ТЕМА – Същност на поземления сервитут

Поземленият сервитут е тежест, наложена върху един недвижим имот за служенето и в полза на друг недвижим имот. Сервитутът поставя един имот в зависимост от друг.

Характерно за поземления сервитут е, че той представлява изгода при ползването на господстващия имот. Той винаги е свързан с полза за имота, а не за собственика или за упражняван от него занаят. Сервитутът е свързан само с господстващия имот, но не и с други имоти. Всеки имот трябва да се разглежда сам за себе си.

Изисквания за учредяване

За да се учреди поземлен сервитут, необходимо е наличието на три условия.

1.Съществуването на два отделни и самостоятелни недвижими имота: господстващ имот – имот, в чиято полза е учреден сервитутът и който се ползва от сервитута и служещ имот – имот, който е обременен със сервитут.

2.Всеки един от двата имота трябва да има различен собственик. В този случай, даже между двата имота да има съотношение на господстващ и служещ, собственикът упражнява тези права по силата на своето право на собственост.

3.Поземлен сервитут може да има само при недвижимите вещи, но не при всички. Сервитутът е свързан само със земен участък или сграда. Трайните и временните насаждения и недвижимостите по предназначение не може да бъдат обременени със сервитут Движимите вещи също.

Сервитутът създава ограничения за служещия имот, което се отразява и на неговия собственик. Последният не е задължен да извършва активно действия. Той трябва да търси сервитута в неговите тежести.

Собственикът на господстващия имот трябва да упражнява така тежестта, че тя да се отразява възможно най-малко на служещия имот.

Сервитутът е вещно право върху чужда вещ. Той е противопоставим на всички. При прехвърляне на собствеността върху този имот се прехвърля и сервитутът.

Същото важи и за служещия имот. С неговото прехвърляне се прехвърля и сервитутът.

Сервитутите не може да се отделят от имотите, с които са свързани. Те са акцесорни права и затова по принцип са вечни, както и имотите, с които са свързани.

Сервитутът е неделим. Той е в полза на целия господстващ имот и тежи върху целия служещ имот в пълния си размер.

Сервитутите може да бъдат разделени на три групи съобразно с причината, от която са породени:

А/Естествени – съобразно с естественото разположение на имотите.

Б/Законни - те са установени от закон.

В/Създадени по волята на човека – те се установяват по силата на правна сделка – договор, завещание, завет и др.

Сервитутите може да се класифицират и според техния предмет :

А/Положителни – които дават право на собственика на господстващия имот да извършва действия върху служещия имот: да преминава, да черпи вода, да прекарва вода.

Б/Отрицателни – които дават право на собственика на господстващия имот да парализира до известна степен правата на собственика на служещия имот: да иска от него да не върши нещо /да не строи, да не извършва определени работи/.

Сервитутите може да се разграничат още на:

А/Прекъсвани – за упражняването на които има нужда от действието на физическо лице.

Б/Непрекъсвани – за които не нужно действие на физическо лице.

Сервитутите се делят и на:

А/Видими - при които в един от двата имот или и в двата трябва да съществуват видими дадености или признаци за наличието на сервитут. У нас през последните десетилетия сервитутите загубиха своето значение. Затова нормативна уредба все още липсва.

При липса на подробна регламентация можем да се спрем само на някои сервитути, предвидени от нашето законодателство.

1.Право на проход. Собственикът на имот, който няма излаз на обществен път, има право да иска да се учреди в поза на имота му поземлен сервитут. Това е законен сервитут, уреден в нашето законодателство по два начина в зависимост от това, в какъв фонд е включен.

А/За населените места всеки парцел задължително има излаз на улица. Има обаче и изключения и те се регламентират в чл. 105 ППЗТСУ.

В тези случаи общината прокарва временен път до такъв парцел, преди да го очертае.

Б/ За имотите, които влизат във фонда на земеделските земи, имаме друга регламентация.

