Проф. Александър Г. Кожухаров облигационно право
Изтегляне 3.66 Mb.
|
|
Необходимо е наистина да се касае за поправки, без които ползването на наетата вещ да се осуетява или поне затруднява. Наемателят не е в правото си да прихваща към дължимия наем разходи за работи, които е направил за свое удоволствие: 1235-54-111; 865-54-1V. б) Наемателят може да иска намаляване на наем ната цена съответно на намалената годност на наетата вещ вследствие на повредата, която наемодателят не отстраня ва (чл. 231, ал. 2 ЗЗД във връзка с чл. 230, ал. 2 ЗЗД). в) Наемодателят може най-сетне да развали догово ра за наем по реда на чл. 87 от ЗЗД. г) Изборът между тези възможности не лишава нае мателя от правото да иска обезщетение за претърпените вреди. 4. Задължение да се обезпечи спокойното ползване. Задължението на наемодателя е с продължително изпълнение. Той се задължава да предостави на наемателя една вещ за ползване за определено време. Това означава, че през това време той трябва да обезпечи на наемателя възможността да си служи спокойно с наетата вещ. 4.1. Лични действия. Наемодателят трябва преди всичко да се въздържи от действия, които биха осуетили, затруднили или попречили на спокойното ползване на вещта от страна на наемателя (2024-54-1У-С6. 242, 327). а) С оглед на това наемодателят не може под никакъв предлог да си възвръща самоволно държането на вещта, която е дал под наем. Ако държането на наетата вещ му бъде отнето по скрит или насилствен начин, наемателят разполага с иска по чл. 76 от ЗСоб и срещу наемодателя си, за да си го възстанови. Разбира се, наемателят няма да дължи наем за времето, през което по този начин е бил лишен от ползването, има право да претендира обезщетение за вредите, които наемодателят му е причинил с неправомерното си поведение, а може и да развали договора за наем (чл. 87 ЗЗД). б) Наемодателят не може да влиза в наетото помеще ние без съгласието на наемателя. Той може само да иска да бъде допуснат в него за извършване на поправки, за преглеждане състоянието на наетия имот, за показване на същия на купувач и т. н. (арг от чл. 51 ЗСоб) и ако наемателят не го допуска, да иска да бъде осъден да го допусне (чл. 422 ГПК). в) Наемодателят не може да предприеме основен ре монт на наетата вещ, докато трае наемното отношение, за щото по такъв начин той отнема или пречи на ползването на наемателя, което сам се е задължил да му предостави. На емателят има право да не допуска извършването на ремон ти, а ако ги е допуснал, може да иска намаляване на наем ната цена съразмерно с ползването, от което е бил лишен. Често е трудно да се определи дали проектираната от наемодателя работа е основен ремонт, какъвто той не може да прави без съгласието на наемателя, или само поправка, необходима за запазване или за поддържане на наетата вещ в изправност, каквато наемодателят е длъжен да направи и на която наемателят не може да се противопостави. Всичко в последна сметка зависи от конкретния случай: стига само да е необходим, дори и основният ремонт ще трябва да бъде допуснат без съгласието на наемателя. Защото не може да не се държи сметка за интереса на наемодателя: негова е вещта, която би погинала, ако ремонтът не се извърши своевременно. Но трябва да се държи сметка и за интереса на наемателя. Ще се постави въпросът, дали се налага иначе необходимият ремонт да бъде веднага предприет. При решаване на този въпрос ще трябва да се обър не внимание както на продължителността на наемния срок, така и на обема на проектираната работа. г) Най-общо казано, наемодателят не може да върши каквото и да било, което би било противно на някоя клауза на наемния договор. Ако е било уговорено дворът на наетата къща да не бъде даван под наем за склад на дърва, за да не се вдига шум от резачката, и наемодателят въпреки това сключи такъв договор, наемателят има правата по чл. 80, ^л. 2 от ЗЗД и чл. 422 от ГПК, а може и да развали договори за наем, респективно да иска намаляване на наемната цена и обезщетение в двата случая. д) Наемодателят не може да даде повторно под на ем вещта, която вече е дал под наем. Защото по този начин или осуетява, или пречи на спокойното ползване на вещта от наемателя. Всъщност тук се поставя твърде интересният проблем за конкуренцията на правата между няколко наематели. Кой от двата договора за наем дава право на ползване? С оглед на чл. 237 от ЗЗД смятам, че този конфликт ще бъде разрешен по следния начин: ако и двата договора не са вписани, ще има права онзи от двамата наематели, който добросъвестно владее имота; ако и