ТЕМА – Защита на владението

08.ТЕМА – Защита на владението

Никой няма право да наруши това признато от закона фактическо положение. Затова правният ред създава право на защита срещу всяко трето лице, което е посегнало на владението на владелеца.

Владението върху недвижимостите се защитава от закона по един категоричен начин. Обективното право предоставя на владелеца особени искове, наречени “владелчески искове”, които му служат или да задържи вещта във владение, когато неговото владение е застрашено, или за възстановяването ай във владение,когато го е изгубил. Тук става дума за искове, подсъдни на районния съд.

Правото на иск принадлежи по принцип на всеки владелец на една вещ – движима или недвижима,а даже и на едно право.

Нашето право познава два иска за защита на владението, уредени съответно в чл. 75 и чл.76 ЗС.

Член 75 ЗС дава право на защита на владението върху недвижим имот или на вещно право върху такъв имот, което е продължило непрекъснато повече от 6 месеца.

Предмет на защита е само владението върху недвижим имот или правото върху такъв, но не и върху движимост или права върху такава, защото съществува един стар принцип, че по отношение на движимостите владението замества юридическото основание. Още повече, че движимостите са толкова много, а често и с ниска стойност, което оправдава и от тази гледна точка горното правило.

За да бъде защитено владението, трябва да е продължило повече от 6 месеца.

А като нарушение на владението трябва да приемем всяко действие, с което се отстранява частично или изцяло фактическата власт на носителя върху вещта.

Вторият владелчески иск е този по чл.76 ЗС, съгласно който владелецът на една вещ, от когото тя е отнета чрез насилие или по скрит начин, може да иска връщането ай от лицето, което я е отнело.

Условие за предявяване на този иск е вещта да е отнета или чрез насилие, или по скрит начин. А под израза “скрит начин” трябва да се разбира, че отнемането е извършено по начин и във време, когато не може да бъде узнато от владелеца.Срокът за предявяване на иска е също шестмесечен. Ищец по това дело е владелецът, а ответник е лицето което е отнело вещта.
09.ТЕМА – Същност на собствеността

В правната доктрина повечето автори избягват да дават конкретно определение. Към това понятие се подхожда предимно описателно. Законодателствата се стремят да дават конкретна дефиниция, но често тя е непълна.

Чл.29 ЗИСС беше възприел френското легално определение. В него се акцентира на правото на пълна власт върху конкретна телесна вещ.

Чл.29 ЗИИС – Собственост е правото на ползуване и на разпореждане с вещите по най-безусловен начин, стига само да се не прави с тях някои употребление, което законите или правилниците забраняват.

Собствеността на субективно право

Има абсолютни и относителни субективни права. Относителни субективни права са тези, които са отправени срещу конкретно определени лица, между които се пораждат права и задължения.

Абсолютни са тези субективни права, които са отправени спрямо всички други правни субекти. Те нямат право да извършват действия, с които да накърняват правомощията на носителя на субективното право. Най-характерното абсолютно субективно право е собствеността. Собственикът има пълните права върху своята вещ. Собствеността видимо е абсолютна и в тези свои качества е защитима. Но въпреки това упражняването на това право не е неограничено.

Съгласно единия възглед собствеността дава пълна власт върху една вещ при ограничения, които са външни на понятието за собственост. Другото виждане приема, че ограниченията трябва да бъдат включени в понятието и същността на собствеността.

Първият възглед се приема за доминиращ, защото се счита, че само по този начин може да се разграничи собствеността.

Съдържание на собствеността

Собствеността е право на пълна фактическа и юридическа власт върху една вещ, противопоставима на всички трети лица, включваща правомощията на разпореждане, владение и ползване, доколкото тези правомощия не са ограничени от правните норми.

Когато говорим за съдържанието на вещното право на собственост, трябва да изхождаме от това, че собствеността дава най-пълната юридическа власт върху една вещ.Това е най-обширното вещно право.

Съдържанието на правото на собственост обхваща фактически и юридически три правомощия: на разпореждане, на владение и на ползване.