Когато земен участък губи достъп до обществен път, поради делба или сделка съделитетят или прехвърлителят трябва да осигури и достъп до обществен път, а не да се търси такъв за сметка на чужд имот.

В/За имотите, включени в горския фонд: при този вид земни участъци не е необходимо прокарване на временни пътища, тъй като съгласно чл.87 ЗГ е забранено ограждането на тези територии.

2.Прокарване на съоръжения и инсталации през чужд имот.

А/Когато това става в строителните граници на едно населено място, влизат в действие нормите на ППЗТСУ.

Б/При земеделските имоти е допустимо прокарване на инсталации и съоръжения през чужди имоти при спазване на законоустановения ред.

В/При земите от горския фонд няма специални правила в ЗГ. И за тях се прилагат общите правила.

3.С чл.52ЗС не се позволява посаждането на дървета до имота на съседа

4.Не са малко поземлените сервитути в областта на застрояването. Тук съседните имоти се явяват едновременно господстващ и служещ имот. Правилата на застрояване са така съставени, че те пречат на едно действие в един имот заради интереса на съседния имот. В строителните правила и норми има твърде много изисквания за отдалеченост на всяка сграда от четирите регулационни граници.

Учредяване на поземлен сервитут.

Учредяването на сервитут може да стане на различни основания. Ако сервитутът е предвиден в закон, трябва да се изхожда от изискването на правната норма. Учредяването става по искане на собственика с издаване на административен акт от кмета на общината, който акт е обжалваем и съдебното решение ще определи окончателно неговото съществуване и съдържание.

В случаите когато няма забрана, сервитута може да се учредява по силата на договор между собствениците на господстващия и служещия имот.

Учредяването на поземлен сервитут може да се извърши и с едностранна правна сделка – завещание. При прехвърляне на имот, който е обременен със сервитут, правоприемникът(потребителя) приема имота с тежащото върху него право.

Сервитут може да бъде придобит по давност, защото и сервитутите може да бъдат владени. Законът е този, който регламентира придобивната давност. При действието на ЗИСС само видимите и непрекъсваните сервитути може да бъдат придобивани по давност.

Сега, при действието на ЗС, който в чл.79 говори за придобиване на собственост по давност върху недвижим имот с 10 години непрекъснато владение, като че ли не бихме могли да говорим за придобиване на сервитут по давност.

Съответно на начините на учредяването на сервитута в повечето случаи става и погасяването му. Погасяване ще има при изтичане на срока, ако такъв е уговорен или определен. Договорено учредените поземлени сервитути може да бъдат погасени и съдебно на предвидените от ЗЗД основания. Щом като приемаме възможността за придобиване по давност на един сервитут, трябва да приемем, че той може да се погаси по давност. Сервитутът се погасява чрез сливане. Щом сливането се прекрати, сервитутът не се възобновява, защото е погасен.

Сервитутът може да се погаси чрез отказ. Необходимо е нотариално оформено волеизявление, защото става дума за отказ от вещно право върху недвижим имот. Има и някои специфични форми за погасяване на конкретни сервитути. След като бъдат показани предвидените от ЗРП улици, отпада учреденият сервитут върху служещия имот.

Право на преминаване във фонда на земеделските земи, учредено от кмета на общината по реда на чл.36 ЗОСИ, се прекратява по същия ред, когато отпадне нуждата от преминаване.

Това са земите, предназначени за земеделско производство,които:

-не се намират в строителните граници на населените места и други селищни образувания, в промишлените , курортните и туристическите комплекси, селищните образувания;

-не са включени в горския фонд, определен със ЗГ;

-не са застроени с промишлени , почивни, здравни, складови и други подобни сгради, със сгради на религиозни общности или на други обществени организации;

-не са заети от открити мини, кариери, съоръжения за общо ползване.

Цел – да се разграничи земеделската земя като самостоятелен фонд от другите два фонда: този на населените места и този на горите.

Субекти на вещното право на собственост

На първо място се поставят гражданите, след което като носители на вещното право на собственост се посочват държавата, общините и юридическите лица.

