01. тема вещно право

Същност на вписването

Вписването представлява система за отбелязване и регистриране на актовете, свързани с промяна на собствеността и на други вещни права или с учредяване на такива права или тежести върху недвижими имоти.

Целта на вписването е да се даде гласност на тези актове, за да могат трети лица да знаят какво е вещноправното положение на конкретен недвижим имот.

Вписване се прави само за недвижимите имоти.

Актове подлежащи на вписване

Вписването има за задача да даде публичност на актовете, с които се придобиват вещни права върху недвижими имоти. Затова всеки акт с който се придобиват вещни права върху недвижим имот или се правят промени в тях, трябва да бъде вписан.

Правната уредба у нас намираме в Закона за собствеността и в Правилника за вписванията.

Съгласно чл. 112 ЗС и чл. 4 от Правилника се вписват:

1.Всички актове, с които се прехвърля правото на собственост или се учредява, прехвърля, изменя или прекратява друго вещно право върху недвижими имоти.

Това са актовете между живи лица независимо от това, дали има безвъзмездна или възмездна сделка. Вписват се само частноправните актове за придобиване.

2.Договорите, с които се прехвърля наследство, в което има недвижими имоти.

3.Актовете за отказване от вещни права върху недвижими имоти. Основанието за вписването е, че те с тези актове се извършва промяна на собствеността върху недвижими имоти.

4.Договорите за делба на недвижими имоти, както и съдебно разделителните протоколи относно такива имоти.

5.Молбите на кредиторите на наследодателя или на заветниците за отделяне на недвижимите имоти на наследодателя съгласно чл. 65 Знасл.

6.Договорите за наем на недвижим имот за срок, по-дълъг от една година.

7.Спогодбите по спорове относно актовете, които подлежат на вписване.

8.Влезлите в сила съдебни решения, които заместват актовете по буква “а”, както и решенията, с които се констатира съществуването на подлежащи на вписване актове по предходните букви.

9.Всички други актове, за които бъде постановено със закон, че подлежат на вписване.

Съгласно чл. 114 ЗС трябва да бъдат вписани:

1.Исковите молби, с които се иска разваляне, унищожаване, отменяване или признаване нищожността на актовете, подлежащи на вписване по чл. 112.

2.Исковите молби за постановяване на решение за сключване на окончателен договор, с който се прехвърля или учредява вещно право върху недвижим имот.

3.Исковите молби за постановяване на други решения по чл.112 буква “3”.

Съгласно чл.5 от Правилника за вписванията не подлежат на вписване:

1.Придобиването на недвижим имот по силата на закона или с административен акт като: принудително отчуждаване за държавна или обществена нужда, отчуждаване по регулация, по силата на конфискация , придобиване на изоставени недвижими имоти от държавата.

2.Съдебните решения и постановленията по обстоятелствена проверка.

3.Завещанията относно недвижими имоти и всички други придобивания на недвижими имоти по наследство.

4.Договори за наем на недвижими имоти за срок, по-дълъг от една година.

Вписването на един акт означава, че той поражда пълно действие по отношение на всички лица. След вписването само този акт придобива пълно действие.

Вписването няма обратна сила. То действа от момента на вписването на акта. Купувачът се смята за собственик спрямо всички лица н които актът може да се противопостави от момента на вписването. Вписването произвежда такова действие и по отношение на недобросъвестните пиобретатели.

Вписването се извършва по реди и в книгите, предвидени в чл. 33 от Правилника за вписванията и в ЗСВ.

Особени правила за някои вписвания

1.Съгласно чл.11 и 12 от Закона за регистрация и контрол на земеделската и горската техника договорите за прехвърляне правото на собственост на самоходна техника, се включват в писмена форма с нотариална заверка на подписите.

3.Специфична уредба на вписване на българските кораби намираме в кодекса на търговското мореплаване. Всеки български кораб трябва да бъде вписан в регистрите на корабите в едно българско пристанище, които се водят от Държавната инспекция за корабоплаване. Вписването на български кораб в чужд регистър не поражда никакви правни последици, ако корабът не бъде заличен по съответния ред от българския регистър.

Ако лицата, длъжни да направят заявления за вписване, не сторят , това, органите, които водят регистрите, след извършване на разследване правят служебно вписване.

Заличава се от регистъра кораб:

-за който отпадне основанието да плава под знамето на Република България;

-потънал ,изчезнал или разрушен§

Правна уредба на жилищностроителната кооперация намираме в Закона за жилищностроителните кооперации от 1978г.

Член 5 от Закона определя ЖСК като юридическо лице. Тя е носител на права и задължения, но не и нейните членове, които я образуват. Тя, а не членовете и, притежава недвижимостите. Тя е носител на вещното право на собственост върху обектите, придобити през време на нейното съществуване.

