ТЕМА – Актове за държавни и общински имоти

Собствеността върху недвижимите имоти у нас принадлежи на граждани, на юридически лица, на държавата и на общините.

За да се легитимира едно лице като собственик на недвижим имот, то трябва да представи съответен нотариален акт, съдебно решение или друг легитимен документ.

Актуване на държавни имоти

Въпросът се регламентира в ЗДС – глава пета,чл. 66-82. Целта на тези разпоредби е всички недвижими имоти, които влизат в патримониума на държавата да намерят необходимото записване и регистриране. Акт за държавна собственост. Съставянето му се нарича актувне. За недвижимите имоти - държавна собственост – съгласно чл. 68 ЗДС се съставят актове за държавна собственост по образец, утвърден от министъра на регионалното развитие и благоустройството. Този акт е формален.Попълването на тези графи цели точното описание и конкретизация на имота по място, характеристика, вид, площ, означение по ЗРП и пр. Вписва се и основанието на което е придобит имота от държавата и датата на съставяне на акт.

Актовете за имотите - частна собственост, се съставят и съхраняват в служба “ Държавна собственост” при областния управител.За имотите, включени в публичната собственост актът се съставя от министъра на регионалното развитие и благоустройството с копие до областния управител; за имотите, свързани с държавната сигурност, държавната тайна и отбраната на страната.Министерството на финансите съставя актове за имотите извън страната с копие до министерството на външните работи.

Обекти на актуване

За всички държавни имоти в строителните граници на населеното място се съставят актове.

Извън строителните граници се актуват само сградите, които се намират както в земеделския, така и в горския фонд.

Подлежат на актуване и земята, върху която се намират обектите с национална значение.

Актуват се и имотите, които се намират извън страната.

Актуват се всички новопридобити имоти, както и тези , които са станали държавна собственост в резултат на принудително отчуждаване.

Актовете се номерират и подреждат в книги.

Деактуване на държавни имоти

Когато става дума за отписване на един имот от актовете за държавна собственост, говорим за деактуване. Но при държавната собственост има един основен принцип. След като бъде съставен акт за държавна собственост, този акт не може да бъде унищожен или премахнат. Съответните помени се в писват на гърба на съответния акт.

Съгласно чл.78 ЗДС се продължава една стара традиция за отписване от актовите книги.

Процедурата е съвсем улеснена. Когато е допусната грешка , тогава заинтересованият собственик подава молба за деактуване. Ако възникне спор, той се решава по съдебен ред и съдебното решение подлежи на изпълнение.

Деактуването се вписва на гърба на акта за държавна собственост с точните основания. Имотът вече не е държавна собственост, но актът остава да съществува, без да се унищожава.

Актувне на общински имоти

Недвижимите имоти – държавна собственост, по принцип важи и за общинските имоти.

Всеки общински имот се съставя акт за общинска собственост по образец утвърден от министъра на регионалното развитие и благоустройството. Актът се съставя от служба “Общинска собственост” по местонахождението на имота. Той се утвърждава от кмета на общината. Актът за общинска собственост съдържа основните данни за всеки имот, неговата характеристика, местонахождение и пр. Независимо от всякакви промени , тези актове се запазват, като всички промени се отразяват на гърба на акта.

Обекти на актуване

Всички общински имоти, които се намират в строителните граници на населените места подлежат на актуване.

Сградите, които се намират върху земеделски и горски земи се актуват.

Подлежат на актуване територията на водоемите и прилежащите към тях плажове, кариерите и парковете с общинско значение, както и общинските сгради в тях.

Когато се образуват нови парцели, за тях се съставят актове.

Деактуване на общински имоти

Закона за общинската собственост в чл. 64 предвижда недвижими общински имоти, неправилно актувани като такива, както и тези основанието за актуването на които е отпаднало, да се отписват от актовите книги. Чл. 79 ЗДС. Когато незаконосъобразно е актувен държавен имот като общински, актът за общинска собственост се отменя със заповед на областния управител, която подлежи на обжалване по общия ред.

Както държавата, така и общините имат двояка функция и същност.В това си качество общината трябва да притежава такива вещи, които да ай дават възможност да упражнява своята власт и да задоволява трайно интересите на гражданите, които живеят, работят и пребивават в нейната територия. След като те са свързани с основните функции на общината с нейните властнически проявления, те трябва да бъдат точно посочени. Общината се явява и като правен субект на гражданското право и с оглед на тази нейна характеристика и функции тя трябва да притежава такива вещи, които съответстват и обслужват тази нейна характеристика. Това е втората група вещи, които се включват в имуществото на общината.