Член 21 от Конституцията постановява, че земята е основно национално богатство, а обработваемата земя се използва само за земеделски цели.

В чл. 4 ЗСПЗЗ се съдържа едно доуточняване. Земеделските земи се ползват само съобразно с тяхното предназначение, защото се изхожда от характеристиката на тази част от територията на нашата страна. Конституцията с чл.21 допуска промяна на предназначението на земеделска земя по изключение при доказана нужда и при условия и по ред, определени със закон. Това е Законът за опазване на земеделската земя от 1996г.
28 ТЕМА – Органи на поземлената собственост и процедура по възстановяване на собствеността

Органите по поземлената собственост са два: министърът на земеделието, горите и аграрната реформа и поземлените комисии,. На поземлените комисии са възложени всички задължения по прилагане на този закон. Като временна функция комисиите възстановяват правото на собственост, а като постоянна функция те поддържат и осъвременяват плановете за земеразделянето и пр.

Процедурата по възстановяване на правото на собственост върху земеделските земи е уредена в чл. 11-17. Производството започва по заявлението на собственика, към което се прилагат писмени доказателства за собственост. Поземлената комисия е задължена да отговори с решение на заявителя. Отказите да се произнесе и самото решение подлежат на обжалване пред районния съд. Решението на съда е по същество и е окончателно. При спор за материално право заинтересованите лица осъществяват правата си по съдебен ред.

Доказване правото на собственост

Когато едно лице е притежавало земеделска земя и претендира за възстановяване на правото на собственост, то трябва да го докаже. Но с оглед на изминалия дълъг период, трябваше по законодателен път да се търси разумен изход за гарантиране правата на действителния собственик в чл. 12 от Закона.
29.ТЕМА – Право на собственост върху земите на горския фонд

Законът за възстановяване на собствеността върху горите и земите от горския фонд влезе в сила на 28 ноември 1997г. Заглавието му подсказва неговата цел. Възстановява правото на собственост върху горите, включени в държавния горски фонд, отнето на основание на няколко социалистически закона и на присъди на съдилища, мотивирани с политически причини, с които бяха извършени конфискации и върху горски обекти. Съгласно новия закон се възстановява правото на собственост на правния субект, от който то е било отнето или на неговите наследници, респ. Правоприемници, в зависимост от това дали се касае до физически или юридически лица, като следва само неговата конкретизация по териториалния план и на място.

Законът на възстановяване собствеността върху горите и земите от горския фонд и Законът на горите. Съгласно тях, носители на правото на собственост на земи и гори от горския фонд може да бъдат български физически и български юридически лица, държавата и общините.

Съгласно разпоредбите на Конституцията и в двата закона се уточнява, че не може да притежават земя в горския фонд чужди държави, чужди юридически лица и чужди граждани, само временно правото на собственост чрез наследяване по закон, но са длъжни в тригодишен срок от откриване на наследството да го прехвърлят на правоимащи лица.

Политически партии, организации, движения и коалиции с политически цели не може да притежават собственост върху гори и земи от горския фонд. Те са създадени за политическа дейност.

Държавни са горите, които не принадлежат на физически и юридически лица на общините. В изпълнение на чл. 18 ал. 1 Конституцията, който изисква да бъдат определени със закон горите, които се включват в изключителната държавна собственост, чл. 7 ал. 2 ЗГ определя като изключителна държавна собственост.

Така е конкретизирана публичната държавна собственост в горския фонд и е изпълнена конституционна повеля.

Общинска собственост са горите и земите от горския фонд, правото на собственост върху които е възстановено на общините, както и тези, придобити по реда на ЗОС.

Частна собственост са горите и земите от горския фонд, правото на собственост върху които е възстановено на физически и юридически лица, както и тези, които ще се придобият чрез правна сделка, по давност или по други придобивани способи и не представляват държавна или общинска собственост.

От гледна точка предмет на Законът за горите ги разграничава на гори и земи от горския фонд. Разграничаването им се съдържа в самия закон.

