Проф. Александър Г. Кожухаров облигационно право
Изтегляне 3.66 Mb.
|
| в) Прекратяването на наемните отношения е уредено в чл. 15, ал. 1 от ЗОС и се извършва със заповед на съответния кмет, в която се посочва основанието за прекратяването на наемното правоотношение, събраните доказателства и срокът за опразване, който не може да бъде по дълъг от един месец. Тази заповед може да се обжалва пред окръжния съд по Закона за административното производство.
Характерно е, че възникването и прекратяването на наемните отношения, които имат за предмет посочените вчл. 14 от ЗОС помещения ставаше, чрез издаването.на административен акт. В чл. 17 от ЗОС се посочваше, че с договор може да се уговори основните ремонти да се извършват за сметка на наемателите. С измененията на Закона за общинската собственост и на Правилника за прилагане на Закона за общинската собственост се предвиди въз основа на издадена заповед за въз никване на наемно отношение да се сключва договор между наемодателя и наемателя. г) Особен режим за отдаване на общински жиища под наем е установен в чл. 43, ал. 1 от ЗОС. Той определя, че под наем се настаняват само нуждаещи се от жилище български граждани, жилищната нужда, на които е установена при условия и по ред определени от Правилника за прилагане на Закона за държавната собственост. Настаняването се извършва със заповед на кмета, а когато няма граждани отговарящи на изискванията посочени погоре, жилищата могат да се отдават под наем по пазарни цени. Подробно са уредени въпросите за прекратяване на жилищни наемни правоотношетия, поважните от които са неплащане на наемната цена за повече от два месеца или системното й неплащане в срок. Нарушаването на добрите нрави, лошото й стопанисване, изтичане на срока за настаняване, придобиване от наемател или на член от неговото семейства на жилище или вила годни за постоянно обитаване, както и когато наетото жилище не се използва по предназначение и др. Наемното правоотношение се прекратява със заповед на кмета, която може да се обжалва по Закона за административното производство. От изложеното се вижда, че настаняването на наематели в общински жилища се извършва с административен акт. Това обаче не е основание да се счита, че наемното правоотношение възниква единствено от административен акт. За да възникне наемното правоотношение е необходимо да се прибави изричното съгласие на наемателя за настаняването му в определеното със заповедта на кмета жилище. Ако наемателят не е съгласен с това и ако в срок от един месец не се настани в жилището, наемното отношение между него и общината не възниква и не може да възникне, а кмета след изтичането на определения срок следва да отмени заповедта за настаняване. 2. Наемането на държавни имоти съдържа редица особености, които гоотличават съществено от наемните отношения регламентирани със Закона за задълженията и договорите. а) На първо място следва да се посочи, че под наем не могат да се отдават имотите и вещите - публична общинска собственост, съгласно разпоредбата на чл. 16, ал. 1 от ЗДС. Само по изключение имоти - публична дър жавна собственост могат да се отдават под наем при условие, че се използват съобразно предназначението им и не се препятства осъществяването на дейностите, за които са предоставени. Що се отнася до имотите - част на държавна собственост, те се отдават под наем от съответния областен управител или ръководител на ве домство, чрез конкурс при условие и по ред определени от Министерския съвет. Отдаването под наем става, чрез провеждането на търг или на конкурс. б) След провеждане на търг за свободните недвижими имоти частна държавна собственост, предназначени за административни или стопански нужди, се определя нае мателя (юридическо лице или гражданин) и пазарната на емна цена. Въз осонова на проведения търг областният управител сключва договор за наем, а при отдаване на имо ти публична държавна собственост, договора се сключва след провеждането на конкурс. в) Настаняването в свободни за разпределение дър жавни жилища се извършва със заповед на областния упра вител или ръководителя на ведомството, при спазване то на следните правила: в едно жилище се настанява ед но семейство; заповедта за настаняване се отнася за всички членове на семейството и влезлите в сила запове ди се изпълняват от упълномощено за това лице (чл. 27 ППЗДС). Въз основа на настанителната заповед се сключ ва договор в писмена форма, който има минимално опре делено