VІ. РАЗВИТИЕ НА УРБАНИЗИРАНИТЕ ТЕРИТОРИИ

Селищната мрежа на общината включва 1 град и 19 села, разпределени по ад­ми­нистративен статут на 1 общински център, 8 кметства и 11 кметски наместничества. В това число не са включени Брястово и Карвуна, които не са самостоятелни населени места, а са присъединени административно съответно към Гурково към Сенокос. Основните данни за населените места, съставляващи селищната мрежа на община Балчик са дадени в следващата таблица:

Както е видно от горната таблица, при се­ла­та преобладават малките и много малките, като средните и големите са са­мо 2.

Сред­на­та гъс­тота на селищната мрежа от 4,2 селища на 100 кв.км, а средната площ на зем­ли­щата е 23 827 дка. Варира от 6 293 дка на с. Бобовец до 55 877 дка на с. Гурково.

Природните ресурси, респ. характера на преобладаващите дейности, осигуряващи социално-икономическото развитие, както и параметрите на инвестиционната активност последните години, са основание за обособяване на две основни зони:

- край­брежна зона, включваща Балчик, Оброчище и Кранево с техните землищата, както и Рогачево и Църква, разположени във вътрешността, но със сходни средови характеристики (специфични при с. Църква, поради развитието на рудодобива);

- зона на Добруджанското плато, включваща селата и землищата им във вътрешността

Селищната мрежа е с изявена териториална нерав­но­мер­­ност между двете описани зони. Селата са с различен потенциал за развитие и със същест­вени разлики на стопанските и се­лищ­ните си функционални компоненти. Това обуславя и йерар­хи­ч­ния характер на функционалната структура на селищната мрежа, в която като със значение на опорни цен­­трове в исторически план са се утвърдили се­ла­та Дропла (със Змеево и Кремена), Гур­ково (с Тригорци и Брястово, второто понастоящем без постоянно население), Сенокос (с Дъбрава, Пряспа и Безводица), Соколово (със Стражица, Бобовец, Храброво, Ляхово, Карвуна, последното без постоянно население) и Оброчище (с Рогачево и Църква), а отчасти и село Кранево. През последните години, поради повсеместната и трайна негативна демографска тенденция, част от средищните функции на отделни населени места естествено са редуцирани, както бе посочено в секторните анализи.

В пространствено отношение селищната мрежа на общината е формирана от компактно из­гра­дени населени места, като на Добру­джанското плато не се установява тен­денция за про­с­транствено сливане на урбанизи­ра­ни структури. В край­брежната зона, в землищата на Балчик, Оброчище и Кранево, силно проявена е тен­ден­цията за пространствено сливане между Бал­чик, селищните образувания със статут на вилни зони и други застроени селищни образувания (бивши земи по § 4 на ЗСПЗЗ), респ. с. Кранево и курортния комплекс „Албена”. Така на практика е фор­ми­ра­на една селищно-курортна агломерация. Предвид инвестиционните намерения, изразяващи се в масова промяна на предназначенията на земеделски земи, такава тенденция може да се посочи и за прилежащото землище на с. Рогачево, но там степента на реализация, особено през последните 4-5 години, е значително по-малка.

Предвижданията на ПЛАНА са отражение на ресусните и икономическите реалности. Те са насочени към стабилизиране на селищната мрежа на общината, интенцификация на ползването на селищните територии при минимален дял на екстензивно развитие, преодоляване на диспропорцията между населените места в крайбрежната зона и вътрешността – на платото, при съхраняване и съвременно развитие на основните средови и функционални характеристики и съответни ресурси, осигуряващи поминъка. Така ще се осигурят условия за подобряване качеството на живот и задържане на местното население, а също и стимулиране на заселванията.