Жилищностроителната кооперация се образува с една-единствена цел – снабдяване на членовете и със собствени жилища и/или други обекти.

След като се създаде една ЖСК като юридическо лице, тя има за основна задача да придобие вещно право върху регулиран парцел.

Законът за ЖСК предвижда общинските съвети да подпомагат ЖСК. Общината е задължена да снабдява кооперациите с терен, върху който те да строят.

Сега вече нещата са силно променени. Понастоящем има само един-единствен начин за придобиване на терен за строителство от ЖСК.И това е правната сделка.

ЖСК трябва да е регистрирана като юридическо лице за да придобие парцел.

Образуване на ЖСК

ЖСК се образува за изграждане най-малко на шест самостоятелни обекта. За учредяването и са необходими най-малко шест члена. ЖСК се образува на учредително събрание. Учредителното събрание трябва да вземе решение за учредяването на ЖСК, да приеме устава на кооперацията и да избере управителен и контролен съвет. Протоколът на учредителното събрание се подписва от всички член-кооператори – учредители.Учредителният протокол представлява многостранен договор. Единодушното му подписване е условие за пораждане на предвидените от закона правни последици.

Учредителното събрание задължително приема устав на ЖСК, който трябва да отговаря на изискваният на чл.6 , ал.4 от ЗЖСК.Той трябва да определя седалището на кооперацията.

Приетия и регистриран в съда устав може да бъде допълнен или изменен в последствие по предвидения ред с решение на общото събрание на ЖСК, взето с мнозинство от 2/3 от гласовете.Учредителното събрание определя името на ЖСК.ЖСК трябва да има управителен и контролен съвет.ЖСК се счита учредена от деня на регистрирането и в окръжния съд, където е седалището и. Промените в устава влизат в сила след тяхната регистрация.

Членственото правоотношение е лично право, което възниква по силата на закона или по силата на наследяване. Членове на ЖСК са както учредителите, така и тези , които допълнително са приети въз основа на писмена молба с решение на ОС на ЖСК или на УС, ако така е предвидено в устава.Член на ЖСК може да бъде всяко физическо или юридическо лице, което има съответен обект и което е прието по установения ред. Има два вида член-кооператори в ЖСК:

-обикновените член-кооператори, които са приети по установения затова ред.

-Член-кооператори по право са собствениците на отчуждените до 1990 година имоти за строителство на ЖСК или за обществени мероприятия по ЗРП, които със заповед по чл. 98 ЗТСУ са обезщетени с имот в сградата на ЖСК.

Членственото правоотношение се прекъсва в посочените от ЗЖСК и в устава случаи: при доброволно напускане, освобождаване по решение на ОС, изключване или смърт.

При прекратяване на членството бившия кооператор или наследниците му имат право да получат средствата, внесени в ЖСК, а на негово място се избира нов член-кооператор.

ЖСК е юридическо лице. Съобразно с това тя трябва да има свои органи на управление и представителство, които да действат от нейното име и за нейна сметка.Органите на кооперацията са общо събрание, управителен съвет и контролен съвет. Законът и уставът на кооперацията определят правата и задълженията на всеки един от тези три органа.

1.Общото събрание е върховния орган на кооперацията.Той се състои от всички нейни членове.

2.Управителния съвет организира изпълнението на решенията на общото събрание , решава оперативните въпроси и представлява ЖСК пред трети лица.

3.Контролния съвет упражнява надзор върху действията и решенията на управителния съвет.При установяване на нарушения, с които се засягат интересите на кооперацията, контролния съвет свиква незабавно общото събрание .

Решенията на общото събрание, взети в нарушение на закона или устава, се отменят от районния съд по молба на член кооператор, ако решението на общото събрание противоречи на закона.

Прекратяване на ЖСК.

ЖСК е юридическо лице с временно съществуване.Тя е създадена, за да придобие жилищно-строителен парцел, върху който да бъде построена сграда и член кооператорите да получат правото на собственост на жилища и други обекти в нея.След построяването на сградата ЖСК трябва да бъде прекратена.Управителния съвет свиква общото събрание за приемане на окончателния разпределителен протокол, окончателната цена на всеки обект и за определяне на припадащите с идеални части от общите части от сградата и от вещното право върху дворното място.Нотариусът снабдява членовете на ЖСК с нотариални актове.Правота на собственост върху обектите в сградата се придобива с издаването на нотариалния акт.След като всички членове бъдат снабдени с нотариални актове, ЖСК прекратява съществуването си.Правото на членство в ЖСК не може да се дели по съдебен ред.