съдържание в чл. 29 от ППЗДС: в него се уреждат редът за предаване и приемане на имота; отговорността при неизпълнение; поддържането и други условия по наемното правоотношение - текущи и основни ремонти. Допуска се уреждането и на други въпроси. Наемните отношения се прекратяват по реда на Закона за задълженията и договорите и на основанията предвидени в договора за наем. Съгласно чл. 33 от ППЗДС при смърт на лицето на чието име е издадена зповедта за настаняване, наемните отношения не се прекратяват, ако другите настанени лица отговарят на условията за настаняване по чл. 24, ал. 1 или това е уговорено в индивидуалния или в колективния трудов договор. г) Настаняването се извършва, чрез смесен факти чески състав, който включва административен акт (на станителната заповед) и договора ?а наем. Настаняват се лица, които отговарят на условията на Закона за дър жавната собственост и Правилника за прилагане на За кона за държавната собственост, след като се степену ват техните жилищни нужди определени в чл. 34 от ППЗДС. За настанявано на наематели в ателиета и га ражи също се изискват определени условия предвидени под робно в чл. 34 и чл. 35 от ППЗДС. д) Особеност на възникването на наежите отно шения е определянето на наемната цена, която за жилища става на основание показателите и зоните определени в чл. 38 от ППЗДС. Тъй като за всяко семейство настанено в жилище се определят норми на наетата жилищна площ, разликата над нормата за жилищно задоволявано се запла ща в двоен размер по установената наемна цена. Също в двоен размер спрямо наемната цена на жилище със същата полезна площ и показатели се определя и наемната цена на ателиета и кабинети за творческа дейност. В чл. 46 и чл. 47 от ППЗДС се определя наемната цена на гаражи, а в чл. .48 от ППЗДС наемната цена на помещения предназначени за социални, културни и други подобни дейности, както и на помещения предоставени за нуждите на централните и регионалните ръководства на политическите партии. е) Не се изисква провеждане на конкурс или на търг за имоти или части от тях - частна държавна соб ственост, които се отдават под наем за здравни, образо вателни и хуманитарни дейности или за задоволяване на съответни социални нужди. Редът за отдаването им под наем и наемните цели се определят от Министерския съ вет, а договорът се сключва от областния управител, съ ответно от ръководителя на ведомството. Това наемно отношение е срочно и наемането на помещения не може да бъде за ^рок подълъг от три години. По изключение това е въ~'чожно, ако към наемното правоотношение се прибави съгласието на министъра на регионалното раз витие и благоустройството. Що се отнася до настаня ването под наем в държавни жилища, ателиета и гаражи, то се извършва от ръководителя на ведомството или на съответния областен управител при условия и по ред оп ределени от Министерския съвет. От изложеното след ва, че наемането на държавни имоти става въз основа на конкурс или търг съобразно резултатите, на който се сключва договора за наем. ж) Поддържането и текущите ремонти на имотите частна държавна собственост по режима установен със За кона за задълженията и договорите, се възлага на наемате лите, а освен това в договора може да се уговори-основните ремонти да се извършват за сметка на наемателите. з) Разпоредбите на Закона за задълженията и дого ворите относно наема се прилагат по отношение под държането и ремонтите - публична държавна собстве ност, които се извършват от ведомствата и областни те управители със средства от бюджета на държавата. Освен това прекратяването на наемните отношения съгласно разпоредбата на чл. 24 от ЗДС се извършва по реда на Закона за задълженията и договорите. ДЯЛ ШЕСТИ ЗАЕМ ПЪРВА ЗАЕМ ЗА ПОСЛУЖВАНЕ ГЛАВА § 1. Понятие. Съществуват два вида договори за заем: заем за по-служване и заем за потребление. Поради различния им предмет и различната им структура те се уреждат от различни норми. Това налага отделното им разглеждане. 1. Определение. Заемът за послужване е договор, с който едно лице (заемодател) предоставя безвъзмездно на друго лице (зае-мател) определена вещ за временно ползване, която зае-мателят се задължава да върне на уговорения срок или след уговореното ползване (чл. 243 ЗЗД). 2. Характерни белези. Разлики от други договори. Горната дефиниция позволява да се разкрият характерните особености на договора за заем за послужване и неговите прилики и разлики спрямо други договори. 