За почти всички села във вътрешността е предвидено формиране на зони за производствени и складови функции, свързани с традиционните за региона селскостопански дейности и прилагане на съвременни технологии при първична обработка, преработка на продукция на място, складово-транспортни операции и пр. Проектната теза в тази й част се основава на констатираното през последните години активизиране на дейностите в посочения сектор, като се свързва и с предвижданията на стратегическите и планови документи на регионално, областно и общинско ниво за развитие на «затворени кръгове» в селскостопанското производство, осигуряващи висока принадена стойност, вторични продукти за съпът­стващи производства и допълнителна заетост. Тази стратегическа визия отразява главната цел: диверсификация на местната икономика и преодоляване на рисковото монопрофилно развитие, насочено към туризма и съпътстващите го дейности.

Горното не изчерпва възможностите за деконцентрация на дейности, осигуряващи поминъка, от общинския център, респ. крайморската зона, към вътрешността. Тук също е налице потенциал за развитие на активностите в третичния сектор, чрез стимулиране на алтернативни форми на туризма, преди всичко – на селски туризъм, създаване на «туристически чифлици», както се определени в ОПР, различни видове хоби туризъм и пр.

ПЛАНЪТ не изключва, също така, запазване по целесъобразност и функцията на части от населени места във вътрешността като «спални» за местно или временно пребиваващо население с трудова реализация в туристически активните крайморски територии, в манганодобива и пр. Не на последно място, те ще останат и места, в които ще са разположени «вторите жилища» на собственици от вътрешността на страната и от чужбина, каквато тенденция вече е налице.

Инвестиционната привлекателност на населените места както за стопански дейности, така и за обитаване, в определена степен е функция на удобството на транспортната достъпност и транспортното обслужване. В този смисъл, развитието на пътната мрежа и по-специално-сгъстяването на общинската мрежа, предвидено в ПЛАНА, е принос към стабилизирането на селищната мрежа. Така се осигурява по-висока рентабилност и едновременно - екологосъобразност на транспорта, обслужващ стопанските дейности както и на масовия обществения транспорт.

Състоянието на селищната среда в населените места има следните характе­рис­тики:

• 
  Брутната гъстота на обитаване средно за общината е14,2 ч/ха, а само за селата едва 6,7 ч/ха. Съответно средно за общината на човек се падат по 705,52 кв.м жилищна територия, а са­мо в селата – по 1456,38 кв.м. Това означава, че в границите на селата има се­ри­о­зен теренен ре­зерв.
  
• 
  Всички площни показатели, които характеризират структурата на територията на селата, са далеч над норма­тивните величини, но са налице раз­ли­чия между от­дел­ните селища.
  
• 
  Селата са с добра жилищна изграденост с малка етажност и с висока степен на жи­лищ­на задоволеност. Близ­ки до или отгова­рящи на съвремен­ните стандарти за благоустроеност са жилищните сгради, стро­ени през по­следните 20 – 30 години и осо­бено къ­щите, строени през последните 5 - 10 го­дини, които са и с относително добра топлоизолация.
  
• 
  Социалната инфраструктура в селата е развита неравномерно и е един от основните фак­то­ри, обуславящ йерархичната струк­ту­ра на селищната мрежа (вж. част ІІІ, т.3.3.).
  
• 
  Осигуреността на селата с техническа инфраструктура не показва различия между от­­­дел­ните селища. Нивото на оси­­гуреност е практически равностойно. Всички села са водо­снаб­дени и електрифицирани. В нито едно няма канализация, с изклю­че­ние на с. Кранево, където тя е в строеж. Сравнително огра­ниче­н е достъпът до Ин­тер­нет.
  
• 
  В преобладаващата си част селата са с добро ниво на благоустро­е­ност и комунално обслужване:
  

• 
  Действащата система на транспортно обслужване осигурява връзки на всички села с общин­ския център и с локалните опорни центрове, но честотата на след­ва­не се оце­нява като недо­статъчна;
  
• 
  Степен на изграденост на уличната мрежа е висока, но не е добре поддържана. Недостатъчно е развито уличното осветление и бавно се внедряват енер­го­спес­тя­ващи осветителни тела;
  
• 
  Организираното сметосъбиране е обхванало само част от селата;
  
• 
  Селата разполагат със значителни по квадратура обществени озеленени площи – средно по 85 кв.м на жител, но поддържането им, с много малко изключения, е крайно неудовлет­во­ри­телно.
  