Член 192 ЗТСУ определя , че групов строеж могат да извършват две или повече лица в съсобствен парцел или по силата на отстъпена им суперфиция, в нейните четири разновидности.

1.Групов строеж може да се извършва само върху парцел предназначен за жилищно или вилно строителство.

2.Най-често групов строеж се осъществява в незастроен парцел. Той ще бъде застроен въз основа на договора за групов строеж със сградата, предвидена в одобрения архитектурен проект.

3.Договорът за групов строеж се сключва между две или повече лица без значение дали те са физически , или юридически лица. Той трябва да бъде нотариално заверен.

4.Предмет на договора трябва да бъде построяване най-малко на два самостоятелни обекта.

5.Страните по договора трябва да притежават право на собственост или право на строеж в един и същи парцел е необходимо лицата, които сключват договор, да притежават цялото вещно право върху парцела.

Извода е, че договорът за групов строеж може да се сключи най-малко от два правни субекта, имащи необходимите вещни права върху един парцел, който е одобрен от техническите органи архитектурен проект за строителство на бъдещата сграда, предвиждащ поне два самостоятелни обекта.

Има много общи черти между ЖСК и груповия строеж. ЖСК е кооперативно устроено юридическо лице. Груповият строеж е правна сделка – договор. За да се сключи договор за групов строеж, той изисква наличие на вещни права върху парцел.Договор за групов строеж се сключва на базата на архитектурен проект. ЖСК има органи на управление.При груповия строеж трябва да има единодушие при вземания на решенията – липсват органи.

Правни характеристики на договора.

Става дума за двустранен или многостранен договор, защото сме изправени пред две или повече волеизявления, насочени в една и съща посока и направление, за да породят взаимни задължения и права с оглед на постигане на общата цел. Договорът е формален, тъй като изисква да бъде нотариално заверен. Договорът трябва да бъде сключен в писмена форма.Неспазването на изискванията води до нищожност, съгласно чл. 26 ЗЗД.Тъй като няма юридическо лице промените и допълненията , всички нововъзникнали въпроси трябва да се решават с нов договор.

Чл. 192, ал. 2 ЗТСУ изисква страните по договора да участвуват с пари, труд и материали съответно на нуждите на действителната стойност на обекта, който те ще строят и придобият.Първоначално се налага да се направи една парична вноска, която да отговаря на определената строителна стойност в проектосметната документация, а в последствие с осъществяване на строежа и с изчерпване на направената вноска сумите ще се допълват.Второто задължение на лицата по договора е да участвуват и с труд. По този въпрос трябва да има условие в договора, тъй като един от основните въпроси е кой ще извършва строителството.Допустимо е самите участници да вложат личен труд, но също така е съвсем нормално и допустимо да го възложат на строителна организация или фирма.И тук свободата на договарянето е в сила.

Съгласно ал. 2 на чл. 192 ЗТСУ договарящите трябва да участвуват и с материали. И този въпрос не би трябвало да бъде уреждан в правната норма, защото много естествено е , че строителството без материали не може да се осъществи.

При изготвяне на договора в него трябва да се включат клаузи относно основните моменти на бъдещата строителна и друга дейност и бъдещите облигационни и други отношения между страните.За да се отстранят възможностите за бъдещи неясноти или спорове по отношение на онези въпроси , които ще трябва да се уточняват през времетраене на строежа . Затова ал. 3 на чл. 192 ЗТСУ определя, че решенията, отнасящи се до груповия строеж , се вземат със съгласието на всички участници в него.

В груповия строеж може допълнително да бъдат включени и трети лица. Това е случаят, когато при промяна на ЗРП се предвиди по-висока етажност или увеличени строително петно. Това би могло да стане и в случай, когато някои от обектите се раздели на повече от един. Тези промени стават само със съгласието на всички участници в договора, изразено в писмено споразумение с нотариално заверени подписи, след предварително придобиване на необходимите вещни права.

Договора за групов строеж може да се сключи само за построяване на самостоятелни обекти в една сграда. Обектът на придобиване трябва да бъде такъв, че да има своя самостоятелност и да е част от сградата.

Целта на сключването на договор за групов строеж е изграждането на сграда в завършен вид и трансформирането на създадените правоотношения в право на собственост върху конкретен обект или конкретни обекти. Прекратяването на договора за групов строеж и приключването на правоотношенията трябва да станат с делба:доброволна делба, съдебна делба. При приключване на делебното производство съдът е този, който при спазване на правните норми определя на кого какъв обект възлага.

Независимо от вида на делбата, като финал трябва да се получи документ, по силата на който съвсем прецизно да се отрази кой обект ще получи всяка една от страните на договора за груповия строеж.