SWOT – анализ на жилищните имоти като обект на инвестиции

Значимостта на инвестициите в жилищни недвижими имоти се определя преди всичко от техните силни страни и от възможностите, които те представят за своевременна възвръщаемост. По-високата им ликвидност в сравнение с други типове недвижима собственост е предпоставка за по-малък риск. От друга страна, някои от слабите страни и ограничения могат да бъдат преодолени при самия подбор на съответни подходящи активи, като се избягва включване в портфейл на жилищни имоти:

• 
  с висока степен на амортизация;
  
• 
  с необходимост от значителни ремонтни дейности;
  
• 
  със съмнителни документи за собственост и др.
  

Изходна точка в третия параграф на тази глава е становището, че е необходимо прецизиране при формирането и управлението на инвестиционни портфейли от недвижими имоти. То се налага от обстоятелството, че недвижимите имоти имат редица характерни особености като активи за инвестиране за разлика от финансовите активи.

Изясняват се специфичните рискове, характерни за пазара на недвижими имоти. Направен е анализ на общите черти и различията между капиталовите пазари и пазара на недвижими имоти и в този контекст се разглеждат основните насоки за влиянието на КП върху ПНИ.

Направен е изводът, че инвестиционната привлекателност на пазара на недвижими имоти се определя в значителна степен от редица макрофактори като инфлацията, ОЛП, валутните курсове, политическата система, данъчното облагане и др., от една страна, и от развитието на капиталовия пазар от друга.

Портфейлният подход позволява да се максимизира възвръщаемостта на инвестирания капитал при определено ниво на риска. Същността на конструирането на инвестиционен портфейл се заключва в това, че капиталът, разпределен между отделни активи, позволява да се получи максимална възвръщаемост при стабилно ниво на риска. Формирането на портфейл от недвижими имоти не става произволно, а при спазване на определени принципи, основните от които са:

а) диверсификация на активите с цел управление на възвръщаемостта и нивото на риска;

б) отрицателна ковариация между активите с цел намаляване общия риск на портфейла;

в) изменение структурата на активите в портфейла в зависимост от изменението на ситуацията на финансовия пазар.

Изразено е становището, че не е необходима отрицателна корелация за намаляване на риска. Повечето от еднородните активи са положително корелирани помежду си.

На база на анализите са направени някои изводи:

• 
  Инвестиционните инструменти от недвижими имоти могат да се групират в портфейл, който се характеризира с по-голяма динамика на показателите в сравнение с портфейл от финансови инструменти.
  
• 
  Изборът на инвестиционните инструменти от недвижими имоти, които да бъдат включени в портфейл с цел реализиране на желаните резултати, се прави с помощта на анализ за приемливото ниво на риска, нормата на възвръщаемост, нивото на контрол и ликвидността.
  
• 
  Формирането на оптимален инвестиционен портфейл е свързано с изискването инвеститорът да формулира критерии за оптималност.
  

Оптимални портфейли от активи

Направен е критичен преглед на някои от основните въпроси на количествения анализ на инвестиционните портфейли.

В случай, че се изгражда инвестиционен портфейл от активи с отрицателна корелация, рискът на портфейла може да е по-нисък от този на отделните активи. Следователно той може да се намали, дори ако в него се включи високорисков актив. В това се състои принципът на ефективната диверсификация – да се търсят активи с отрицателна корелация и в гранични случаи с корелационен коефициент, равен на минус единица.

Изведените впоследствие условия потвърждават тезата, че рискът може да бъде намален, дори и ако активите са положително корелирани, когато тези условия са налице.

В изложението е направен критичен анализ на различията между ефективен и оптимален инвестиционен портфейл и на тази основа са изложени следните по-важни обобщения:

1. Ефективен портфейл е такъв, който при зададено ниво на възвръщаемост (риск) има минимален риск (максимална възвръщаемост). Това от своя страна налага необходимостта да бъде конкретизирана една от двете характеристики с цел получаване на портфейл от ефективната граница.

2. Оптимален портфейл е такъв, при който рискът е минимален (при зададен критерий за минимизиране на риска) независимо от възвръщаемостта. Това е единствен такъв от ефективната граница. За голяма част от инвеститорите несклонни към риск той е най-предпочитания.

3. За друга част инвеститори е от значение и възвръщаемостта, която ще получат. Особен интерес за тях представляват портфейлите с минимален риск за единица възвръщаемост (минимален коефициент на вариация).

