде изрично, но може и да бъде мълчаливо - например наемателят опразва наетия имот, а наемодателят влиза във владение на същия. 3. Изтичане на наетния срок. Мълчаливо подновяване. На наемателя се предоставя ползването от една вещ за известно време. Продължителността на ползването е често уговорена. С изтичане на уговорения срок наемното отношение се прекратява (чл. 236, ал. 2 ЗЗД) и наемателят е длъжен да върне вещта (чл. 233, ал. 1 ЗЗД). Наемателят обаче може да продължи ползване то от наетата вещ. а) Ако това става със знанието и без противопоста вянето на наемодателя, договорът за наем "се счита про дължен за неопределен срок" (чл. 236, ал. 1 ЗЗД). Зако нът не се изразява съвсем точно. С настъпването на срока договорът не обвързва вече страните. Той е имал действие до уговорения от страните срок и наемното отношение е пре кратено по право с настъпване на същия. Но наемателят продължава да използва наетия имот и наемодателят като знае това не му се противопоставя. Тези обстоятелства да ват основание за заключението, че страните са съгласни да встъпят отново в наемни отношения, т. е. да сключат нов договор за наем. Той е продължение на досегашния в смисъл, че всичи клаузи на досегашния договор с изключе ние на тези относно срока1 ще важат и за новия договор. Само в този смисъл "договорът се счита продължен". б) Това не важи, ако наемателят продължи ползването си въпреки противопоставянето на наемодателя. Дого ворът за наем вече няма действие, а противопоставянето на наемодателя изключва всякаква възможност да се напра ви заключението, че между страните се сключва мълчаливо нов договор за наем за неопределено време. Прекратеното наемно отношение не може да се счита непрекратено. До сегашният наемател наистина използва наетия имот, но той не го използва вече в качеството на наемател, а без всякакво правно основание -неправомерно. Той дължи не вече наем, защото е престанал да бъде наемател, а обезщетение за вредит^ които причинява с неправомерното си поведение - естествено на деликтно основание. Така 383-60-ВДА-Сб. III, 115, 201. Той лишава наемодателя си от възможността сам да ползва имота или да го отдаде на друг под наем. Наемът (цената на ползването) е минималният размер на щетата, която наемодателят понася по вина на бившия си наемател. Тази сума бившият наемател му дължи при всички условия, толкова повече, че продължава да ползва имота.1 Той дължи още и всички други вреди, които му причинява (чл. 236, ал. 2 ЗЗД). 4. Предизвестие. В случай, че договорът за наем е без определен срок, т. ег ако не е бил уговорен срок за продължителността на наемното отношение, естествено същото няма да продължи вечно. Наистина то няма да се прекрати с настъпването на някакъв краен срок, защото той не е уговорен. Но ще може да бъде прекратено по желание на всяка от страните, стига тя да предизвести другата един месец преди това.2 Такава възможност не съществува за никоя от страните, ако наемът е с определен срок (чл. 238, изр. 1 ЗЗД). Предизвестието е едностранно неформално изявление на едната страна, отправено до другата, че иска да сложи край на наемното отношение. Не е необходимо то да бъде прието от другата страна. Необходимо е само да бъде узнато от нея. 5. Разваляне. Отделните случаи, при които се допуска развалянето на наемния договор, бяха вече посочени. Обобщавайки, тук може да се каже само, че изправната по договора страна може винаги да го развали и така да разкъса наемното отношение, ако другата страна не е изпълнила съществени свои задължения (чл. 87 ЗЗД). Понеже договорът за наем е с продължително изпълнение, развалянето му няма да има обратно действие (чл. 88, ал. 1 ЗЗД). Това означава, че действията, които договорът е произвел до момента на развалянето, остават незасегнати. Не може да бъде и иначе: ползването на наемателя е един свършен и неотменим факт-един факт на миналото. 