Доклад №0200003212 за извършен одит за съответствие при финансовото управление на

1. 
   Обща информация за управляваните имоти
   
   0. 
      През 2011 г. от ОАСО не са извършени замени на имоти – държавна собственост, съгласно чл. 45, ал. 1 от ЗДС (изм. ДВ, бр.10 от 2009 г.).
      
   0. 
      1.1. Към 31.12.2011 г. имотите – държавна собственост, управлявани от областния управител са общо 94, като публична държавна собственост са 11 имота и 83 имота са частна държавна собственост. От тях апартаменти са 18 бр., с административно предназначение са 15 бр. и други сгради – 47 бр.
      

През одитирания период са сключени договори за отдаване под наем на 17 имота – публична и частна държавна собственост, като в два от имотите – частна държавна собственост са настанени служители на ОАСО.

1.2. Със Заповеди на областния управител (№ ОА-25 от 26.01.2011 г. и № ОА-42 от 15.02.2011 г.) е назначена комисия за извършване на проверки на място на имотите – държавна собственост за установяване на тяхното състояние и начина на ползването им. В изпълнение на заповедта, от комисията са извършвани проверки и са съставяни протоколи и доклади за установеното фактическо състояние на имотите.

1.3. През 2011 г., на основание чл. чл. 80 от ЗДС, със заповеди на областния управител е извършено изземване на 11 имота, които се владеят или държат без правно основание или нуждата, от които е отпаднала:

- Иззети са четири имота и са прекратени четири договора за наем, поради неплащане на дължимия наем повече от два месеца;

- Пет от имотите са иззети поради това, че нуждата от същите е отпаднала;

- Един от имотите е иззет от предишния ползвател и е предоставен на община Божурище на основание РМС № 142 от 11.03.2011 г.;

- Един от имотите е иззет поради възпрепятстване управлението на имота от страна на наемателите;

1.4. С писмо, изх. № 04-06-22/30.03.2012 г. на областния управител е представена в Министерството на регионалното развитие и благоустройство, информация за управлението и разпореждането с имотите – държавна собственост на територията на Софийска област за предходната 2011 г., в съответствие с изискването на чл. 82, ал. 1 от ЗДС. ⁶⁸

2.1. В ОАСО през одитирания период са утвърдени и действат Вътрешни правила при отдаване под наем на жилища – частна държавна собственост, управлявани от областния управител на Софийска област, одобрени със Заповед № ОА /217 от 2010 г. и Вътрешни правила при управление на имоти и вещи – държавна собственост, в сила от 20.01.2011 г. При анализа за съответствието им с действащата нормативна уредба е установено:

- от ръководството на ОАСО не е използвана възможността във вътрешните правила да се регламентира провеждането на тръжни процедури за отдаване под наем на имоти, детайлно като процедура;

- разпоредбата на чл. 4 от Вътрешните правила при отдаване под наем на жилища – ЧДС, управлявани от областния управител на Софийска област, не е актуализирана, съобразно измененията на чл. 22 от ППЗДС (ДВ., бр. 61 от 2011 г.). Член 4, ал. 1, т. 2 от правилата не е приведен в съответствие с чл. 22, ал. 1, т. 2 от ППЗДС, а чл. 4 не е допълнен съобразно новите хипотези по ал. 5 и ал. 6 на чл. 22 от ППЗДС;

- в ал. 3 на чл. 4 от правилата е записано, че в държавните ведомствени жилища, предоставени за управление на областния управител на СО, могат да бъдат настанявани и специалисти, които имат договор за обслужване на ОАСО, който е със срок не по-малко от 1 година. В чл. 22 от ППЗДС е определен кръгът на правоимащите лица за настаняване под наем по този ред, а именно – лица в трудово или служебно правоотношение с областния управител, поради което разпоредбата на чл. 4, ал. 3 от правилата противоречи на чл. 22 от ППЗДС;

- В чл. 32 от Вътрешните правила при управление на имоти и вещи – държавна собственост е посочено препращане към чл. 34 и 37, които не съществуват в тези правила, както и във Вътрешните правила при отдаване под наем на жилища – ЧДС, управлявани от областен управител на Софийска област.⁶⁹

2.2. За одитирания период при разпореждането с имоти - държавна собственост в ОАСО се прилагат „Вътрешни правила при разпореждане с имоти – ЧДС”, в сила от 26.01.2010 г.

