Проф. Александър Г. Кожухаров облигационно право
Изтегляне 3.66 Mb.
|
| 3. Предмет на договора за наем -вещта и цената.
Наемодателят се задължава да предостави на наемателя временното ползване от една вещ. Това предоставяне е предмет на задължението му. Срещу това наемателят се задължава да плати цена. Плащането на цената е предмет на неговото задължение. I. Вещта. 3.1. Кръгът на вещите, които могат да бъдат отстъпвани в наемно ползване, е твърде широк. а) Под наем могат да бъдат давани всякакви вещи: движими - кораб, автомобил, компютър и пр., и недвижи ми - земи, всякакви помещения и места. б) Под наем могат да бъдат давани и части от вещи - стената на къща за реклами и т. н. в) Под наем могат да бъдат давани както собствени, така и чужди вещи. Няма съмнение, че собственикът или суперфициарят могат да отстъпят вещта си срещу наем във временно ползване. Ползвателят също може да отдаде под наем вещта, върху която има право на ползване (чл. 60 ЗСоб). Освен това добросъвестният владелец на недвижим имот може да го даде под наем, и наемателят може да пре наеме наетата от него вещ (чл. 234 ЗЗД). 3.2. Все пак този кръг не може да бъде неограничен. Има вещи, които не могат да бъдат отстъпвани в наемно ползване. Такива са, на първо място, заместимите и потреби-мите вещи (брашно, плодове, макарони). Потребимите вещи изчезват при еднократната им употреба и не съществува никаква възможност да бъдат върнати след ползване. За-местими и потребими вещи могат да бъдат давани под наем, само ако е уговорено да се ползват така, че да не изчезват физически при ползването (наем на сбирка зърнени храни за уреждане на изложба). Не могат поначало да се дават под наем тези вещи, на които държавата е единственият възможен собственик (чл. 18 Конституцията). Не може да се дава под наем една вещ на нейния собственик. Например наемателят на две стаи от моя апартамент не може да ми даде под наем една от тях. Собственикът има по дефиниция право на ползване и не може с договор да му се предоставя ползването, което и без това му принадлежи. Затова, ако наемателят стане собственик на наетата вещ, наемното отношение се прекратява. II. Цената. Цената е насрещната престация на наемателя за предоставеното му временно ползване на една вещ. Дого вор за наем без наемна цена не е наемен договор, а дого вор за заем за послужване. Цената се уговаря обикновено в пари. Но тя мо же да бъде уговорена и в каквато и да е друга престация. Например една стая се дава под наем срещу определено количество продукти месечно. Цената може да се състои и в услуги: например давам под наем една стая, а наемателят се задължава да ми преподава уроци по пиано. Възможно е още да се уговори, че наемателят ще построи, респективно ще ремонтира наетото жилище и ще прихваща изразходва ната сума към наемната цена, стига само наемният период да не надминава десет години. Обикновено самите договарящи свободно определят размера на наемната цена. Те могат да предоставят определянето му на трето лице (например на вещо лице). Може да бъде уговорено още, че цената ще бъде определена по обективни признаци - според обичайното, общоприетото, например колкото обикновено се плаща на час за ползване на пиано. 4. Продължителност. Наемодателят предоставя на наемателя ползването от една вещ за определено време. 4.1. Определен срок. Често страните сами уговарят продължителността на ползването, което се предоставя на наемателя. Те сами определят началния и крайния момент на наемния период. За този случай казваме, че договорът за наем е с определен срок. Определен е срокът на наема не само когато е посочен календарният ден, в който се прекратява (например 15 февруари или до края на сезона), но и когато договорът за наем се сключвала определено ползва не или когато прекратяването на наемното отношение зависи от настъпването на определено събитие (наемам една стая до свършване на ревизията, до края на следването ми). Наемното отношение се прекратява с изтичане на срока, за който е уговорено. Неопределен срок. Възможно е страните да не са уговорили момента, в който ползването на наемателя ще се прекрати. В този случай договорът за наем се счита склю чен за неопределен срок и всяка от страните може да го прекрати с едностранно предизвестие (чл. 238 ЗЗД). Максимална продължителност на наема. Сво бодата на страните да определят продължителността на на емното отношение не е безгранична. Тя е ограничена в две направления: Законът не позволява сключването на договора за наем за повече от 10 години (чл. 229, ал. 1 ЗЗД). Смята се, че уговарянето на по-дълъг срок на ползване стеснява чувствително правата на собственика. Твърде дългият срок на наема показва, че страните са искали да дадат друга форма на отношенията си, например да създадат право на ползване (чл. 56 ЗСоб). По-добре е тогава страните да сключат договор с такова съдържание, вместо да го оформят като наем. Сключеният за повече от 10 години договор за наем не е недействителен. Макар да нарушава повелителното разпореждане на чл. 229, ал. 1 от ЗЗД, законът запазва договора: той остава в сила, но само за 10 години (чл. 229, ал. З ЗЗД). 