2.1. За валидното сключване на договора за заем за послужване естествено е необходимо страните да постигнат съгласие: заемодателят да се съгласи да предостави безвъзмездно определена вещ за временно ползване на зае-мателя, а заемателят да се задължи да му я върне след ползване. Но само това не е достатъчно. То дори няма правните действия на предварителния договор (чл. 19 ЗЗД). Не обходимо е уговореното предоставяне в безвъзмездно ползване да бъде фактически осъществено. Необходимо е вещта да бъде предадена на заемателя за ползване. Така, договорът за заем не е сключен още, макар да съм се съгласил да Ви услужа с автомобила си, за да отидете до Пловдив, след което да ми го върнете. Той ще се счита сключен едва когато въз основа на съгланието ни фактически Ви предоставя автомобила, когато Ви го предам. Едва тогава между нас възникват заемни отношения. Всичко това показва, че договорът за заем е реален договор. Естествено предварителният договор за заем за послужване (доколкото е допустим) не е реален, а консенсуален договор. Договорът за заем следователно поражда правна връзка едва с предаване на заетата вещ въз основа на постигнатото съгласие. По това между другото той се отличава от договора за наем. Докато заемът е реален, наемът е консенсуален договор. От първия възникват отношения с предоставяне на заетата вещ, от втория - с постигане на съгласието. Наемодателят се задължава да предостави една вещ във временно ползване, а заемодателят, обратно, вече е предоставил тази вещ, а не се задължава да направи това в бъдеще. 2.2. Безвъзмезден договор. Безвъзмездността е характерна за заема за послужване. Чл. 243 от ЗЗД изрично я подчертава. Заемодателят услужва на заемателя с вещта си. Нищо не получава срещу ползването, което му предоставя. Нищо не ми плащате за това, че съм Ви позволил да отидете с автомобила ми до Пловдив. Нищо не плащате на библиотеката за предоставените Ви за ползване книги. Заемътза послужване не би могъл да бъде възмезден. Този, който получава плащане, затова, че е отстъпил вещта си във временно ползване, не е сключил договорът за наем, а договор за наем. Той не е дал в заем, а под наем. По безвъзмездността си заемът се отличава от наема. От безвъзмездността следват и по-нататъшните разлики между тези два договора - например по-широките възможности на наемателя относно наеманата вещ, понеже тя му е предоставена в ползване срещу заплащане (например правото да я пренаеме), от една страна, и по-тежките отговорности на зае-мателя, който нищо не плаща за предоставеното му ползване. Заемът не е единственият реален и безвъзмезден договор. Реален и безвъзмезден е и договорът за влог. Но влогът се сключва винаги в интерес на кредитора - на вло-годателя; обратно, заемът винаги ползва само заемателя -длъжника. Влогоприемателят поначало няма право да използва вложената вещ (чл. 253 ЗЗД), а е длъжен само да я пази (чл. 250 ЗЗД); заемателят също е длъжен да пази чуждата вещ, но има право да я използва (чл. 243 ЗЗД). Нещата не се променят, дори когато на влогоприемателя е позволено да използва вещта, която безвъзмездно пази.1 Тогава договорът за влог е сключен в интерес на влогодателя (кредитора), а не на влогоприемателя, макар отношенията между страните по влога да приличат твърде много на тези, които поражда заемът. Безвъзмезден договор е и дарението. Но заемът, макар и безвъзмезден, не е дарение Дарителят жертва нещо от имуществото си в полза на надарения и става по-беден. Пожертваното минава в имуществото на надарения. Заемодателят нищо не жертва от имуществото си, нищо не преминава от имуществото му в имуществото на заемателя и с нищо не обеднява. Безвъзмездни са твърде често и договорите, с които държавата отстъпва правото да се построи сграда върху нейна земя. Този договор също се отличава от заема. Отстъпването на земята е "безсрочно" и поражда едно вещно право - правото да се строи, а след построяването - собственост върху построеното (чл. 63 ЗСоб), докато заемът за послужване нито е безсрочен, нито поражда някакво вещно право в полза на заемателя. 2.3. Едностранен договор. Заемът е едностранен договор. Заемодателят предоставя на заемателя опреде лена вещ за временно ползване. Други задължения той ня ма. Само заемателят има задължения - да пази вещта и да я върне. Наистина и за заемодателя могат да възникнат понякога задължения, например за заплащане на извънредни разходи, които заемателят е направил за вещта (чл. 245, ал. 1 , изр. 2 ЗЗД). Но тези задължения не възникват от договора за заем, а от други обстоятелства. 