• 
  Като неудовлетворително се оценява почистването на коритото на р. Батова в Об­ро­чище, а в Кранево следва да продължи корекцията на р. Краневска.
  
  • 
    В почти всички села през последните години се проявява ви­сока и растяща инвести­ционна активност, включваща изграждане на жилищни, туристически и стопански сгради и промяна на предназначение на горски и земеделски земи, както и продажби на къщи на вън­шни хора. Засилва се и интересът за изграждане на ветрогенератори.
    

Тук по-долу е представена актуалната статистическа информация относно материалните активи на жилищния сектор в границите на населените места в община Балчик. Материалните активи на социалната,техническата и туристическата инфраструктура са представени в съответните раздели.

Според данните от последното преброяване на населението през 2011 г., жилищният фонд, пред­назначен за постоянно обитаване на населението в община Балчик има следните ха­рак­теристики:

• 
  Броят на наличните жилищни сгради в общината е 9635, от които 4819 сгради са в гр. Балчик и 4816 - в селата;
  
• 
  По вида на конструкцията си жилищните сгради имат следната структура общо за об­щината:
  

• 
  Масивни 5715 сгради или 59,32 %;
  
• 
  Полумасивни 3337 сгради или 34,63 %;
  
• 
  Паянтова 583 сгради или 6,05 %.
  

• 
  С из­­клю­чение на ведомствените блокове в с. Оброчище, жилищ­ното за­строяване в селата по­все­местно е ма­лоетажно, като преобладава традиционната едноетажна до­бру­джанска къ­ща. Само къщите, строени през 70-те години на ми­налия век и след тях, са дву- и триетажни;
  
• 
  Броят на жилищата в общината е 13 976, в т.ч.: 7 666 в гр. Балчик и 6310 в селата. Обитаемите жилища са съответно 7005 за общината (50,1 %), 3 944 за града (51,4%) и 3 061 за селата (48,5%). Този брой на жилищата осигурява жилищна задоволеност от 624 ж. на 1000 души на­се­ление;
  
• 
  Жилищната площ в обитаемите жилища възлиза на 423 270 кв.м общо за общината, поделена на 242 043 кв.м в град Балчик и 181 227 кв.м в селата. Тя осигурява жи­лищен стандарт от 18,8 кв.м/ч. средно за общината, 17,64 кв.м/ч. за град Балчик и 20,6 кв.м/ч. средно за селата. Ако се отчете цялата налична жилищна площ – и тази в не­обитаемите жилища, жилищният стандарт нараства съответно на 49,0 кв.м/ч. сред­но за общината, 46,7 кв.м/ч. за град Балчик и 52,6 кв.м/ч. средно за селата;
  
• 
  По брой на стаите структурата на жилищата е следната:
  

• 
  Едностайни – 8,89 %;
  
• 
  Двустайни – 29,09 %;
  
• 
  Тристайни – 29,72 %;
  
• 
  Четиристайни – 16,98 %;
  
• 
  Петстайни – 7,03 %;
  
• 
  Шестстайни и повече – 8,29 5;
  
  • 
    По собственост структурата на жилищата е следната:
    

• 
  Държавна и общинска – 1,50 %;
  
• 
  Частна на физически лица – 91,08 5;
  
• 
  Частна на юридически лица – 7,42 %;
  
  • 
    Близ­ки до или отговарящи на съвремен­ните стандарти за благоустроеност са жи­лищ­ните сгради, стро­ени през по­следните 20 – 30 години в го­ляма част от селата на общи­на­та и осо­бено къ­щите, строени през послед­ните 5 - 10 години, които са и с относи­тел­но добра то­пло­изо­ла­ция. Жилищните сгради в селата, стро­е­ни в по-ранен период, в преоб­ла­даващата си част не отговарят на съвременните жилищ­ни стан­дарти и само малка част от тях биха могли по пътя на рекон­струк­цията да ги постиг­нат.
    

Данните относно съществуващото положение показват показват значителен теренен резерв в границите на населените места. Това обстоятелство, както и демографските прогнози, са основание да не се предвижда екстензивно развитие на селищните територии. Като изключение, ПЛАНЪТ отразява решение на общинската администрация за териториално разширение на с. Оброчище (в процедура), предназначено за решаване на социални проблеми.

Както е посочено и в Техническото задание, гр. Балчик се устройва на основание влязъл в сила подробен устройствен план. Също в изпълнение на заданието, в т. 6.3. по-долу са включени препоръки за неговата частична актуализация.

ПЛАНЪТ съобразява и предвижданията на подробния устройствен план на с. Кранево, вкл. включената към неговата територия курортна зона в обхвата на т.нар. „масив 25”. (вж. решение по т. 7, протокол № 68/2011 г. на Общински съвет Балчик).

Жилищните територии в останалите населени места се устройват и застрояват като жи­лищни ус­трой­ствени зони с преобладаващо застрояване с малка височина (до 10 м), означени като (Жм). В тях се предвиждат сгради за обитаване или за обитаване и ви­лен отдих (второ жилище), както и обекти с нежилищни функции, съгласно чл. 17 от Наредба № 7/2003 на МРРБ. В съответствие с предвижданията на ОПР се допуска устройство на «туристически чифлици» – инфраструктура, интегрираща природна среда с представително фер­мер­ство.

В границите на селата Соколово и Преспа по действащите регулационни планове са включени части от бившите стопански дворове, в които понастоящем се развиват производствени и складови функции. ПЛАНЪТ предвижда тяхното устройване като «предимно производствени зони» (Пп), при спазване разпоредбите на чл.25 от Наредба № 7/2003 на МРРБ. В Правилата за прилагане се включва изискване, при устройството на тези зони, функциите, респ. инфраструктурата - потенциален носител на шумово или друго замърсяване, да се локализират по начин, който да оси­гу­рява необходимия защитен сервитут в обхвата на производствената зона, като в границите на УПИ се предвиди изолационно озеленяване.

При последващото подробно устройствено планиране, перспективното население, респ. натоварването на системите на населените места, да се определя въз основа на капацитета на територията им (при по-висок комфорт на обитаване), а не въз основа на демографската прогноза.

Както е показано в анализа на материалните активи на жилищния сектор, община Балчик разполага с достатъчен за населението брой жилища. Значителен е делът на жилищата, собственост на жители на други общини («второ жилище»), както и на необитаемите, в т.ч. обявени за продажба жилища.

За реализиране на общинска жилищна политика - изграждане на социални жилища и оборотен общински жилищен фонд, както и за развитие на социалната инфраструктура, в Правилата за прилагане се препоръчва:

- налагане на мораториум върху продажбите и замените на поземлени имоти – общинска собственост в границите на населените места и реализирането им за капитално застрояване, освен за общински жилища или публична социална и техническа инфраструктура;

- изработване и приемане от общинския съвет на общинска жилищна програма с конкретни разчети за реализация, вкл. в условията на публично-частно партньорство.

6.2.3.2. Доразвитие на социалната инфра­струк­тура

Предложеното с ПЛАНА усъвършенстване на териториалната организация на мрежата от обек­ти на социалната ин­фраструктура в устройствен аспект се основава на представените по-горе прогнозни разчети, които показват:

В сферата на образованието: предвид капацитета на съществуващата инфраструктура на образованието – детски заведения и училища, и разчетите за броя на децата и на учениците в прогнозния период, не се констатират потребности от изграждане на нова база. Налице са сериозни резерви – терени и сграден фонд, т.е. по-на­татъшното усъвър­шен­стване на материалната база не поставя устройствени проблеми.

В сферата на здравеопазването: доболничната лечебна помощ със сегашната си характеристика и организация е в състояние да задоволява потребностите и в перспектива. В същото време, отчитайки курортно-туристическите функции на общината и натоварването на територията през активния туристически сезон, необходимо е да се осигурят между 4 и 6 временни лекарски кабинети в териториите с висока концентрация на туристическа инфраструктура. Те могат да бъдат настанени в съществуващи обекти – общинска собственост, като бившите здравни служби, административни или училищни сгради, неизползвани по предназначение в прилежащите населени места, както и в общински или честни обекти в зоните за рекреационни дейности и зоните с общественообслужващи функции, предвидени в ПЛАНА.

Разширение на съществуващата болнична инфраструктура в общината не е необходимо. Посочената в прогнозата необходимост от доразвитие на инфраструктурата за долекуване на хронично болни и възрастни болни може да се осъществи в близост до общинския център, чрез реконструкция на неизползвана училищна сграда в Стражица (или в Царичино) и адаптирането й за нуждите на общински хоспис. Доразвитието на инфраструктурата на здравеопазването по описания начин не поставя устройствени проблеми.

В бившите училищни сгради в селата във вътрешността са налице възможности за развитие на инфраструктура за социалните дейности. Обекти на социалния патронаж, както и социални домове е подходящо да се развият в Дропла, Гурково, Храброво. Предвид използването на налични материални активи – общинска собственост, доизграждането на тази инфраструктура не поставя устройствени проблеми.

В сферата на културата, развитието на собствената й инфраструктура в населените места извън общин­с­кия център не поставя устройствени проблеми. Предвижда се изграждане на допълнителна инфраструктура на културата с общинско значение на подходящи локации извън населените места – в обхвата на извънселищи зони за обществено обслужване и прилежащи извънселищни паркове, както е описано в т. 5.4.1 по-горе. Това решение е възприето, с оглед целесъобразно и икономично използване на поземления ресурс в границите на урбанизираните територии; значителния дял на приходящия контингент потребители на културен продукт (курортисти, временни обитатели на вили), времевото резпределение (по сезони) на културния календар; възможностите за прилагане на форми на ПЧП при реализирането на проектите; ненарушаване комфорта на жителите и гостите в жилижните и курортните територии.

В границите на проектния извънселищен парк «Балчик» се предвижда изграждане, при спазване на правилата и нормативите по чл. 32 от Наредба № 7/2003 на МРРБ на открит летен амфитеатър с капацитет до 1000 места, както и закрити и открити изложбени площи, с възможности за разполагане на временни естради за прояви на сценични изкуства и други културни събития.

Освен в наличната в Балчик инфраструктура на културата, включително комплекс «Двореца», налице са алтернативни възможности за реализиране на културни прояви в града без изграждане на нова капитална инфраструктура. Такива прояви могат да бъдат организирани на терена на Късноантичната и средновековна крепост в кв. Хоризонт (принос за социализация на недвижимото културно наследство), на пиацетата пред сградата на общината, в района на рибния пазар и др.

Собствена инфраструктура за културни прояви развиват курортните комплекси – к.к. „Албена” (с локално и надлокално значение); к.к. „Тузлата” (с локално значение, на база цялостен ПУП, в границите на застроителните нормативи, описани в т. 6.4.1.1. по-долу.

Състоянието, прогнозата и устройствените изисквания, отнасящи се за опазването и социализацията на материалното културно наследство в границите на населените места са представени в т. 5.10.4.

По отношение развитието на инфраструктурата на търговията и услугите: както е описано в прогнозата за развитие на социалната инфраструктура, ПЛАНЪТ създава условия за намаляване на натоварването от обслужващи дейности на Балчик и Кранево и традиционните територии с концентрация на курортно-рекреационни функции - к.к.Албена и селата Рогачево и Оброчище и едновременно увеличаване спектъра и качеството на търговското и друго обслужване във вътрешността, чрез създаване на обслужващи съсредоточия в добре транспортно захранени територии извън населените места, в т.ч. и с осигурени площи за паркиране - устройствена зона «смесена обществено обслужваща» - Соо (вж. по-долу, т. 6.4.2.).

Развитието на инфраструктурата за масов спорт и атракции се основава на следните основни мерки:

• 
  ПЛАНЪТ акцентира върху необходимостта от обновяване и ревитализация на селските игрища (стадиони) като места за масов спорт. Потенциал за доразвитие на инфраструктурата за непрофесионален спорт в населените места съдържат и училищните спортни бази.
  
• 
  Предвид спецификата на обслужвания контингент, включващ както постоянно население, така и временно пребиваващи (в обекти за подслон и настаняване, както и значителен контингент в прилежащите вилни зони), ПЛАНЪТ предвижда изграждане на нова спортна база в извънселищните територии, с удобен достъп от населените места и селищните образувания в крайбрежната зона и подходящо разположение в качествена природна среда. В това се включват:
  
  • 
    обекти за масов спорт, игри и пр. атракции в границите на новопредвидените извънселищни паркове;
    
  • 
    допускане за промяна на предназначението на земеделски земи в землищата от крайбрежната зона, за устройване на спортни обекти със «зелен терен».
    
• 
  Съществуващата спортна база в гр. Балчик е в процес на рехабилитация и модернизация.
  

Всички озеленени площи за широко и ограничено обществено ползване в населените места подлежат на опазване при изработване на последващите подробни устройствени планове.

Изисква се доразвитие на линейното озеленяване със зелени ивици и дървета по протежение на основните улици. По улици, където са разположени дълготрайни декоративни дървета и зелени ивици, с ПУП да се установява строителна линия към улицата, съобразена с растежните изисквания на видовете и/или подмяна на дърветата.

Както е описано в т. 5.4.2., като част от зелената система на населените места се предвижда изграждане на допълнителни озеленени площи със шумозащитно предназначение – изолационно озеленяване в части от населени места, прилежащи на пътни трасета от републиканската пътна мрежа.

Предвижданията на ПЛАНА за цялостно развитие на зелената система чрез създаване на обществени озеленени площи за широко и ограничено обществено ползване, разположени извън границите на населените места, е описано в т. 5.4.

- във всички малки населени места е необходимо изпълнение на благоустройствени работи, респ. обновяване на съществуващо благоустрояване на публичните пространства - улици, площади;

- при изпълнението на благоустройствени работи да се съблюдават стриктно изискванията за осигуряване на достъпност на публичната среда;

- изпълнението на геозащитни съоръжения в населени места (отнася се и за селищните образувания) да става на основание проекти с архитектурна част, в която да се определя подходящо оформяне, чрез ползване на естествени (местни) облицовъчни материали и/или озеленяване;

- в Кранево следва да се довърши корекцията на р. Краневска.

Изискванията за доизграждане на елементите на техническата инфраструктура са представени в самостоятелни точки по-долу.

Както е обосновано в т. 5.10.4.7., препоръчва се провеждане на процедура по Закона за културното наследство за предоставяне на статут и определяне на режим за опазване на недвижима културна ценност - „културен ландшафт” на историческото градско ядро на града, заедно с прилежащите скални структури. На основание статута и режима за опазване (включващ определяне на граници на ценността, на охранителната й зона и предписания за опазване), да се извърши актуализация на подробния устройствен план на гр. Балчик в тази му част, като правилата за прилагането му се допълнят със специфични правила и нормативи по чл. 13, ал. 2 и 6 от Закона за устройство на територията. При наличие на несъответствия на предвижданията на плана с предписанията на компетентния орган, например по отношение застроителните правила и нормативи, да се процедират съответни изменения на ПУП.