В правилата не са обхванати всички законови хипотези, свързани с разпореждането с имоти – държавна собственост, както и във връзка с измененията на ЗДС (ДВ., бр. 87 от 2010 г.), а именно - вътрешната организация на процесите по възмездно и безвъзмездно учредяване ползване върху имот – ЧДС; учредяване на безвъзмездно право на строеж в полза на общини, учредяване право на надстрояване или пристрояване върху съществуваща сграда, изградена върху държавна земя и др. Във вътрешните правила не е регламентирана и вътрешна организация относно осъществяването на правомощията на областния управител по глава трета от ЗДС „Принудително отчуждаване на имоти – частна собственост, за държавни нужди”, съобразно измененията и допълненията на закона от 2010 г. и 2011 г. (ДВ., бр. 87 от 2010 г. и бр. 19 от 2011 г.).⁷⁰

В резултат на извършената проверка и анализ за съответствието на въведените регистри на АДС с действащата през одитирания период нормативна уредба е установено:

3.1. Отдел „Държавна собственост”, към дирекция „Административен контрол, регионално развитие и държавна собственост” подпомага областния управител в изпълнение на функциите по актуване на имотите – държавна собственост, поддържането на информационен масив и архив на държавните имоти на територията на Софийска област. Актуването на имотите и отразяването на настъпилите промени във вече съставените актове се извършва на електронен и хартиен носител;

3.2. Към 31.12.2011 г. за всички управлявани от областния управител имоти са съставени актове за държавна собственост по реда на ЗДС. За дванадесет от имотите актовете за държавна собственост са съставени преди 1989 г. и към края на одитирания период все още не са актуализирани.⁷¹

През 2011 г. са съставени 246 акта за държавна собственост за имоти, управлявани от областния управител на ОАСО, от които 39 броя за публична държавна собственост и 207 бр. за частна държавна собственост. Съставените през одитирания период актове за имоти по
чл. 18, ал. 1 от ЗДС са 24;

3.3. Въз основа на съставените АДС в ОАСО са въведени регистри на актовете за държавна собственост, съставени по реда на чл. 75 от ЗДС и чл. 106 от ППЗДС. Със Заповед № ОА-220/19.05.2010 г. са утвърдени и се водят следните регистри:

- Главен регистър за държавната собственост;

- Регистър договори за разпореждане с имоти – държавна собственост;

- Регистър договори за безвъзмездно прехвърляне на собственост по реда на чл. 54 от ЗДС;

- Регистър на реституираните имоти ;

- Регистър за обезщетяване на собствениците на одържавени имоти по ЗОСОИ.

Въведени са и шест спомагателни регистри, съдържащи информация свързана с деактуване на собственост в полза на общините и на търговските дружества, регистри на актовете за частна и публична държавна собственост.

Регистрите се водят на електронен и хартиен носител от длъжностни лица, на които с длъжностни характеристики и със заповеди на областния управител са вменени задължения за водене на регистрите.⁷²

При проверката е установено, че съставените актове за държавна собственост се вписват в съответните регистри. Отразената в регистрите информация е в съответствие с изискванията на ЗДС и ППЗДС;

3.4. На базата на определена извадка за проверка на извършените продажби, реализирани от областния управител на ОАСО е извършена проверка за отписването на недвижими имоти – държавна собственост и отразяването на резултатите в АДС и регистрите за държавна собственост. Установено е, че на базата на издадени заповеди от областния управител, актовете за отписване на имотите, основанието за актуване на които е отпаднало, са съставени своевременно и имотите са отписани от актовите книги. Спазени са разпоредбите на чл. 78, ал. 1 от ЗДС и чл. 108 от ППЗДС. ⁷³
4. Управление на имотите

За периода от 01.01.2011 г. до 31.12.2011 г. в ОАСО действащи са 41 договора и/или допълнителни споразумения към тях, от които 17 са сключени през 2011 г.⁷⁴

Извършена е проверка на документите, съдържащи се в 17 досиета на имоти – държавна собственост, отдадени под наем през одитирания период, което представлява 100 на сто от генералната съвкупност, като са обхванати всички основания, въз основа на които имотите са отдадени под наем.