5. Условия. Договорът за наем може да бъде сключен и под условие - отлагателно или прекратително. Например давам под наем къщата си в провинцията при условие, че ме преместят на служба в София; или ще напуснете жилището ми, ако встъпя в брак или ми се роди дете. ВТОРА ДЕЙСТВИЯ ГЛАВА НА ДОГОВОРА ЗА НАЕМ Договорът за наем поражда задължения за наемодателя и за наемателя. Задълженията на наемодателя са права на наемателя и обратно. Затова, като разглеждаме задълженията на всеки един от тях, разкриваме правата на другия. § 1. Задължения на наемодателя. 1. Изброяване. Три са задълженията на наемодателя: да предаде наетата вещ, да я поддържа в течение на наемния период и да обезпечи спокойното ползване на наемателя от същата. 2. Задължение да се предаде наетата вещ. За да може наемателят да ползва наетата вещ, необходимо е тя да бъде поставена на негово разположение -да премине в негово държане. Следователно първо задължение на наемодателя е да предаде наетата вещ на наемателя, т. е. да му създаде възможност да упражнява необходимата за ползването непосредствена фактическа власт върху наетата вещ. Наемателят става в резултат държател (не и владелец: вж. 143-55-1V) и запазва това си качество, докато наетата вещ е в негово ползване (чл. 68, ал. 2 ЗСоб). В това качество той разполага (дори срещу наемодателя си) с владелческа-та защита, която чл. 76 от ЗСоб дава на държателя. Ала той не може (именно защото е само държател) да придобие наетата вещ по давност, колкото и време да я държи. Владелец на имота си остава наемодателят-собственик, той упражнява своето владение чрез наемателя (чл. 63, ал. 1 ЗСоб). Какво се предава. Наемодателят е длъжен да предаде наетата вещ, а не друга. Заедно с нея той е длъ жен да предаде всички нейни принадлежности - не само тези, които са необходими за нейната употреба (като напри мер ключовете на наетия апартамент), но и всичко, което според местната практика трябва да се счита за дадено под наем с наетата вещ (например при наем на жилище - мазе тата, зимниците и таваните, отоплителните инсталации и дру ги подобни). При съмнение ще трябва да се прибегне до тълкуване на договора, за да се установи какво според на меренията на страните е трябвало да бъде предадено с нае тата вещ като нейна принадлежност. Как се предава наетата вещ. Наемодателят не само е длъжен да предаде наетата вещ заедно с принадлеж ностите й, но трябва да я предаде, ако друго не е уговорено, "в състоянието, което отговаря на ползването, за което е наета" (чл. 230, ал. 1 ЗЗД). За да се реши дали наемодателят е изпълнил това си задължение, трябва да се вземе предвид, на първо място, уговореното, а ако нищо не е уговорено - цел та на наема и нормалното и обичайно предназначение на наетата вещ. Затова наетата кухня е предадена в "надлежно то състояние" (макар с повреден комин), ако е уговорено, че ще служи за склад; Но тя не е предадена в "надлежното състояние", ако не е било уговорено, че ще служи за склад, тъй като кухните нормално трябва да имат изправни комини. Продавачът също е длъжен да предаде продадената вещ. Той е длъжен да я предаде "в състояние, в което се е намирала по време на продажбата" (чл. 187 ЗЗД), докато наемодателят е длъжен да предаде наетата вещ "в състояние, което отговаря на ползването, за което е наета" (чл. 230, ал. 1 ЗЗД). Разликата е очевидна: задължението на наемодателя е по-широко по обем от това на продавача. Тази разлика не е случайна. Тя показва, че наемодателят е длъжен да постави вещта в състояние, което я прави годна да служи за "ползването, за което е наета", и да я предаде в такова състояние. Само тогава вещта е предадена в "надлежното състояние", което има предвид чл. 230, ал. 2 от ЗЗД. Например при наем на жилище това практически означава, че наемодателят трябва да поправи инсталациите, да замени счупените стъкла с нови - изобщо да направи помещението обитаемо. Наемодателят е длъжен да извърши всичко това, "ако не е уговорено друго" (чл. 230, ал. 1 ЗЗД). Това "друго" може да е уговорено изрично. Може специално да е било уговорено, че вещта ще бъде проведена в по-добро състояние, отколкото се намира понастоящем (че ще бъде направена баня); или обратно - че вещта се дава под наем в това състояние, в което се намира, с повредите и недостатъците й. Счита се мълчаливо уговорено, че наетата вещ ще се предаде в състоянието, в което се намира - с повредите и недостатъците й, без задължение за наемодателя да ги отстранява - ако наемателят е знаел за тези недостатъци или лесно е могъл да узнае за тях и не е поискал отстраняването им (чл. 230, ал. З ЗЗД). 