4. Инвеститорите, целящи формиране на оптимален портфейл по някои от горепосочените два критерия, за да постигнат това, включват и отрицателно корелирани активи.

Във втория параграф на тази глава се формулират и доказват твърдения за съществуване на – оптимален и – оптимален двуактивен портфейл.

Нека 1 и 2 са произволни два актива, , – техните рискове, , – коефициентите им на вариация, – коефициента на корелация между тях, а и са съответно портфейлния риск и портфейлния коефициент на вариация.

С цел по-голяма прецизност на изложението са въведени някои понятия, а именно:

а) Определение 1. σ – двуактивен портфейл. Под σ – двуактивен портфейл ще разбираме такъв, на който рискът е по-малък от рисковете на съставящите го активи.

б) Определение 2. σ – оптимален двуактивен портфейл (портфейл с минимален риск). σ – двуактивен портфейл с най-малък риск ще наричаме σ – оптимален двуактивен портфейл.

в) Определение 3. V – двуактивен портфейл – портфейл, на който коефициентът на вариация е по-малък от коефициентите на вариация на съставящите го активи.

г) Определение 4. V – оптимален двуактивен портфейл – V – двуактивен портфейл с минимален коефициент на вариация.

Формулирани и доказани са следните твърдения:

Предложение 1: Ако

1)

то съществува σ – оптимален двуактивен портфейл.

където е частта от общия инвестиционен капитал, която се инвестира в първия актив.

Последното условие показва кога е възможно формирането на – оптимален портфейл.

В същото време е даден отговор на научния проблем в кои случаи от съществуване на σ – оптималност следва съществуване на V – оптималност, както и обратното – чрез формулиране и доказване на твърдението:

Като следствия от предложение 3 са направени следните обобщения:

1. Ако е изпълнено условие (2), то съществувата и V – оптимален и σ – оптимален портфейл.

2. Ако условие (1) е изпълнено, но е нарушено условие (2), то съществува σ – оптимален, но не съществува V – оптимален портфейл.

3. Ако е нарушено условие (1), то не съществуват σ – оптимален и V – оптимален портфейл.

На основа на изведените резултати се формулира ново твърдение:

а) и , ;

б)

в) ; (3)

г)

Тогава е в сила условие (2).

За два актива, ако са налице условия (3), като следствия от твърдението са направени следните обобщения:

1. Ако е в сила условие (1), то съществува както σ – оптимален, така и V – оптимален портфейл.

2. Ако е нарушено условие (1), но е изпълнено условие (2), то съществува V – оптимален, но не съществува σ – оптимален портфейл.

3. Ако е нарушено условие (2), то не съществува както V – оптимален, така и σ – оптимален портфейл.

Икономическата интерпретация на получените резултати се свежда до:

• 
  Ако за два актива са налице условия (3), то пропорциите на инвестициите можем да подберем така, че да се получи σ – оптимален портфейл, както и да ги подберем така, че да се получи V – оптимален портфейл.
  
• 
  Ако коефициентът на корелация не удовлетворява условие (1), но удовлетворява условие (2), то може да бъде постигнат V – оптимален портфейл, но не може да се сформира σ – оптимален.
  
• 
  Ако са нарушени и условие (1) и условие (2) не може да бъде формиран нито σ –, нито V – портфейл.
  

Трябва да отбележим, че когато са налице условия за формиране на V – двуактивни портфейли или σ – двуактивни портфейли, то съществува сред тях V – оптимален, респективно σ – оптимален двуактивен портфейл.

В третия параграф на втора глава е направен анализ на условията за съществуване и несъществуване на σ – оптимални и V – оптимални мултиактивни инвестиционни портфейли. При някои предположения за съвкупността от активи се извежда условие, при което портфейлният риск не може да се намали, при каквито и да е пропорции на инвестиране в отделните активи.

Номерацията на активите е приета такава, че да бъдат подредени по големината на във възходящ ред, т.е.

като поне едно от неравенствата е строго.

Въведени са следните нови определения:

а) Определение 5. σ – портфейл – такъв мултиактивен портфейл, чиито риск е по-малък от рисковете на съставляващите го активи.

б) Определение 6. σ – оптимален портфейл (портфейл с минимален риск) – такъв σ – портфейл, който има най-малък риск сред всички съществуващи σ – портфейли.

Съществуването на σ – портфейл означава да се намерят такива [0,1]³ и така че рискът на портфейла да е строго по-малък от най-малкия риск, т.е.