Законът за общинската собственост и ППЗОС от 1996 година отговориха на изискването на Конституцията да бъде уреден със закон общинската собственост. Същевременно този закон даде възможност да се разграничат двата вида общински вещи – публична и частна собственост.

Публична общинска собственост

Единственият нормативен акт, който определя тази собственост е ЗОС. Съгласно чл. 3 ал.2 в публичната общинска собственост са включени две групи вещи:

1.Вещите, предназначени за осъществяване функциите на органите на местното самоуправление и местната администрация. Общината е местна власт. Поради това, сградите, в които се осъществяват функциите на органите на държавната власт, трябва да бъдат включени в публичната собственост.

2.Имотите, предназначени за трайно задоволяване на обществени потребности от общинско значение. Това е всъщност и дефиницията на публичната общинска собственост. Тук може да се имат предвид само недвижимости.

Характеристика на вещите, включени в публичната общинска собственост

Тук говорим за право на собственост на общината, като абсолютно вещно право. Но всъщност правомощията на собственика в случая са силно ограничени. Това е базовата характеристика на вещното право върху тези обекти.

На първо място правомощието на разпореждане до голяма степен отсъства. Вещите, не може да бъдат отчуждавани, нито може да бъдат предмет на прехвърлителни сделки. Върху тях не може да бъдат учредявани ограничени вещни права на други правни субекти. Тези вещи се ползват само съобразно предназначението си за нуждите, посочени в двете точки на чл. 3 ал.2 ЗОС.

Върху вещите от категорията на публичната общинска собственост може да се учредява концесия по реда и при условията, предвидени в отделна глава на ЗОС. Обектите, включени в публичната общинска собственост не може да бъдат част от капитала на еднолични търговски дружества с общинско имущество.

Частна общинска собственост

Съгласно чл.3 ал.3 ЗОС частна общинска собственост са всички общински вещи – недвижими и движими, които не са включени в публичната общинска собственост. Плодовете и приходите от вещите, включени в публичната общинска собственост са частна общинска собственост.

По изричната разпоредба на ЗОС не са общинска собственост сградите и постройките на кооперативни организации и сдружения с идеална цел, включително и прилежащия терен.

Характеристика.

С частната общинска собственост общината се явява обикновен участник в гражданския оборот. Общината е правен субект. Поради това съдържанието на правото на собственост в този случай е в пълния обем на това право, обхванато в неговата триада.

Съгласно чл.7 ал.3 ЗОС включените в частната собственост обекти “могат да се отчуждават и да се обременяват с вещни права”.За тях се прилагат общите разпоредби на собствеността, доколкото в закона не се предвижда друго. Могат да бъдат предмет на правни сделки, на ипотекиране. Тези вещи може да бъдат придобити от други правни субекти по давност.Общинската собственост се управлява в интерес на населението в общината с грижата на добър стопанин, съгласно разпоредбите на ЗОС. Тази собственост се използва съобразно предназначението й и за нуждите, за които е предоставен а от кмета.

Договорите, с които се извършва разпореждане с недвижими вещи се сключват в писмена форма от кмета и се вписват от съдията по вписванията по местонахождението на общинския имот.

Продажбата на недвижим имот се извършва с решение на общинския съвет или със заповед на кмета, след проведен търг или конкурс.

Замяната на недвижим имот се извършва от кмета, след решение на общинския съвет.

Доброволна делба се извършва по инициатива на всеки от съсобствениците със съгласието на общинския съвет и приключва с писмен договор, сключен с кмета.

Право на собственост се прехвърля по решение на общинския съвет безвъзмездно на юридически лица на бюджетна издръжка.

Правото на строеж се учредява по решение на общинския съвет след проведен търг или конкурс.

Право на ползване се учредява след проведен търг или конкурс.

Сега действат ЗТСУ и ЗЕК с под законовите към тях актове. Съгласно ППЗТСУ чл.12 – 15 тези планове се явяват основа за териториалноустройственото планиране.

Съгласно ППЗТСУ за надземните обекти в кадастралния план се отбелязват: характеристики на дворните места и на сградите, съоръженията, трайните насаждения и други такива в тях данни за вида и предназначението им,както и за релефа на терена.

