ТЕМА – Способи за възникване и прекратяване на етажна собственост

Възникването на етажната собственост става на различни основания: в резултат на правна сделка, на извършено строителство /ЖСК/, групов строеж и др./ при делба, въз основа на давност, на завет и пр.

Съгласно нашето законодателство етажната собственост възниква много често като последица от правна сделка: щом като най-малко два обекта от една сграда се придобият от различни лица, а общите части на сградата принадлежат общо на тях, се създава етажна собственост.

Етажна собственост може да се появи и при делба. Затова чл.39 ЗС казва, че “собствениците могат да си поделят общата сграда по етажи или части от етажи”.

Щом като се създаде по пътя на делба индивидуална собственост върху отделните етажи или жилища, към всеки отделен обект се придават и идеални части от общите части.

Възможно е също така етажна собственост да възникне и при подялба на единствен обект в една сграда на два или повече обекти. В тези случаи на мястото на единия обект при съгласие на техническите органи на базата на действащите правно-технически изисквания ще възникнат два нови обекта с принадлежащите към всеки един от тях идеални части от общите части. Необходимо е всеки от новосъздадените обекти да бъде с различен собственик.

Правото на собственост върху обект в една сграда може да възникне и в резултат на придобивна давност и от това да възникне етажна собственост.

Етажна собственост може да възникна при завет – когато собственикът на сграда завещава единия от няколко обекта в една сграда на едно конкретно лице, а друг на друго лице.

Най-често етажната собственост възниква въз основа на завършено жилищно строителство на една сграда.

Както възникването на етажната собственост, така и прекратяването ай не стават с някакъв специален акт за постигане на тази правна последица. Щом като предпоставките за наличието на една етажна собственост престават да съществуват, се прекратява и самата етажна собственост.

Етажната собственост може да се прекрати, ако всички обекти станат собственост на едно лице.

В чл.56 ЗТСУ се съдържат няколко норми, действащи при извършване на строителство в налична сграда при режим на етажна собственост. Тези правила намират приложение само тогава, когато придобиването на новите обекти ще стане от етажни собственици.При положение, че новите обекти ще се придобият от трети лица, тези лица трябва да получат съответните им необходими вещни права по общите правила и при спазване на съответната нотариална форма.

В такава сграда може да се извърши нов строеж, надстрояване или пристрояване от един или повече етажни собственици със съгласието на останалите съсобственици, изразено в заявление до кмета на общината с нотариална заверка на подписите на етажните собственици, надлежно вписано в съответните книги. Това заявление учредява право на над – или пристрояване в полза на строителя. То прехвърля вещното право на собственост или на строеж върху идеална част от терена, правото на собственост върху съответните общи части от сградата и върху посочените в него складови помещения.

Не се иска съгласие на етажните собственици “при преустройство на собствени помещения или при промяна на предназначението им.

Не се изисква съгласие от останалите собственици при разделяне и преустройство на жилища и други обекти в разглежданите сгради, когато не се отнемат части от общо помещение и не се променя неговото предназначение.

Цялата сграда, т.е.целият жилище блок представлява една етажна собственост.

Отделен вход в един блок може да образува отделна етажна собственост по решение на в всички собственици на обекти в цялата етажна собственост.

Правилник за управление, реда и надзора в етажната собственост. Съгласно него всеки собственик при използване на своите части от сградата е длъжен да не върши и де не допуска нищо, което може да изложи сградата на опасност от пожар или от значителни повреди. Собственикът може да изменя вътрешното разпределение н и вътрешния вид на своята вещ, но няма право да изменя външния вид на своя имот без съгласието на общото събрание на собствениците.

Управлението на общите части в сградата в етажна собственост и надзорът за изпълнение задълженията на обитателите принадлежат на общото събрание на собствениците или на избран от него управител или управителен съвет.

Съгласно ПУРНЕС в етажната собственост има три органа: общо събрание, управителен съвет и надзорен съвет.

