Форуком фонд имоти адсиц регистрационен документ
Изтегляне 1.23 Mb.
|
- Навигация на страницата:
- Земеделска земя и парцели за застрояване
Индустриални имотиПостепенно логистичните и индустриални площи се превръщат в активен и атрактивен сегмент на пазара на недвижими имоти и все повече влизат в полезрението на инвеститорите. Пазарното проучване на Colliers International за втората половина на 2007 г. включва няколко проекта с площи за отдаване под наем в строеж или в крайна фаза на планиране. Тези проекти ще променят с течение на времето съществуващата в момента диспропорция между индустриални площи, които се ползват от собствениците им и площи, които се изграждат според спецификациите на наемателите. Към края на юни 2007 г. индустриалните площи за отдаване под наем в района на София са 160,000 кв.м или 13% от общите налични площи. Наемите на висококачествени, съвременни индустриални площи остават стабилни в границите между € 3.8 и € 5.5 на кв. м. на месец. В момента в столицата има 1,2 милиона квадратни метра индустриални площи, в Пловдив - 450 хил. кв. м, а във Варна - 300 хил. кв. м. Проекти за изграждане на още стотици хиляди квадрата са в процес на реализация. Този обем включва складови площи, производствени съоръжения и флекс сгради (с офисни части или други видове пространства). По-голямата част от тези площи са направени по поръчка за конкретните нужди и изисквания на собственика. Липсата на спекулативни проекти, предлагащи готови за наем пространства е причината почти да липсват свободни площи в сегмента. Такива има главно сред по-старите индустриални обекти, които се нуждаят от значително реновиране или цялостно обновяване. Нивата на наемите за новопостроени сгради са се стабилизирали между 3,8 и 5,5 евро на кв. м на месец (между 45,6 и 66 евро/кв. м годишно), в зависимост от локацията и инфраструктурата на разположение. Наемите за първокласни логистични площи започват от 3,8 евро/кв. м във Видин и стигат до 5,5 евро/кв. м в столицата и във Варна, а в Пловдив и Бургас средният наем е 5 евро/кв. м., в складовете от по-нисък клас са между 1,5 и 3,5 евро/кв. м. Икономическият ръст у нас през последните години и увеличеният обем преки чуждестранни инвестиции е довел до засилено търсене на модерни индустриални площи. Компании от логистичния сектор, търговци, дистрибутори и производители се очаква да разширят дейностите си в България и всички те ще се нуждаят от модерни съоръжения, тъй като съществуващите не са в състояние да посрещнат нуждите им. Прогнозата на Colliers International е, че целият инвентар от индустриални площи ще продължи да расте с бързи темпове, успоредно с увеличаващото се търсене. Това се отнася, както за строежите по поръчка, така и в още по-голяма степен за спекулативните проекти. Търсенето на качествени обекти ще се засили и поради изискванията на ЕС за складиране на определени стоки. В столицата интересът на инвеститорите ще се концентрират главно в две посоки на изток покрай околовръстното шосе и между автомагистралите "Тракия" и "Хемус", а на запад покрай Европейски транспортен коридор №10. В момента, въпреки големия си потенциал, тези сегменти са изостанали като развитие в сравнение с пазара на жилища, офиси и търговски помещения. Предимствата на инвестициите в подобен вид имоти са сравнително бързата възвращаемост, по-ниската цена на земята в сравнение с тази, използвана за жилищни и търговски нужди, ниска себестойност на строителството, дългосрочни договори за наем и гарантирана заетост на площите. Според агенциите за недвижими имоти нормата на печалба при индустриалните площи варира между 10% на сто. С развитието на сектора и увеличаването на предлагането на качествени индустриални площи се очаква доходността да спадне под 10%.6
Тенденцията за повишаване на цените на земеделската земя се запази и през 2007 г., като ръстът достигна 30-40 % поради влизането на страната в Европейския съюз и повишеното търсене на имоти. Сред районите, в които търсенето е по-активно от предлагането, са Североизточният, Югоизточният и Южен Централен. Най-развит пазар на земеделски земи за целия период от 2000 до 2006 г. е отчетен за Североизточния район, където са над 50% от регистрираните продажби, показват данните на САПИ. За 2006 година в североизточния район са реализирани 30 на сто от покупко-продажбите при средна цена от 220 лв. за дка и тя е по-висока с 26 на сто спрямо равнищата на 2005 година. Най-високи ценови нива са отчетени в Южния централен район, където средната за района пазарна цена е 368 лева за декар, а най-висока единична цена е постигната в Североизточния район над 500 лева за декар (подобни сделки вече са факт в региона на Добрич). Цените на наемите на земеделски земи в България в парични изражения са около 60 на сто от тези в ЕС. Равнището на арендните плащания през 2006 година е 7-10 лв. за дка при 3-5 лв. за дка през 2005 година. През 2006 година в Североизточна България например арендата е достигала до 15-20 лв. за дка. Цените на земеделските земи в България са 4-5 пъти по-ниски в тези от ЕС, но едва ли до 3-4 години те ще се изравнят. Към момента обаче се счита за малко вероятно цената им да се повиши рязко и бързо да се доближи до стойностите в ЕС, тъй като при настоящите законови и икономически условия експлоатирането на земеделска земя е недостатъчно ефективно, а често пъти е дори нерентабилно, поради сравнително малкия размер на земеделските площи и факта, че възможностите да се комасират достатъчно големи площи, удовлетворяващи изискванията на съвременното земеделие, са ограничени. С постепенното увеличаване на ефективността на земеделското производство може да се очаква постепенно нарастване и на цените на земеделските земи в страната. Следва да се вземат под внимание и субсидиите в рамките на 15-20 лв/дка, които ще получават земеделските стопани през първата година от членството ни в ЕС. Съветът за европейска интеграция вече е определил схемите на плащане и минималните площи, които трябва да бъдат обработвани. Всяка следваща година парите ще нарастват, защото ще се увеличава процентът от общата сума на преките плащания, която получават страните членки. За първата година страната ни ще получи едва 25% от общата сума, до 2010 г. тя ще нараства с 5% годишно, и едва през 2016 г. ще получаваме 100% от директните плащания. Сумирани, всички тези фактори обуславят и плавния ръст на цената на земеделската земя. Урегулирани поземлени имоти за застрояване. Този вид имоти е сред най-рисковите, но може да предостави висока доходност. Счита се, че местоположението е най-важният фактор относно стойността на недвижимите имоти. Земята е единствения необходим „материал” в бизнеса с недвижими имоти, който има крайна величина и може да се изчерпа сравнително бързо. „Добрите места” не са много и ако се купи навреме такова място може да се постигне съществена доходност само от последваща препродажба. Предлагането на УПИ за застрояване зависи главно от географски и регулаторни фактори. В дългосрочен план, градоустройствените планове на населените места позволяват да бъдат добавяни парцели за застрояване към вече съществуващите. Местата, подходящи за построяване на офиси или жилища в центъра на големите градове са или изчерпани или вече са адекватно оценени. Все още има възможности за изграждане на големи търговски и развлекателни комплекси, най–често на мястото на незавършени строежи или извън центъра на градовете. Има достатъчно предлагане на парцели за построяване на индустриални имоти.
|