Формулирано и доказано е:

то не съществува σ – портфейл.

В същото време е формулирана и обоснована следната теза:

Предложение 6: Ако за всяко и всяко j > i са изпълнени условията

, j > i, (6)

то съществуват σ – портфейли.

Едно по-силно от предложение 6 е:

Предложение 7: Ако е налице подредбата (4) и са в сила условията (6), то съществуват σ – портфейли като

за поне едно .

Икономическата интерпретация на това твърдение е следната:

• 
  Нека от всички типове жилищни имоти, чиито цени са наблюдавани за един продължителен период, с най-малко отклонение () от средната възвръщаемост за периода са имотите от тип А.
  
• 
  От останалите типове съществува поне един (например имотите от тип В) с отклонение от средната му възвръщаемост – , такъв че за корелационния коефициент между възвръщаемостите на А и В – е изпълнено:
  

• 
  Тогава съществуват такива пропорции на инвестиране на предвидения капитал за закупуване на имоти от определените типове, при които се получава такъв портфейл, за който средната възвръщаемост ще бъде в границите между минималната и максималната възвръщаемост, но отклонението от нея ще бъде по-малко от .
  

Активите са подредени във възходящ ред по нарастване на коефициентите им на вариация, т.е.:

Като се въвеждат определенията:

а) Определение 7. V – портфейл – такъв мултиактивен портфейл, чиито коефициент на вариация е по-малък от коефициентите на вариация на съставящите го активи.

б) Определение 8. V – оптимален портфейл (портфейл с минимален коефициент на вариация) – такъв V – портфейл, който има най-малък коефициент на вариация сред всички съществуващи V – портфейли,

се извеждат условия, които, ако са изпълнени, то не съществуват V – портфейли.

Предложение 8: Ако са изпълнени условията

, i < j, (8)

не съществуват V – портфейли.

С други думи при каквито и да е х_i, не е възможно да създадем портфейл, чиито коефициент на вариация да бъде по-малък от най-малкия такъв на съставящите го активи.

Изследва се и проблемът кога със сигурност може да се твърди, че съществуват V – портфейли, а следователно ще съществува и V – оптимален портфейл като е формулиран и доказан следният важен резултат:

то съществуват V – портфейли.

Това дава възможност, ако между активa с най-малък коефициент на вариация – и поне един от останалите е в сила

, (10)

да се търси V – оптимален портфейл.

На основата на получените резултати са направени следните изводи:

а) При инвестиционен критерий минимизиране на портфейлния риск:

• 
  При подбор на активите за портфейлиране инвеститорът трябва да провери валидността на условия (5). Ако в някакви подсъвкупности между всеки два от тях те са изпълнени, не трябва да се търси σ – оптимален портфейл, защото той не съществува.
  
• 
  Ако е активът с най-малък риск и между него и някой от останалите активи е в сила (6), то тогава може да се търси σ – оптимален портфейл в тази съвкупност от активи. Такъв със сигурност съществува.
  
• 
  Подсъвкупности, за които е в сила (5), трябва да се изключват или да се търси външен актив с риск по-малък от рисковете в подсъвкупността, за който да е в сила (6).
  
• 
  Да се търсят подсъвкупности, в които да е в сила (6).
  
• 
  В съвкупност от активи, в която не за всеки два такива е в сила (5) и не е в сила (6), може да се търси σ – оптимален портфейл, но не е сигурно, че такъв съществува.
  

• 
  Инвеститорът проверява валидността на условия (8) за избраната съвкупност от активи. Ако в някаква подсъвкупност между всеки два от тях те са изпълнени, не трябва да се търси V – оптимален портфейл, защото той не съществува.
  
• 
  Ако е активът с най-малък коефициент на вариация и между него и някой от останалите активи е в сила (10), то тогава може да се търси V – оптимален портфейл.
  
• 
  Подсъвкупности, за които е в сила (8), трябва да се изключват или да се търси външен актив с коефициент на вариация по-малък от коефициентите на вариация в подсъвкупността, за които да е в сила (10).
  
• 
  Да се търсят подсъвкупности, в които да е в сила (10).
  
• 
  В съвкупност от активи, в която не за всеки два такива е в сила (8) и не е в сила (10), може да се търси V – оптимален портфейл, но не е сигурно, че такъв съществува.
  

