Доклад булплан оод софия София-Пловдив, септември октомври 2015 г

Характеристика на териториите извън регулация и на земеделските земи

В аналитичния доклад от 2011 г. земеделските земи са третирани в рамката на темата за териториите извън регулационните граници на община Пловдив

Понятие „регулационни граници” в смисъла, заложен в изискванията на общината към тази разработка, не съществува в нормативната уредба, отпаднало е и понятието „строителни граници”. В ОУП Пловдив обаче се използват две регулационни граници – действаща и проектна, като най-общо се визират граници на съществуващата и проектната урбанизирани територии. Проблемът с регулационните граници е третиран в раздел X на ЗУТ, „Застрояване в неурегулирани територии” и това е по-точното понятие.

В този смисъл обхватът на аналитичния доклад включва териториите между границите на одобрените регулационни планове към 2011 година и общинската граница. Единичните промени в предназначението на земи в тази територия са игнорирани в количествения анализ и са отчетени само като тенденция на инвестициите в тези територии.

В различните устройствени разработки в рамките на община Пловдив са използвани шест граници:

1. 
   общинска граница по кадастрална карта;
   
2. 
   общинска граница по ОУП – има малки разлики с границата по кадастър, които следва да се отстранят при изменението на плана;
   
3. 
   строителна граница по стария Общ устройствен план – тя служи само за информация, за което са я ползвали и авторите на ОУП. Границата в южната си част навлиза сега в съседна община, тъй като тази граница е очертавана преди появата на общините Марица и Родопи;
   
4. 
   действителна граница на регулационните планове към момента на създаване на ОУП (2005-2007);
   
5. 
   действителна граница на регулационните планове към юли 2011 година. Тя е очертана, като към действащата регулационна граница по ОУП по предходния параграф са добавени границите на одобрените към момента регулационни планове. Разликата между двете е много показателна за тенденциите, които се развиват на територията на общината;
   
6. 
   проектна (нова) строителна граница. Към момента това понятие вече не съществува в нормативната уредба и следва да се избягва при изменението на ОУП, с който тази граница е предложена.
   

Граница	Площ в хектара
Строителна граница по стария ОУП	5910
Граница на регулационните планове от 2011	5649
Стара регулационна граница по ОУП – 2007	5406
Нова строителна граница по ОУП	7536
Общинска граница по ОУП	10194
Общинска граница по кадастрална карта	10191

От тази таблица могат да се направят следните изводи:

• 
  Към 2011 година площта по регулация не е достигнала с 261 хектара планираната със стария ОУП строителна граница. Този интересен факт би следвало да се анализира при проекта за изменение на действащия ОУП, като се сравнят параметрите на двата плана и се направят съответните изводи.
  
• 
  От 2007 до 2011 година регулираните територии на Пловдив са нараснали с 243 ха и то главно между Пловдив и квартал Прослав и кварталите Остромила и Беломорски, т.е. чрез развитие на очевидната урбанизация – и в двата случая на основа на съществуващи урбанизирани структури.
  
• 
  4542 хектара са териториите извън регулация към 2011 година, които представляват 44,6% от територията на общината (почти половината). В ОУП този размер е 4776 ха, което съответства на тогавашната граница на регулираната територия, а по кадастралната карта от 2015 г. точно толкова е площта на урбанизираната територия, т.е. предвидените с регулационни планове промени на статута на имотите все още нямат сменено предназначение. Земеделските земи по ККР са 3358.3 ха (или 74%).
  
• 
  Предложената в ОУП нова строителна граница увеличава урбанизираната територия на града с 1887 хектара, или с 33%. Такъв ръст на урбанизацията в историята на градоустройството е възниквала при драстични промени на икономиката, мощни миграционни процеси и въобще при форсмажорни обстоятелства. Няма естествен процес, който може да доведе до подобен ръст на териториално развитие на един град.
  

На следващата илюстрация са показани категориите земеделски земи:

Като ограничител за урбанизация се считат земите до четвърта категория включително, независимо, че в границите на община Пловдив има имоти със сменено предназначение върху земя от четвърта категория.