4.1. При извършените директни съществени проверки за спазване на нормативните и на вътрешните актове в ОАСО, относно отдаването под наем на имоти – ПДС е констатирано:

а) На основание чл. 16, ал. 2, във връзка с чл. 19, ал. 1 от ЗДС, със Заповед (№ ОА-13 от 17.01.2011 г.) на областния управител е открит търг с тайно наддаване за отдаване под наем на част от имот – публична държавна собственост (ПДС) – петна от 1 до 10 за разполагане на преместваеми модулни обекти, съгласно одобрена схема, находящ се на ГКПП „Калотина”. Предназначението на петната е за поставяне на преместваеми обекти с цел осъществяване на спедиторска дейност, дейност като митнически агенти и възстановяване на ДДС. Със заповедта е утвърдена тръжната документация, условията за оглед на обекта, съставът на комисията по провеждането на търга и крайният срок за приемане на заявленията за участие, в съответствие с чл. 43, ал. 2 от ППЗДС. Съставът на комисията е определен съгласно чл. 43, ал. 4 от ППЗДС.

Условията на търга са публикувани в национален ежедневник и в местен вестник, както и на интернет страницата на ОАСО 30 дни преди крайния срок за подаване на заявленията за участие, каквото е изискването на чл. 44, ал. 1 от ППЗДС.

Регистрирани са искания за участие в търга за всички петна. Със Заповед № ОА-55 от 01.03.2011 г. на областния управител търгът е прекратен на основание чл. 46 от ППЗДС, а именно пропуск при обявяване на търга – не е обявена дата за неговото провеждане и допуснатия пропуск би довел до различие на крайния акт на процедурата;⁷⁵

б) Със Заповед № ОА-195/27.07.2011 г. на областния управител е предоставено за възмездно и временно ползване на Сдружение „Център за социално – икономически изследвания и програми” недвижим имот – ПДС, находящ се в гр. София, бул. „Витоша” № 4, ет. 2, стая № 211 от 20 кв. метра, за срок от 1 година. Със заповедта е определен месечен наем от 89 лв. (без ДДС). С определения в заповедта наемател е сключен договор за наем

До м. юни 2011 г. е в сила предходен договор за наем № Д-11/01.06.2006 г. между ОАСО и Сдружение „Център за социално-икономически изследвания и програми” за същото помещение. В искането до областния управител рег. № 94.Т-16/01.07.2011 г. на сдружението е посочено, че през изминал период между сдружението и община Костинброд е изпълнен проект BG 2004/016-711.11.01.2.004 „Обучение и консултации на безработни лица в предприемачество” по програма ФАР, и е посочена необходимост от запазване на устойчивост по дейностите на проекта през следващите 5 години след неговия край (проектът е изпълнен през 2007 г. - 2008 г. и е отчетен през м. февруари 2009 г.).

Искането на сдружението е разгледано от Постоянната комисия за управление на имоти – държавна собственост, съгласно Протокол № 5 от 08.07.2011 г.

В Заповед № ОА-195/27.07.2011 г. на областния управител, като основание за отдаване на имота под наем са посочени чл. 16, ал. 2 от ЗДС, чл. 19, ал. 3 от ЗДС, във връзка с чл. 14, ал. 2 от ППЗДС.

Цитираните в заповедта основания – чл. 19, ал. 3 от ЗДС и чл. 14, ал. 2 от ППЗДС са неприложими по отношение на имотите – публична държавна собственост. Имотът – публична държавна собственост е предоставен под наем, без да е проведен търг, в нарушение на чл. 16, ал. 2 и чл. 19, ал. 1 от ЗДС.

Сдружение „Център за социално-икономически изследвания и програми” не е определен за наемател по надлежния ред и договор № 14/02.08.2011 г. е сключен в нарушение на ЗДС.