Изведените резултати са лесни за проверка и дават един по-бърз начин, според автора, да се търси оптимален портфейл само в случаите, когато е установено, че такъв наистина съществува. В случаите, когато може да се търси σ – оптимален (V – оптимален) портфейл, това може да бъде направено по някой от съществуващите методи на математическото оптимиране. Трябва да се реши конкретна минимизационна задача при съответни ограничителни условия.

Оптимални портфейли от жилища в България на примера на градовете София, Пловдив, Варна и Бургас

В глава трета на дисертационния труд са представени решения с приложен характер, относно възможностите за формиране на реални оптимални инвестиционни портфейли от жилища в България. Това е направено като апробация на теоретичните постановки от предходната глава.

В първия параграф е направен анализ на пазара на жилищните недвижими имоти в България през последните години. Аргументирани са вижданията на автора по отношение на подбора на типовете жилищни имоти и избора на градове в България, където те са разположени, при изследване на възможностите за включването им като активи за портфейлиране.

При анализиране състоянието на жилищния фонд в България⁴ за последните години са направени следните изводи:

1. Най-голямо търсене има на едностайни, двустайни и тристайни жилища.

2. В градовете Пловдив, Варна, Бургас е малка полезната площ на човек от населението.

3. В същото време през 2008 г. най-голям брой жилищни сгради и жилища са построени в област Варна и област Бургас.

4. През последните години най-високи са средните пазарни цени на жилища в градовете София, Пловдив, Варна и Бургас, което е обусловено от по-голямото търсене в тези градове.

На основа тези изводи становището е, че най-подходящи за инвестиране жилищни имоти са едностайните, двустайните и тристайните жилища в престижните квартали на градовете София, Пловдив, Варна и Бургас. От друга страна, миграционните процеси, насочени най-вече към големите градове и по Черноморието, предизвикват по-голямо търсене на жилища именно в тях.

Независимо от посочените данни за инфлационните процеси у нас следва да се отбележи, че като правило противодействие на инфлацията може да се яви един добре диверсифициран портфейл от не толкова рискови активи, но с висока доходност, каквито са жилищните имоти (жилища).

Характерно за жилищата е:

• 
  голямо количество на предлаганите такива активи;
  
• 
  голямо търсене;
  
• 
  по-голямата степен на обращаемост;
  
• 
  предпочитанията от страна на купувачите са преди всичко на основа географското разположение.
  

• 
  по месторазположение;
  
• 
  по типа на жилищата;
  
• 
  по структура на жилищата.
  

Във втори параграф се разглеждат възможностите за създаване на σ – и V – оптимални портфейли от жилища на територията на град Варна. Характерното тук е, че се прави опит за създаване на такива инвестиционни портфейли, чиито елементи са не имотите, а микрорайоните. Целта е да се реши проблемът в кои микрорайони да се инвестира в жилища, за да се формира σ – оптимален или V – оптимален портфейл. Решени са следните практически задачи:

• 
  изчисляват се средноседмичните възвръщаемости за 2007 г. от кв.м. жилищна площ (на база пазарните цени на жилищата) за всеки от 38 микрорайона на гр. Варна;
  
• 
  пресмятат се корелационните коефициенти между възвръщаемостите за всеки два микрорайона;
  
• 
  анализират се микрорайоните, които не трябва (трябва) да бъдат включени в портфейл;
  
• 
  направени са изводи за смесено финансиране при създаване на инвестиционен портфейл от жилища.
  

• 
  средноседмичната възвръщаемост ( в проценти) за целия период;
  
• 
  отклонението () от средната възвръщаемост (в проценти), с което се характеризира риска при инвестиране в съответния микрорайон;
  
• 
  вариациите .
  

1. Най-високата средно седмична възвръщаемост имат жилищата в микрорайона на Икономически университет – Варна (ВИНС⁵)  1,16%, както и близки до 1% са микрорайоните Изгрев (0,89%), Автогара (0,89%), Галата (0,82%), ЖП гара (0,82%). Най-ниска средно седмична възвръщаемост имат микрорайоните Зимно кино Тракия (0,14%), Виница (0,18%), Чайка (0,17%), като единствено отрицателна е за микрорайон Христо Ботев (0,03%), т.е. там има почти нулева възвръщаемост средно на седмица. Като цяло за гр. Варна средно седмичната възвръщаемост за 2007 г. е около 0,5%.

2. В същото време с най-голям риск са инвестициите в жилища в микрорайон ВИНС (12,22%), а с най-нисък риск е микрорайон Бриз (0,94%). Немалък е рискът в микрорайон Христо Ботев (8,4%), където, както беше отбелязано, възвръщаемостта е отрицателна. Средният процент на риска за гр. Варна е около 2,5%.