2.4. Прилики. Все пак договорът за заем прилича на наема и на дарението. Прилича на наема, защото наемода телят предоставя определена вещ за ползване. Прилича и на дарението, защото като него е безвъзмезден договор. Те зи прилики са основанието законът да се ръководи при нор мирането на материята от правилата относно наема и даре нието - относно наема по въпросите, свързани с ползването на вещта; относно дарението по всичко, свързано с безвъз мездността на предоставянето. 3. Приложно поле. Договорът за заем за послужване няма особено широко приложение. Той е необходим само за ограничен кръг отношения. В заем могат да бъдат давани вещи, собственост на държавата, на кооперации и на граждани. Най-често договорът за заем за послужване се прилага в отношенията между граждани. § 2. Сключване на договора. 1. Страни. Страни по договора за заем за послужване могат да бъдат всички гражданскоправни субекти. Някои вещи се дават в заем за послужване и на непълнолетни, а дори и на малолетни: например книги от библиотеки. В тези случаи няма валиден договор за заем: библиотеката дава книгата в заем на свой риск и няма иск за връщането й. 2. Предмет. Предмет на заем за послужване могат да бъдат както движими, така и недвижими вещи.1 Апартамент, ма зе, навес могат да бъдат дадени в заем за послужване също така, както и електромотор или автомобил. Но само индивидуално определени вещи мо гат да бъдат предмет на заема за послужване - само такива, които не изчезват при ползването. Това е така, защото зае- мателят е длъжен да върне на заемодателя точно заетите вещи, а не други. Това е възможно само при индивидуално определени вещи. Те не изчезват при ползването. Временно то използване на потребими вещи е равносилно на оконча телното им физическо изчезване. То е равносилно на невъз можност да бъдат върнати обратно точно заетите вещи освен в някои изключителни случаи (например, когато фасул или ръж са дадени в заем, за да се организира една изложба). Не винаги е необходимо заемодателят да е соб ственик на заетата вещ. Библиотеките могат да преотстъп ват на друг ползването от книги, които сами са заели от дру ги библиотеки. 3. Сключване. Форма. Договорът за заем за послужване е сключен, щом се постигне съгласие по неговите клаузи между страните, последвано от предаване на заетата вещ. За някои видове заеми съществуват нормативно установени правила относно тяхното съдържание, например за заемите от библиотеки. В такъв случай тези особени правила уреждат съответните зае мни отношения. Законът не предвижда особена форма за този до говор. Следователно той може да се сключи във всички въз можни форми. § 3. Действия. 1. Права и задължения на заемателя. Право на заемателя е да използва вещта, която е получил в заем. Неговите задължения са да я пази и да я върне. Ползване и пазене. На заемателя е предоста вено временното ползване от една вещ. Тази вещ не е не гова, а чужда. С нея му е услужено и той не трябва да забра вя това. Законът му предписва да си служи със заетата вещ само съобразно уговореното ползване, а когато пол зването не е уговорено - съобразно нейното предназна чение (чл. 244, ал. 2 ЗЗД). Ползването за всеки случай не му дава право да събира плодовете на вещта, освен ако противното е уговорено. Законът предписва на заемателя да се грижи за чуждата вещ като добър стопанин и да предпочете нейното запазване пред запазването на собствените си вещи (чл. 244, ал. 1 ЗЗД). Заемателят е длъжен да посреща обикновените разходи за поддържане, за запазване и естествено за използване на заетата вещ (чл. 245, изр. 1 ЗЗД),1 както и да съобщава на заемодателя за повредите и посегателствата, извършени от трети лица върху нея (чл. 248 ЗЗД във връзка с чл. 233, ал. 2 ЗЗД). Законът забранява да се отстъпва заетата вещ за ползване от друг, защото вещ обикновено се дава в заем не на всеки, а само на лице, на което имаме лично доверие, което познаваме като грижливо и съвестно. Заемодателят трябва да бъде обезпечен срещу опасността вещта му да се намери въпреки неговата воля в ръцете на трето лице, което може и да не познава.2 Заемателят отговаря, ако не изпълни тези негови задължения. Той отговаря за вредите, които заемодателят понася, дори ако те са причинени от членовете на домакинството на заемателя (чл. 248 ЗЗД във връзка с чл. 233 ЗЗД). Нещо повече. Законът усилва твърде интензивно отговорността на заемателя, като компенсира така безвъзмездността на договора за заем. След като заемателят има полза, редно е тогава той да носи по-голяма отговорност за пазене на вещта, с която са му услужили. Затова при неизпълнение на тези задължения заемателят дължи обезщетение и за вреди, за които той иначе не отговаря, т. е. за предизвиканите от случайно събитие, освен ако докаже, че те биха засегнали вещта и при негова изправност (чл. 244, ал. З ЗЗД). Всички тези задължения и отговорности тежат солидарно върху всички заематели, ако те са няколко (чл. 244, ал. З ЗЗД). 