ТЕМА - Регулиране на имотите

Застроителният и регулационен план /ЗСП/ е подробен градоустройствен план. Той е комплексен план и се състои от две неделими съставки /части/ - застроителен и регулационен план.

Регулационната част на ЗРП, има две части:

-дворищнорегулационен план. Той има за задача да създаде от наличните /заварените/ имоти, парцели отговарящи на законните изисквания и предвидени за частно жилищно или вилно застрояване. Поради това, те носят и названието строителни парцели. Тези парцели се създават за имотите, които се урегулират.

-Регулационен план за обществени мероприятия. Той има за задача предвиждането на заети участъци /терени/ за държавни и общински обекти.

Дворищнорегулационният план има за задача да създаде такива дворищнорегулационни парцели, които със своите форми /очертания/ и размери отговарят не само на изискванията на застрояването, но и на изискванията на градоустройственото планиране и определя вещните права.

Съгласно изискванията на селищното устройство дворищнорегулационният план определя в рамките на строителната част на населеното място;

-имотите, техните форми, очертания, граници и номерация;

-парцелите, техните форми, граници, очертания и номерация и за кой имот или за кои имоти се отреждат;

-квартала, в който е включен парцелът;

-собствеността върху парцелите;

Имот. Това е едно основно понятие. Преди първата регулация, той е онази заварена самостоятелна даденост, онази обособена част от земната повърхност в конкретни граници, размери и форма, определена от нейния собственик или съобразно с придобиването. При следваща регулация, това е имотът, обособен в парцел по приложена /заварена/ дворищна регулация.

Имот е самостоятелен земен участък с конкретно определени граници, обект на самостоятелни вещни права.

Парцелът е конкретно обособена част от земната повърхност, с граници, размери, форма и местоположение, определени от дворищнорегулационната част на ЗРП.

Кварталът е понятие на регулационната част от ЗРП. Той е една даденост, представляваща група от съседни парцели, която е оградена от всички страни от улици, които най-малко трябва да са три.

Всеки парцел има гранични линии, които го конкретизират и ограничават в хоризонтален аспект от другите парцели или от улицата. Те са два вида – дворищнорегулационни и уличнорегулационни линии.

Изисквания за законосъобразност на дворищната регулация

Изискванията са четири и са предвидени в чл. 53 ЗТСУ. При нарушаването ми се създават условия за обжалване пред окръжния съд.

1.Очертанията на парцелите са първото изискване, които да дават възможност за извършване на оптимално застрояване. Освен това регулационните линии на парцелите трябва да се съобразяват със съществуващите законно построени сгради.

2.Размерите на парцелите са много важен елемент при образуване на дворищнорегулационните парцели и са свързани със законосъобразността на регулацията. Понятието “размери” на дворищнорегулационния парцел обхваща два елемента: повърхност и лице към улицата.

Чл. 54 ППЗТСУ в своите осем алинеи съдържа едно детайлно разработване на изискванията за размери на парцелите в градовете, в селата /полски,планински/ и др. И във вилните зони, курортните места и курортните части от селищата.

Изискването за лице се отнася само за лицето към улицата. ППЗТСУ обаче предвижда няколко изключения, които са точно дадени.

В алинея 5 на чл.54 ППЗТСУ предвижда, че минималните размери на парцелите могат да бъдат намалявани. Поради това слизането под нормативно установените размери е допустимо да се прилага само от администрацията при изричното му упоменаване и мотивиране с оглед на законните предпоставки.

По-специално е положението при парцели с изход на задънен улица.Чл. 55 ал.2 ППЗТСУ предвижда, че тези парцели могат да имат лице към нея с размер, не по-малък от нейната ширина, която съгласно ал.1 е най-малко 3.5 метра.

Следващата възможност за отклонение е визирана в чл. 58 ППЗТСУ.

3.Разстоянията между дворищнорегулационните линии и заврените сгради са третият момент, свързан със законосъобразността при образуването на дворищнорегулационните парцели. Разстоянията се определят съобразно с правилата на Наредба №5. Въпросът е подробно уреден в чл. 57 ППЗТСУ.

