извършени строежи, ремонти и подобрения на недвижимите имоти

30.7. оценка на недвижимите имоти

Огледите на място за определяне на техническото и експертното становище на оценителя, относно икономическото и физическото състояние на обектите, са извършени на различни дати през месец ноември 2013 г., в различните градове, където се намират обектите.

Подробна информация за притежаваните от „Софарма имоти” АДСИЦ недвижими имоти е представена в т. 30.3. от настоящия Регистрационен документ.

Оценката на недвижимите имоти на „Софарма имоти” АДСИЦ е извършена към 31.12.2013 г.

Оценката на Софарма Бизнес Тауърс е извършена към 31.12.2013 г.

г) методите, използвани за оценка на недвижимите имоти, и сумите, на които се оценяват.

В оценителската практика се използват три подхода за определяне на пазарна стойност на недвижими имоти, дефинирани в приложимите стандарти като Подход на пазарните сравнения, Подход на базата на доходите и Подход на базата на разходите. В рамките на всеки подход, както и на възможните комбинации между тях, се използват една или няколко методики/техники за оценка, като най-често прилаганите такива могат да бъдат дефинирани и резюмирани по съдържание, както следва:

• 
  Сравнителен метод при изготвяне на пазарна оценка на недвижим имот е анализ на стойността на същия имот, основан на сравнение с реализирани цени на активен пазар при неотдавнашни сделки на имоти със сходни характеристики;
  
• 
  Приходен метод при изготвяне на пазарна оценка на недвижим имот е анализ на стойността на същия имот, основан на способността му да генерира приходи, в две разновидности: чрез капита-лизиране на нетен приход за даден период или чрез дисконтиране, за определен брой периоди, на паричните потоци, произтичащи от използването на имота;
  
• 
  Метод на разходите за създаване при изготвяне на пазарна оценка на недвижим имот е анализ на стойността на същия имот, основан на разходите за неговото създаване или заместване с подобен (модерен еквивалент на имота/актива)¹ към момента на оценката, увеличени със стойността на придаваемите за имота права върху земята и извършените подобрения в него, и намалени със стойността на физическото², икономическото³ и функционалното⁴ обезценяване за имота;
  

Комбинация от трите базисни подхода (в т.ч. Подход на пазарните сравнения по т.Б5 на Приложение Б към МСФО 13, Подход на базата на разходите по т.Б8 на Приложение Б към МСФО 13 и Подход на базата на до-ходите по т.Б10 на Приложение Б към МСФО 13) към стойността на оценяваните имоти.

Метод за остойностяване на базата на настоящата стойност съгласно т. Б11(а) на Приложение Б към МСФО 13, съответстващ на методика, свързана с изпълнението на изискванията по т. C16 ÷ C21 на МСО 230 «Права върху недвижимо имущество» и основаваща се на капитализиран доход от наем, като схема за прилагане на метода на дисконтираните парични потоци при използване на данни, параметри и калкулативни резултати, произтичащи от оценъчни техники, свързани с подхода на пазарните сравнения и подхода на база на разходите за оценяване на същите имоти, без за да се извеждат (и респективно без да се претеглят в крайния резултат) отделни индикативни стойности за пазарната им ценност от тяхното прилагане.

В оценката са използвани данни, произтичащи от активни пазари (основно от интернет портали за недви-жими имоти - imot.bg; imoti.net, mirela.bg и др. специализирани издания), които са преценени като входящи данни от йерархично Ниво 2 (за имотите, находящи се в гр. София и в по-големите областни градове, като Варна, Пловдив, Бургас, Русе, Стара Загора и Благоевград) и Ниво 3 (за останалите имоти), Таката визира-ните данни от входящата информация за извършване на оценяването се изразяват в:

• 
  индикации за продажбени цени и месечни наемни цени (на база усреднени стойности от пазарно пред-лагане, коригирано чрез анализ за нормално очаквана ликвидност при осъществяване на сделка) на подобни или сходни (в аспект на технико-икономическа съпоставимост и сходно местоположение) обекти/активи, до които оценителят има достъп (на база публичност на информацията) към датата на оценяването;
  