Правомощието на разпореждане трябва да се схваща на две различни нива.

Едното е в правната сфера. То се изразява в основаната на законите възможност на собственика да извършва сделки със собствената си вещ. Самото право на собственост обаче, не може да се прекрати.

Второто е в друга посока. Става дума за възможността от всякакво фактическо разпореждане с вещта. Собственикът на една вещ може да я унищожи , да я ликвидира.

Правомощието на владение означава упражняване на фактическа власт върху вещ, която владелецът държи лично или чрез другиго като своя собствена. Това правомощие се изразява в материални или фактически действия,свързани с владението на конкретната вещ. Целта на упражняване на фактическата власт е да се получават съответните облаги от вещта и се задоволяват определени интереси.

Правомощието на ползване означава правната възможност на носителя на вещното право на собственост да употребява една вещ, съобразно предназначението и, да събира доходите /плодовете/ от нея, да извлича нейните полезни свойства и да си служи с нея.

Правото на собственост е абсолютно вещно право. То е противпоставимо от своя носител на всички останали правни субекти. Съобразно тази негова характеристика, то трябва да бъде конкретизирано в своя обем, което означава не само в своето съдържание, но и във възможните му пространствени измерения.

Когато се касае за движими вещи, може да се обсъжда само съдържанието на субективното вещно право. При тях за измерения за площ и пр. Не може да става дума.

С оглед на отделните измерения, които са три: хоризонтално, вертикално- нагоре и вертикално-надолу, при земните участъци /парцели,дворни места, ниви ,ливади,овощни градини и др/, се налага различни уточнения в трите посоки, които ще разгледаме последователно и поотделно.

Измерения в хоризонтална посока

Границите между отделните земни участъци са изкуствено създадени от човека и днес се определят с градоустройствените или териториалноустройствените планове или със съдебни решения.Тези имоти не са разграничени или отграничени един от друг от природата, освен в някои отделни случаи, когато природната граница е дере, река, силна денивелация или други признати от правни норми или от съответния устройствен план теренни дадености.

За да говорим за конкретните хоризонтални граници, те трябва да бъдат определени точно в съответния административен или юридически акт и оттам нанесени на терена.

В населените места, в рамките на строителните граници ЗРП има като своя основна задача да създаде дворищнорегулационни парцели за жилищно или вилно застрояване или парцели за обществените мероприятия. Там, където такъв план липсва,тези имоти се установяват от околовръстен полигон. Въз основа на предвижданията на плана, на място се поставят действителните граници на всеки парцел – към улицата и към съседните парцели.

Освен придобиване има и изгубване на правото на собственост.Един правен субект изгубва правото на собственост, а друг го придобива. В тези случаи говорим за правоприемство. Например при придобивната давност.

Най-често срещаният начин за придобиване на вещното право е договорното прехвърляне на собствеността.

Правото на собственост върху една вещ се придобива по давност с непрекъснато владение. За недвижимите вещи е необходимо владение в продължение на 10 години, а когато владението е добросъвестно – на 5 години.Наследяването и завещанието са често срещан способ за придобиване на това вещно право.

Правото на собственост се придобива и в резултат на създаване на нова вещ.

Способи за изгубване на правото на собственост

Правото на собственост се изгубва, ако друго лице го придобие, или ако собственикът се откаже от него.

Най-честият способ е правната сделка.

Чл.100 ЗС предвижда възможността собственикът на един имот да се откаже от него.

Собствеността се изгубва и въз основа на конфискационна присъда или при отчуждаване по реда на ЗС, ЗДС, ЗОС.

Собствеността дава на носителя си най-широки права върху една вещ. Тя му осигурява пълна власт върху притежаваната от него вещ, за да може той да ползва всички нейни възможности и качества.Затова е необходимо действащото законодателство да създаде реални условия за пълна и цялостна защита срещу всяко посегателство върху това право с цел собственикът му да може да се противопостави валидно срещу такива действия и да отстрани всяко нарушаване на неговите права и незаконосъобразно ограничаване на възможностите му, за да си осигури пълна свобода за упражняване на трите правомощия върху вещта.