В етажната собственост са предвидени два вида общо събрание. Едното включва само собствениците на самостоятелните обекти в сградата. То решава въпросите за възстановяването и за поддържането на общите части от сградата. Другото общо събрание включва собствениците и “обитателите на самостоятелно правно основание”. То решава имуществените интереси на двете категории лица, както и въпросите за използването, чистотата и поддържането на местата за общо ползване.

Общото събрание взема решение, ако в заседанието му участват ¾ от собствениците. Решенията се вземат с обикновено мнозинство.

Съгласно ПУРНЕС и съгласно чл. 45 ЗС по решение на общото събрание собственик на етаж се изважда от сградата в два случая:

-ако използва или допуска да се използват негови помещения по начин, който излага сградата на опасност от пожар или от значителни повреди;

-ако систематически нарушава правилника или решенията на общото събрание за вътрешния ред в сградата.

Друг орган на етажната собственост е управителният съвет или управителят. Той се избира от общото събрание за срок от една година.Този орган изпълнява решенията на общото събрание и следи за спазване от обитателите на задълженията им във връзка с вътрешния ред.

Управителят или председателят на управителния съвет представлява собствениците при извършване на всички действия, включително воденето на дела, които са във връзка с обикновеното управление на етажната собственост.

При сгради с повече от 15 самостоятелни обекта общото събрание може да избере и надзорен съвет в състав от трима души. Той има за задача да контролира дейността на управителния съвет, за което периодически или при нужда докладва пред общото събрание.

Понятие и видове

Делбата има за цел да ликвидира съществуваща /заварена/ съсобственост. Съгласно чл.34 ЗС всеки съсобственик има право да иска подялба на общата вещ.

Делбата е недопустима само тогава, когато законът изрично разпорежда друго или ако е несъвместима с естеството и предназначението на вещта.

Правото да се иска делба не се погасява по давност.

Чрез делбата съсобствениците могат да си поставят две различни цели:

-да разделят една съсобствена вещ на два или повече нови самостоятелни обекти.

-Да бъде прекратена една съсобственост, като съсобствената вещ бъде възложена в собственост на един от участниците в общността, а другите да бъдат извадени от нея, или вещта да бъде изнесена на публична продан.

Законодателството има две форми за извършване на делба. Едната е съдебната делба. Тя започва по иск на един или повече участници в общността и съобразно с доказателствата съдът постановява своето решение.

Възможно е делбата да бъде доброволна и в този случай при спазване на императивните правила на закона страните определят договорно в писмена форма с нотариално заверени подписи по какъв начин да ликвидират съсобствеността.

Определянето на земеделските и горските земи е сравнително лесно. При положение, че земята на територията на държавата ни е разпределена към три фонда: населени места, гори и земеделски земи, последните са тези земи, които се намират извън строителните граници на населените места и извън горския фонд.

След влизане в сила на Закона за възстановяване собствеността върху горите и земите от горския фонд, гори и земи от горския фонд могат да принадлежат на всички правни субекти. Съгласно чл.2 ЗГ най-малката площ на отделен участък в горския фонд е един декар. Това е единственото правило в обсъжданата област. Делба на горска земя се извършва на базата на скица, издадена от поземлената комисия.

Подялба на парцели

Когато съсобствениците иска да се извърши подялба на един парцел, съдът при съдебна делба или страните при доброволна делба трябва да спазят изискванията на чл.61 ЗТСУ и свързаните с него допълнителни правила. Същата процедура трябва да бъде спазена и тогава, когато един собственик иска да подели парцела си на нови самостоятелни парцели.

Случаите, когато подялбата на един парцел не е разрешена или има пречки за това, са изрично посочени в нашето законодателство или са определени от съдебната ни практика.

1.Една от забраните намираме в чл.38 ЗС. Дворното място /земята, парцелът/ върху което е изградена сграда при режим на етажна собственост, е обща част и си остава обща част, докато сградата съществува. Недопустимо е дворното място да бъде обект на делба по силата на чл.38 ал. 3 ЗС.

