С т р а т е г и я за управление на общинската собственост в община самоков

- за настаняване на лица с установени жилищни нужди – 46 жилища в кварталите „Самоково”, „Възраждане”, ж.бл.”Слатина” и в общински къщи в гр.Самоков, от които в общинския бюджет за 2011 г. са постъпили 20 236,64 лв. /двадесет хиляди двеста тридесет и шест лева и шестдесет и четири стотинки/

- за настаняване на лица с установени жилищни нужди – 7 бр. в общежитието, от които в общинския бюджет за 2011 г. са постъпили 2946 лв./две хиляди деветстотин четиридесет и шест лева/

В голямата си част, общинските къщи са в лошо състояние, запазени след извършени отчуждавания.

Общинските апартаменти и гарсониери са в жилищните квартали “Самоково” и “Възраждане”. И този жилищен фонд е стар и амортизиран. Построени са преди повече от 25 години, при преобладаваща конструкция – едропанелно строителство. Предвид общия 50-годишен амортизационен срок на този вид сгради се налага обновяване на жилищния сграден фонд, чрез постепенната подмяна с новопостроени жилища.Община Самоков е собственик на 18 бр. ведомствени апартаменти, от които през 2011 г. са отдадените под наем 10 бр.

Община Самоков не разполага с достатъчно общински жилища, за да бъдат удовлетворени всички молби за настаняване по реда на Наредбата за общинските жилища и Закона за общинската собственост.

Във връзка с това Община Самоков извърши ново строителство на жилищен блок с 45 бр.общински жилища, обявени за продажба и 18 бр. ведомствени жилища.

Недостига на общински жилища налага изработване и прилагане на ясни и строги критерии за настаняване и освобождаване, както и максимален срок пребиваване в общинските жилища. Нужно е постоянна актуализация и контрол на имотното и семейно положение на подалите молби и на тези които вече са настанени.

Анализирайки състоянието на общинските жилищни имоти се извеждат силните страни и възможности, както слабите страни и заплахите:

Към 31.12.2011 год. е възстановена по решение на Общинска служба земеделие и гори и Общинска поземлена комисия общинска собственост в размер на 91 832 дка. земеделски имоти, които по начин на трайно ползване представляват ниви, ливади, пасища и мери.

В годините на преструктурирането на селското стопанство интересът към земеделските земи беше вял и откъслечен по няколко причини:

• 
  земята е възстановена разпокъсано, в голям брой маломерни имоти.
  
• 
  процента на обработваемите земи спрямо общо възстановената земя е малък, като дълго време не е обработвана и използвана по предназначение
  
• 
  липса на средства и техника за обработката на земята.
  

В зависимост от начина на трайно ползване, управлението на земеделските земи от общинския поземлен фонд е чрез отдаване под наем или аренда .

Съгласно чл.19 от ЗСПЗЗ общината стопанисва и управлява поземлен фонд, останал след възстановяването собствеността на гражданите. Предстои приемането на остатъчния поземлен фонд по ред и начин определен с ППЗСПЗЗ.

С нормативната уредба се създаде възможност за предоставяне на земеделски стопани, които отглеждат животни да ползват общинските мери и пасища за срок от една година.

Бъдещата политика на общината следва да е в посока за дългосрочното отдаване под наем и аренда на земеделските земи. Това ще даде сигурност на земеделските производители и ще доведе до поддържането им в добро екологично и земеделско състояние.

В таблицата по-долу е представена обобщена оценка на силните и слабите страни, възможностите и заплахите за Община Самоков, при управлението на земеделските земи.

Извършен е и следния анализ на приходите от управление на общински имоти за последните 3/три/ години.

Управлението на горите общински горски фонд се осъществява от Общинско лесничейство съгласно утвърден от Общинския съвет Правилник.

На Община Самоков са възстановени 18 000 хектара гори по Закона за възстановяване на собствеността върху горите и земите от горски фонд на територията на две Държавни горски стопанства-Боровец и Самоков.

Управлението, възпроизводството, ползването и опазването на горите от общинския и остатъчния горски фонд се осъществява съгласно два изготвени Лесоустройствени проекти (ЛУП).

Лесоустройственият проект се изготвя по Закона за горите и Правилника за прилагането му със срок на действие от десет години за района на съответното Държавно горско стопанство.

В лесоустройствения проект се планират провеждането на лесовъдски мероприятия за възпроизводство на горите и земите от горски фонд, провеждане на видовете сечи и ползвания на дървесина, страничните ползвания и залесяване.

Дейностите предвидени по ЛУП за общинските гори и земи от горски фонд, се извършват съгласно Закона за горите и Правилника за прилагането му.

В горите се провеждат възобновителни, отгледни и санитарни сечи с цел устойчивото им и многофункционално стопанисване, запазване, развитие и обогатяване на горските екосистеми и на биологичното разнообразие в тях.