6. Погиване на наетата вещ. 6.1. Погиването на наетата вещ поставя край на на емното отношение, защото наемодателят е в невъзможност да предостави ползването на наетата вещ. Чл. 231, ал. З от ЗЗД изрично предвижда, че "когато вещта погине изцяло", прилага се чл. 89 от ЗЗД. Освен това чл. 89 от ЗЗД постановява, че двустранният договор се разваля по право, ако задължението на едната страна се погаси поради невъзможност, т. е. поради случайно събитие. (Вж. 941-54-1\/). Ако невъзможността е само частична, т. е. когато наетата вещ е погинала случайно само отчасти, договорът за наем остава в сила за непогиналата част от вещта при съответно намален наем. Но наемателят може да иска (по съдебен ред) развалянето на наемното отношение, ако няма достатъчен интерес от частичното ползване (чл. 89, изр. 2 ЗЗД). 6.2. Законът има предвид хипотезата на случайно ця лостно или частично погиване на наетата вещ. Но когато тя погине по вина на наемателя или на наемодателя, наем ното отношение пак се прекратява, защото липсва обект, кой то да се дава във временно ползване. Друг въпрос е този за отговорностите, които следват от така причинената невъз можност За тях ще важат общите правила на Законд за задълженията и договорите. 7. Погасяване на правото на ползвателя. Каква е съдбата на наемните договори, сключени от ползвателя, когато правото му на ползване се прекрати? Законът не дава конкретен отговор на този въпрос. Смятам, че те се прекратяват с прекратяване на самото право на ползване. Основание за такова заключение дава чл. 60 от ЗСоб, според който сключените от ползвателя наемни договори за полски имоти остават в сила до края на текущата стопанска година, макар правото на ползване да се е прекратило преди това. Този текст е едно изключително разпореждане. От него ще трябва да извадим обратното заключение за всички наемни договори, които нямат полски имоти за обект: те се прекратяват с прекратяване на самото право на ползване. 8. Чл. 235 от ЗЗД. Този текст предвижда възможност за управителния съвет на етажната собственост да поиска изваждането на наемателя на етаж или част от етаж, който не изпълнява наредбите относно реда и управлението в сградата. Договорът за наем се разваля в тази хипотеза не от наемодателя и за неизпълнение на задължения към него, а от управата на етажната собственост и за неизпълнение на задължения към общността. § 2. Прехвърляне на наетия имот. 1. Влияние върху наемния договор. Логично би било наемното отношение да се прекрати, щом наемодателят престане да бъде собственик на наетата вещ. Той вече няма право да я отстъпва на друг в ползване, а съществуващият наемен договор не обвързва новия собственик просто защото не е страна по него. Подобно разрешение би внесло крайна неустанове-ност в положението на наемателите - особено при жилищни помещения. Те не биха могли да бъдат сигурни за бъдещия си подслон, след като наемодателят е свободен да отчужди имота си винаги когато пожелае, и по този начин да прекрати наемното отношение - пак когато пожелае. Наистина наемодателят ще отговаря за вредите, които наемателят понася от това, че бива предсрочно лишен от наетия имот (чл. 237, ал. 2 ЗЗД). Страхът, че ще дължи подобна обезвреда, го движи да уговори с приобретателя на имота една клауза в полза на наемателя -да уговори, че приобретателят ще изпълни неговите задължения към наемателя. Това обаче все още не е достатъчно за наемателя. Такава клауза може и да не бъде уговорена, а обезщетението, което би му се платило, да не го удовлетворява. Ползването от наетия имот, от наетото жилищно помещение той иска да му бъде обезпечено. Този е интересът на наемателя. Него законът се опитва да му гарантира, като разпростира действието на наемния договор и по отношение на приобретателя на наетия имот. Всеки договор има поначало действие само за тези, които са го сключили, казва чл. 21, ал. 1 от ЗЗД. Но "в предвидените в закона случаи" той има действие и по отношение на трети лица, които не участват в неговото сключване. Договорът за наем е именно един от тези "предвидени от закона" договори, които имат известно действие и за трети лица-за приобретателя на наетия имот (818-58-Ш-Сб. 186, 233; 2767-58-1-Сб. 120,132; 1093-58-1У-Сб. 237, 306). 