Съгласно чл.7 от Конституцията “държавата отговаря за вреди, причинени от незаконни актове и действия на нейни органи и длъжностни лица”. Завареният Закон за отговорността на държавата за вреди, причинени на граждани създава отговорност за държавата, когато чрез незаконни актове, действие или бездействие на нейни органи и длъжностни лица при или по повод изпълнение на административна дейност са причинени вреди на граждани.

Гражданскоправна защита.

Вещни искове са ревандикационният иск, негаторният иск и искът за определяне на граници.

С ревандикационния иск едно лице претендира за връщането на конкретна вещ в патримониума си, когато нейното владение му е отнето. Основанието на иска е накърненото право на собственост. Изправени сме не пред личен, а пред вещен иск. Това е искът на невладеещия собственик срещу трето лице, което владее вещта без основание.В римското право е иск, с който разполага цивилният собственик, ако не владее вещта, срещу владелеца не вещта, който му оспорва правото на собственост.

Член 108 ЗС дефинира иска по следния начин: “Собственикът може да иска своята вещ от всяко лице, което я владее или държи, без да има основание за това”.

От горното следва, че ревандикационният иск е искът на невладеещият собственик, предявен срещу владелеца на вещта, който неоснователно владее същата, за предаване на владението върху същата на основание правото на собственост.

Този иск може да бъде предявен само от собственик или съсобственик на една вещ. Ищецът трябва да е лишен от владението на вещта. Ако той я владее чрез другиго /наемател/ искът не може да бъде валидно проведен срещу последния.

Ответник по този иск е лицето, което в момента владее вещта. Искът не може да се насочи срещу онова лице, което е отнело владението, но вече не упражнява фактическата власт върху процесния имот.

Освен това ищецът трябва да се легитимира с годен документ. Когато става дума за недвижим имот, трябва да се представи нотариален акт, а не договор в писмена форма.

При движимите вещи положението на ищеца за доказване на неговото вещно право е сравнително по-леко. Член 35 ЗС изисква при делба на движими вещи със стойност над 50000 лв.писмена форма с нотариално заверени подписи.

Негаторен иск

Негаторният иск е искът на собственика на една вещ, с който се иска забрана и спиране на нарушаване на правото му което не се състои в отнемане на владението и връщане на нещата в състоянието им преди започване на нарушението. Този иска предоставя правна възможност за защита на правото на собственост срещу всяко пряко или косвено неоснователно въздействие, посегателство или вредно отражение върху обекта на правото на собственост, което може и да не накърнява владението, но ограничава, смущава и пречи на разрешението пълноценно използване на вещта според неговото предназначение.

Този иск може да бъде предявен срещу съсобственик на недвижим имот или срещу собственик на съседен имот за прекратяване на неоснователно действие, създаващо пречки за ползване на съсобствения или съседния имот.

Ищец по този иск може да бъде само собственик на една вещ независимо от това, дали владее, или не владее вещта.

С решението си районния съд, пред който е подсъдно делото, ако уважи предявения иск, осъжда ответника да прекрати нарушението. Решението включва в себе си три елемента: признаване правото на собственост на ищеца, забраняване на ответника да извършва в бъдеще нарушеното им състояние, ако това е необходимо съобразно с изяснената по делото фактическа обстановка и претенциите на исковата молба.

Иск за определяне на границите

Този иска е познат още в римско право под името actio finium regundorum. Съгласно римското право това е иск за установяване на гранична линия, когато спорът обхваща пространство, не по-голямо от пет стъпки – 1.50м.

Наказателноправна защита

Срещу посегателства върху притежавани от едно лице вещи наказателното право предвижда съответните санкции.

Глава 5 от Наказателния кодекс съдържа текстове, предвиждащи наказание при престъпления против собствеността, независимо чия е тя.

Административноправна защита

Тази защита има предвид само държавната и общинската собственост.

Една вещ може да принадлежи изцяло само на едно лице. То единствено има собствеността върху тази вещ. Тук говорим за индивидуална собственост. Но има случаи, когато вещта е собственост на две или повече лица. Тогава говорим за съсобственост.Съсобственост може да има върху движими и недвижими имоти.