3. На основа коефициентите на вариация (рискът за 1% възвръщаемост) могат да бъдат най-добре съпоставени отделните микрорайони. С най-нисък коефициент на вариация (под 2) са микрорайоните Левски (1,8) и Цветен квартал (1,99), а с най-висок са микрорайоните Зимно кино Тракия (26,9), Морска градина (11,7), ВИНС (10,5) и Виница (10,2). Това показва, че микрорайоните Левски и Цветен квартал са много подходящи за инвестиране в жилища, а последните три  неподходящи.

На база направените изводи се аргументира изборът на петте актива, от които се формира – оптимален портфейл А (табл. 2).

Таблица 2.

Пропорции и характеристики на σ – оптимален портфейл А

№	Микрорайони в σ – оптималния портфейл	% от инвестицията в σ – оптималния портфейл	Очаквана възвръщаемост на σ – оптималния портфейл – (в %)	Риск на σ – оптималния портфейл – (в %)	Коефициент на вариация на σ – оптималния портфейл –
1	Бриз	61,65
2	ВИНС	0,27
3	Нептун	3,33	0,355	0,697	1,963
4	Пикадили	9,04
5	Чайка	25,71

В портфейл А се включват трите микрорайона, за които условие (1) е изпълнено между тях и всички останали, както и двата микрорайона, съответно с най-малък риск и най-висока възвръщаемост. В резултат се получава, че рискът на портфейл А е с 0,24% по-нисък от микрорайона с минимален риск (микрорайон Бриз  0,94%), но възвръщаемостта е по-ниска от възвръщаемостта в микрорайон Бриз.

В същото време се разглежда портфейл Б от 5 актива, в който се включват микрорайон Бриз и микрорайоните Идеален център, Левски, Цветен квартал и Широк център, които са с най-нисък коефициент на вариация. Условие (1) е изпълнено между които и да е два от тях.

Резултатите за – оптималния портфейл Б са дадени в табл. 3.

Тези резултати показват, че това е един оптимален портфейл с много добри характеристики  най-нисък риск, най-нисък коефициент на корелация и сравнително висока очаквана седмична възвръщаемост, която с натрупване дава 29,77% средно годишна възвръщаемост.


Таблица 3.

Пропорции и характеристики на σ – оптимален портфейл Б

№	Микрорайони в σ – оптималния портфейл	% от инвестицията в σ – оптималния портфейл	Очаквана възвръщае-мост на σ – оптималния портфейл – (в %)	Риск на σ – оптимал-ния портфейл – (в %)	Коефици-ент на вариация на σ – оптимал-ния портфейл –
1	Бриз	34,517	0,5	0,54	1,08
2	Идеален център	19,315
3	Левски	24,116
4	Цветен квартал	22,052
5	Широк център	0

Много често някои инвеститори проявяват интерес към създаване на портфейл от жилища в микрорайони, поради тяхната привлекателност. Така например инвеститор може да инвестира в микрорайоните ВИНС, Галата и Колхозен пазар (портфейл В), поради следните причини:

• 
  микрорайон ВИНС е с голяма очаквана средноседмична възвръщаемост (табл. 4);
  
• 
  тенденциите са развиване строителството на юг от Варна и микрорайон Галата с това става привлекателен;
  
• 
  в последно време е засилено търсенето на новопостроени жилища в микрорайон Колхозен пазар и в сравнение с горните два микрорайона има сравнително нисък коефициент на вариация.
  

№	Микрорайон
1	ВИНС	1,164	12,216	10,494
2	Галата	0,820	6,342	7,733
3	Колхозен пазар	0,498	1,656	3,325

Доказано е, че условие (1) не е изпълнено между никои два от тези микрорайона и според предложение 5 от глава втора следва, че не съществува σ – портфейл съставен от тези три микрорайона. Направен е изводът, че изхождайки от получените резултати между различните микрорайони, ако има такава съвкупност, в която между всеки два актива не е изпълнено условие (1), то не съществува σ – портфейл, съответно и σ – оптимален портфейл, съставен от тази съвкупност активи. Тогава, ако критерият на инвеститора е „минимален риск” на портфейла, то не е необходимо съставянето и решаването на съответна оптимизационна задача.