двата договора са вписани, ще има сила онзи от тях, който е бил по-рано вписан без оглед на владението; при два невписани договора в сила е онзи от тях, който има достоверна дата, респективно по-стара дата, ако никой от наемателите не е във владение. е) Освен това наемодателят не бива да продана нае тата вещ, без да запази правата на своя наемател в дого вора си с купувача на имота. Договорът за наем не създава вещни права за наемателя. Следователно наемателят няма да може да го про тивопоставя на трето лице, което не е задължено по него. Такова трето лице е купувачът на наетия имот. Понеже договорът за наем не го обвързва, той би могъл да прекрати ползването на наемателя. Наистина законът защитава наемателя до известна степен и срещу приобретателя на наетата вещ. Той обявява вписаните договори за наем за задължителни за приобретателя; тези, които имат достоверна дата - за задължителни за срока, посочен в тях, но не за повече от една година; всички други са задължителни като договори за наем без определен срок, стига наемателят да се намира във владение на наетия имот (1407-54-111). Но законът не предприема нищо повече в защита на наемателя срещу лице, което с нищо не е задължено към него. Например, ако договорът за наем е сключен за 10 години, но не е бил вписан, а имотът бъде продаден на втората година от сключването на договора, наемателят рискува да вида ползването си прекратено от новия собственик на имота още на втората година от наема. Явно е, че наемодателят със своето действие (с продаването на наетия имот) лишава наемателя от ползването, което е длъжен да му обезпечи. Практически наемодателят отстранява наемателя от ползването, а е длъжен да му го гарантира. Всичко това става очевидно в разрез с правата на наемателя и със задълженията на наемодателя. Затова, щом не може да се забрани на наемодателя да отчуждава имота си, законът изисква от него да запази всички права на наемателя в договора си с купувача и ако не го направи, да понесе всички последици от това, че му е отнел "ползването на наетия имот преди изтичане на наемния срок поради прехвърляне на имота" (чл. 237, ал. З ЗЗД). Тези последици ще се заключават във вредите, които наемателят претърпява от това лично действие на наемодателя. 4.2. Фактически обезпокоявания от трети лица. Трети лица също могат да смутят ползването на наемателя. Негова работа е да ги отблъсне с владелческия си иск по чл. 76 от ЗСоб. За наемодателя не може да възникне никаква отговорност от действията на трети лица, щом те не предявяват никакви собствени права върху наетата вещ. Тези действия са напълно произволни. Обратно, за наемателя възниква задължение да съобщи незабавно на наемодателя за всички посегателства и повреди, извършени от трети лица (чл. 237, ал. 2 ЗЗД) или за които има опасност да бъдат извършени - например, че съседът преминава през имота или че възнамерява да строи и е подкопал наетата сграда. Това задължение тежи върху наемателя дори когато интересите му пряко не страдат от посегателствата на третите лица. То е отражение на общото задължение да се грижи за наетата вещ като добър стопанин. Наемодателят трябва да бъде улеснен в отблъскването на трети лица, които посягат върху вещта му. Той носи всички последици от тези посегателства и ще трябва да търпи и развалянето на договора поради предизвиканото от тях пълно или частично погиване на наетата вещ (чл. 233, ал. З ЗЗД). 4.3. Отстранение. Не е необходимо наемодателят да бъде собственик на вещта, за да може да я дава под наем.1 Наемодателят се задължава да предостави спокойното ползване от наетата вещ, без да е необходимо да е собственик на същата или да има вещно право на ползване върху нея. Затова облстоятелството, че някое трето лице имало някакво право върху наетата вещ, не може да интересува наемателя. Тези права придобиват значение за наемателя, едва когато бъдат предявени и в резултат на уважаването им ползването от наетата вещ бъде изцяло или отчасти отнето. Третото лице например ревандикира имота, искът му се уважава и наемателят бива отстранен от него. Или съседът издига стена и отнема светлината, необходима за целта, за която помещението е наето. В тези случаи наемодателят трябва да защити наемателя срещу третото лице, да встъпи в предявените срещу наемателя процеси. Ако правата на третото лице са наистина основателни, изцяло или отчасти отстраненият наемател има право: да иска да бъде освободен от заплащането на наемната цена за времето, през което е бил лишен от пол зването, респективно да иска нейното намаляване съобраз но със степента, в която е бил лишен от ползването, или да развали договора за наем, а ако наемодателят е виновен, да иска обезщете ние за вредите, които претърпява. Всички тези права обаче не му принадлежат, ако по време на сключването на догово ра наемателят е знаел за правата на третите лица върху наетата вещ (арг от чл. 230, ал. З ЗЗД). Знанието доказва наемодателят. § 2. Задължения на наемателя. 