В графичните материали е представена допълнителна схема за земите в добро земеделско състояние (ПЗДС), определени от Държавен фонд „Земеделие“, които са допустими за подпомагане. Схемата показва, че земеделските земи са сериозен използван ресурс на първичния сектор, което е игнорирано в ОУП Пловдив. (В община Пловдив имотите от първа и втора категория са единични случаи). Посоката на инвестиционния натиск, следващ естествените посоки на урбанизация влиза в конфликт с високите категории на земите и този конфликт е отразен и в разликите между ОУП и РУС (разработван от почти идентични екипи) по отношение на тези територии.

Картата на собствеността доказва защо в нерегулираните територии на община Пловдив (а и в повечето български общини) се появява хаотична дисперсна урбанизация. Собствеността е частна в доминиращи мащаби. Средната площ на един частен имот в тези територии е около 5200 м2. Този фактор също подпомага урбанизацията, тъй като имот с такава площ е инвестиционно привлекателен за широк спектър от функции. Смесеният характер на инвестициите ясно се вижда от картата с начина на трайно ползване на териториите извън регулационни граници. Запазването на този начин на действие по отношение на урбанизацията в земеделските земи, която следва съществуващите инфраструктури, е възможна опция за действие и в бъдеще.

Тематичната карта по начин на трайно ползване показва две съществени характеристики на териториите извън регулация на община Пловдив:

• 
  При обща визуална оценка територията на града спрямо територията извън регулация едва ли може да се предположи, че двете територии са с почти еднаква площ. Това е така, защото от структурна гледна точка териториите извън регулация не са обвързани по отношение на начина на ползване, намират се в четири бивши землища, а цялата територия при отделянето на общината е структурно увредена. Това е валидно особено за северозападните и южните територии. Тези елементи на територията са такива, че ако не се обвържат по някакъв начин с гравитационното ядро на компактния град, не могат да използвани за никаква организирана дейност. Някои от тях в комуникационно отношение са обвързани със съседни общини, което не е обмислено, когато е образувана община Пловдив. Околовръстният път (който също минава през друга община в южния си участък) обрича значителна част от тези територии на изолация. При това се създават и проблеми на съседната община, тъй като разсича част от нейната територия. Структурно няма нищо по-логично тази територия да е в община Пловдив, тя е управленско бреме за съседната община.
  
• 
  Допълнително деструктуриране на тази територия възниква от техническите инфраструктури. Това много ясно е показано в комплексната екологична оценка към ОУП (виж илюстрация № 23).
  
• 
  Ясно е очертана тенденцията инвестициите да се насочват там, където гравитацията на компактното ядро с двата квартала Прослав и Коматево е най-силна и в посоката, където действа притеглянето към кръстовището между магистралата и Карловско шосе - и двете тенденции отразяват влиянието на най-мощните обективни градообразуващи фактори. Тази тенденция обаче е подсилена от ОУП и това не решава, а задълбочава структурните проблеми на териториите извън регулация.
  

Дежурната карта показва, заедно с тематичната карта по начин на трайно ползване, тенденцията на дисперсна урбанизация в компактно замислени урбанистични структури според ОУП. В този процес доминира не планирането, а балансирането на инвестиционен потенциал към индивидуализиран териториален ресурс.

Тази практика обаче отразява точното състояние на пазара на земи, който така и не е изследван в ОУП и последствията от липсата на това изключително важно проучване, както и липсата на общински поземлени ресурси извън регулация дава този урбанистичен резултат.

Косвено доказателство за това е картата на исканията за изменения на ОУП, с които се иска ниви да се включат в урбанизирана територия.

Всички искания са за територии, които са извън новата строителна граница по ОУП. Оказва се, че дори огромният териториален резерв на плана не е достатъчен. Но именно този голям териториален резерв подвежда собствениците на земя, че всичко е възможно.