2.Обект на забрана за подялба е общ парцел, съсобствеността в който е създадена по силата на самата регулация.Това са случаите по чл.29 и чл.30 ЗТСУ.

3.Неподеляемостта на един парцел може да бъде извлечен от разпоредбата на чл. 54 ППЗТСУ. В ал.1-3 от същия, съобразно с вида на населеното място или вида на кварталите, в които се намира едно дворно място, за всеки парцел е определена минималната повърхност и минималното лице. Ако конкретният парцел има минимална повърхност или лице, той от правна гледна точка е неподеляем. Той ще бъде неподеляем и в случая, когато от него не могат да се образуват два нови парцела с минимално лице и минимална повърхност.

Чл. 58 ЗТСУ урежда случаи на недопустимост на делба на общия парцел. Когато един съсобствен празен парцел, предназначен за малкоетажно или средноетажно жилищно или вилно застрояване, може така да се застрои, че всеки съсобственик да получи отделен обект, съсобствеността не може да бъде прекратена чрез делба.

5. Не може да бъде предмет на делба съсобствен парцел, образуван по регулация от два или повече съседни имоти по реда на чл.29, ал.1 ЗТСУ, предназначен за малкоетажно или средноетажно жилищно или вилно застрояване, ако е застроен с две или повече сгради, които са обект на отделна собственост, заварени от дворищнорегулационнния план, и които съгласно чл.31 ал.3 ЗТСУ са изключени от съсобствеността.

Недопустима е делба на съсобствен парцел, в който има две или повече самостоятелни сгради, които принадлежат на отделни собственици. Тук се има предвид съсобственост върху дворното място, която не е възникнала по силата на дворищната регулация.

-Процедура.

Член 61 от ЗТСУ определя процедурата, която трябва да се спазва при подялба на съсобствен дворищнорегулационен парцел.

1.Когато има съгласие за извършване на доброволна подялба на един парцел /договор с нотариално заверени подписи/, следва предварително да се извърши разделянето на парцела от администрацията и след това то да бъде оформено правно.

Подялба на един обект може да стане по доброволен или по съдебен ред.Но независимо от тази разлика и в двата случая, за да се стигне до поделяне на наличен обект, трябва предварително техническият отдел при общината по местонахождение на обекта да вземе становище чрез издаване на конкретен административен акт.Когато искаме да поделим наличен обект, без значение какъв е той, обособените дялове, на които той се разделя, трябва да отговарят на нормативните изисквания съобразно с вида на новополучените дялове.

Подялбата в тези случаи може да бъде в две насоки: излизане на едно или повече лица от съсобствеността, или разделяне на наличен обект на два или повече нови обекти.

Нормативни изисквания при подялба на обектите.

1.Жилищна сграда е тази, която отговаря на съответните изисквания за такъв обект.Жилищната сграда включва жилища с осигурен самостоятелен достъп.

Член 39 ЗС предвижда, че съсобствениците могат да си поделят общата сграда по етажи или части от етажи. Това може да стори и собственикът на една сграда. По този начин може да се създаде и етажна собственост.

Наредба №5 съдържа няколко правила за подялба на жилищните сгради. Тогава, когато ще се подели една жилищна сграда на нови обекти в нея, новите обекти трябва да се съобразят с правно-техническите изисквания за тях.

Съдебната практика е създала едно изключение от това правило.

2.Жилището е сбор от помещения, които териториално и функционално са обединени в самостоятелен обект, предназначен за задоволяване жилищните нужди на гражданите. Съгласно чл.93 от Наредба №5 жилището се проектира като група помещения и покрити и открити пространства обединени териториално и функционално, които трябва да задоволяват жилищните нужди на определен брой обитатели.

Има императивни изисквания, за да бъде наречен един обект жилище. Съответно на това едно жилище може да бъде разделено на две или повече нови жилища само ако новите обекти отговарят на тези изисквания. Съдебната практика е категорична, че техническите правила и норми трябва да бъдат задължително спазвани.

