Дял първи въпрос понятие и система на гражданското право. Обективно гражданско право
Изтегляне 12.61 Mb.
|
- Навигация на страницата:
- Елементи на договора
- Предмет
- Задължения на страните по наемния договор
- Време на предаването
Страни по договораПо принцип няма ограничение на кръга на лицата, които могат да бъдат наематели. Но за наемодателя има поне едно ограничение: ако договорът за наем е със срок, по-голям от 3 години, лицето, което сключва договора за наем трябва да има разпоредителни права, така че ако то е пълномощник, то трябва да е овластено за такъв вид действия. Съсобственикът напр. не може да сключва договори за наем за срок, по-дълъг от 3 години с предмет - съсобствената вещ, ако не е упълномощен за това от останалите съсобственици /може да го прави само със собствената си идеална част/. Елементи на договора1.Съгласие 2.Договорът е неформален. Съществува разбира се изискването за форма на доказване. Чл.237 урежда една особена форма:“При прехвърляне на недвижим имот договорът за наем остава в сила спрямо приобретателя, ако е бил вписан. Договорът за наем, сключен преди прехвърлянето на имота, ако има достоверна дата, е задължителен за приобретателя до предвидения в него срок, но не за повече от една година от прехвърлянето. Ако няма достоверна дата и наемателят е във владение на имота, договорът е задължителен за приобретателя като договор за наем без определен срок. Наемодателят дължи обезщетение на наемателя, ако последният бъде лишен от ползването на наетия имот преди изтичане на наемния срок поради прехвърляне на имота.” Тази форма е не форма за действителност, или за доказване, а форма, която е необходима, за да може да бъде противопоставен договора на третите лица. Тя се отнася до наем, който има за предмет недвижими имоти. Ако договорът за наем е вписан, той може да бъде противопоставен на новия собственик на имота за срока, за който е бил учреден първоначално. Ако договорът за наем с предмет - недвижим имот бъде с достоверна дата /нотариално заверената дата е най-типичният пример за такава/ тогава той може да бъде противопоставен на новия собственик на имота за срок от една година от прехвърлянето на имота от наемодателя на новия собственик. Ако няма достоверна дата и наемателят е във владение на имота, договорът е задължителен за приобретателя като договор за наем без определен срок. В този случай той може да бъде прекратен с едномесечно предизвестие. ПредметМогат да бъдат всякакви вещи, стига да намя някаква специална забрана: движими, недвижими, собствени, чужди, бъдещи, дори и вещи, които са extra comercio /понякога/. Не могат да се отдават под наем вещи на техния собственик. Поначало не могат да се отдават под наем заместими и потребими вещи - не могат да се използват и да се върнат после същите. Ако се отдаде под наем потребима вещ и се върне след това подобна, а не същата - това няма да бъде наем, а заем за потребление.
ЦенаЦената поначало се определя в пари, но е възможно наемателят да престира и нещо друго: други вещи; ВС - възможна е комбинация между наем и задължение за издръжка и гледане /наемателят издържа и гледа наемодателя/, други услуги.
Договорът за наем може да бъде със срок: определен срок; неопределен срок. Не може да бъде поначало по-дълъг от 10 години /в Закона за приватизацията се допуска по-дълъг срок/. Ако договорът за наем по ЗЗД е със срок по-дълъг от 10 години, тогава договорът не е нищожен, а просто тази уговорка няма сила и той се смята за договор, сключен за 10 години. Договорът може да бъде и под условие.
Действие на договора.Задължения на наемодателяI. Наемодателят е длъжен да предаде наетата вещЗаедно с всичките и принадлежности в състоянието, което отговаря на ползването, за което вещта е наета /за разлика от продажбата - при която вещта трябва да бъде предадена в състоянието, в което тя се е намирала в момента на сключването на договора или на преминаването на собствеността и риска/. При наема задължението на наемодателя е по-тежко: вещта трябва да отговаря или на уговореното или на съответното ползване, за което се наема. Често се прави опис при предаването на вещта. При липса на опис се счита, че вещта е предадена в добро състояние по силата на презумпцията, установена в чл.233, ал.1: “Наемателят е длъжен да върне вещта. Той дължи обезщетение за вредите, причинени през време на ползването от вещта, освен ако се докаже, че те се дължат на причина, за която той не отговаря. той дължи обезщетение и за вредите, причинени от лица от неговото домакинство или от неговите пренаематели. До доказване на противното се предполага, че вещта е била приета в добро състояние. Наемателят е длъжен да плаща наемната цена и разходите, свързани с ползването на вещта.” Но тази презумпция е оборима и наемателят може да доказва противното. Мястото на предаването се определя по правилата на чл.68 ЗЗД: “Ако местоизпълнението не е определено от закона, от договора или от естеството на задължението, изпълнението трябва да се извърши: а/ при паричните задължения - в местожителството на кредитора по време на изпълнението на задължението; б/ при задължение да се даде определена вещ - в местонахождението на вещта по време на пораждане на задължението и в/ във всички други случаи - в местожителството на длъжника по време на пораждане на задължението.”
Разноските по предаването В тежест на наемодателя поначало. В случай на невиновна невъможност да се изпълни това задължение договорът се разваля по право като рискът е за наемодателя. В случай на частична невиновна невъзможност отношенията между страните се уреждат по силата на правилото на чл.89 ЗЗД: “При двустранните договори, ако задължението на едната страна се погаси поради невъзможност за изпълнение, договорът се разваля по право. Когато невъзможността е само частична, другата страна може да иска съответно намаляване на своето задължение или разваляне на договора по съдебен ред, ако няма достатъчен интерес от частичното изпълнение.” Наемателят следователно може да иска намаляване на наемната цена или може да развали договора. Ако обаче наемодателят виновно не изпълнява задължението си за предаване на наетата вещ наемателят може или да иска реално изпълнение, заедно с обезщетение за вреди или да развали договора. Възможно е наемодателят да е предал вещ с недостатъци. За разлика то продажбата наемодателят отговаря за недостатъците през целия период на действие на договора за наем. В случай на вещ с недостатъци по силата на правилото на чл.231 /2/ ЗЗД: “Дребните поправки, отнасящи се до повреди, които се дължат на обикновено употребление, като замърсяване на стени в помещенията, разяждане на кранове, на брави, запушване на комини и други такива, са за сметка на наемателя. Поправките на всички други повреди, ако не са причинени виновно от наемателя, са за сметка на наемодателя. Ако наемодателят не извърши тези поправки, наемателят има правата по ал.2 на предходния член, но той може да иска обезщетение само когато повредата се дължи на причина, за която наемодателят отговаря. Ако наемателят извърши сам поправката с грижата на добър стопанин, той може да прихване стойността и срещу наема.”
Изтегляне 12.61 Mb. Сподели с приятели:
|