2.3. Място и време на предаването. За мястото на предаването на наетата вещ важат общите правила на Закона за задълженията и договорите (чл. 68 ЗЗД). Относно това, кога трябва да бъде предадена наетата вещ, важи преди всичко уговореното. Ако нищо не е би ло уговорено, наемодателят може винаги да предложи наетата вещ, а наемателят да иска веднага нейното предаване (чл. 69 ЗЗД). Наемодателят обаче изпада в забава само след покана (чл. 84 ЗЗД). В тази връзка трябва да се отбележи, че предаването на наетия имот не е обусловено поначало от насрещно плащане на наемната цена. Тези две задължения са наистина насрещни, но не се изпълняват едновременно. Затова (стига обратното да не е уговорено) наемодателят е длъжен да престира пръв: да предаде наетия имот на наемателя, преди да е получил цената на неговото бъдещо ползване. Разноски. Разноските по предаването на наета та вещ тежат върху наемодателя. Законът наистина не раз решава изрично този въпрос, но смятаме, че тук ще трябва да се приложи по аналогия съответното разпореждане, от насящо се до продажбата, а именно чл. 186, ал. 2 ЗЗД. Най- сетне наемът е в известен случай продажба на ползването от вещта. Затова наемодателят ще трябва да понесе напри мер разноските по описа (чл. 233, ал.1 ЗЗД), а наемателят- разноските по съставянето на договора (чл. 186, ал. 1 ЗЗД). Опис. Полезно е при предаването да се съставя опис на наетата вещ. От такъв опис имат интерес и двете страни. Описът служи като доказателство за състоянието, в което е предадена и приета наетата вещ. Законът предпо лага в интерес на наемодателя, че (при липса на опис) нае тата вещ е била предадена в добро състояние. Но наема телят може да обори това предположение на закона и да докаже противното - че вещта не му е била предадена в добро състояние (чл. 233, ал. 1 ЗЗД). Доказателствената те жест преминава върху наемателя. Затова той има интерес да изисква съставянето на опис. Неизпълнение. Наемодателят може или изобщо да не предаде наетата вещ, или да я предаде със закъсне ние или не в надлежното състояние. За това неизпълнение или неточно изпълнение той може както да има вина, така и да не е виновен. а) Наемодателят се освобождава от задължението си, ако наетата вещ не може да бъде предадена на наема теля не по негова вина, например защото случайно е поги нала изцяло преди предаването. Договорът за наем се раз валя но право. В случай, че наетата вещ не е могла да бъде предадена навреме или в надлежното състояние не по вина на наемодателя, наемният договор може да бъде развален по искане на наемателя в случай, че той няма ин терес от забавеното или ненадлежното изпълнение. Обрат но - ако такъв интерес той все още има - може да иска само намалението на наемната цена Тук се прилагат впрочем общите правила на Закона за задълженията и договорите (чл. 89 ЗЗД). б) Други са последиците, ако наемодателят е виновен. 1) Ако наемодателят изобщо не е предал наетата вещ, наемателят има право да избира между две възмож ности: или да иска прякото изпълнение на това задължение заедно с вредите, които претърпява от забавата - да иска наемодателят да бъде осъден да му предаде наетата вещ, във владение на която ще бъде въведен по принудителен ред от съответния съдебен изпълнител (чл. 414 ГПК); или да развали договора за наем по реда на чл. 87 от ЗЗД. Той трябва да даде на наемодателя срок за изпълнение на задължението му, придружен с предупреждението, че ще счита договора за развален след изтичането на този срок. Вредите може да претендира на общо основание. 