Обема на годишното ползване се определя с решение на Общински съвет по следните начини :

• 
  Добив на дървесина по такса на корен за местно население, срещу заплащане.
  
• 
  Добив на дърва за огрев за бюджетни звена на общината – основни училища; кметства, кметски наместничества и др., чрез възлагане на добива и продажба на добитата дървесина от склад.
  
• 
  Добив на строителна дървесина, чрез провеждане на публичен търг.
  

Общинските гори са високостойностни гори - предимно с иглолистни и смесени насаждения.

Залесяване, като основна дейност за възпроизводството на гори се извършва след освобождаване на подходящи за целта площи. В община Самоков се залесяват около 50-60 дка. годишно.

Създаден е общински горски разсадник на площ от 50 дка за производство на горско-дървесни и декоративни храстови и дървесни видове. Създадени са и плантации от горски-плодни видове-арония и американска боровинка на площ от 22 дка.

Направения анализ предполага посочените по-долу възможности, при отчитане на слабите страни и възможните заплахи.

Разпореждането с имоти общинска собственост е основен източник на не данъчни приходи в общинския бюджет. С разпоредителните сделки общината трайно се освобождава от ненужните й и неизгодни за отремонтиране имоти, които не могат да се използват за нуждите на общината и не са привлекателни за отдаване под наем или ползване. Избора на начина на разпореждане се съобразява с местоположение и състояние на имотите и възможност за бъдещи инвестиции.

Начините на разпореждане са:

• 
  продажба;
  
• 
  замяна;
  
• 
  дарение
  
• 
  ликвидиране на съсобственост;
  
• 
  учредяване на ограничени вещни права.
  

След провеждането на публичен търг или публично оповестен конкурс се извършва

• продажбата на:урегулирани поземлени имоти, отредени за нежилищно строителство;

• продажбата на:урегулирани поземлени имоти, отредени за жилищно строителство;

• Учредяване право на строеж върху незастроени урегулирани поземлени имоти за нежилищно строителство, срещу цена или обезщетение с готови обекти в бъдещите сгради;

• Учредяване право на ползване върху незастроени урегулирани поземлени имоти за нежилищно строителство

Без търг или конкурс се

продават:

• земя - частна общинска собственост на собственика на законно построена върху нея сграда;

• земя - частна общинска собственост на лица, които са определени в закон;

• общински жилища, ателиета и гаражи, на настанени в тях по административен ред наематели;

• общински части от съсобствени обекти и имоти на съсобствениците.

Се учредява се право на строеж:

• на граждани с жилищни нужди, установени по реда на Наредбата за реда и условията за управление и разпореждане с общински жилища;

• на юридически лица на бюджетна издръжка;

• на религиозни институции, регистрирани по съответния ред;

• на инвеститори по реда и условията на Закона за насърчаване на инвестициите;

• в съсобствени имоти в случаите предвидени от Закона за устройство на територията;

• на енергийни предприятия, в случаите предвидени от Закона за енергетиката;

• на други лица, когато това е предвидено в закон

Необходимо е да се установят потребностите от имуществената база, която да осигури нормалното функциониране на общината с оглед изпълнение на заложените стратегически цели.

След определяне на тази имуществена база, по отношение на останалото имущество, общината изгражда политиката си по управление и разпореждане с имоти и вещи-частна общинска собственост.

Извършването на разпоредителни сделки с имоти – частна общинска собственост следва да е премерено, като се търси баланс между частния и публичния интерес и приоритетно се отчитат интересите на общината

За периода 01.01.2009 г. до 31.12.2011г. община Самоков е извършила 349 броя разпоредителни сделки, като приходите са в размер на 5 025 435 лв. Извършените разпоредителни сделки са от продажба чрез търг с явно наддаване на празни незастроени терени, на УПИ с учредено и реализирано право на строеж, на идеални части с цел прекратяване на съсобственост и от продажба на урегулирани поземлени имоти, представляващи прилежащи терени на сгради.

Извършен е следния анализ на приходите от разпореждане с общински имоти за последните 3/три/ години.

Приходи от разпореждане	2009 г. 138 имота	2010 г. 130 имота	2011г. 81 имота
ДМА	-	228 381,70 лв.	201 471 лв.
земя	2 909 980,85 лв.	903 985,09 лв.	627 377 лв.
Общ.концесии	6 900 лв.	140 441 лв.	6 900 лв.
ВСИЧКО	2 916 880,85 лв.	1 272 807,79 лв.	835 748 лв.

Видно от изготвената справка се наблюдава тенденция в намаляване на броя на разпоредителните сделки и приходите от тях.

Продажбата на общински имоти се осъществява по реда на Закона за общинската собственост във връзка с други общи и специални закони. Предложенията за продажби се изготвят на база предварително заявени инвестиционни намерения или по инициатива на кмета. По този начин се удовлетворяват искания на потенциални инвеститори и се избягва правенето на ненужни разходи по подготовка на преписки за продажба на общинска собственост, приходи от които няма да бъдат реализирани, поради евентуална липса на купувачи.