Видове съсобственост. Българското вещно право е възприело два вида общност на правото на собственост: обикновената съсобственост, наречена още дялова съсобственост, и съпружеската имуществена общност, наречена бездялова съсобственост.

При първата, вещта е обща собственост на две или повече лица в определени съотношения. Всеки съсобственик има определена идеална част от общата вещ. Сборът на идеалните части на всички съсобственици дава 100 процента или дробно означение. При втората се изисква наред с другите условия и сключен граждански брак.

Съпружеската имуществена общност възниква върху движими и недвижими имоти и вещни права върху тях, които са придобити на името на единия или на двамата съпрузи възмездно през времетраенето на брака. За разлика от нея, индивидуални са вещите, придобити от единия съпруг преди датата на сключване на брака.Индивидуални са и вещите, придобити по наследство или дарение от съпруг през време на брака.

Съпружеската общност се нарича и бездялова съсобственост, защото докато трае бракът, никой от съпрузите не може да се разпорежда с дела, който би получил от общото имущество при прекратяването на имуществената общност.

След прекратяване на брака съпружеската имуществена общност се прекратява по право и се трансформира в обикновена съсобственост при рани дялове на бившите съпрузи.

Същност на дяловата съсобственост

Когато една вещ е общо притежание на две или повече лица, говорим за съсобственост. При нея съсобственикът е собственик на част /дял/ от една вещ. При съсобствеността вещното право, а не вещта, е разделено. Вещта е поделена мислено между съсобствениците.

Обект на съсобствеността

Обект на съсобственост могат да бъдат както недвижими,така и движими вещи, а също и вещни права върху двата вида вещи. От тази гледна точка правото не допуска никакви ограничения.

Всички естествени плодове на една вещ принадлежат на собственик и. Когато тази вещ е съсобствена, плодовете също така са съсобственост на притежателите и, с участие съобразно с идеалните части.

Всеки от съсобствениците има идеална част. Според презумпцията на чл.30, ал.23С частите на собствениците се считат равни до доказване на противното.

Идеалните части се определят от закона или по договорен път. Има случаи, когато законът определя идеалните части. Също така законът е този, който определя идеалните части на законните наследници. Законът определя начина на изчисляване на идеалните части в общите части на етажната собственост.

Квотата(делът) на всеки собственик се изразява като идеална част и се представлява като дробно число от единица или процент. В първия случай например има 1/2, 1/3, 1/6. Този начин на изразяване се получава при наследяване, но също и при придобиване по сделка. Възможно е изразяване на идеалната част като процент.

В делбен процес или в дело за установяване приноса на бившите съпрузи може да се получат в резултат на изчисление и много сложни дробни числа. Сборът от идеалните части на всички съсобственици на вещта трябва да даде: при дроби – една единица, а при проценти – 100%.

Понятието съсобственост най – често има за предмет абсолютното вещно право. Но и при двете ограничени вещни права върху чужда вещ – суперфицията в четирите и разновидности сервитутите в двата им вида, трябва да приемем, че възможностите за общност са напълно допустими.

Също така и вещното право на суперфиция може да принадлежи общо на две или повече лица. То също може да се наследи от няколко наследника.

Правото познава също и възможността да се придобие вещно право на ползване общо от няколко лица. Когато това вещно право се учреди в полза на две или повече лица, те ще го упражняват общо, като всеки един от тях ще трябва да ползва имота по такъв начин, че да не пречи на другия или на другите. При липса на уточняване се приема, че това вещно право е учредено или придобито при равни дялове. Казаното важи и по отношение на сервитутите – поземлени и лични. Личен сервитут може да се учреди в полза на повече от едно лице.
14.ТЕМА – Способи за възникване и прекратяване на съсобствеността

Способи за възникване на съсобственост – четири: наследяване, правна сделка, административен акт, закон.