2. Предел на задължителността. 2.1. В какъв обем наемният договор е задължителен за приобретателя на наетия имот? Отговор на този въпрос дава чл. 237 от ЗЗД, като степенува обвързаността на приобретателя на имота спрямо съществуващия наемен договор в зависимост от това: дали той е вписан, дали има достоверна дата, или се касае за договор с неопределен срок. а) Договорът за наем е задължителен за третите ли ца - за приобретателя на имота, - ако той е вписан. Според чл. 112, буква "е" от ЗСоб вписват се договорите за наем за срок, по-дълъг от една година. Вписват се, за да може при- обретателят на имота да узнае за договора и при пълно зна ние на обстановката да реши дали да го купи с тази тежест. След като при налично вписване го е купил, приобретателят ще трябва да изпълнява договора и не може да иска прекра тяване на наемното отношение под предлог, че договорът не го обвързвал, понеже не го бил сключил. Следователно про дажбата не поставя край на наемното отношение (чл. 237, ал. 1 ЗЗД). Задълженията на наемодателя преминават върху приобретателя на наетия имот. Заедно с това въху него преминават и всички права на досегашния наемодател. Изобщо приобретателят, като придобива наетия имот, встъпва в правоотношението, породено от договора за наем. Той добива правното положение на наемодател и в това качество има право да получава наема, стига на наемателя да е било своевременно съобщено за станалата продажба. б) Договорът за наем е задължителен за приобрета теля за предвидения в него срок, но не за повече от една година, ако той има достоверна дата (чл. 237, ал. 2 ЗЗД). Следователно и в този случай продажбата на наетия имот не поставя край на наемното отношение за уговорения срок или поне за годината, ако уговореният срок е по-дълъг. При-обретателят и тук придобива качеството на наемодател. в) Договорът за наем е задължителен за приобрета-теля на наетия имот и когато за него няма писмен документ с достоверна дата, но наемателят се намира във владение на имота. В този случай обаче той е задължителен само като наемен договор без определен срок. Следователно договорът за наем може да бъде прекратен с едномесечно предизвестие от приобретателя, който замества наемодателя. 2.2. Смятам, че наемният договор е задължителен за приобретателя и когато той не е вписан или няма достоверна дата (а е за срок, по-дълъг от една година) ако приобре-тателят е знаел за наемния договор и неговия срок, когато е придобивал собствеността на имота.* *§ 3. Наемане на общински и държавни имоти. Наемането на общински и държавни имоти сега се урежда в Закона за държавната собственост (ЗДС, ДВ, бр. 44 от 1996 г.) и Правилникът за неговото прилагане (ППЗДС, ДВ, бр. 82 от 1996 г.), както и от Закона за общинската собственост (ЗОС, ДВ, бр. 44 от 1996 г.) и Правилникът за неговото прилагане (ППЗОС, ДВ, бр. 82 от 1996 г.). 1. Отдаването под наем на вещи публична общинска собственост може да стане само, ако те имат пряко стопанско или търговско предназначение (чл. 12, ал. З ЗОС). а) Недвижимите имоти частна общинска собственост предназначени за стопански или производстве ни нужди се отдават под наем от кмета на общината чрез търг. Въз основа на резултатите на търга се сключва договор от кмета на общината или определен от него заместник кмет. б) Настаняването под наем на помещения частна собственост на общината за осъществяването на социални и други подобни дейности се извършва със заповед на кмета на общината, при условия и по ред определени и приети от общинския съвет. Срокът за наемане на помещенията и в двете хипотези не може да бъде по-голям от три години. Наетите помещения за социални и други нужди както и за нуждите на политическите и синдикалните организации не могат да се пренаемат. Сключването на договор за пренаемане на тези помещения ще води до нищожност на договора освен, ако той има за предмет тези части от имотите, които са с пряко стопанско предназначение или са предоставени на политически партии за клубна дейност (чл. 14, ал. 6 ЗОС). Изтегляне 3.66 Mb. Сподели с приятели:
|