Община Самоков разполага с незастроени терени, отредени за жилищно строителство на територията на града и на кметствата и със застроени имоти подходящи за продажба предимно на територията на кметствата. Това са най вече сградите на закритите учебни заведения., но интереса към тях е слаб. Инвестиционните намерения са за покупка на терени в града и жилищните квартали, за строителство на жилища, търговски обекти, обекти за услуги и др. Голям и интересът за строителство на гаражи в жилищните квартали, като във връзка с това е необходимо да се търсят възможности за изменение на действащите планове и предвиждане на такова строителство.

Всички продажби на общински имоти се извършват чрез публичен търг с явно наддаване или публично оповестен конкурс при строго съблюдаване разпоредбите на Наредбата за търговете и конкурсите.

Продажбите на общински имоти, чрез публично оповестен конкурс е ефективна форма на разпореждане, тъй като дава възможност предварително да се заложат и реализират конкретни изисквания на общината по отношение на вида и обема на строителството и срока за въвеждане в експлоатация.

Правото на строеж в общински поземлени имоти се учредява в съответствие с влязъл в сила подробен устройствен план или виза за проектиране в предвидените от закона случаи, издадена от главния архитект на общината, като фактически обемът на правото на строеж е лимитиран от предвижданията на подробния устройствен план – план за регулация и застрояване.

През последните години получи разпространение учредяването на право на строеж срещу обезщетение, като форма на уреждане на взаимоотношенията между собствениците на парцели в случая общината и инвеститорите в инвестиционните проекти. Община Самоков има два сключени подобни договора в к.к.Боровец и придоби собственост върху готов обект, а именно:

Апартаментен комплекс –хотелски тип” в к.к.Боровец, представляващ сграда с идентификатор № 65231.918.213.4 за който е издадено Разрешение за ползване № ДК-07-Сф-05 от 07.07.2011 г. и Акт за частна ОС № 10756 от 23.08.2011 г., вписан 29.08.2011 г. под № 1427, под № 200, том 5, парт.книга том 8112 в Служба по вписванията гр.Самоков. Сградата е монолитна и с РЗП от 6490,85 кв.м. и се състои от следните нива:

- кота -3,60 е развита върху площ 816 кв.м. и включва паркинг за 24 коли, котелно, фитнес, финландска сауна, парна баня и ски склад;

- кота -0,60 площ 1080,08 кв.м. и включва: магазини със склад 11 бр., три входа с предверия, заведение-кафе клуб към лоби, кухня, склад, конферентни зали 2 бр., охрана, главно ел.табло;

- кота 0,00 площ 280,20 кв.м. и включва: 4 бр. двустайни апартаменти-лукс;

- кота +2,90 площ 1268,69 кв.м. и включва: 22 бр.апартаменти- 2 бр.тристайни, 10 бр. двустайни и 10 бр.студия;

- кота +5,78- площ 1258,68 кв.м. и включва: 22 бр.апартаменти- 2 бр.тристайни, 10 бр. двустайни и 10 бр.студия;

- кота +8,66- площ 1258,68 кв.м. и включва: 22 бр.апартаменти- 2 бр.тристайни, 10 бр. двустайни и 10 бр.студия;

- кота +11,54- площ 1144,05 кв.м. и кота + 14,42 с площ от 199,75 кв.м. (общо 1343,80 кв.м.) и включва: 20 бр.апартаменти- 2 бр.-четиристайни-мезонети, 2 бр.тристайни-мезонети, 8 бр. двустайни и 8 бр.студия;

Сградата съдържа общо 90 апартамента, 38 студия, 42 бр.двустайни апартаменти, 8 тристайни и 2 четиристайни апартамента.

С Разрешение за ползване № ДК-07-Сф-05 от 07.07.2011 г. е разрешено ползването и на „Вътрешно газова инсталация на котелно помещение”.

Относно описания Апартаментен комплекс – хотелски тип” в к.к.Боровец, представляващ сграда с идентификатор № 65231.918.213.4 с РЗП от 6490,85 кв.м. Община Самоков чрез сайта на общината е отправила покана за инвестиционни предложения относно начина на управление и разпореждане със същата. При проявен инвеститорски интерес, същият ще бъде докладван пред Общински съвет за разглеждане и приемане на конкретно решение.

Правото на ползване е ограничено вещно право, което включва правото да се използва имота, съгласно неговото предназначение и правото да се получават приходи от него без той да се променя съществено.

Целесъобразно е да се учредява право на ползване върху земеделски земи по реда на чл.25 ал.7 от ЗСПЗЗ с цел реализиране на инвеститорски предложения
2.4.Замени на общински имоти

Политиката на общината в тази посока е да се извършват замени само по необходимост, при липса на друго решение на проблемите и то в полза на Общината.