Рискове, специфични за дружеството

4.2 Рискове, специфични за дружеството

Дружеството е новоучредено и предстои да започне активно своята дейност. Възможно е придобиваните имоти да имат скрити недостатъци, да не бъдат управлявани достатъчно ефективно, или по други причини стойността на имотите или дохода, който генерират, да е под очакванията.

Основна задача на Съвета на директорите на „Турин Имоти” АДСИЦ е изготвянето и приемането на ефективни вътрешни правила и прозрачни процедури за работа, които да спомогнат за успешното осъществяване на основната дейност на Дружеството, за постигане на планираните финансови резултати и да дадат на инвеститорите увереност, че интересите им ще бъдат защитени в максимална степен. За постигане на инвестиционните цели и при вземането на инвестиционни решения, основна функция ще играе и обслужващото дружество, на което се възлага извършването на редица дейности, описани в Закона за дружествата със специална инвестиционна цел. Успоредно с това, привличането на професионалисти с опит в бранша като служители на дружеството и утвърждаването на мястото на Дружеството на пазара са сред основните задачи на Съвета на директорите, за да се постигне генериране на доход за акционерите, според заложеното в инвестиционната стратегия. Непостигането на тези цели би могло да доведе до негативно отражение върху бизнеса и финансовото състояние на „Турин Имоти” АДСИЦ.

4.2.2 Напускане на ключови служители

Това е рискът дейността на Дружеството да бъде застрашена при напускане на служител от ключово значение и със специфична квалификация, за когото е трудно или невъзможно да се намери заместник в разумен срок и при разумни финансови условия.

Поради спецификата на своята дейност, Дружеството има ограничен на брой персонал, а основната част от оперативната дейност ще се възлага на външни контрагенти, с което този риск е до голяма степен изолиран. Същият обаче може да се прехвърли върху обслужващото дружество с оглед възможността да напуснат ключови негови служители. Въпреки това Дружеството възнамерява да прилага адаптивни схеми за стимулиране на своите служители, както и стратегии за привличането на нови специалисти от конкурентни фирми.

4.3 Общи (системни) рискове

От определящо значение за финансовия резултат на "Турин Имоти" АДСИЦ и за дохода на неговите акционери е запазването на текущия данъчен режим за дейността на Дружеството, в частност освобождаването на печалбата на Дружеството от облагане с корпоративен данък. Няма сигурност дали и за какъв период от време Дружеството и неговите акционери ще се ползват от благоприятен данъчен режим. В допълнение, както дейността на Дружеството, така и недвижимите имоти сами по себе си са обект на детайлно и многоаспектно правно регулиране. Няма гаранция, че законодателството, засягащо дейността на Дружеството, няма да бъде изменено в посока, която да доведе до значителни непредвидени разходи и съответно да се отрази неблагоприятно на неговата печалба. 4.3.2 Финансиране на инвестициите в недвижими имоти

Успехът на Дружеството зависи в голяма степен от възможността да придобие недвижими имоти при изгодни условия, включително да осигури навреме и при приемливи параметри финансиране чрез емисия на ценни книжа и/или банкови кредити. Към настоящия момент банковата система предлага достатъчно кредитен ресурс. В допълнение на това, Дружеството ще планира своевременно своите инвестиции и необходимите за финансирането им парични средства, което обаче не гарантира, че изгодни инвестиционни възможности няма да бъдат пропуснати поради възможен недостиг на финансиране. От друга страна, евентуално увеличение на пазарните лихвени проценти ще доведе до нарастване на разходите на Дружеството по обслужване на взетите заеми и до съответно намаление на печалбата му. Възможно ограничение на този риск се постига чрез хеджиращи сделки, но Дружеството не може да гарантира максимално приемливи условия по сделките.

4.3.3 Риск от забавен икономически растеж

Забавянето на икономическия растеж на страната може да доведе до отслабване на покупателната способност на стопанските субекти и по-ниски нива на потребление и инвестиции, което неминуемо ще засегне негативно търсенето на недвижими имоти в страната, а оттам и печалбите на Дружеството. Полаганите от изпълнителната власт усилия за преструктуриране на икономиката на страната, повишаване на нейната конкурентноспособност, както и привличането на нови инвестиции, създават предпоставки за ускорен икономически растеж в средносрочен план.

Кредитният риск на държавата е рискът от невъзможност или нежелание за посрещане на предстоящите плащания по дълга. В това отношение България постоянно подобрява позициите си на международните дългови пазари, което улеснява достъпа до средства в подкрепа на общото управление на разходите на държавата. Оттам се повишават и оценките на пазарите за кредитния риск на България. Така например, към края на октомври 2006 година Standart& Poors повиши дългосрочния кредитен рейтинг на страната в чуждестранна валута до „ВВВ+” със стабилна перспектива, а дългосрочния кредитен рейтинг на страната в местна валута беше запазен на ВВВ +.

Рейтинговата агенция Moody’s повиши кредитния рейтинг на България по отношение на облигации и дългосрочни ценни книжа в чуждестранна и местна валута до Bаa3 на 1 март 2006 г. Според рейтинговата агенция Fitch ratings дългосрочния рейтинг на България в чужда валута е ВВВ, а в местна валута ВВВ+. Оценките на Japan Credit Rating Agensy по отношение на дългосрочния кредитен рейтинг на България в чуждестранна валута е ВВВ+ със стабилна перспектива, а в местна валута – А- със стабилна перспектива.