1. Изброяване. Наемателят е длъжен: да плаща наемната цена, да пази наетата вещ и да си служи с нея с грижата на добър стопанин и 3) да я върне след прекратяване на наемния договор. Законът не установява едно законно задължение на наемателя да получи наетата вещ и да започне фактически да я ползва, както е при продажбата (чл. 200, ал. 1 ЗЗД) или при изработката (чл. 264 ЗЗД). Такова задължение обаче трябва да се смята винаги налице, когато в отделния случай наемодателят изрично е заявил, че желае вещта му да бъде пряко ползвана, или се констатира, че е имал пряк интерес от фактическото й ползване. Например овощар дава земята си под наем само за да бъде обработена, понеже така овощните дръвчета се развиват по-добре; или давам под наем стая от вилата си, като уговарям наемателят да я обитава -и през зимата - за да пази имота ми, да предотвратява евентуално замръзване на водопроводни тръби и пр. 2. Задължение да се плаща наемната цена. Плащане. Главно задължение на наемателя е да плати на наемодателя цената на предоставеното му ползва не от наетата вещ. Това задължение тежи солидарно и върху съпру гата на наемателя, макар тя да не е сключила договора, стига само наетото помещение да обслужва съпружеското дома кинство (чл. 25 СК). Ако наемателите са няколко, всеки дължи равна част от наема, освен ако е уговорено, че наемът ще се дължи солидарно (чл. 121 ЗЗД). 2.3. Съпровождащи наема престации. Върху нае мателя тежи задължението да посреща наред с наемната цена още и разходите, свързани с ползването на вещта, т. нар. консумативни разноски (чл. 232, ал. 2 ЗЗД). Става дума за плащането на различните услуги, които пряко ползват наемателя и затова трябва да се плащат от него - например разходите за консумираната от наемателя вода, електрическа или топлинна енергия, за вдигането на сметта и т. н. Тези разходи могат да са включени в наема, но когато не са, дължат се от наемателя, съставляват част от наема и тяхното неплащане е равносилно на неплаща-не на наема. Той дължи още и разноските, свързани с използването на общите части в етажната собственост: елек тричество по стълбища и зимници, заплати на портиери, поправяне на брави на общи врати и т. н. (чл. 235 ЗЗД). Данъкът върху сградите се дължи от собственика. 2.4. Срокове. Наемната цена може да бъде определена за цялото време, за което се предоставя вещта в ползване, например 5 000 лв. за 5-те години, за които една къща се дава под наем. Това означава, че ще се платят 5 000 лв. на края на петата година при прекратяване на наемното отношение. На практика такива съглашения се срещат рядко. Обратно, дори когато наемната цена е глобално определена за целия наемен период, обичайно е страните да уговарят заплащането и на части още през времетраенето на наемното отношение, на равни отрязъци от време през наемния период - годишно или дори месечно. Това периодично повтарящо се плащане на наемната цена е неизбежно, ако договорът за наем е без определен срок. Тогава по дефиниция не е възможно предварително глобално да се определи наемната цена за целия срок на наема по простата причина, че няма уговорен наемен период. Наемната цена се определя в този случай за ползване в течение на единица време. Тя се определя по толкова на ден, на седмица, на месец, на година и се дължи на края на съответната единица време. Всичко това означава, че наемната цена е дължима едва след ползване и че наемодателят трябва да прести-ра пръв. Той трябва да предостави най-напред ползването и ще му бъде платено след ползването за единицата време, за което наемната цена е определена. Но страните могат да се споразумеят, че наемът ще се предплаща, т. е. че ще се дължи преди ползването на наетата вещ. Независимо как е било уговорено да се плаща (преди или след ползването), наемодателят не може да бъде принуден да приеме частично плащане (чл. 66 ЗЗД). Ако все пак е приел частични плащания, то (при закъснение) те трябва да се прихванат към най-старото наемно задължение на наемателя (1468-59-11). Относно мястото на плащането на наема важат общите правила на чл. 68 от ЗЗД. Наемът е парично задъл жение, а мястото на плащане