От разгледаните два петактивни портфейла А и Б и по трите показателя:

• 
  възможно голяма възвръщаемост,
  
• 
  минимален риск,
  
• 
  възможно малък коефициент на вариация,
  

В изложението се изяснява, че портфейл Б е – портфейл и е намерен съответния – оптимален портфейл (табл. 5).

№	Микрорайони във V – оптималния портфейл Б	% от инвестици-ята по микрорайони във V – оптимал-ния портфейл Б	Очаквана възвръщае-мост на V – оптималния портфейл – (в %)	Риск на V – оптимал-ния портфейл – (в %)	Коефици-ент на вариация на V – оптимал-ния портфейл –
1	Бриз	27,44	0,5131	0,5526	1,0771
2	Идеален център	20,15
3	Левски	28,87
4	Цветен квартал	23,54
5	Широк център	0

След сравняване на σ – оптимален и V – оптимален портфейл Б (табл. 6) се прави изводът, че V – оптималният портфейл Б е по-добър от σ – оптималния. Инвеститор, който решава да инвестира в жилища от четирите микрорайона трябва да спазва получените пропорции на инвестирания капитал.

№	Портфейл
1	σ – оптимален портфейл Б	1,944	2,7	1,389
2	V – оптимален портфейл Б	2,01	2,763	1,37

В третия параграф се разглеждат възможностите за формиране на оптимални портфейли от едностайни, двустайни и тристайни жилища от престижните квартали в градовете София, Пловдив, Варна и Бургас.

Разгледани са по шест от най-търсените райони в градовете София и Бургас, пет – от град Пловдив и седем – от град Варна. За тях се анализира движението на цените на едностайните, двустайните и тристайните жилища.

Взети са обобщени данни за средноседмичните цени в евро за периода от началото на 2005 г. до първото тримесечие на 2008 г. Предвид големия обем данните са осреднени по тримесечия.

Направен е анализ на получените основни характеристики (възвръщаемост, риск и коефициент на вариация) на всички разглеждани активи.

Разглеждат се възможностите за създаване на оптимални по риск портфейли от жилища по райони. За целта се подбират активи с:

• 
  най-малък риск;
  
• 
  малък коефициент на вариация;
  
• 
  възвръщаемост над средната;
  
• 
  между всеки два е изпълнено условие (1),
  

На тази основа са избрани десет актива (табл. 7).

№	Тип жилища по район и град	(%)	(%)
1	София, Лозенец, тристайни	6,87	5,80	0,8451
2	София, Изток, двустайни	5,89	4,66	0,7924
3	София, Витоша, двустайни	4,47	4,03	0,9001
4	Пловдив, Въстанически, тристайни	5,09	4,53	0,8898
5	Варна, Младост, двустайни	5,57	5,32	0,9542
6	Варна, Идеален център, тристайни	4,42	4,34	0,9833
7	Бургас, Център, двустайни	5,94	4,47	0,7530
8	Бургас, Лазур, тристайни	4,46	3,54	0,6472
9	Бургас, Възраждане, едностайни	4,28	3,72	0,8689
10	Бургас, Славейков, тристайни	5,27	4,32	0,8199

На основа направен анализ е показано, че това е σ – портфейл и е формиран съответния σ – оптимален портфейл (табл. 8).

За този σ – оптимален портфейл се получават следните основни характеристики:

• 
  очаквана възвръщаемост на портфейла: ;
  
• 
  риск на портфейла: ;
  
• 
  коефициент на вариация на портфейла: .
  

• 
  Средногодишната възвръщаемост на портфейла е 22,9%, което осигурява висока доходност на инвеститора.
  
• 
  Рискът на портфейла е близо три пъти по-малък от най-малкия риск на активите, съставящи портфейла.
  
• 
  Коефициентът на вариация на портфейла е много близък до 0 и е два пъти и половина по-малък от най-малкия коефициент на вариация на активите, съставящи портфейла. Той показва, че за 1% възвръщаемост риска, който поема инвеститорът е 0,26%, т.е. за 1% възвръщаемост рискът е четири пъти по-малък.
  
• 
  Това е един σ – оптимален, добре диверсифициран портфейл, с който инвеститорите могат да се съобразяват.
  

След решаване на съответната оптимизационна задача се получават много добри характеристики за σ – оптималния портфейл (табл. 9).