Когато на мястото на едно жилище чрез подялба се създават други обекти, например : ателие и гараж: ателие, апартамент и магазин, възможностите за подялба трябва да бъдат съобразени със съответните правно-технически или техническо-правни изисквания за всеки новосъздаващ се вид обект.

3.Гаражът е самостоятелен обект.Той не е част от жилището.

За да бъде поделен един гараж на два или повече нови, трябва по преценка на техническите органи във всеки от новите обекти да има необходимата площ за паркиране и гариране на едно моторно превозно средство.

4.вилните сгради са също самостоятелни обекти съгласно чл. 81, ал.2т.3 от Наредба №5.Отделната вилна сграда се състои най-малко от стая, кухня или кухненски бокс, складово помещение, баня и клозет. Ако липсват условия за осъществяване на това изискване, вилната сграда не може да бъде поделена на два или повече нови вилни обекти, освен ако би могло да се дострои липсващото помещение. Съгласно ал.3 на чл.38 ЗС общите части не може да се деля. Това правило важи и при вилните имоти.

Процедурата по извършване на делбата на съсобствена сграда, жилище или вила е подробно уредена в ЗТСУ и ППЗТСУ.Изискванията на закона се прилагат както при доброволна, така и при съдебна делба на съсобствена сграда, жилище или вила, когато е необходимо от обекта да се обособят нови, самостоятелни дадености.

Суперфикция.

В нашето законодателство са въведени и регламентирани четири разновидности на това ограничено вещно право: право на строеж, право на надстрояване, право на пристрояване и право на подстрояване.
19.ТЕМА – Право на строеж

Правото на строеж е ограничено вещно право върху чужд земен участък, по силата на което едно лице може да построи или да придобие чрез правна сделка и да държи собствена сграда в чужда земя. В този случай един правен субект е собственик на земята, а друг или други лица – на постройката. Собственикът но земята запазва своите права върху сградата, а собственикът на сградата няма право на собственост върху земята.

Правото на строеж е ограничено вещно право върху чужда вещ. Обект на това право може да бъде само недвижим имот, и то застроимо с някакъв обект дворно място. Когато върху едно дворно място е учредено право на строеж за цялото разрешено от подробния градоусттройсвен план застрояване,за собственика на земята остава само голата собственост, защото той е лишен от възможността да извършва застрояване. Но правото на собственост върху земния участък продължава да съществува за него. То е запазено в частта относно възможността за прехвърляне правото на собственост.

Едно дворно място в границите на населеното място се нарича в повечето случаи “парцел” и е предвидено да бъде застроено. Собственикът му има правомощието на разпореждане. В тази насока той може да го застрои изцяло или частично. И обратно, той може да отстъпи на трето лице право на строеж в различен обем – може да отстъпи цялото право на застрояване или само част от него със запазване за себе си на част от предвиденото по ЗРП застрояване в рамките на един или повече обекти.

За да има валидно отстъпване право на строеж, трябва да посочим четири императивни изисквания.

1.Право на строеж може да се отстъпва само върху конкретен земен участък. Правото на строеж може да бъде отстъпено върху всеки дворищнорегулационен парцел в строителните граници на едно населено място. Парцел се създава, за да бъде застроен.

Върху всеки парцел може да се учреди право на строеж. Категорична забрана има само за парцелите, включени в публичната държавна и публичната общинска собственост.

2.Само собственикът на земния участък /парцел, дворно място/ може да учредява право на строеж.

3.Собственикът на земята не е свободен да учредява вещно право на строеж в обем, какъвто той желае.Това негово право е ограничено в обществен интерес, изразен чрез градоустройствените предвиждания. Поради това отстъпваното право на строеж за конкретния парцел не може да бъде по-голямо от допустимото в него застрояване по подробния градустройствен план.

Обемът и видът на вещното право на строеж са свързани с предвижданията на ЗРП и КЗСП.