на парично задължение е ме стожителството на кредитора (наемодателя) по време на из пълнението на задължението. Връщане на надплатен наем. Две са възможни те хипотези: 1) или наемателят е платил повече от уговорения наем, или 2) е платил повече от нормирания. Наемателят и в двата случая е платил нещо, което не дължи, и то трябва да му бъде върнато - в първия случай на основание чл. 55, ал. 1 от ЗЗД, стига наемателят да предяви иска си до изтичане на нормалната давност, а във втората хипотеза - на основание чл. 34 от ЗЗД. 2.7. Прекратяване на задължението. Задължение то на наемателя да плаща наем отпада изцяло, ако вслед ствие на причина, която не може да се вмени във вина на наемодателя, ползването от вещта стане изцяло невъзмож но: за случайно изгорялата къща наемателят не дължи по вече наем. Наемателят престава да дължи отчасти наема, ако ползването му от наетата вещ е станало само отчасти невъзможно - например от случайно изгорялата къща са останали невредими две стаи, които наемателят продължа ва да ползва. В този случай наемателят може да иска разва лянето на договора за наем по съдебен ред, ако няма инте рес от частичното ползване. Следователно рискът тежи върху наемодателя (чл. 89 и чл. 231, ал. 2 ЗЗД). С още по-голямо основание наемът ще престане да се дължи изцяло или отчасти, ако ползването на наетата вещ бъде изцяло или отчасти осуетено по вина на самия наемодател. При такива обстоятелства наемателят може да иска или да му бъде предоставена друга вещ за уговореното ползване, ако това е възможно, или да развали договора (чл. 87 ЗЗД). Обезщетение му се дължи и в двата случая. Наемателят обаче ще дължи наема, ако ползването е обективно възможно, но той е субективно възпрепятстван да го осъществи (бива мобилизиран или постъпва за дълго време в болница). 2.8. Санкции при неплащане. Неплащането на наема е неизпълнение на основно задължение на наемателя. Той дължи лихви върху неплатения наем от деня на забавата си (чл. 86 ЗЗД). Наемодателят може да развали договора по реда на чл. 87 от ЗЗД. Той ще трябва да даде на наемателя подходящ срок за плащане на наема с предупреждение, че ще счита договора за развален, ако наемът не бъде платен в този срок. Наемодателят може да развали договора и когато наемът се дължи от некол^о (несолидарно), някои от които плащат, а други не плащат наема си. Договорът не може да се разваля частично, защото вещта е една и неделима. В случай, че наемателят плаща припадащата се част от наема на един от наемодателите, но не плаща нищо на другите, последните могат да развалят договора. Вземането на наемодателя не е привилегировано. За него наемодателят не разполага нито с някакво законно заложно право върху вещите, които наемателят е внесъл в наетия имот, нито с някакво право на задържане върху тях. Вземането за наем се погасява с изтичане на тригодишна давност (чл. 111, буква "в" ЗЗД). 3. Задължение на наемателя да пази вещта - да си служи като добър стопанин. 3.1. Същност. На наемателя е предоставена една вещ във временно ползване. Той е длъжен да я пази, за да я върне в доброто състояние, в което се предполага, че я е получил: чл. 233, ал. 1 от ЗЗД. Да пази наетата вещ това означава да си служи с нея като добър стопанин (чл. 63, ал. 2 ЗЗД) за "определеното в договора ползване, а при непосоч- ване - съобразно предназначението й" (чл. 232, ал. 1 ЗЗД) и да съобщава незабавно на наемодателя за посе гателствата, извършени от трети лица върху наетата вещ (чл. 233, ал. 2 ЗЗД). 3.2. а) Наемателят е "длъжен да си служи" с наетата вещ, ако така е уговорено и винаги когато интересът на наемодателя изисква това. б) Наемателят е длъжен да си служи с вещта само "за определеното в договора ползване, а при непосочване - съобразно предназначението й" (чл. 232, ал. 1 ЗЗД). Например наемателят не може да превърне помещение, предназначено за жилище, в работилница. Той не може да превърне пътническия автомобил в камион и т. н. Такова стопанисване на наетия имот е лошо стопанисване на същия. в) Но и когато си служи с наетата вещ съобразно уго вореното или нормалното й предназначение, наемателят трябва да се отнася към нея с грижата на добър стопанин. Това означава, че той трябва да положи за наетата вещ гри жата, която един грижлив човек нормално би положил. При служенето си с наетата вещ наемателят не трябва нито да излага на опасност, нито да причинява вреди на трети лица или неприятности на съседите си. Наемателят в етажна собственост например е длъжен да се подчинява на наредбите за реда и управлението на етажната собственост, издадени от общото събрание за правилното стопанисване на общите части в етажната собственост В противен случай не може да се приеме, че наемателят си служи с общата вещ като добър стопанин, и той рискува да бъде изваден от наетото помещение не дори по искане на наемодателя му, а по искане на управителния съвет или управителя на етажната собственост. г) Наемателят стопанисва зле наетата вещ - не пола га за нея грижата на добър стопанин, не я пази, ако допуска такова нейно похабяване, което излиза вън от рамките на нормалното. Ако наемателят пали печките на наетото помещение с въглища, макар те да са приспособени за дърва, той не стопанисва наетия имот като добър стопанин. Наистина всяко ползване похабява вещта: подове се повреждат, бои се изтриват и т. н. Наемната цена включва в себе си една амортизация на това нормално похабяване. Все пак дребните поправки, които се налагат от обикновеното употребление на наетата вещ, трябва да бъдат извършени от наемателя. Наемателят лошо стопанисва наетия имот, ако не отстрани такива повреди, предизвикани от обикновеното употребление, които всъщност се дължат на неговото действие или на неговата небрежност (чл. 231, ал. 1 ЗЗД) и обикновено повличат по-тежки повреди. д) През време на наемния период наетата вещ се намира в непосредствена власт на наемателя и е отнета от прекия поглед на наемодателя. Наемателят я пази и трябва да се грижи за нея като добър стопанин. Като отражение на това негово задължение е задължението му да съобщава незабавно на наемодателя за повредите и посегателствата, извършени от трети лица върху наетата вещ (чл. 233, ал. 2 ЗЗД). 3.3. Последици. Неизпълнението на задължението на наемателя да си служи с наетата вещ като добър стопанин за определеното в договора ползване или според предназначението й дава право на наемателя да развали договора с едностранно предизвестие, дори ако той е срочен (чл. 87 ЗЗД). Вън от това наемателят носи отговорност за вредите в рамките на чл. 233, ал. 1 от ЗЗД. Предплатеният наем обаче ще трябва да се върне. 4. Задължение да се върне вещта. 4.1. Същност. Наемателят използва чужда вещ. Той трябва да я върне след прекратяване на наемното отношение - не просто да опразни и да изостави например наетото жилищно помещение, ада го предаде на наемодателя. Връщането следователно е двустранен акт на наемателя и наемодателя, предприет по инициатива на наемателя. За да може да върне наетата вещ, наемателят трябва да я е пазил. Задължението му да си служи с наетата вещ като добър стопанин и само за определеното в договора ползване, респективно съобразно предназначението й, е само предпоставка за изпълнението на това негово задължение. Кога се връща вещта. Вещта трябва да се вър не в деня на прекратяване на наемното отношение, незави симо дали то настъпва поради изтичане срока на наема, или вследствие предизвестие на една от страните. Ако наема телят забави връщането на наетата вещ, той трябва да про дължи да изпълнява всички задължения, произтичащи от наемния договор, но дължи и обезщетение за вредите, кои то наемодателят претърпява вследствие на закъснението (чл. 236, ал. 2 ЗЗД). Освен това рискът от случайното поги ване или повреждане на наетата вещ преминава върху него (чл. 85 ЗЗД). Какво и как се връща. а) Наемателят трябва да върне наетата вещ с всички нейни принадлежности - къщата с всички ключове, автомо била с всички получени резервни части или гуми. Той не мо же да предлага друга вещ вместо наетата. Нито паричната равностойност на наетата вещ вместо самата нея (273-62-1- СП, 62, 4, 65, 11). Договорът за наем не е продажба и няма отчуждително действие на продажбата. б) Наемателят трябва да върне наетата вещ в добро състояние, респективно в състоянието, в което е била пре дадена, като се вземат под внимание онези похабявания, които следват от нормалното й ползване. Както се каза по-горе, до доказване на противното наетата вещ се счита предадена в добро състояние, ако не е бил съставен опис при нейното предаване. Сега, когато наемателят връща имота, той има право да иска отново да бъде съставен опис - този път относно състоянието, в което го връща, за да установи, че го връща такъв, какъвто го е приел,1 а ако наемодателят откаже да участва в съставянето на такъв опис или изобщо не се отзове на поканата да получи обратно наетия имот, наемателят има право да обезпечи доказателствата си относно състоянието, в което връща имота. Правото да иска съсавянето на опис има при всички хипотези и наемодателят. Изтегляне 3.66 Mb. Сподели с приятели:
|