В кадастралните планове трябва да се отразяват всички изменения, настъпили на самото място, във вида, характеристиката и съдържанието на обектите и даденостите, обхванати от кадастралните планове и писмената документация към тях.

Законът за единия кадастър на НРБ от 1979 година е първият закон, който има за цел да създаде базата за изработване на единен кадастър на нашата страна.

Съгласно общите положения на Закона, единият кадастър осигурява данни за територията на страната с природните ай ресурси и подземните и надземните материални ценности.Данните, предмет на единния кадастър, се отразяват върху кадастрални планове, карти, фотосхеми, книжа.Наред с тях се регистрират и всички юридически факти – правопораждащи, правопроменящи и правопогасяващи, свързани с вещното право върху земните участъци и постройките, изградени върху тях.

Същност на кадастралния план

Кадастралния план се състои от две неразделни части:

1.Графическо изображение на хоризонталните проекции на всичко построено от човека и създадено от природата като намиращи се над, върху и под земята. В контурите на всеки имот чрез условни знаци се посочват начинът на трайното му ползване, а с буквена или цифрова характеристика се отразяват конструктивният вид на сградите, тяхното функционално предназначение и етажност.

Графическото изображение представлява една снимка на онези дадености от траен характер, които са изградени от човека или създадени от природата в конкретна местност или населено място.

Всеки имот се идентифицира със своя кадастрален номер, който в населените места се нарича планоснимачен номер. Кадастърът е национална система за отразяване, обработване, съхраняване и предоставяне на данни за количествените и качествени характеристики на територията и надземните и подземни обекти. С кадастъра се регистрира и технически документира собствеността и ползването на недвижимите имоти и други ограничения на собствеността върху тези имоти.

2.Така наречения “писмен операт”, който се прибавя към графическото изображение на кадастралния план и в който се отразяват основни моменти, свързани със собствеността и идентифициране на всеки имот. Този писмен операт се нарича имотна ведомост, а за селищните територии – разписен списък. В него се отразяват планоснимачният номер на имота, адресът,видът и предназначението на имота, имената на собствениците, документите за собственост или правото на строеж, номерът на квартала, в който се намира имотът, и номерът на парцела,който е отреден за имота. Разписният списък има ориентировъчно значение, но няма доказателствена сила.

Кадастърът дава необходимите и точни данни в много насоки и с това се налага все повече и повече.

Реалиирането на една аграрна реформа не може да се осъществи без необходимия картен материал. Липсата на кадастрално заснемане блокира връщането на земите и горите у нас.

Чрез кадастъра се следи и се създават пречки за прекомерното раздробяване на земята.

В населените места е невъзможно изработването на подробни градоустройствени планове без предварително кадастрално заснемане на съответната територия.

Чрез кадастъра се ръководи процеса на ограничаване на разширяване на населените места за сметка на земеделската земя. На негова база се определят и максималните и минимални площи на парцелите.

Кадастърът е необходим при всяко строителство.

От гледна точка на застраховането е необходимо изясняване на вещните права и пространствените им измерения.

Кадастърът създава условия за установяване и изясняване на вещните права.

Кадастърът създава условия за установяване и изясняване на вещните права.

Кадастърът дава и нужната информация при приватизацията,особено на големите обекти.

Кадастърът дава необходимите данни за данъчните служби.Той е сигурна база при данъчното облагане.

Кадастърът дава ценни данни за много статистически изследвания.

Кадастърът обслужва администрацията. Кадастърът представлява ценна информационна система. Той дава данни за различните сфери на икономиката, необходими за отделните ведомства.
34.ТЕМА – Непълноти и грешки в кадастралния план

Основна функция на кадастралните планове на населените места е да служат за изработване на подробните градоустройствени планове и по-специално за ЗРП и КЗСП. Това е една от съществените им задачи.

При изработване на кадастралния план може да се допуснат грешки или непълноти. Поради това нормативно са създадени надлежни гаранции за осигуряване точността на този план.

Начините за корекция на кадастралния план, влязъл в сила са два. Първият е свързан с наличие на безспорни и ясни факти, когато няма вещноправен спор. Затова неговото разрешаване е поставено в правомощията на общинската техническа служба. Вторият е свързан с вещноправен спор, поради което е предоставен аз разрешаване от съда.