Това още веднъж води към извода, че следването на процеса на естествена урбанизация е по-добрия начин на овладяване на тези територии, при условие, че се разработят правила за допустимост за застрояване. Допълнителен аргумент за това е начинът на действие на ОУП в тези територии. Общият устройствен план позволява чрез огромната резервирана територия свободно маневриране на смяна на предназначения. 75% от територията на общината е предвидена за урбанизация вместо досегашните около 55%.

Това създава необичайна ситуация, която ясно се вижда от картата на подробните планове: когато в една свободна резервирана територия се вкарват инвестиции, които в никакъв случай не са достатъчни, за да я уплътнят съгласно планираните показатели, в привидно планираната урбанизация се появява елемент на хаотичност. Големите резерви изконсумират територията, при това със сигурност с този план цената на земите в новата строителна граница са се завишили. Неслучайно всички около 40 искания за изменения на ОУП са извън новата строителна граница. Големите териториални резерви разхищават територията. Нещо повече, дори и да не се уплътни, тази територия е компрометирана като земеделска земя.

Третирането на земеделските земи според РУС

Една от специфичните цели на РУС, свързани с приоритетните оси, е следната:

„решаване на недостига от поземлени ресурси в община Пловдив чрез прилагане на решения по пространственото развитие на територията на цялата група общини, които са от общ интерес.“

Същевременно в РУС нееднократно се настоява да се опазват поземлените ресурси и и да се актуализира ОУП Пловдив по отношение на териториалните разширения за жилищно строителство. Презумпцията, че недостига от териториални ресурси на община Пловдив трябва да се компенсира с пространственото развитие на групата общини връща ОУП в изходна позиция към сценарий, който веднъж е отхвърлен от Общинския съвет. При това РУС не прави изключение в едно отношение – всички твърдят, че на Пловдив не му достигат територии, но никой не е доказал защо и колко територия не му достига и най-вече за какво.

Това е едно от задължителните действия при изменението на ОУП Пловдив.

Основният конфликт между РУС и ОУП е в югозападната част на община Пловдив.

Значителна част от предвидените урбанистични модули за подробно планиране, предвидени в ОУП (Ю-6, Ю-8, Ю-11, З-1, З-2, З-10, З-11, З-12, З-14 и З-15) попадат върху зона със земи от висока категория, където според РУС е недопустима урбанизация.

Според рецензията на арх. Стефан Стайнов за предварителния проект е отбелязано, „че не е допустимо устройствените решения да не отчитат териториалното проявление на цените на поземлените имоти, да не се съобразяват с предпочитаните модули и предназначението на търсените имоти.“ Това е също насока за попълване на проучвателния комплекс на изменението на ОУП.

Общият извод от прегледа на земеделските земи в община Пловдив като териториален ресурс е, че урбанизацията извън регулация следва логиката на най-малкото съпротивление, но това е така само на пръв поглед. Всъщност тази урбанизация следва фундаменталните принципи на градообразуването – кръстовището има най-висок градообразуващ приоритет, следван от наличието на път, наличие на инфраструктура, гравитационно влияние на ядрото, цена на поземления имот, а компактните квартали като Прослав и Коматево са крайни точки на урбанизационната експанзия.

Друг е проблемът, че общината не е в състояние да овладее този процес, като екипира цялата територия подходящо с инфраструктура, за да стимулира създаването на компактна, а следователно ефективна урбанизация. В резултат на това в новите територии инвестициите не са балансирани, преобладават малките частни инвестиции, а това неминуемо води до подценяване на обществения интерес и до ниско качество на комплексната среда (всъщност тя не е и комплексна).

В баланса на територията на ОУП има един спорен параметър. Това е показателят селищна територия на жител. Към 2007 година той е 158,5 м2/жител, а в проектното предложение е 195,4 м2/жител, увеличение с 23,4 % или с около 40 м2/жител. Това става за сметка на включване в урбанизираните територии на празни терени, които с нищо не подобряват стандарта на жителите на града, които ще си останат в рамките на предишния параметър. С нищо не може да се докаже, че рязкото увеличение на урбанизацията ще подобри състоянието на града като цяло.