Горски фонд е всяка територия извън строителните граници на населените места и невключена в земеделския фонд, предназначена основно за гори.

С оглед ефективното възстановяване на частната собственост върху земите от горския фонд е създадена в реституционния закон специална процедура на базата на отделните възможности.

Основната насока е възстановяване на вещното право в реални граници. Това е същността на възстановяване правото на собственост в горския фонд. Възстановява се правото на собственост и върху отнети горски земи, които сега са включени в строителните граници на населено място.

При несъществуващи или невъзстановими стари реални граници собствениците се обезщетяват с равни на отнетите им по площ гори от държавния горски фонд.

По реда на реституцията не се възстановява правото на ползване върху гори и земи от горския фонд.

Органите за възстановяване правото на собственост са поземлените комисии, както и Министерството на земеделието, горите и аграрната реформа. Министърът на земеделието, горите и аграрната реформа определя организацията и структурата на комисиите.

Управлението на държавния горски фонд се осъществява от Националното управление по горите към Министерството на земеделието, горите и аграрната реформа.

Права на собствениците

Правните субекти, на които се възстановява правото на собственост върху горските земи нямат право на обезщетение за пропуснати ползи. Собственици, чиито гори, възстановени сега са изсечени след 1.1.90г. се обезщетяват . Държавните лесничейства залесяват изсечените гори върху възстановените земи в срок една година след въвода във владение. Производствата по възстановяване на собствеността са безплатни. По искане на собственика поземлената комисия изготвя проект за нотариален акт за собственост, който се заплаща.

Собствениците са задължени да регистрират възстановената земя в съответните държавни лесничейства.

Българската гора е национално богатство.

Собствениците на гори не може да променят предназначението им.

Собствениците на гори и земи трябва така да упражняват абсолютните си права, че да не се влошава състоянието им и да не причинява вреди на гората, на другите собственици и на обществото.

Забранява се палене на огън в горите извън определените за това места.

Забранено е ограждането на горските земи.Собствениците на тези земи са длъжни да провеждат отгледна и възобновителна както и санитарна сеч.

По принцип застрояването се базира на правомощието на разпореждане на собственика на земята..Но тъй като горските земи не са създадени, за да бъдат застроявани. Те трябва да бъдат запазени като национално богатство. Но все пак има определени нужди, които налагат и тук извършване на строителство. Глава шеста от ЗГ регламентира този въпрос съгласно чл. 81 ал. 1 ЗГ.

Чл. 17, ал. 1 от Конституцията на Република България определя, че собствеността у нас има две форми: частна и публична.

Когато държавата се проявява със своите властнически правомощия, тя трябва да притежава такива вещи, които да ай дават възможност да упражнява своята власт, да задоволява интересите на цялото общество, на своите граждани. Чрез тези вещи и функцията, която те обслужват, се изразява един стабилитет, суверенитет на държавата и нейното място в обществото. Поради това, тези вещи имат своя собствена характеристика.

Държавната собственост бива публична държавна собственост и частна държавна собственост.

Вещите, включени в държавната публична собственост са точно определени и изрично посочени в чл. 2 ал.2 и § 6 а ЗДС.

1.Вещите, определени като “изключителна държавна собственост”. Те са изброени в чл. 18, ал. 1 от Конституцията. Тук са включени такива богатства, които може да бъдат притежание само на българската държава, поради всеобщата им полза и важност. За да бъдат включени посочените вещи и ресурси в категорията на изключителната държавна собственост, конституционният законодател изисква два критерия: да са с национална публичноправна зависимост и да имат всеобща полезност.

В сила е вече и Законът за горите.Член 7 ал. 2ЗГ определя , че гори – изключителна държавна собственост са: горите в териториите от 200 метровата ивица покрай нашата граница, включително и островите по гранични реки; горите в защитените територии, полезащитните горски пояси.

Парковете с национално значение и природните резервати, които служат за задоволяване на обществени потребности с общонародна значимост са изключителна държавна собственост.

Подземните богатства по смисъла на чл.3 от Закона за подземните богатства са изключителна държавна собственост.

Вещите, върху които държавата осъществява суверенни права. Те с изчерпателно изброени в ал. 2 и 3 на чл. 18 КРБ.

Вещите, които са свързани с държавния монопол, установен със закон в посочените от ал.4 на чл.18 КРБ области и случаи.

А/държавен монопол може да се установи само със закон, но не и с под законов акт;

Б/държавен монопол може да се установява само в изчерпателно посочените от Конституцията области. С § 10 от закона за далекосъобщенията се установява държавен монопол върху предоставяне на:обикновена телефонна услуга между крайни точки на фиксираната телефонна мрежа, до 31 декември 2002 г, линии под наем при публично известни условия до 31 декември 2002 г.

Имотите, предоставени на ведомствата за изпълнение на функциите им – чл. 2 ал1 т.2 ЗДС.

Съобразно иманентната същност на държавата, тя трябва да упражнява редица свои функции. Изпълнението на тези функции се извършва от конституционно установените органи в конкретни сгради. В тази категория влизат сградите, в които упражнява своите функции.

5 Други имоти, предназначени за трайно задоволяване на обществени потребности от национално значение чрез общо ползване чл. 2 ал.2 т.4 ЗДС.

Има за цел да включи в обсега на разглеждания вид собственост всичко онова, което изрично не е обхванато от посочените дотук групи, но което по своето предназначение, изисква да бъде публична собственост.

Характеристика на вещите, включени в публичната държавна собственост не подлежащи на разпоредби и д-ия.

Включването на една вещ в категорията на публичната собственост е свързано с много сериозни и категорични правни последици. Включените тук вещи не може да се отчуждават. Върху тях не може да се учредяват ограничени вещни права. Те не може да бъдат обременявани с тежести. Те не може да бъдат придобити по давност от другите правни субекти. Имотите - публична държавна собственост не може да се отдават под наем, да се преотстъпват за ползване, да се ползват съвместно по договор с трети лица, както и да се използват не по предназначение.

Тези вещи се ползват само съобразно предназначението им за нуждите на органите на държавната власт и за трайно задоволяване на обществени потребности от национално значение чрез общо ползване. Тези вещи се използват свободно, но само съобразно тяхното предназначение. Стопанското използване на някои от тези вещи се осъществява по реда, предвиден в Закона за концесиите и други закони.

Частна държавна собственост.

Съгласно чл.2, ал.3 ЗДС всички вещи извън посочените като публична собственост – “други държавни имоти и вещи” - са частна държавна собственост. Плодовете и приходите от имотите и вещите, публична държавна собственост, са също така частна собственост на държавата. Частната държавна собственост са и всички вещи, които нямат друг собственик, с изключение на недвижимите имоти, които са общинска собственост.

Характеристика на вещите, включени в честната държавна собственост.

С вещите, включени в частната държавна собственост държавата се явява с качеството на обикновен участник в гражданския оборот. По отношение на тези вещи, държавата има и си запазва трите правомощия, съдържащи се в абсолютното право на собственост. По отношение на тях се прилагат общите правила на правото на собственост и ограничените вещни права. Тези вещи могат да бъдат придобивани по давност от другите правни субекти.

Съгласно чл.14 ЗДС и чл. 15 ППЗДС предоставеното право на управление върху имоти и вещи – държавна собственост включва правото на държавното юридическо лице да упражнява върху тях право на управление и владение от свое име, за своя сметка и на своя отговорност, в пределите на закона.

Частната собственост се предоставя безвъзмездно за управление на юридически лица и организации на бюджетна издръжка от областния управител по местонахождението на вещта със съгласието на министъра на регионалното развитие и благоустройството. Движимите вещи, включени в разглежданата категория се предоставят безвъзмездно на държавни юридически лица и други организации на бюджетна издръжка със заповед на областния управител, а когато тяхната стойност надхвърля определената от МС , е необходимо съгласието и на министъра на финансите.