№	Активи	% от инвестицията
1	София, Бояна, двустаен	15	6,16%	3,86%	0,63
2	Варна, Център, тристаен	6
3	Варна, Цветен квартал, двустаен	18
4	Бургас, Център, двустаен	61

Според критерия за оптималност, а именно постигане на минимален риск се вижда, че в този σ – оптимален портфейл, рискът е намален с почти половин процент спрямо минималния риск на отделните активи. Нещо повече, постигнат е и по-малък коефициент на вариация. Що се отнася до портфейлната възвръщаемост, то тя е 6,16%, което е около средната за четирите актива.

Изводът, който е направен е, че независимо от това, че няма отрицателно корелирани активи от посочените райони в съответните градове, то може да бъде създаден един добре диверсифициран портфейл с оптимални характеристики.

За десетактивния портфейл от табл. 7 се доказва, че е и V – портфейл и е получен съответния V – оптимален портфейл.

Структурата и характеристиките на σ – оптималния и V – оптималния портфейли са поместени в табл. 10.

Таблица 10.

Структура и характеристики на σ – оптималния и

V – оптималния портфейл

№	Активи (тип жилища по район и град)	Структура на σ – оптимален портфейл	Структура на V – оптимален портфейл
1	София, Изток, двустайни	14 %	16 %
2	София, Витоша, двустайни	13 %	10 %
3	Бургас, Център, двустайни	30 %	33 %
4	Бургас, Възраждане, едностайни	18 %	15 %
5	Бургас, Славейков, тристайни	25 %	26 %
		5,29 %	5,36 %
		1,38 %	1,39 %
		0,26	0,26

След сравнителен анализ е направен изводът, че рисковете и коефициентите на вариация са почти еднакви, но среднотримесечната възвръщаемост е с 0,07% по-висока при V – оптималния портфейл. Това дава възможност при съблюдаване структурата на V – оптималния портфейл да се очаква средногодишна възвръщаемост с 0,33% по-висока при едно и също ниво на риска за всеки един процент възвръщаемост.

По наше мнение, един инвеститор, който е решил да инвестира в жилища от разглежданите градове е желателно да формира този V – оптимален портфейл.

За разгледания четириактивен портфейл е съставен и съответния V – оптимален портфейл (табл. 11).

№	Активи	% от инвестицията
1	София, Бояна, двустаен	20	6,22%	3,88%	0,62
2	Варна, Център, тристаен	2
3	Варна, Цветен квартал, двустаен	18
4	Бургас, Център, двустаен	60

След сравняване с резултатите на σ – оптималния портфейл се вижда, че характеристиките са почти еднакви, но V – оптималният портфейл е за предпочитане, т.к. очакваната среднотримесечна възвръщаемост е по-голяма с 0,06%.

В заключение са направени следните изводи:

1. Според критерия на инвеститор, който формира портфейл от готови жилища в посочените големи градове, са дадени два варианта.

2. Разгледан е и портфейл между активите, в които няма отрицателно корелирани. При него очакваната възвръщаемост е по-висока, но е по-рисков от V – оптималния и σ – оптималния портфейли. Инвеститор с по-голяма склонност към риска би могъл да инвестира и в него.

3. Независимо дали има или няма отрицателно корелирани привлекателни активи, то може да бъде формиран σ – оптимален, съответно V – оптимален портфейл, но с много по-добри характеристики е един портфейл, ако има и такива активи в него, които са отрицателно корелирани.

В последния параграф на трета глава са представени функционалните възможности на разработения прогрaмен продукт „OPRE”.

Целта на създадения продукт е да се автоматизира процеса по изчисляване на основните характеристики на жилищата от гледна точка на риска и на тяхна база да се състави σ – оптимален (V – оптимален) портфейл от избрани имоти. Той е разработен в обектноориентираната програмна среда Delphi 7. Основните му функционални възможности са:

• 
  изчислява и извежда справка за средните цени на жилищата;
  
• 
  изчислява и извежда справка за възвръщаемостите на жилищата по периоди;
  
• 
  изчислява и извежда справка за средната възвръщаемост на жилищата;
  
• 
  изчислява и извежда справка за стандартните отклонения на възвръщаемостите;
  
• 
  изчислява и извежда справка за коефициентите на вариация;
  
• 
  изчислява и извежда справка за коефициентите на корелация между възвръщаемостите под формата на корелационна матрица;
  
• 
  определя и извежда справка за “взаимозависимостта” между всеки два актива на база на условие (1) или условие (2);
  
• 
  намира теглата на предварително избрани имоти в оптималния σ –портфейл (V – портфейл), като изчислява средната възвръщаемост, стандартното отклонение (риска) и коефициента на вариация на портфейла.
  