1.Когато едно физическо лице, което притежава имот, почине и остави двама или повече наследници, те придобиват наследствена вещ в съсобственост с дялове съобразно с родствената им връзка, при спазване правилата на ЗНасл. Такъв резултат може да се получи и при завещание в полза на две или повече лица.

2.Когато един правен субект прехвърли своя вещ на две или повече лица или прехвърли част от притежавана вещ на трето лице, те стават съсобственици в придобития чрез сделката имот. Тук съсобствеността възниква по силата на договор.

3.Типичен случай на създаване на съсобственост по силата на административен акт има при дворищната регулация. Съсобствеността се създава по силата на самата регулация.

4.Съсобственост се поражда по силата на закона в сграда при режим на етажна собственост, в която определени части са задължително съсобствени.

Способи за прекратяване на съсобствеността

По принцип съсобствеността може да бъде прекратена чрез правна сделка. Това може да стане, когато един или повече от съсобствениците поискат това.

Има случаи, когато съсобствеността на някои вещи трябва да продължи да съществува завинаги и поделянето им не може да се допусне. Законът предвижда изрично тези случаи.

1.Първият случай се регулира от чл. 38 ЗС:

2.Създадените по реда на чл.29 и чл. 30 ЗТСУ съсобствени парцели не може да се разделят.

3.съгласно чл.54 ППЗТСУ регулираните дворни места в парцели имат минимални и максимални площи и лице. Тогава, когато едно жилище не отговаря на изискванията за разделянето му, т.е. не може да се образуват нови две жилища с императивно необходимите помещения, такова едно жилище е неподеляемо.

5.Член 72 Знасл. Предвижда минималните размери на отделните видове земеделски имоти. Това показва, че онези имоти, които нямат необходимата площ за образуване на нови два ли повече имоти са неподеляеми.

6.Горите и земите от горския фонд имат също така минимални площи, определени в ЗГ. Когато такъв имот няма поне двойната площ от определената в закона, той е неподеляем.

Б.Способи за прекратяване на съсобствеността

1.Съсобствеността може да бъде ликвидирана чрез разпоредителна сделка. За съсобственика, който е решил да продаде своята идеална част в съсобствен имот на трето /външно/ лице, има едно ограничение в чл.33 МС. И предварителният договор за продажба на недвижим имот не попада под действието на чл.33. Когато продажбата се извършва на съсобственик, сделката е напълно допустима и чл.33 ЗС не намира приложение. Нормата се прилага само при продажба на идеална част от недвижим имот, но не и при продажба на такава част от движима вещ.

2.Съсобствеността може да бъде прекратена чрез делба.Искът за делба не се погасява с давност.

На нашето право е позната доброволната делба.

Друга форма на делбата е съдебната делба съгласно чл. 278 и сл. ГПК. Тя започва по повод искова молба на един съсобственик, отправена срещу останалите. За да бъде действителна делбата, в нея трябва да участвуват задължително всички съсобственици. Отсъствието на един съсобственик я прави нищожна.

Ползване на общата вещ.

Чл.31 ЗС предвижда, че всеки съсобственик може да си служи с общата вещ съобразно с нейното предназначение и по начин, който да не пречи на другите съсобственици да си служат с нея според правата им. В този текст има две ограничения: съгласно първото една вещ се ползва само по предназначението си.

Чл. 32 ЗС следва, че ако един от съсобствениците има повече от половината идеални части от съответната вещ, той може да определя как да бъде ползвана и управлявана съсобствената вещ. Когато не може да се образува мнозинство , районния съд по искане на един от съсобствениците решава въпроса.

Съсобственикът, който не си служи с вещта има право на обезщетение от съсобственика, който я ползва.
15.ТЕМА – Етажна собственост

Нашето вещно право, възприемайки този римскоправен принцип, допуска като изключение от него собствеността върху постройката да бъде отделна от земята, върху която е построена. Даже съвременното право доразвива този принцип, като допуска не само да има разделна собственост между сградата и земята, върху която тя е построена, но и да има отделни собственици на отделните обекти в самата сграда, понякога различни от притежателя на земята.