Когато става дума за разпореждане с вещи, обект на държавна собственост, са изключени онези вещи, които са включени в публичната собственост. Съгласно съдържанието на правомощието на разпореждане , което е един от елементите на субективното право на собственост, то може да намери израз в няколко възможности, които ще бъдат разгледани последователно.

1.Основната правна сделка е покупко-продажбата на една вещ. Правната уредба намираме, както в закона, така и в правилника за неговото приложение.

А/Съгласно сегашната регламентация, продажбата на недвижимите имоти се извършва от съответния областен управител, въз основа на проведен търг. Провеждане на търг при условия и ред, определени от Министерския съвет, след което се издава заповед на областния управител, последвана от договор за покупко-продажба и се плаща дължимата сума. Когато предмет на сделката е недвижим имот, стопанисван от ведомство, е необходимо и съгласието на съответния ръководител. Имот, чиято балансова стойност надхвърля 70 млн.лв. В този случай е необходимо решение на Министерския съвет по предложение на министъра на регионалното развитие и благоустройството , последване от заповед на министъра и договор, сключен с него.

Б/Специална уредба е предвидена за продажбата на държавни жилища, ателиета и гаражи.

В/ППЗД в чл. 136 и сл. Създава специален ред при разпореждането с конфискувани и отнети в полза на държавата недвижими и движими вещи. Недвижими имоти се извършва на търг чрез плащане изцяло в брой. Движимите вещи се продават по пазарни цени.

Г/Съгласно чл. 61 ЗДС разпореждането с движими вещи – машини, - предоставени на ведомства, се извършва възмездно от ръководителя на съответното ведомство.

2.Замяна. Съгласно ЗДС и правилника за прилагането му е допустимо да се извърши замяна на имот – частна държавна собственост, с недвижим имот – собственост на физически или юридически лица.

З.Безвъзмездно прехвърляне. Що се отнася до чл. 54 ЗДС се извършва с решение на Министерския съвет по предложение на министъра на регионалното развитие и благоустройството. Искане за такова прехвърляне се прави чрез областни я управител, който дава мотивирано становище. Договорът се сключва с областни я управител и се вписва при съдията по вписванията.

Движимите вещи чл. 28 съгласно него такива може да бъдат предоставени безвъзмездно на ведомства и други организации на бюджетна издръжка. Допустимо е прехвърлянето и на общини.

4 Съгласно чл. 43 ЗДС делбата на съсобствен недвижим имот се включва в правомощието на разпореждане на държавата.

Делбата се извършва , както по съдебен ред, така и доброволно. Когато държавата е съсобственик на една вещ, която е предмет на съдебна делба, намират приложение съответните правила на ГПК.

Доброволната делба на съсобствен недвижим имот може да бъде както договорна, така и в един висящ съдебен процес. Доброволната делба се извършва със съгласието на областни я управител или ръководител на ведомството. След уточняване на всички въпроси, областният управител издава заповед за доброволна делба, извършва се плащането и правната сделка се оформя в договор. Когато доброволната делба не е в интерес на държавата ,областният управител , респективно ръководителят на ведомството, не дават съгласие.

5. Ползване. По принцип върху обектите на публичната държавна собственост не може да се създава правото на ползване. Бихме могли да говорим главно за концесия. Възможно е учредяване право на ползване върху обектите на частната държавна собственост. Този вид вещи могат да бъдат обект на разпореждне, така и върху тях може да се учредява правото на ползване. Правото на ползване върху недвижим имот се учредява със заповед на областния управител, съгласно чл.56 ЗДС за срок не по-дълъг от 10 години и след провеждане на търг или конкурс. Когато областният управител издава съответната заповед, той определя не само лицето, но обекта и цената.

Когато се учредява правото на ползване върху един недвижим имот безвъзмездно е необходимо съгласието на Министерския съвет.

Член 73 ППЗДС съдържа една специфична разпоредба. Право на безвъзмездно ползване върху недвижим държавен имот се учредява на централните ръководства на синдикалните организации за изпълнение на техните функции с решение на Министерския съвет.