4.Право на строеж може да се отстъпва само за построяване на самостоятелен обект в чуждата земя. Преходността или временният характер на това право се състои в това, че правото на строеж има функцията правно да обоснове извършването на строежа на сградата в чуждия имот, след което то изчерпва тази своя функция и се трансформира в права с трайно и постоянно действие.

По принцип отстъпеното право на строеж, ако бъде осъществено , безсрочно.

Правото на строеж след извършване на строителството се трансформира в три права: правото на собственост върху конкретен обект /сграда/, построен върху чужда земя; правото да се държи сградата върху чуждо място, правото да се ползва чуждото дворно място дотолкова, доколкото това е необходимо с оглед на упражняването на първото право.

Осъщественото право на строеж дава на своя носител пълните права на собственост върху обекта, който е построен. Това означава, че той притежава трите правомощия, съставляващи субективното право на собственост /разпореждане, владение, ползване/ Затова право на строеж може да се отстъпи само за самостоятелен обект, а не за част от такъв. Собственикът му може да го ипотекира и да прехвърли правото на собственост върху построения от него самостоятелен обект. Собственикът на построения обект може да го продаде на трето лице, само като представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на собственика на земята да купи този обект при същите условия и декларира писмено пред него, че той не е приел това предложение.

Въз основа на извършения на правно основание строеж, едно трето лице придобива в чужда земя не само правото на собственост на свой самостоятелен обект, но и правото да го държи в чуждия земен участък. След като собственикът на земята с правна сделка е отстъпил част от правомощията си, той е длъжен да търпи завинаги чуждия обект върху своята земя.

Собственикът на постройката по правилата на класическото право ползва земята /парцела,дворното място/ около и до сградата, доколкото това се налага с оглед на нейното нормално ползване, свързано с предназначението й. Следва да се разграничи правото на ползване в два отделни етапа. Те са различни по време на строежа и след завършване на сградата. При извършване на строежа на сградата /обекта/ носителят на вещното право на строеж има право да копае дворното място с оглед нуждите на строителната дейност. След завършване на сградата нейният собственик, включително и неговите близки, гости , посетители могат да преминават през дворното място от входа на парцела до входа на сградата, ако тя не е изградена на улично-регулационната линия, безпрепятствено.

Понятие и видове

Правото на собственост дава на носителя си пълна власт върху една вещ в рамките, определени от закона.

Ограничените вещни права върху чужда вещ са права, които може да бъдат обсъдени от две страни. От гледище на техния носител те дават частична власт върху чужда вещ с право на ползване или владение. Обратно погледнато, за собственика е налице едно ограничение на неговата власт и на неговите правомощия върху собствената му вещ.

Наред със суперфикцията, сервитутите са ограничени вещни права с голямо приложение.

Обективното право, както и вещноправната теория разделят сервитутите на две основни групи:

-поземлени сервитути при които е наложена тежест върху един имот за служенето и ползването на друг недвижим имот.

-Лични сервитути, които са учредени в полза на едно лице каквито са плодоползването, употребата и обитаването. Някои от тях са непрхвърляеми и ненаследими, други са прехвърляеми и наследими.

-Поземленият сервитут не е свързан със задоволяване на лични нужди на правен субект, а с нуждите на един имот, чието нормално или по-добро обслужване осигурява. При личните сервитути е налице един правен субект, в чиято полза е учреден сервитутът или чийто нужди и интереси той задоволява.
24.ТЕМА – Лични сервитути

Личните сервитути се характеризират с това, че те са учредени в полза на конкретен правен субект, като в негова полза се създава вещно право на ползване върху чужда вещ се наричат “лични”.

Вещното право определя като лични сервитути плодоползването, употреблението и обитаването.

Плодоползване:

Той е ограничено вещно право на ползване на чужда вещ и придобиване на плодовете и, без да се засяга нейната същност. Плодоползвателят става собственик на плодовете от момента на събирането им.

Това ограничено вещно право е непрехвърляемо, но упражняването му може да бъде отстъпено и на трето лице, което не придобива вещното право, а има само право да иска от плодоползвателя да му отстъпи упражняването на плодоползването.