1.Установяване на грешки и непълноти чрез общината. Член 86 ППЗТСУ предвижда, че грешки и непълноти в кадастралния план може да се установят на самото място от техническата служба при общината с административен акт, наречен “технически протокол”. Такъв акт се съставя в три случая.

А/Първият е свързан с наличието на две императивно необходими условия:да няма спор за имуществено право между пряко заинтересованите собственици и ако те подпишат техническия протокол. Той се подписва и от представителя на общината и от молителя.

Б/ При втория случай, в който не е необходимо съгласието на собствениците на съседни имоти. Изхожда се от конкретни дадености на терена, които са ясни и видими, но въпреки това са пропуснати в плана. В този случай се изготвя подписан само от представител на общинската техническа служба технически протокол.

В/ При третия случай се сследва същото правило, когато парцелни граници по приложен регулационен план се заснемат като имотни граници.

Предвидената в чл. 86 ППЗТСУ процедура се използва само когато между страните не е налице спор за имуществено право, когато фактите са безспорни.

В много случаи непълнотите и грешките в кадастралния план са свързани със спор за собственост. При спор само съдът е този, който има право да го реши и да го приключи със съдебно решение, което е задължително и за техническата служба.

Искът по чл. 32, ал.1 т 2 ЗТСУ.

Искът по чл. 32 ЗТСУ е специален иск, който освен различията си представлява и едно доразвитие на ревандикационния иск, една негова разновидност. Той е допустим само след като е влязъл в сила кадастралния план, при иска по чл. 32 има също така твърдение за нарушени вещни права.

Чл.32 ЗТСУ визира един установителен иск.

С иска по чл. 32 се търси установяване съществуването или несъществуване на една грешка или непълнота в кадастралния план.

Ищец по иска по чл. 32 ал.1 т.2 ЗТСУ Може да бъде само лицето, което има правен интерес да докаже грешка или непълнота в кадастралния план при наличие на спор за имуществено право.

По принцип ищецът е винаги собственик на имот.

Ответник или ответници по иска по чл. 32 ЗТСУ са заинтересованите собственици на имоти, при които има необходимата пасивна легитимация. Те не винаги са пряко заинтересованите лица. За да има решението сила на пресъдено нещо, процесът и решението трябва да обхванат всички засегнати лица.

-Спор за материално право.

-Правна и фактическа грешка. С иска по чл. 32 ЗТСУ може да се установява както правна грешка, така и фактическа грешка в кадастралния план.По реда на чл. 86 ППЗТСУ може да се поправят фактически и правни грешки само при наличието на императивно предвидените предпоставки. Рядко има само правна или само фактическа грешка. Честите случаи в съдебната практика показват кумулация на двете основания.

Атакува се грешка или непълнота. А те се допускат със самия план.Измененията и несъответствията след този момент не може да бъдат отразявани или отстранявани по реда на чл. 32 ЗТСУ.

-Релевантност на грешката за регулационните предвиждания. Чл. 32 ЗТСУ разрешава установяване на всякаква правна или фактическа грешка в кадастралния план. Искът е винаги допустим, когато ищецът има правен интерес от поправка на кадастралния план. Ако искът бе доказан, съдът със своето решение ще го уважи и ще констатира грешката или непълнотата.

Значение на съдебното решение за плана.

Въздействието на съдебното решение върху плана може да бъде в две насоки. Ако съдът се произнесе, че признава ищеца за собственик или съсобственик на конкретен имот, с това решението произвежда своето действие и никакви други действия не са необходими освен промяна на записването в разписния списък.

Териториалноустройственото планиране е една комплексна дейност, имаща за цел организиране на жизнената среда на човека. Колкото по-добре е изградено едно общество, толкова повече са неговите нужди и за тяхното задоволяване днес и в бъдеще трябва да се грижи държавата чрез обхващането им в териториалноустройствен аспект.

Съгласно ЗТСУ територията на страната се устройва въз основа на:

-единен териториалноустройствен план на България;

-общодържавни териториалноустройствени планове;

-районни териториалноустройствени планове;

-териториалноустройствени планове за извънселищни територии;

-общи и подробни градоустройствени планове за отделни населени места.

ЕТУП осигурява условия за планомерно устройство и използване на територията на страната в нейната цялост. Планът се приема от Министерския съвет и се одобрява от Народното събрание.