2) Наемодателят може да е предал наетата вещ, но не в надлежното състояние - да я е предал с недостатъ ци, които изключват или намаляват нейната годност за уго вореното или нормалното й използване, или без качествата, които е гарантирал. Наемателят разполага в този случай със следните няколко възможности: Той има право преди всичко да иска отстраняването на недостатъците -да предяви иск срещу наемодателя, за да бъде той осъден да постави наетата вещ на свои разноски в "надлежното състояние", т. е. в уговореното, респективно в състоянието, което отговаря на ползването, за което е наета. Осъдителното решение ще бъде изпълнено по реда на чл. 419 и чл. 420 от ГПК. За вредите, които наемателят претърпява, той може да търси обезщетение на общо основание (чл. 230, ал. 2 ЗЗД). Но наемателят може и сам да се заеме с отстраняване на недостатъците, които обременяват наетия имот. Такова право му дава най-напред чл. 80, ал. 1 ЗЗД, според който, "когато задължението е за действие, което може да бъде извършено от друго лице, кредиторът има право да иска да му се разреши да извърши това действие за сметка на длъжника". Такова право му дава още чл. 231, ал. 2 от ЗЗД. Този текст разрешава на наемателя да извърши сам за сметка на наемодателя онези поправки на наетата вещ, които са необходими за поддържане годността й през течение на наемния срок и които наемодателят не е извършил, макар да е бил съответно поканен (6-55-ОС). Текстът има предвид един вече текущ наем, но няма никакво разумно основание да се отрече на наемателя правото да приведе сам в годност наетата вещ в самото начало на наемния период. Естествено вредите, които наемателят понася, са в тежест на наемодателя (чл. 230, ал. 2 и арг. от чл. 231, ал. 2 ЗЗД). Наемателят може да иска да бъде освободен от задължението си да плаща наемната цена за времето, през което вещта е била неизползваема, респективно да иска да се намали цената съразмерно намалената годност на наетата вещ. За определяне това намаление ще трябва да се съпостави дължимата с намалената годност. Например, ако е даден под наем апартамент от пет стаи за 100 лв. месечен наем и една от стаите не може да бъде използвана през зимните месеци поради липса на комин, който наемодателят е обещал да построи, но не е построил, наемът за през тези зимни месеци (не за летните) ще трябва да бъде намален с 1/5, а наемателят ще може да претендира вредите, които претърпява (чл. 230, ал. 2 ЗЗД), например за това, че през зимните месеци е принуден да ангажира другаде помещение с по-висок наем. Наемателят може освен това да развали договора за наем по реда на чл. 87 от ЗЗД, без да е лишен от възможността да претендира вредите, които претърпява (чл. 230, ал. 2 ЗЗД). 2.7. Неотговорност. Изложените възможности не се пораждат изобщо, нито възниква отговорност за наемодателя: ако недостатъците на наетата вещ са били изве стни на наемателя по време на договарянето или ако той е могъл да узнае за тях при обикновено внимание. В този случай се счита за мълчаливо уговорено, че наетата вещ ще бъде предадена в състоянието, в което се намира - с повредите и недостатъците й (чл. 230, ал. З ЗЗД). Предполага се, че тези недостатъци се приемат като обикновени неудобства, които не изключват ползването на наетата вещ. Но и в този случай отговорността на наемодателя не отпада, ако той изрично е заявил, че определен недостатък не е налице, а впоследствие обратното се окаже вярно -например, че отоплителната инсталация функционира, макар да изглежда повредена, а впоследствие се окаже наистина повредена (чл. 12 ЗЗД). 2.8. Нездравословни жилища. Посоченият чл. 230, ал. З от ЗЗД предвижда още, че наемодателят носи пълна отговорност, ако недостатъците на наетата вещ са опасни за здравето на наемателя или за здравето на лицата от неговото домакинство. Това означава, че наемателят може да иска тези недостатъци да бъдат отстранени или сам да ги отстрани, или да иска намаляването на наемната цена, или да развали договора, както и да претендира "обезщетение във всички случаи" (чл. 230, ал. 2 ЗЗД). Не е такава целта на това правило. Неговата цел е да се обезпечи на наемателя възможността да прекрати договора за наем, когато пожелае и без страх от отговорност с едностранно предизвестие, макар наемният му договор да е срочен, за да не бъде принуден да живее при нездравословни условия до изтичане на наемния срок. Съвсем не е мислено да се създава някаква санкция срещу наемодателя -да плаща той обезщетение за това, че помещението му не било здравословно, или да му се възлага задължението да го превръща в здравословно. Толкова повече, че наемателят сам вижда при договарянето, че наеманото помещение е нездравословно. Той сам си е виновен, ако въпреки това го е наел. Опазването на здравето на гражданите е от обществен интерес. Затова, макар гражданинът да е сключил наемния договор при пълно познаване на обстановката, трябва да му бъде призната възможността да го развали, когато пожелае, с едностранно предизвестие -дори предварително да се е отказал от тази възможност. Тази е била възнамеряваната