Повишаването на оценките на кредитния риск на страната е в резултат на постигнатите резултати в сферата на стабилизацията на макроикономическата среда, постигането на устойчив темп на растеж след 1997 година и добре капитализирания валутен борд.

Най-важният ефект от подобряването на кредитния рейтинг на страната се състои в понижаване на рисковите премии по заемите, което води до по-благоприятни лихвени равнища (при равни други условия). Поради тази причина потенциалното повишаване на кредитния рейтинг на страната би имало благоприятно влияние върху дейността на Дружеството и по-точно върху условията на неговото външно финансиране. От друга страна, едно евентуално понижение на кредитния рейтинг на България би оказало отрицателно влияние върху цената на финансирането на Дружеството, освен ако неговите заемни споразумения не са с фиксирани лихви. Приемането на България за пълноправен член на ЕС през 2007 г. доведе до допълнително повишаване на кредитния рейтинг на страната и затова считаме, че Дружеството не е изправено пред значителен макроикономически кредитен риск.

4.3.5 Валутен риск

Допреди 3 години цените на недвижимите имоти на българския пазар се обявяваха в щатски долари и инвеститорите поемаха риска от изменение на валутния курс на лева спрямо долара. От началото на 2003 г. обаче пазарът постепенно премина към цени, фиксирани в евро. При тази промяна един съществен риск за Дружеството постепенно отпада, тъй като българският лев е фиксиран към еврото при съотношение EUR 1 = BGN 1.95583. Фиксираният курс на лева към еврото носи за българската валута риска от неблагоприятни движения на курса на еврото спрямо другите основни валути (щатски долар, японска йена, швейцарски франк) на международните финансови пазари, но не считаме, че подобен неблагоприятен ефект ще е определящ за дейността на Дружеството.

Рискът от увеличение на инфлацията е свързан с намаляването на реалната покупателна сила на икономическите субекти и евентуалната обезценка на активите, деноминирани в местна валута. Системата на валутен борд контролира паричното предлагане, но външни фактори (напр. овишаването на цената на петрола) могат да окажат натиск в посока на увеличение на ценовите нива. Очаква се присъединяването на страната ни към ЕС и стабилния растеж на българската икономика да окажат натиск към доближаване на ценовите равнища до тези на останалите страни от ЕС, т.е. инфлацията в страната да бъде по-висока от средния темп на инфлация в страните, членки на ЕС. Към настоящия момент и като цяло механизмът на валутен борд осигурява гаранции, че инфлацията в страната ще остане под контрол и няма да има неблагоприятно влияние.

Политическият риск е свързан с възможно възникване на вътрешнополитически сътресения и неблагоприятна промяна в стопанското законодателство. Този риск е свързан с възможността правителството на една държава да смени политиката си и в резултат на това пазарната и инвестиционна среда, в която работят дружествата да се промени неблагоприятно, а инвеститорите да понесат загуби. Съществува известна степен на риск поради липсата на стабилно мнозинство, което би могло да резултира в забавено темпо и липса на дълбочина и постоянство на реформите. Това се отразява на ръста на икономиката като цяло. Възможните последици от подобно развитие са забавено темпо и липса на адекватна ангажираност с извършваните реформи. Това би повлияло на икономическия растеж като цяло.

С приемането ни в Европейския съюз България пое редица задължения, включително и запазване на политическата стабилност като основен фактор за постигане на зададените изисквания за постигане на пълноправно членство в ЕС.

Във връзка с предмета на дейност на дружеството съществува риск от промени в данъчното законодателство (към момента на изготвяне на настоящия документ финансовият резултат на дружествата със специална инвестиционна цел е освободен от облагане при положение, че се разпределя минимум 90% от него под формата на дивидент в полза на акционерите); законодателни промени, свързани с пазара на недвижими имоти в страната; промени на други норми, които имат пряко отношение към дейността и финансовия резултат на дружеството, включително екологични изисквания, принудително отчуждаване на земя за държавни и общински нужди. „Турин Имоти” АДСИЦ не може да гарантира, че настоящите данъчни облекчения, законодателни норми и положителни перспективи за развитие ще се запазят за целия период на съществуване на дружеството.

Дейността на Дружеството може да бъде повлияна и от изменения в световната и регионална икономическа и политическа конюнктура. Забавянето на световното или регионално икономическо развитие, военни действия, гражданско неподчинение, природни бедствия или други форсмажорни обстоятелства могат значително да затруднят Дружеството при осъществяване на поставените от него цели.

Пример за това са природните бедствия, сполетели страната през лятото на 2005 г., 2006 г. и 2007 г. Основните негативи по отношение на пазара на недвижима собственост у нас в контекста на природните бедствия са нанесените щети на имиджа на България като дестинация за инвестиция в недвижими имоти. В този аспект може да се очаква наводненията да доведат до застой в пазара на извънградските имоти.

Трудността за предвиждане на тези събития и невъзможността на пълно застраховане налага използването на прецизен подход при анализа на наличната информация, застраховане на притежаваните имоти, определяне на програма за действия при възникване на кризисна ситуация.

5. Информация за емитента