ІІІ. Справка за приносите

в дисертационния труд

Теоретичните изследвания и направените на тяхна основа практически проучвания позволяват да се обобщят следните по-важни приносни моменти в теоретичен и практико-приложен аспект:

1. Въз основа на задълбочени теоретични проучвания и критичен анализ е изяснена същността на формирането и управлението на инвестиционни портфейли от жилищни имоти като инвестиции с висока доходност.

2. Откроени са и обосновани условия за съществуване на инвестиционни портфейли с минимален риск и с минимален коефициент на вариация, като е разширена теоретико-методологичната схема за изследване на взаимовръзките между тях.

3. Аргументиран и операционализиран е широк кръг от твърдения, свързани с възможностите за създаване на оптимални инвестиционни портфейли, като са декомпозирани взаимовръзките между тях на основата на съществуването на оптималност по коефициент на вариация и оптималност по риск на инвестиционен портфейл от същите активи.

4. На основата на извършен анализ на възвръщаемостите от жилища в престижните райони на градовете София, Пловдив, Варна и Бургас са формирани диверсифицирани и според съответен критерий, оптимални инвестиционни портфейли от такива активи като са идентифицирани и интерпретирани варианти за формиране на оптимални портфейли от жилищни имоти, между които няма отрицателно корелирани.

5. Създаден е програмен продукт „OPRE” в помощ на инвеститорите в инвестиционни портфейли от недвижими имоти, с помощта на който се формират оптимални по риск (по коефициент на вариация) портфейли от избрани активи.


ІV. Публикации по дисертационния труд
Статии:

1. „Оценка на риска в мултиактивен портфейл от акции”, Икономически изследвания, кн. 3, София, 2002, с. 135-146, самостоятелна.

2. „Определяне коефициента на корелация в двуактивен портфейл, за постигане ефекта на диверсификация”, Известия, Съюз на учените, Варна, кн. 2’2000, 1’2001, с. 37-39, самостоятелна.

Доклади:

1. „V – оптимални портфейли от жилищни имоти в София, Пловдив, Варна и Бургас”, Фирмите и пазарите в България в условията на евроинтеграция – продължаващата адаптация, сб. Доклади от юбилейна научно-практическа конференция, том II, ИУ – Варна, 2008, с. 204 – 208, самостоятелен.

2. „Възможности за формиране на оптимални портфейли от жилищни имоти”, Строително предприемачество и недвижима собственост, ИУ – Варна, 2007, с. 118-124, самостоятелен.

1 Недвижимият имот като обект на инвестиране (в този процес се предполага и смяна на собствеността) с цел получаване на по-висока доходност изцяло може да бъде разглеждан като материален актив и поради това на много места в по-нататъшните разглеждания като синоним ще бъде разглеждано и понятието „актив”.

2 Адаптирана от автора по Ковалева, В. В. и др. Инвестиции. Проспект, Москва, 2006, с.133.

3 е частта от общия инвестиционен капитал, която се инвестира в -тия актив.

4 По данни от НСИ.

5 За този микрорайон се използва наименованието „ВИНС”, изхождайки от използването му по този начин в различните електронни източници (уеб сайтове) и агенции за недвижими имоти.

Каталог: uploaded files
uploaded files -> Магистърска програма „Глобалистика" Дисциплина „Политическият преход в България" Доц д-р П. Симеонов политическа система и политически партии на българския преход студент: Гергана Цветкова Цветкова Факултетен номер: 9079
uploaded files -> Конкурс за научно звание „професор" по научна специалност 05. 02. 18 „Икономика и управление" (Стопанска логистика) при унсс, обявен в дв бр. 4/ 15. 01. 2010
uploaded files -> Автобиография Лична информация
uploaded files -> Стопански факултет – катедра „стопанско управление” специализиран научен съвет по икономическа
uploaded files -> Утвърдил весела неделчева
uploaded files -> Конкурс за проект, при реализирането на проекти, финансирани със средства от европейските фондове, по реда на зоп
uploaded files -> Христо Смирненски
uploaded files -> I. Описание на клиентския терминал Общи положения на работата на системата
uploaded files -> Специализиран научен съвет по отраслова и фирмена икономика при вак на република българия
uploaded files -> О б я в я в а м к о н к у р с: За длъжността “младши експерт

Изтегляне 474 Kb.

Сподели с приятели: