Обхват на териториите в община Балчик с особена териториалноустройствена защита

Обхват на териториите на териториите в община Балчик с особена териториалноустройствена защита

Съдържателното описание на видовете територии и зони под защита, респ. общите и специфични изисквания, правила и нормативи за тяхното опазване и устройство са показани в съответните части на настоящата записка.

Тук следва да се посочи, че ПЛАНЪТ изцяло респектира границите и режимите за опазване на защитените териториите по ЗЗТ, определени със заповедите за обявяване, респ. влезлите в сила планове за управление на защитени територии.

В своите предвиждания, респ. в Правилата за прилагане вкл. изискванията към последващото устройствено планиране и инвестиционно проектиране, ПЛАНЪТ регламентира спазвана на режимите за опазване на обектите на недвижимото наследство, определени от компетентния орган по ЗКН (режимите включват граници недвижимите културни ценности, охранителни зони и предписания за опазване).

В обхвата на защитените зони по ЗБР (Натура 2000) попадат и урбанизирани територии, които не са включени в устройствените зони, определени в ОУПО. Между тях са единични поземлени имоти, които се ползват по предназначение – за обитаване, производствени, обслужващи дейности, техническа инфраструктура и др., както и поземлени имоти с променено предназначение, в които не е реализирано строителство. Тяхната обща площ е 622,3 ха.

- преобладаващата част от поземления ресурс – над 77 % е зает от земеделски земи с голям потенциал за развитие на селското стопанство. Плановите предвиждания намаляват дела на този фонд с ок. 0,9 %, като около половината от това намаление е за извънселищни паркове и транспортна инфраструктура, т.е. не е свързано с допълнителна урбанизация на територията.

- сравнително малък е делът на горските територии, което налага тяхното максимално запазване, както като площ, така и като качество, с оглед значението им като рекреационна среда и за опазването на биоразнообразието и ландшафта;

- сравнително малки по площ/дял от територията са и други основни естествени ресурси – водни обекти, плажна ивица, поради което в проектните предвиждания те се съхраняват в пълна степен;

- висок е делът на урбанизираните територии с преобладаващи рекреационни дейности (селищни образувания, както голямо количество поземлени имоти с променени предназначения извън СО), концентрирани изключително в приморската група землища. Населените места осигуряват необходимата по норматив площи, предвид демографските прогнози (вж. съответните части от настоящата записка), поради което липсва обективна необходимост от териториалното им разширение. ПЛАНЪТ предвижда увеличаване на урбанизираните територии с ок. 5,4 % , което е предназначено основно за изграждане на инфраструктура на производствено-складови и обслужващи дейности, стимулиращи социално-икономическото развитие на общината. Тези предвиждания са съобразени с конкретни релевантни мерки, отнасящи се за община Балчик., заложени в действащите стратегически и планови документи по Закона за регионално развитие.


V. ПРОЕКТНО РЕШЕНИЕ: ФУНКЦИОНАЛНО ПРЕДНАЗНАЧЕНИЕ И УСТРОЙСТВО НА ИЗВЪНСЕЛИЩНИТЕ ТЕРИТОРИИ И МОРСКАТА АКВАТОРИЯ

5.1. Общи постановки на земеползването и устройството на извънселищните територии

Определянето на общото (преобладаващото) пред­назначе­ние на частите от общинската територия, респ. видове устройствени зони и самостоятелни терени със собствен режим на устройство е събразено с изискванията на Техническото задание и съгласувателната преписка към него. Проектното решение изхожда от фактическия начин на земеползване, характеристиките на основните ресурси и изискванията за тяхното опазване, действието на режими за особена териториално-устройствена защита и актуалното състояние на елементите на функционалните системи, чрез прилагане на номенклатурата на Наредба № 7/2003 на МРРБ за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони (по-нататък - Наредба № 7). За части от терито­ри­ята са въведени някои допълнителни разновидности на основните видове устройствени зони, представени по-нататък в настоящата записка.

За териториите, попадащи в границите на защитени зони по Закона за биологичното разнообразие са установени режими за превантивна устройствена защита до влизането в сила на планове за управление и/или картиране на хабитатите.

На база достъпната специализирана информация са третирани рисковите тери­то­рии – зони със свлачища, като към Правилата за прилагане на плана са предвидени специфични правила и нормативи за устройство и застрояване, респ. изисквания към последващото подробно устройствено планиране за отреждане на терени и предписания за изпълнение на превантивни мероприятия. Посочени са и необходимите лан­дшафтно­устрой­ствени мероприятия и такива, свързани с доизграждането на системата от полезащитни горски пояси и с възстановяването на нарушени територии. Определени са зони с допустимо разполагане на съоръжения за енергопроизводство при ползване на ВЕИ – ветрогенератори.

С Правилата за прилагане на плана се въвежда изискване, при провежда­нето на нови или реконструкция на съществуващи елементи на транспортната инфраструктура с висок клас да се запазват, съответно възстановяват, връзките на масивите с местната пътна мрежа и полските пътища, както и изграждане на необходимите прокари по миграционните трасета на местните хабитати.

5. 2. Земеползване и устройство на териториите със земеделски земи

Земеделските земи съставляват 78,1%² от общинската територия. Както е показано при представянето на природния комплекс в Техническото задание, както и в диагнозата и прогнозата за икономическо развитие на общината, земеделските земи представляват основен ресурс за развитие. Техническото задание е поставило изискване към ОУПО чрез устройственото зониране и правилата за устройство и застрояване да се въведат ограничения относно промяната на предназначението на висококатегорийна земеделска земя (І-V категория), териториите с трайни насаждения и териториите, подходящи за разширяване на поливните полета и хидромелиоративните съоръжения. Както е видно от релевантните данни, включени в КВС, на горните условия отговаря практически цялата територия на платото, заета от земеделски земи, вкл. преобладаващата част от земите в землищата на Кранево, Рогачево и Църква.

На основание изложеното, с ПЛАНА се определят земеделските земи, чието пред­назначе­ние може да бъде променяно само в точно определени случаи (модифкация на чл. 45 ал. 2, т. 4 на Наредба 7). За тях е въведена устройствена зона „земеделски земи” (Зз). В устройствена зона „Земеделски земи” (ЗЗ) се включват земеделските земи от І до V бонитетна категория, всички земеделски земи с трайни насаждения, всички земеделски земи с изградени системи за изкуствено напояване, ливади и пасища, както и прилежащите полезащитни горски пояси.

Промяна на предназначението на земеделските земи, включени в тази разновидност на ус­тройствена зона, се допуска само в случаите, в които теренът граничи с път от републиканската пътна мрежа или от общинската мрежа - най-малко бивш ІV клас. Промененото предназначение може да бъде за крайпътни обслужващи обекти или за обекти за обработка и съхранение на селскостопанска продукция, както и за териториално развитие на съществуващи селищни образувания. Допуска се още изграждане на жилище за собстве­ника и за охраната. Промяната на предназначението може да обхване площ, не по-голяма от 3 дка. Когато имо­тът е с по-голяма площ, промяната се извършва само за част от него с размер до 3 дка.

Застрояването на имотите с променено предназначение е предвидено да се извършва съглас­но долните норми:

Наименование на зоната	Код	Пзастр (%)	Кинт	Позел. (%)	Н мах. (етажи)	Други правила и бележки
Зона „Земеделски земи”	Зз	60	1.2	30	10 (3)	Н не се отнася за съоръжения.

Изключения от горните правила се допускат само при доказана необходимост, за:

-изграждане на обекти на техническата инфраструктура за задоволяване на обществена потребност, вкл. хидромелиоративни мрежи и съоръжения, свързани с тяхната експлоатация (не се отнася за съоръжения за проезводство на електроенергия с използване на ВЕИ – ветрогенератори);

- за разширение на гробищни паркове или за нови гробищни паркове;

- изпълнение на мероприятия и строителство, свързани с опазването и експонирането на обекти на недвижимото културно наследство. Необходимият за целта териториален обхват се доказва със специализирани проучвания към ПУП.

В обхвата на «крайбрежната зона» на община Балчик, включващ землищата на гр. Балчик и селата Оброчище, Кранево и Рогачево, се допуска още промяна на предназначението на земеделски земи за изграждането на озеленени площи за широко обществено ползване – извънселищни паркове, както и за спортни обекти – игрища и тенис-кортове със затревен терен, както и голф-игрища. В границите на парковете и обектите по предходното изречение могат да се разполагат обслужващи сгради с височина до 4.50 м (един етаж) и обща площ до 0,5 % от територията, когато общата площ на парка или спортния обект е над 3 ха и до 1,0 % за територии с обща площ под 3 ха. Не се допуска изграждане на обекти за обитаване, настаняване или подслон, вкл. жилище на собственика. Допуска се ограждане на парковете и спортните обекти, на основание одобрен проект.

За частите от устройствена зона „Земеделски земи”, попадащи в границите на защитени зони по Закона за биологичното разнообразие, се установява режим на превантивна устройствена защита по чл. 10, ал. 3 от Закона за устройството на територията. В териториите по предходното изречение не се допуска промяна на предназначението на земеделски земи, освен такива, свързани с изграждането и поддържането на елементите на транспортната инфраструктура, на линейни обекти на друга техническа инфраструктура и на съоръжения за геозащита. Режимът на превантивна защита да се прилага:

- до влизането в сила на Планове за управление на защитените зони, след което устройството на посочените територии се съобразява с изискванията на съответния план;

- за зоните за защита по Директивата за хабитатите: при картиране на местообитанията, изпреварващо съответния План за управление, извън границите на местообитанията се допуска прилагане на общите правила за устройство и застрояване в зона „Земеделски земи”, определени в настоящия ОУПО.

За частите от устройствена зона „Земеделски земи”, попадащи на проектното трасе на ж.п. линия гара Дончево – Каварна (Добруджанско каменовъглено находище) се установява временна забрана за промяна на предназначението. Забраната се прилага в обхвата на полоса на полоса с ширина 100 м. по протежението на трасето. Забраната е в сила до окончателно решение относно развитието на националната ж.п. инфраструктура в тази й част, респ. окончателно определяне на трасето с технически проект, след което за неговото реализиране се запазва полоса от двете му страни с обща ширина 30 м. или съответно проектното предвиждане отпада изцяло и зоната се устройва по описаните по-горе общи правила.

В изпълнение на изискванията на ЗАДАНИЕТО отнасящи се за енергопроизводството чрез използване на възобновяеми енергийни източници, се създава разновидност на устройствената зона „земеделски земи” – „земеделски земи с допустимо изграждане на съоръжения за използване на ВЕИ” (Зз1), в която е допустимо монтиране на ветрогенератори и изграждане на необходимата за функционирането им инфраструктура, без промяна на предназначението на целите ПИ. Такава зона се предвижда в части от землищата на селата Стражица, Гурково, Тригорци, Кремена, Ляхово, Храброво, като в нея са обхванати и ПИ с вече променено предназначение за такива нужди.

Останалите земеделски земи, които не са включени в устройствените зони Зз и Зз1, се устройват по реда на Закона за опазване на земеделските земи и свързаните с него подзаконовите норма­тивни актове.

Съгласно баланса на териториите по трайно предназначение в Кадастралната карта на община Балчик, горските територии заемат сравнително малък дял - 12,37 % от площта на общината. Както е показано и в заданието, най-висок е делът на горите в землищата, граничещи с морето и тези от югозападната част на общината: Балчик, Кранево, Оброчище, Църква, Рогачево. В тях са концентрирани над 56 % от горските територии. Относително по-големи масиви има и в землищата на Безводица, Сенокос и Карвуна. Горите в останалите землища са с малки площи, разпокъсани между обра­бот­вае­мите земи.