1.3. Връщане. Заетата вещ е временно предоставена на заемателя. Той трябва да я върне при изтичане на угово рения срок или след уговореното ползване (чл. 249, ал. 1 ЗЗД) в добро състояние, понеже до доказване на противното се счита, че е приел вещта в добро състояние (чл. 248 ЗЗД във връзка с чл. 233 ЗЗД). За нормалното похабавяне на вещта при ползването й заемателят не може да бъде държан отговорен. Заедно с вещта трябва да бъдат върнати и всички нейни плодове, защото поначало плодовете принадлежат на собственика (чл. 249 ЗЗД във връзка с чл. 93 ЗСоб). 2. Задължения на заемодателя. Заемодателят прави услуга, като дава вещта си в заем. Той би трябвало да няма никакви задължения, а само права: да иска вещта си обратно в пълна изправност. Все пак той е длъжен да търпи ползването, кое то е разрешил, да не отнема и да не ограничава заемателя в ползването, което му е предоставил - нито непосредстве но, нито чрез правните си разпореждания в полза на трети лица. Но (за разлика от наемодателя) той нито дължи обез печение на заемателя за спокойното ползване, нито е длъ жен да поддържа вещта в изправност. Никои други задължения също могат да възник нат в негова тежест: а) Задължението да плати извънредните разноски за заетата вещ, ако такива са направени и са били необходими и неотложни (чл. 245 ЗЗД). Заемателят има право да задър жа заетата вещ до тяхното плащане (чл. 91 ЗЗД). б) Да съобщи на заемателя всички скрити недоста тъци. Ако не ги е съобщил умишлено или поради небреж ност (чл. 247 ЗЗД), той отговаря за причинените вреди. На пример даденият в заем кон заразява другите коне на зае мателя. Ако заемодателят е знаел за болестта на коня си и умишлено не е съобщил това на заемателя или е пропуснал да го направи по^ди небрежност, трябва да обезщети зае мателя за вредите, които последният претърпява. § 4. Прекратяване. 1. Изтичане на срока. Договорът за заем за послужване се прекратява с изтичане на уговорения срок за ползване или след завършване на ползването, за което вещта е била дадена (чл. 249, ал. 1, изр. 1 ЗЗД). Даденият в заем за 15 дни компютър трябва да се върне след изтичането на този срок; когато той е даден в заем за преписване на един доклад - след преписването на доклада. 2. Предсрочно прекратяване. Заемът за послужване може да бъде прекратен и преди да е изтекъл срокът, за който вещта е дадена, ако заемодателят се нуждае неотложно от нея поради непредвиден случай. Заемодателят може да иска предсрочно вещта си и ако заемателят си служи с нея по начин, несъобразен с уговореното или с предназначението й, или ако заемателят не я поддържа или не я стопанисва с грижата на добър стопанин. Така се поставя край на заемните отношения. Заемодателят може да иска вещта си предсрочно и когато заемателят почине. Тук още веднъж проличава, че заемът за послужване е договор, при който личността на зае-мателя има голямо значение. Заемните отношения не се продължават с наследниците на заемателя. Затова те не встъпват в правата, а само в задълженията по договора: длъжни са да пазят и да върнат вещта. По това заемът за послужване също се отличава от наема, който не се прекратява със смъртта на наемателя. Смъртта на заемодателя не поставя край на договора за заем. Естествено вещта ще трябва да се върне на наследниците му. Погиването на заетата вещ също слага предсрочно край на договора за заем за послужване. 3. Заем без срок. Заемодателят може винаги да иска вещта си обратно, ако не е уговорен срок за ползването или не е определена целта на ползването (чл. 249, ал. 2 ЗЗД). ВТОРА ЗАЕМ ЗА ПОТРЕБЛЕНИЕ ГЛАВА § 1. Понятие и действия. 1. Определение. Според чл. 240 от ЗЗД заемът за потребление е договор, с който "заемодателят предава в собственост на зае-мателя пари или други заместими вещи, а заемателят се задължава да върне заетите суми или вещи от същия вид, количество и качество". Изтегляне 3.66 Mb. Сподели с приятели:
|