Жилищният блок съдържа определен брой самостоятелни жилища, гаражи и магазини. Заварените към 1990 година такива сгради са построени върху държавна земя. Всеки отделен обект в тази сграда има свой собственик – физическо или юридическо лице, а собственик на земята е държавата, респ. Общината.

Жилищностроителните кооперации имат за цел и постигат като резултат изграждането на жилищна сграда, в която всеки обект има свой отделен собственик независимо от собственика на земята.

Груповият строеж показва също възможността за разделна собственост между земята и отделните самостоятелни обекти.

За да има етажна собственост, трябва да са налице три условия.

1.Да има една единствена сграда. Тя трябва да е самостоятелна и да отговаря на съответните правотехнически изисквания. За да има етажна собственост, отделните обекти трябва да са съставна част от една и съща сграда.

2.В тази сграда трябва да има най-малко два самостоятелни обекта. Броят на обектите в сградата се определя от одобрения архитектурен проект за сградата.

3. Отделните обекти трябва да бъдат в собственост на различни правни субекти.

Понятието етажна собственост трябва да се схваща като съчетание на индивидуална собственост върху самостоятелен и реален обект в една сграда и съсобственост /идеални части/ върху общите части на сградата и на вещното право върху дворното място, върху което е построена сградата при режим на етажна собственост.

Етажната собственост е съчетание на обекти в реална собственост и общи части. Съдържанието на понятието етажна собственост обхваща три елемента:

1.На първо място има индивидуална собственост върху самостоятелен обект.

А/ Отделни обекти в една сграда при режим на етажна собственост най-често са жилища /апартаменти/.

Б/Изисква се индивидуална собственост върху самостоятелен обект в сградата. Самостоятелен обект е само онази даденост, която е обособена като такава и отговаря на съответните правнотехнически изисквания, действащи в момента на одобряване на архитектурния проект на изграждането или на преустройството.

В/ Съгласно чл. 89 и чл.93 от Наредба №5 за правила и норми по ТСУ към всяко жилище трябва да има и складова площ. Те се разполагат извън очертанията на самото жилище в подземните, полуподземните и инсталационни етажи или в подпокривното пространство на сградата. Тези складови помещения, независимо че се намират извън жилището, се считат за част от него и не може да представляват самостоятелен обект.

2.Към всеки самостоятелен и отделен обект по предходния пункт трябва да има и общи части. Съгласно нормата при сгради в етажна собственост общи на всички собственици са основните, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите , плочите, гредоредите, и др.

Като обща част в една сграда се счита всичко, което по естеството или по предназначението си служи за общо ползване.Собствениците на отделните обекти в една сграда са съсобственици на всички общи части.

3.Земята императивно е обща част.Може да има два варианта по отношение на вида на това вещно право: собственост или право на строеж. Сграда при режим на етажна собственост може да бъде построена върху собствена /съсобствена/ на етажните собственици земя. Допустима е сградата да е построена върху земя на трето лице – физическо или юридическо при отстъпено право на строеж.

Дяловете на отделните съсобственици в общите части,т.е. в придадените към всеки обект в сградата идеални части от общите части на сградата, се определят съобразно със стойността на всеки обект. Определянето на дяловете става по правилата на чл. 40 ЗС, те са съразмерни на съотношението между стойностите на отделните обекти, изчислени при учредяването на етажната собственост. Сборът от всички идеални части трябва да отговаря на 100 процента, ако са изразени в процент или на единица ако са изразени в дробно число.

На базата на члр. 40 ЗС трябва да се има предвид, че определянето на стойността на отделните обекти и оттам получаването на съотношението между тези стойности се прави само веднъж – към момента на учредяването на етажната собственост.

Има само един случай, когато се прави промяна в размера на идеалните части.

Възможно е налична сграда при режим на етажна собственост да бъде надстроена или пристроена. В този случай в сградата се включват допълнително нови самостоятелни обекти. Това налага ново преразпределение на идеалните части в общите части. И то е задължително, защото самостоятелен обект /жилище и др/ не може да съществува без идеална част от общите части. Новопостроените обекти трябва да получат идеални части от общите части.