• 
  индикации за срокове на реализация на пазарни сделки (продажбени и наемни) с подобни или сходни обекти, до които оценителят има достъп (на база публичност на информацията) към датата на оценява-нето - между 6 и 12 месеца (в зависимост от индивидуалните качества на всеки имот);
  
• 
  индикации за пазарни норми на възвръщаемост при подобни или сходни обекти, както и за алтерна-тивни инвестиционни форми със съпоставими качества за срочност и ликвидност (на база усреднени данни и калкулативни стойности от усреднени пазарни данни), до които оценителят има достъп (на база публичност на информацията) към датата на оценяването;
  

Към 31.12.2013 г. недвижимите имоти - сгради на „Софарма имоти” АДСИЦ са оценени на 14 593 040 лв., като справедливата им стойност е изчислена съгласно МСФО 13, кореспондираща на Пазарна стойност в съответствие с „Рамка на МСО” и т.G1 на МСО 300 „Оценки за целите на финансовото отчитане”, в т.ч.:

• 
  12 582 220 лв. за инвестиционни имоти, при които са използвани изходни данни от йерархично ниво 2;
  
• 
  2 010 820 лв. за инвестиционни имоти, при които са използвани изходни данни от йерархично ниво 3;
  

• 
  18 573 780 лв. - Офисна сграда Блок А
  
• 
  15 191 140 лв. - Офисна сграда Блок Б
  
• 
  21 372 140 лв. - Търговски център
  
• 
  6 365 520 лв. - Подземен паркинг
  
• 
  7 713 080 лв. - Инкорпорирано оборудване, съоръжения и външни връзки
  

• 
  средни продажбени цени за вакантни терени в УПИ - 725 €/кв.м;
  
• 
  средни продажбени цени за самостоятелни обекти (офисни площи) - 950 €/кв.м;
  
• 
  средни продажбени цени за самостоятелни обекти (търговски площи) - 1 350 €/кв.м;
  
• 
  средни цени на строителни и монтажни работи - 380 €/кв.м;
  
• 
  средни цени за месечен наем на самостоятелни обекти (офисни площи) - 10.00 €/кв.м;
  
• 
  средни цени за месечен наем на самостоятелни обекти (търговски площи) - 17.50 €/кв.м;
  
• 
  индикации за срокове на пазарна реализация на сделки с подобни или сходни обекти, до които оцените-лят има достъп (на база публичност на информацията) към датата на оценката, в т.ч.:срок за осъществя-ване на наемни сделки със самостоятелни обекти в сгради - 6 месеца;
  
• 
  индикации за пазарни норми на възвръщаемост при подобни или сходни обекти, както и за алтернативни инвестиционни форми със съпоставими качества за срочност и ликвидност (на база усреднени данни и калкулативни стойности от усреднени данни), до които оценителят има достъп (на база публичност на информацията) към датата на оценката, в резуктат на които е приета капитализационна норма (норма на възвръщаемост), в размер на 8.69%;
  

Сумата от оценките на недвижимите имоти съвпада със сумата от последния годишен финансов отчет на „Софарма имоти” АДСИЦ – инвестиционните имоти са на обща стойност 83.809 млн. лв., като стойността на Софарма Бизнес Тауърс е 69.22 млн.лв., а на останалите имоти – 14.59 млн.лв.

Официална статистика за пазарните цени на подобни недвижими имоти не се публикува. Цените варират в широки граници в зависимост от спецификите на съответния имот – конкретната локация, предназначението и размера на недвижимия имот, има ли осигурен наемател, състоянието на имота и необходимостта от ремонти и др.

Наемните нива според агенция Forton са относително стабилни за висококачествените офис проекти в широкия център и периферията на София. Средните наемни нива за офис клас А са около 10-12 евро за кв.м. в зависимост от локацията.