Общодържавни териториалноустройствени планове, с които се конкретизира същността, основните цели и задачи , поставени в ЕТУП и се осъществява неговата комплексна програма чрез рационално разполагане на различните обществени функции.

Районните териториалноустройствени планове разработват въпросите за взаимозависимостта на основните елементи, свързани с обществено-икономическото развитие на съответните районни и териториални единици.

Планове на извънселищната територия.

А/планове на земеразделяне.

Б/лесоустройствени планове

С градоустройствените планове се осигурява най-целесъобразно изграждане, преустройство и развитие на населените места съобразено със специфичните им особености. С тях се запазва, създава и развива индивидуален архитектурно-градоустройствен образ на населеното място.

Градоустройствените планове се разделя на общи и подробни.

1.Общият градоустройствен план се явява задължителна техническа основа за цялостното строителство и архитектурно-градоустройственото изграждане и развитие на населените места. Той предвижда начините и етапите за изграждане и развитие на жилищните зони и отделните ай структурни единици, производствените и складовите зони.

За прилагането на общия градоустройствен план се създават подробните градоустройствени планове: застроителен и регулационен план /ЗРП/, кварталнозастроителен и силуетен план /КЗСП/, подробни комуникационни планове, паркоустройствени планове и др.

2.Застроителният и регулационен план е най-важният подробен градоустройствен план. Той е единен комплексен план, който съдържа две необходими части: застроителен и регулационен план. Първият включва всички сгради, които са заварени и се запазват и предвижда сградите, които може да се строят в бъдеще.

При изработване на този план се търси възможността за запазване на наличния годен сграден фонд.

Следователно регулационния план има две задачи:

-да определи терените и границите им, които са отредени за обществени мероприятия, свързани с публичната собственост. Планът в тази си част предвижда мероприятията от обществен характер. С това той предопределя важните държавни или общински нужди, свързани с нуждите на публичната собственост.

-Да образува дворищнорегулационни парцели, да определи имотите, за които те се отреждат и да определи собствениците на всеки парцел.С този план се определят границите на населеното място.

3.Следващият по степен подробен градоустройствен план е кварталнозастроителният и силуетен план. Той е подробен само по отношение на застрояването. Той не засяга регулационните предвиждания. Задачата му е да конкретизира и уточни предвижданията на ЗС(П.

Този план като застроителен е комплексен и единен. Той съчетава две части: едната е хоризонталното разположение на наличните и бъдещите сгради, или по-точно казано, застроената и предвидената за застрояване част и площ във всеки отделен парцел, а втората – сградите във вертикално разположение – техните височини, обеми и фасадно оформяне от четирите им страни /фасади/.Двете части на този план взаимно и належащо се допълват.

В него се отразяват заварените и предвидените за застрояване сгради.Този план предвижда максимално допустимите за застрояване площи във всеки парцел.

КЗСП се съставя при спазване на действащите строителни правила.

Също се допуска с КЗСП, заварени масивни сгради, които не отговарят на действащите строителни правила да се над- и пристрояват при спазване на предвидените най-малки разстояния спрямо сградите в съседни парцели.

4.Кварталнозастроителна разработка /13/ се съставя при липса на застроителен план за нуждите на строителството в посочените от ППЗТСУ случаи и то само при спазване на строителните правила.В повечето случаи разработка се изготвя за строителство на гаражи и второстепенни постройки.

Кварталната разработка е уредена съвсем общо в чл. 97 ППЗТСУ.Тя се изработва при наличието на следните четири условия.

-липса на застроителни планове;

-недопускане на отклонения от строителните правила и норми;

-в части за малкоетажно застрояване;

-при спазване на действащия регулационен план.

-По външен вид и съдържание разработката представлява извлечение от регулационния план с нанесени всички законни или приравнени към тях строежи. Разработката се одобрява от главния архитект.

Околовръстен полигон

Съгласно чл. 104 ППЗТСУ строителните граници на населените места се определят с общия градоустройствен план и се уточняват със ЗРП, а там където няма общ градоустройствен план – със ЗРП.

В населените места, където няма такива планове, строителните граници се установяват с околовръстен полигон. Изготвянето и одобряването му се извършва в едно административно производство, като резултатът от него се обявява, като проект, на видно място. Заинтересованите граждани имат право на възражение.

Околовръстният полигон цели да задоволи неотложни нужди по застрояването. Той не регулира. Той е един вид заснемане. Не подлежи на съдебен контрол.