4.Икономичността е също така основен момент ,свързан със законосъобразността на дворищнорегулационни я план, след като спазят задължителните правила се постави въпросът за икономичност на плана.

Член 27 ал.2 ЗТСУ изисква предвижданията на плана да са икономично осъществими.

Преценката за икономичност трябва да се прави с оглед на възможното запазване на имотите в заварените граници и размери, с оглед на размера на обезщетяването на придаваемите се места и подобрения в тях.

Във връзка с икономичността изискванията към двата компонента на плана:

А/Земята /терена/ Образуването на парцелите и отреждането им трябва да се извършва съобразно с притежаваните площи в кадастралната основа.

Б/ Строежите. Изискването на чл. 27 ал.2 ЗТСУ налага да се държи сметка за съществуващите масивни сгради, определени съобразно със съответните изисквания за конструкция, но не и за второстепенните, временните и стопански сгради.

Пълномерен имот по смисъла на ЗТСУ е имот, който дворищнорегулационния план заварва с размери в най-малко минималния размер, допустим по чл. 54 ППЗТСУ, и който имот има излаз на улица /обществен път/.

Маломерен имот по смисъла на ЗТСУ е този, заварен от регулацията имот, който е с повърхност или лице.

Всеки дворищнорегулационен парцел се образува за даден имот или за дадени имоти. Образуването на дворищнорегулационните парцели става чрез:

1.урегулиране на пълномерни имоти;

2.урегулиране н маломерни имоти при съответно упълномерявне;

3.урегулиране на имоти или части от имоти в общ /съсобствен/ парцел.

Първият начин не предизвиква промени в правото на собственост.

Пълномерен имот се урегулира в парцел, ако отговаря и на другите изисквания за образуване на парцел.

Вторият начин е чрез урегулиране на маломерни имоти при съответно упълномеряване с разполагаеми части от съседни имоти.

По смисъла на Закона маломерни имоти има в два случая:

А/Имоти, които регулацията заварва като пълномерни, но са станали маломерни поради отнемане на част от тях за обществено мероприятие.

Б/Имоти, които регулацията заварва като маломерни по повърхност и/или лице.

Третият начин е чрез урегулиране на имоти или части от имоти в общ парцел. Това означава, че новосъздаденият парцел ще бъде съсобствен ,общ за имотите, които го образуват, по разпореждане на закона,т.е. императивно.

Член 29, ал.1 ЗТСУ определя, че при малкоетажно и средноетажно застрояване с плана могат да се образуват общи парцели от:

-съседни маломерни неупълномерими имоти;

-съседни маломерни неупълномерими остатъци от пълномерни имоти;

-съседни маломерни неупълномерими имоти и съседни маломерни неуплъномерими остатъци от пълномерни имоти.
37.ТЕМА – Застрояване на недвижими имоти

Понятието “застрояване” е свързано както с вещните права на правните субекти върху земните участъци и сградите, така и с градоустройствената политика във всяко населено място. Правният ред признават собствеността като най-широкото вещно право, което дава възможност на носителя му да извършва всякакви действия с вещта, която му принадлежи, законът е този, който в известни случаи може и трябва да наложи ограничения. Ограниченият биха могли да се разгледат в две насоки. Едната обхваща ограниченията в областта на застрояването. Те се изразяват в това, че инвеститорът /собственикът/ е подчинен както на градоустройствените предвиждания, така и на строителните правила и норми. Втората група ограничения е в малко по-друга насока. Редица съображения налагат икономичното използване на територията на всяко населено място.

Съобразно със създадените и регламентирани у нас със ЗТСУ и ППЗТСУ принципи на териториалното и селищното устройство е въведен единен строителен режим.

Населените места са създадени, за да задоволяват жилищни и здравни нужди. Поради това чл. 40 ЗТСУ и чл. 104 ППЗТСУ определят, че сгради и постройки се застрояват в строителните граници на населените места. Строителните граници на населените места се определят с общия градоустройствен план и се уточняват със застроителен и регулационен план, а за населени места без общ градоустройствен план – само със застроителен и регулационен план, който я разделя на части за:

-предимно многоетажно жилищно застрояване /шест и повече/ етажи;

-предимно средноетажно жилищно застрояване;

-предимно малкоетажно застрояване;

-предимно малкоетажно застрояване с вилообразен характер в курортни места и курортни части на населени места;

-вилно застрояване във вилни зони, курортни места и курортни части.

Извън строителните граници се разрешават само строежи съобразно с характеристиката на тази земя в посочените от ЗТСУ, ЗСПЗЗ, ЗГ и в подзаконови актове случаи.

Разрешение за строеж се издава само на собственика на имота или на лицето, което има право да строи в чужд имот.

Строеж в индивидуален парцел.

1.Собственикът трябва да докаже правото си на собственост с признат от закона документ. Отклонение от този правен принцип намираме чл. 56 ал.10 ЗТСУ: разрешения за строеж в селата може да се издават и въз основа на удостоверението от кмета, че имотът е записан по регистрите на общината на името на молителя в продължение на повече от десет години.

2.В чужда земя имат право да строят определените от закона лица на които е учреден по нотариален ред право на строеж, над-, при-, и подстрояване. Когато недвижимият имот е съпружеска имуществена общност , за учредяване на вещното право е необходимо спазване на изискванията на Семейния кодекс.

Член 56 ЗТСУ въвежда една опростена форма за учредяване право на строеж на близки роднини на собственика. Учредява право на строеж върху дворното място в полза на съпруга или родственика. Във от изрично изброените лица правото на строеж се учредява по нотариален ред.

Застрояване на съсобствен парцел

Застрояването на парцел е акт на разпореждане, а не на управление или ползване. Затова застрояването не може да се реши с мнозинство по реда на чл. 32 ЗС. Тук е необходимо пълно съгласие - това е основният принцип.

1.Когато между страните мита съгласие за застрояване на имота, не се създават никакви затруднения. Изисква се съгласието да бъде оформено в заявление до общината с нотариална заверка на подписите на съсобствениците.Това заявление учредява право на строеж в полза на строителя. Когато държавата е съсобственик – необходима е заповед на областния управител и писмен договор за отстъпване право на строеж. При общинските земи съгласно ЗОС е необходима заповед и сключен с кмета договор.

2.В случаите, когато лицата дават съгласие на останалите съсобственици, влизат в действие правилата на чл. 58 ЗТСУ.

За приложението на чл. 58 ЗТСУ са необходими следните предпоставки:

А/ Съсобствен парцел независимо от основанието, на което е възникнала тази съсобственост.

Б/ Без значение е квотата на съсобствениците в терена или сградата.

В/ Да се отнася до парцел, предназначен за малкоетажно или средноетажно жилищно застрояване. Текстът се прилага и в парцели, предназначени за вилно застрояване.

Г/ Да е възможно в разгърнатото строително петно да се изградят толкова отделни жилища, колкото са съсобствениците.

Следва, че обектите, които биха могли да бъдат построени се определят съобразно идеалните им части.

Ако в незастроен парцел не може да се построят жилища за всички собственици, съсобствеността може да се прекрати чрез делба. Съгласно чл.58 ал.2 ЗТСУ.

Д/ Проектираният строеж да не засяга /събаря/ заварени масивни сгради в същия парцел, които са изцяло собственост на молителя.

Е/ Строежът трябва да може да се осъществява на етапи.

Ж/ За да се получи разрешение за строеж молителят заедно с другите документи трябва да представи архитектурен проект за цялостно застрояване на парцела, с който да докаже, че за всички съсобственици може да се изгради отделен обект.

3.Предварителният архитектурен проект се съобщава на съсобствениците по реда на ГПК и те могат в 14 дневен срок да го обжалват съгласно чл.138 ЗТСУ пред окръжния съд. Окръжният съд може да отмени предврителния проект само ако са нарушени изискванията на закона. При потвърждаване на проекта, той се одобрява от общината.

Извършване на строителство в сгради етажна собственост.

Преустройства в сгради при режим на етажна собственост се извършват при спазване на общите правни изисквания, както и при спазване на специалните правила, залегнали в чл. 56 ЗТСУ.По принцип трябва да има пълно съгласие на собствениците тогава, когато се прави преустройство или изменение в общо притежавана част в една сграда. Заявление до кмета на общината с нотариална заверка на подписите на етажните собственици и на лицата на които се разрешава извършването на строежа. Заявлението подлежи на вписване при съдията по вписванията.Преустройството е допустимо само ако може да бъде проведено и с оглед на строителните, противопожарните и другите технически правила и норми.

За извършване на групов строеж е необходим договор, нотариално заверен, с който участниците в бъдещото строителство уреждат правоотношенията си. Групов строеж може да се извърши при наличие на две императивно поставени изисквания.

1.Договорът да бъде сключен от две или повече лица.

2. Наличие на съсобствен парцел на строителите или учредено в тяхна полза право на строеж, над-, при- и подстрояване в един парцел.

За да може да бъде извършено строителство, следва да бъде спазена предвидената от ППЗТСУ процедура, като последователно се издават съответните административни актове.

Понятие и видове

Право на собственост, както и вещни права върху чужда вещ може да се придобиват по различни способи.

Според това, дали срещу прехвърленото вещно право има насрещна престация, или не, различаваме придобиване по възмезден или по безвъзмезден начин. В първия случай приобретателят придобива вещно право, като дава насреща парична сума или друга вещ. Във втория случай приобретателят получава вещно право без контрапрестация.

След това дали вещното право се прехвърля между живи, или се придобива като правна последица от смъртта на едно лице, също могат да се разграничат начините на придобиване. В първия случай е налице прехвърляне на едно вещно право между физически или юридически лица, а във втория – придобиването настъпва вследствие смъртта на едно физическо лице.

Френското гражданско право разграничава начините на придобиване и според обема на придобиването: на общо основание и на частно основание. В първия случай се придобива една съвкупност, във втория – обект на придобиване са една или повече индивидуално посочени вещи.

Най – основното разграничение на правните способи за придобиване е по първичен или по производен начин. Първично е придобиването на едно вещно право, когато то не е производно от вещното право на друго лице.

Деривативно е придобиването на едно вещно право, когато то произтича от правото на друго лице.

Първично придобиване.

Характерното за този способ на придобиване на едно вещно право е, че при него правото се придобива самостоятелно, без то да произтича от правото на трето лице, т.е. когато няма правовоприемство.

Вещното право познава няколко случая на първично придобиване.

А/ Придобиване по давност

Придобивната давност е способ за придобиване на собствеността или друго вещно право върху една вещ чрез нейното непрекъснато владение в течение на определен период при определени условия, предвидени в закон.Придобивната давност внася сигурност във вещните права на правните субекти, защото без нея при отпадане на един придобивен акт биха отпаднали правата на всички последващи приобретатели.

2.Придобивна и погасителна давност. Гражданското право познава два вида давност: придобивна давност и погасителна давност. И при двата вида се отчита важното значение на времето като фактор в гражданското право.

Погасителната давност е свързана с бездействието на носителя на едно субективно право. Тук се погасява правото да се търси защита на нарушеното субективно материално право. Погасява се само правото на иск.

Придобивната давност се различава от погасителната давност. Чрез първата се придобиват вещни права, а чрез втората се погасяват субективни права. Общото между тях е, че и двете изискват изтичане на законно определен срок, от който юридически факт настъпват определени правни последици.

3.Преклузивни срокове. Освен давностните срокове нашето законодателство познава и преклузивни срокове. И двата срока проявяват погасително действие поради бездействието на носителя на едно право. При преклузивните срокове не може да има отказ, спиране или прекъсване. Той изтича винаги след законно определения срок.

4.Обекти на придобивната давност. Обект на придобивна давност могат да бъдат всички недвижими и движими вещи.

Член 86 ЗС разпорежда, че не може да се придобие по давност вещ, която е публична собственост.

6.Спиране на давността.

Спирането настъпва само в предвидените от закона случаи. Или за периода от време, през който носителят на вещното право не може да предяви иск, по силата на правната норма давностния срок спира да тече или не с започва да тече.

За да говорим за “спиране” трябва да са налице три условия:

-да е започнал да тече давностният срок, или да са настъпили такива условия, при които нормално би трябвало да започне да тече предвидения от закона давностен срок;

-предвидения от закон давностен срок да не е изтекъл;

-да настъпи юридически факт, който е предвиден от закона като такъв, от който се спира теченето на давността или не дава възможност да започне да тече давността.

Съгласно чл. 115 ЗЗД, към който препраща чл. 84 ЗС, придобивната давност спира в седем случая.

А/ Между деца и родители, докато последните упражняват родителски права.

Б/Между намиращите се под настойничество или попечителство и техните настойници или попечители, докато трае настойничеството или попечителството.

В/Между съпрузи.

Г/За вземания на лица, чието имущество по закон или по разпореждане на съда е под управление, срещу управителя, докато трае управлението.

Д/За вещи на ненавършили пълнолетие лица и на поставени под запрещение лица за времето, през което нямат назначен законен представител или попечител.

Е/Докато трае съдебният процес.

Прекъсването прекратява теченето на давността по начин, че отпада изтеклият дотогава давностен срок.

За да има прекъсване на давността, следва да са налице три условия:

-да е започнал да тече предвиден от закон давностен срок;

-давностният срок да не е изтекъл;

-да настъпи такъв юридически факт, който е предвиден от закона като прекъсващ давността.

Давността се прекъсва само в определените от закона четири случая. Те са уредени в чл. 116 ЗЗД и в ЗС са следните:

А/С признаване на вземането от длъжника.

Б/С предявяване на иск или на възражение, ако бъдат уважени.

Не всеки иск прекъсва давността. Само искът за собственост я прекъсва.

В/С предприемане на действия за принудително изпълнение. Такива действия могат да се предприемат по силата на изпълнителен листа, издаден в случаите на чл. 237 ГПК.

Г/Давността се прекъсва съгласно чл.81 ЗС и с изгубване на владението в продължение на повече от шест месеца.

8.Присъединяване на владението. Не е необходимо едно единствено лице да владее вещта през целия давностен срок. Съгласно чл.28 ЗС владелецът може да присъедини към своето владение и владението на праводателя си. Владелецът може да присъедини към своя период на владение и този на предшественика или предшествениците си. Присъединяване на владение има както при универсално, така и при частно правоприемство.

Универсалните правоприемници – наследниците, нямат свое собствено юридическо основание. Наследникът получава и продължава владението на починалия с всички негови пороци и качества.

При частното правоприемство се запазва същата постановка.

Завладяването е придобиване на собственост върху една вещ, която няма собственик чрез получаване на владение върху нея с намерение за присвояване.

Обект на завладяване може да бъде само движима вещ.

Възможни са два вида обекти на завладяване: вещ, която никога не е била притежание на някого и вещ от която собственикът се е отказал.

В първия случай характерни примери на завладяване са ловът и риболовът.

Във втория случай се изисква да е налице отказ, който включва волеизявление на собственика, че се отказва от вещта и изгубване на владението върху вещта.

Не важи за недвижимите имоти. Изоставянето на една недвижимост има за последица придобиване на имота от държавата. Тя не може да бъде завладяна от друго лице, освен ако съществуват условия за давност.

В/Намиране на изгубени вещи

Изгубена вещ е онази движимост, която принадлежи на едно лице, но то е изгубило владението върху нея не по собствена воля.

Производно придобиване на вещно право има тогава, когато новото право произтича от правото на друго лице.

А/ Придобиване по договор

Най-често срещаният в живота начин за придобиване на правото на собственост или друго вещно право е по силата на договор.Задължителен елемент от фактическия състав на договора е съществуването на вещното право на прехвърлителя.

2.Уредба в ЗЗД от 1892 г в чл. 30 обявява, че собствеността се прехвърля по силата на постигнатото съгласие между двете страни, изразено в договор, който има за предмет прехвърляне на собственост. Само в четири случая имахме отклонение от така фиксирания принцип.

А/При договор за прехвърляне на алтернативно определени вещи сключването му не прехвърля собствеността.

Б/При договор за прехвърляне на собствеността на родово определени вещи също не може да се прехвърли собствеността, докато не се определи конкретната единична вещ.

В/При договор за прехвърляне на бъдеща вещ тя не съществува в момента на договаряне.

3/Правна уредба в сега действащия ЗЗД. Днес въпросът у нас е уреден в ЗЗД. Чл. 24

От този текст може да бъдат направени два извода:

А/Разпоредбата е универсална. Тя се прилага при прехвърлянето както на движими, така и на недвижими вещи. Единственото ограничение е, че визира само договори, имащи за предмет конкретно определена и съществуваща вещ.

Б/Разпоредбата определя момента на прехвърляне или учредяване на собствеността или друго вещно право. А това е подписването на договора. Не е необходимо предаване на конкретната вещ. Това е принципът. Изключение правят няколко случая.

Първият е отразен във втората алинея на чл. 24. При продажба на родово определени вещи.

Вторият случай е налице, когато се продава бъдеща вещ.

Третият случай е при продажба на алтернативно определени вещи.

Четвъртият случай визира продажба под отлагателно условия.

В някои случаи законът изисква определена форма за правната сделка. Това особено важи при недвижимите вещи. При тях са заложени следните изисквания:

А/Договорите за прехвърляне на собственост или за учредяване на други вещни права върху недвижими имоти трябва да бъдат оформени в нотариален акт./чл. 18 ЗЗД/.

Б/Предварителният договор за сключване на такъв окончателен договор се сключва в писмена форма.

При движимостите изискванията за определена форма са по-ограничени.

Договорът произвежда правно действие само ако прехвърлителят е собственик или носител на съответното вещно право. Придобиване по деривативен начин на вещни права от несобственик не може да има. Друг е въпросът, ако приобретателят може да придобие вещното право по давност. Но то се получава не по силата на договора, а по силата на управжнявано впоследствие владение.

Ако прехвърлителят е собственик, но впоследствие неговият придобивен акт бъде уникожен, тогава приобретателят ще загуби своето вещно право.

При прехвърляне на недвижими имоти, в законно определените случаи унищожими имоти, в законно определените случаи унищожаването на предходната сделка действа по отношение на третите лица без обратна сила.

При някои договори законодателят улеснява или усложнява тяхното сключване.

А/Когато страна по една прехвърлителна сделка е чуждестранно лице, трябва преди сключването ай да бъдат спазени изискванията на ЗСВЦВК.

Необходимо е разрешение на Министерството на финансите, когато се извършват сделки.

Неспазването води до нищожност на сделката.

Б/Съгласно чл. 23 на Закона за чуждестранните инвестиции чуждестранно лице може да придобива право на собственост върху сгради и ограничени вещни права върху недвижими вещи.

В/Чуждестранно лице, съгласно разпоредба на Конституцията не може да придобива право на собственост върху земя.

Всички актове аз прехвърляне н собственост върху недвижими имоти, както и за прехвърляне, изменение, учредяване или прекратяване на вещни права върху недвижими имоти, съгласно чл. 112 ЗС чл. 4 от Правилника за вписванията и чл.56 ЗТСУ се вписват задължително.

Придобиване на плодове също така е производен начин.

Предпоставка за придобиване на правото на собственост върху новосъздадена вещ е правото на собственост върху вещта-майка, от която произтича новото право.

Това е презумпцията, която е оборима.