Стопанско значение и специфично участие в ландшафта имат полезащитните горски пояси. Те заемат 19 % от горските територии, като най-голям е делът им в землищата със селскостопански характер, като тези на Гурково, Дропла, Соколово и др.

Предвид малкия териториален дял и стопанското, екологичното, рекреационното и естетическото значение на горите в община Балчик, ПЛАНЪТ не предвижда промяна на предназначението на горски територии и ползването им за други нужди, с изключение на проектно трасе на републикански път с приблизителна площ ок. 1,8 ха.

В съответствие с разпоредбите на чл. 5 ал. 3 от Закона за горите, горските територии в границите на защитени територии по Закона за защитените територии (поддържания резерват “Балтата” и частта от природния парк “Златни пясъци” в землището на Кранево), както и тези в обхвата на защитени зони по Закона за биологичното разнообразие, в т.ч. зони за защита по Директивата за птиците 79/409/ЕЕС и по Директивата за хабитатите 92/43/ЕЕС, а именно горите в землищата на Църква, Рогачево, Кранево и малък масив в Кремена, както и преобладаващата част от териториите на горите в землищата на Оброчище и Балчик са специални горски територии.

Тяхното управление, опазване и използване се съобразява с плановете за управление на съответните защитени територии и зони.

В съответствие с предписанието, включено в становището на Изпълнителна агенция по горите при МЗХ (писмо № ИАГ-38579/18.11.2011), като специални гори с рекреационно значение, за поддържане на ландшафта и с висока рекреационна стойност се определят горските територии без статут по ЗЗТ, попадащи в землищата на с. Кранево, с. Оброчище и гр. Балчик. Тези горски територии се определят като «зони за защита от урбанизация» по смисъла на чл. 12, ал. 1, т. 3 и ал. 10 от Закона за горите.

Специалните гори по предходния абзац получават устройствени режими устройствена зона за отдих «Рекреационна гора» - Оз и устройствена зона «Крайбрежна зона за озеленяване и укрепителни мероприятия» - Оз1. В тях

В границите на «Рекреационна гора» - Оз не се допуска извършването на строителство, с изключение на елементи от техническата инфраструктура и хидротехнически съоръжения, както и на съоръжения, свързани с управлението на горските територии (§1, т. 25 от Допълнителни разпоредби на Закона за горите). В тях се препоръчва очертаване на екомаршрути , респ. изграждането на пешеходни и велоалеи, както и на архитектурни елементи за обслужване на отдиха и туризма. Архитектурните елементи за обслужване на отдиха и туризма (алеи, заслони, водни площи, поставяеми елементи на парковото оборудване – пейки, маси, огнища, детски съоръжения и др., определени в §1, т. 2 от Допълнителните разпоредби на ЗГ) не се смятат за строежи и се изпълняват без смяна предназначението на горите, съгласно чл. 153, ал. 1 от същия закон. На подходящи места край съществуващите автомобилни пътища в и покрай рекреационните гори се допуска изграждане на паркинги с капацитет до десет леки автомобила и поставяне на преместваеми химически тоалетни. По изключение при доказана необходимост, на база подробен устройствен план в устройствена зона Оз може да се допусне промяна на предназначението на поземлени имоти за нуждите на изучаването, опазването и експонирането на обекти на недвижимото културно наследство.

Изграждането на допустимите обекти по предходните изречения може да става само извън обхвата на защитените местообитания и защитените територии и при съблюдаване на изискванията за защита на консервационните видове.

В границите на «Крайбрежна зона за озеленяване и укрепителни мероприятия» - Оз1 не се допуска извършването на строителство, с изключение на елементи от техническата инфраструктура – съоръжения за геозащита и хидротехнически съоръжения, както и съоръжения за достъп и обслужване. Допуска се извършване на озеленителни мероприятия с укрепваща растителност, доколкото не противоречи на изискванията за опазване на местните хабитати..

На опазване, доизграждане и поддържане в съответствие с лесоустройствените проекти подлежат полезащитните горски пояси, разположени в земеделската част от общинската територия.