Същност на плодоползването

Плодоползването в своята същност обхваща две права на носителя си: правото да си служи с вещта и правото да събира и придобива плодовете.

Плодоползването е личен сервитут. Той се учредява в полза на конкретно лице, което придобива определени, но ограничени вещни права върху една вещ. То е ограничено вещно право, чието съдържание се свежда до ползването на една чужда вещ и до придобиване на плодовете и, без да се засяга нейната субстанция. Обект на плодоползването може да бъде както недвижимост, така и движимост. Изключение правят потребимите вещи.

Вещното право на плодоползване по своя обем е второто вещно право върху чужда вещ. Плодоползването е ненаследимо.

Задължения на плодоползвателя.

Учредяване на плодоползването.

Това вещно право може да възникне по волята на правните субекти или по силата на закона.

1.По волята на правния субект. Основен способ за учредяване на плодоползването е договорът. Възможностите по принцип са две:

-собственикът може да сключи договор с трето лице, по силата на който то придобива съответното ограничено вещно право върху една или повече вещи;

-собственикът може да продаде своя вещ на трето лице, като си запазва плодоползването върху същата. По този начин по договорен път правото на собственост се трансформира в плодоползване.

В тази категория влизат продажбата, замяната, дарението, а също така и делбата – доброволна делба.

Но съществува възможност плодоползването да бъде учредено със завещание. Безспорно е, че по волята на човека може да се създаде ограничено вещно право и във формата на завещание. При този способ има два варианта: може да се даде в завет плодоползването и да се остави голата собственост в наследството, или да се даде в завет голата собственост и да се остави на наследниците плодоползването.

2.По силата на закона. Законът също така може да определя случаите, в които се създава плодоползване.

3.Придобиване чрез давност. Давността е институт на гражданското право. Придобивната давност съществува и в вещното право, не само в областта на собствеността, но и при ограничените вещни права, включително и при сервитутите. Следователно няма никаква причина да го изключим като способ за възникване на плодоползването.

Погасяване на плодоползването.

1.Смърт на плодоползвателя. Плодоползването е лично право. Смъртта на плодоползвателя е един напълно естествен край на плодоползването.

2.Изтичане на срока, за който правото е учредено. Възможно е личният сервитут да бъде учреден за определен срок. С изтичане на този срок то се погасява.

3.Погиване на веща. Плодоползването е вещно право върху една вещ. Докато тази вещ е налице, плодоползването продължава да съществува. При погиването на вещта поради липса на предмет плодоползването се погасява.

4.Откъс от страна на плодоползвателя. Всеки носител на вещно право може да се откаже от това право.

5.Погасителна давност. Както приехме, че плодоползването може да възникне след изтичане на предвидения срок за придобивната давност, така може да стане и обратното – поради неупражняването на плодоползването в течение на определен срок това право да се погаси.

6.По договорен път. Както е възможно да се създаде плодоползване по силата на договор, така е допустимо и договор да се прекрати това лично вещно право.

7.При сливане в едно лице на собственика и плодоползвателя на вещта правото се прекратява. Щом като двете вещни права се съберат в лицето на един правен субект, плодоползването се прекратява.

8.При унищожаване на договора. Възможно е да бъде унищожен договорът, по силата на който е създадено плодоползването. Когато се прекрати плодоползването, следва законът да определи произтичащите от това правни последици. Има случаи, при които ще трябва да бъде върната веща.

Употребление

Употреблението е ограничено вещно право върху чужда вещ. То е вид личен сервитут. Същността му се свежда до това, че носителят може да ползва една вещ и да събира плодовете от нея, доколкото това е необходимо за неговите и за тези на семейството му нужди.

Същност на обитаването.

Обитаването е личен сервитут, който създава право на обитаване върху чуждо жилище или част от това за задоволяване жилищните нужди на обитателя и на членовете на неговото семейство, без право на нарушаване субстанцията на жилището.