защита на наемателя. Това личи съвсем недвусмислено от редакцията на текста, предложена от комисията, натоварена с изработването на правилата, отнасящи се до наемния договор. Предложеният от нея текст е гласял: "Наемателят обаче може да иска развалянето на договора, макар недостатъците на вещта да му са били или според обстоятелствата да е трябвало да му бъдат известни или да се е отказал от правото да развали договора поради тях, когато тези недостатъци са опасни за неговото здраве или за здравето на неговите съжители." Става дума все за развляне на договора, а не за обезщетение или каквото и да е друго. Мисля, че текстът трябва да бъде тълкуван и разби ран само така. При другото тълкуване се надхвърля необходимата защита на наемателя. Обратното - 1307-54-111. 3. Задължение да се поддържа наетата вещ. Не е достатъчно наетата вещ да бъде предадена в "надлежното" добро състояние - уговореното или това, за което тя е наета (чл. 231, ал. 1 ЗЗД). Необходимо е още наемодателят да поддържа наетата вещ в това състояние през целия наемен период, ако не е било уговорено друго. Договорът за наем поражда за наемодателя задължение с продължително изпълнение. Наемодателят се е задължил да предостави наетата вещ в ползване за определен период от време. Това означава, че е длъжен да я поддържа в "надлежното състояние" в продължение на целия този период от време. Срещу това той получава наем. Затова например ще е длъжен да възстанови стъклата, които са счупени вследствие градушка; да поправи покрива, да поддържа в изправност, дори вещи за общо ползване, които се считат за сънае-ти, като общи стълбища, общи осветителни инсталации и т. н. 3.1. Законът прави тук едно важно разграничение. Не всичко, което е необходимо за поддържането на вещта в добро състояние през наемния период, тежи върху наемодателя. а) Върху наемателя тежат т. нар. дребни поправки. Това са поправките, които се налагат от обикновеното упо требление (чл. 231, ал. 1 ЗЗД). Законът ги изброява пример но. Той смята, че към дребните поправки трябва да се отне сат разходите за отстраняване замърсяването на стените, поправянето на кранове, брави и т. н. Касае се за това, кое то обикновено наричат вътрешен текущ ремонт. б) Поправките от всяко друго естество се понасят от наемодателя - например за поправяне на отоплителна та инсталация (643-54-!\/-Сб. 310, 465), на изгнилия паркет и др. Тези поправки наемодателят е длъжен да направи в изпълнение на задължението си да поддържа вещта в год но за ползване състояние (чл. 231, ал. 2 ЗЗД). Наемателят е длъжен да търпи извършването на тези поправки, макар временно да се затруднява предоставеното му ползване. Тяхното извършване не може да бъде обусловено от неговото съгласие (2024-57-1У-С6. 242, 337). Разходите за тези поправки тежат върху наемателя, ако той е причинил виновно повредите (чл. 231, ал. 2 ЗЗД) или ако те са били причинени от лице от неговото домакинство или от негови пренаематели (чл. 233, ал. 2, изр. З ЗЗД). Това, че наемодателят е длъжен да поддържа наетата вещ в изправност през целия наемен период, още не означава, че е длъжен да я подобрява - например да строи нов комин (99-55-Ш-Сб. 201, 307) или да прокарва вода в кухнята, ако няма водопровод (428-55-1 М-Сб. 204, 321; 586-58-М-СП, 58, 4, 82, 21); нито да възстановява наетата вещ, ако тя е погинала изцяло или отчасти вследствие на случайно събитие. В този случай за отношенията между страните ще важи чл. 89 от ЗЗД, както това се посочва в чл. 231, ал. З от ЗЗД, а именно да се развали договора или да се намали наемната цена. 3.2. Последици при неизпълнение. Неизпълнението на задължението да се поддържа наетата вещ в годно за ползване състояние в продължение на наемния срок открива за наемателя следните възможности: а) Той може да иска наемодателят да бъде осъден и принуден със средствата на чл. 419 и чл. 420 от ГПК да извърши необходимите поправки, за да може отново вещта да служи за уговореното ползване или за това, за което е наета. Наемателят може и сам да поправи наетата вещ за сметка на наемодателя. За да направи това, не му е необходимо дори предвиденото в чл. 80, ал. 1 от ЗЗД разрешение от районния съдия. Защото чл. 231, ал. 2, изр. З от ЗЗД му открива един по-лесен път за постигане прякото изпълнение на задължението на наемодателя. Тази норма му позво лява без съдебно овластяване да извърши сам поправката и да прихване стойността й срещу наема, стига да действа с грижата на добър стопанин и поканеният наемодател да е бездействал въпреки отправената му покана. Изтегляне 3.66 Mb. Сподели с приятели:
|