В договор № 14/02.08.2011 г. не се съдържат клаузи, определящи отговорността при неизпълнението му, с което не е спазена разпоредбата на чл. 27 от ППЗДС, която регламентира задължителното съдържание на договорите за наем. В раздел VІ, буква „Д” от договора е предвидена възможност за едностранното му прекратяване при неспазване на глава V от договора, но глава V в цитирания договор не съществува. Аналогично в буква „Е” от същия раздел, е предвидено едностранно прекратяване на договора от наемодателя при нарушаване изискванията на т. 12 и т. 13 от договора, които точки също не съществуват в договора.

Имотът е предаден на наемателя с протокол за предаване на недвижим имот – публична държавна собственост от 02.08.2011 г.

В протокола на комисията от 05.10.2011 г. не се съдържа подробна информация за разгледаните документи и за проведено обсъждане на същите. Посочено е само взетото от комисията решение за предлагане на служителя за настаняване в държавно ведомствено жилище.

Със служителя е сключен договор за наем № 16/01.12.2011 г. за срок от 3 години и наемна цена 62 лв. (без ДДС). Имотът е предаден на наемателя с приемо – предавателен протокол от 01.12.2011 г.

Не е осъществен предварителен контрол за законосъобразност преди сключване на договора за наем.⁷⁷
г) От комисия, назначена със заповед на областния управител и след утвърждаване на проект за разпределение на свободни жилища e разгледана молба от младши експерт – деловодител в ОАСО за настаняване в държавно ведомствено жилище. От областния управител е издадена Заповед № ОА-269/10.10.2011 г. за настаняване на служителя в държавен имот – ЧДС, представляващ апартамент в гр. София, ж.к. „Надежда”, бл. 449.

Попълнената декларация от служителя относно имущественото му състояние обхваща само обстоятелствата по чл. 22, ал. 1, т. 1 от ППЗДС. Пропуснато е да се декларира наличието /липсата на обстоятелства по ал. 1, т. 2 на същия член, с което не е спазена разпоредбата на чл. 22, ал. 2 от ППЗДС.

В протокола на комисията от 05.10.2011 г. не се съдържа подробна информация за разгледаните документи и за проведено обсъждане на същите. Посочено е само взетото от комисията решение за предлагане на служителят за настаняване в държавно ведомствено жилище.

Със служителя е сключен договор за наем № 15/17.10.2011 г. за срок от 3 години и наемна цена – 77 лв. (без ДДС). Имотът е предаден на наемателя с приемо – предавателен протокол от 18.10.2011 г.

е) На 12.07.2011 г., в сградата на ОАСО е проведен търг с тайно наддаване за отдаване под наем на част от недвижим имот – ПДС, представляващ петно (позиция) с № 2, съгласно одобрена схема за разполагане на преместваеми обекти на територията на ГКПП „Калотина” – изход тежкотоварен транспорт за Република Сръбска, за разполагане на поставяем модулен обект с размери 2 на 3 линейни метра с площ от 6 кв. м. Търгът е обявен със Заповед № ОА-152/07.06.2010 г. на заместник-областен управител, с която са утвърдени тръжната документация, условията за оглед на обекта, съставът на комисията и крайния срок за приемане на заявленията за участие. В определения в заповедта срок е постъпило едно заявление. От комисията е съставен протокол от 12.07.2011 г. за резултатите от разглеждането, оценяването и класирането на ценовите предложения Със Заповед № ОА-189/18.07.2011 г. от заместник областен управител е определен спечелилият търга участник. За наемател е определен „ПАМ ООД” с предложена месечна наемна цена от 635 лв. без ДДС и е сключен договор за наем № 35/11.08.2011 г. Срокът на договора е 3 години и в изпълнение на клаузите от същия, имотът – предмет на договора е предаден за ползване с приемо-предавателен протокол от 15.08.2011 г.

В чл. 5, ал. 3 от договора за наем е включена клауза, съгласно която наемателят се задължава да спонсорира ежемесечно нуждите на ГКПП „Калотина” и ОАСО със сумата от 300 лв., внесени по цитирана в договора приходна сметка.

Включването на такава клауза в тръжната документация и впоследствие в договора за наем е оценено като „недобра практика”.

В действащи, приети от отделни общини в Република България наредби за общинската собственост са регламентирани клаузи, забраняващи включването в тръжната документация на условия за спонсорство, дарения и др. Като мотиви за включването на цитираната забрана са посочени постигане на еднозначно и недвусмислено регламентиране на критериите за участие и оценка в търгове и конкурси за разпореждане и отдаване под наем на общински имоти и вещи. По този начин се гарантира законосъобразност, свободна и лоялна конкуренция, публичност и прозрачност.

Съгласно чл. 3, ал. 5 от договора, размерът на наема се актуализира в началото на всяка следваща година, съобразно ръста на инфлация от НСИ за предходната година, за което е необходимо да се подписва анекс.

Преди сключване на договора не е осъществен предварителен контрол за законосъобразност.⁸⁰
ж) На 12.07.2011 г. в сградата на ОАСО е проведен търг с тайно наддаване за отдаване под наем на част от недвижим имот – ПДС, представляващ петно (позиция) с № 1, съгласно одобрена схема за разполагане на преместваеми обекти на територията на ГКПП „Калотина” – изход тежкотоварен транспорт за Република Сръбска, за разполагане на поставяем модулен обект с размери 2 на 3 линейни метра с площ от 6 кв. м. Търгът е обявен със Заповед № ОА-152/07.06.2010 г. на заместник-областен управител, с която са утвърдени тръжната документация, условията за оглед на обекта, съставът на комисията и крайния срок за приемане на заявленията. В определения в заповедта срок са постъпили две заявления за участие. От комисията е съставен протокол от 12.07.2011 г. за резултатите от разглеждането, оценяването и класирането на ценовите предложения Издадена е Заповед № ОА-190/18.07.2011 г. от заместник областен управител за определяне спечелилият търга участник. За наемател е определен СД „Мелдия – Асенови и сие” с предложена месечна наемна цена от 1 253 лв. без ДДС и е сключен договор за наем № 36/12.08.2011 г. Срокът на договора е 3 години и в изпълнение на клаузите от същия, имотът – предмет на договора е предаден за ползване с приемо-предавателен протокол от 15.08.2011 г.

В чл. 5, ал. 3 от договора за наем е включена клауза, съгласно която наемателят се задължава да спонсорира ежемесечно нуждите на ГКПП „Калотина” и ОАСО със сумата от 300 лв., внесени по цитирана в договора приходна сметка.

Съгласно чл. 3, ал. 5 от договора, размерът на наема се актуализира в началото на всяка следваща година, съобразно ръста на инфлация от НСИ за предходната година, за което е необходимо да се подписва анекс.

Съгласно чл. 3, ал. 6 от договора, размерът на наема се актуализира в началото на всяка следваща година, съобразно ръста на инфлация от НСИ за предходната година, за което е необходимо да се подписва анекс.

В определения в заповедта срок са постъпили заявления за участие по позициите. За резултатите от разглеждането, оценяването и класирането на ценовите предложения от комисията е съставен протокол от 04.07.2011 г. От комисията е установено, че е допуснато процедурно нарушение, отразено в изготвения протокол. Нарушението е свързано с обявяването на датата за провеждане на търга, като същият е насрочен за провеждане преди изтичане на законоустановения 30 дневен срок по чл. 44, ал. 1 от ППЗДС. Със Заповед на областния управител № ОА-181/11.07.2011 г. търгът е прекратен.⁸³

Въпреки, че търгът е прекратен са сключени следните договори за отдаване под наем на част от имот (петна) – публична държавна собственост за осъществяване на спедиторска дейност и дейност като митнически агент на територията на ГКПП „Калотина”, съгласно одобрена схема за разполагане на преместваеми обекти на територията на ГКПП:

- договор № 26 от 01.08.2011 г. с „Крос Лоджистик” ООД (петно № 5);

- договор № 27 от 01.08.2011 г. с „Крос Линк Логистик” ООД (петно № 2);

- договор № 28 от 01.08.2011 г. с „Планет - Експрес” ООД (петно № 6);

- договор № 31/01.08.2011 г. със СД „МЕЛДИЯ-Асенови и сие” (петно № 8);

- договор № 32/01.08.2011 г. с „ШИПКА Т.А.” ЕООД, (петно № 1);