Разположение и устройство на територии за рекреационни дейности

С оглед облекчаване прилагането на ОУПО, в проектното решение са разработени четири групи устройствени зони, включително техни разновидности, за регламентиране устройството на селищните образувания за отдих: курорти, ваканционни селища, вилни зони, зони за други рекреации («рекреационни зони»). В съответните предходни точки на настоящата записка бяха посочени основанията за създаване на разновидности на посочените видове зони, с оглед опазването на ценната природна среда и разнообразието на видовете, респективно произтичащи от съвпадението им с територии, включени в екологичната мрежа Натура 2000, в зона «А» по ЗУЧК, както и от разположението им в съседство с водни течения и площи. Описани бяха и принципите, прилагани при определянето на разположението и териториалния обхват на отделните зони. Тук по-долу са представени общите устройствени и застроителни правила и нормативи, отнасящи се за тези видове зони.

В групата на зоните от този вид са включени:

- к.к. «Албена» в настоящия си териториален обхват;

- курортна зона «Двореца - Балчик» в обхвата на действащия ПУП;

- курортна зона «Балчишка Тузла» в обхвата на вече урбанизиранат територия.

Курортна зона «Балчишка Тузла» и попада в границите на защитени зони по ЗБР. Части от нея, както и малки части от курортна зона «Двореца - Балчик» попадат в охранителна зона «А» по Закона за устройство на черноморското крайбрежие. В тази връзка са въведени две разновидности на устройствена зона «Курорт»: разновидност Ок, отнасяща се за частите в зона «Б» и разновидност Ок1, отнасяща се за зоните или частите от тях, попадащи в обхвата на защитени зони по ЗБР и/или в охранителна зона «А» по ЗУЧК.

В зона Ок е допустимо отреждане на терени и урегулиране на имоти за изграждане на обектите, описани в чл. 28, ал. 1 от Наредба № 7/2003 на МРРБ за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони. Зона Ок 1 се устройва и застроява в съответствие с разпоредбите на чл. 10 от ЗУЧК. Последващите ПУП и инвестиционните проекти осигуряват изпълнението на чл. 27, ал. 2 от Наредба № 7, като осигуряват капацитет на основния рекреационен ресурс, в т.ч. естествени и изкуствени плажове на морския бряг, както и изкуствени водни площи (басейни) в границите на зоната, доколкото не са в противоречие с природозащитния режим по ЗБР.

Зоната се застроява при спазване на следните нормативи:

За курортните зони от двете разновидности се изисква задължително изграждане на разделна канализация за атмосферните и отпадъчните води и отвеждане на последните в ПСОВ или ЛПСОВ.

Предвидено е устройство на вилните зони в:

- съществуващи селищни образувания със статут на вилни зони;

- съществуващи селищни образувания с установен начин на такова земеползване (бивши земи по параграф 4 на ЗСПЗЗ);

- територии с висока концентрация на поземлени имоти с променено предназначение, подходящи за такъв начин на земеползване.

Устройване на вилни зони се предвижда в землищата на гр. Балчик, с. Кранево, с. Рогачево.

Предвидените вилни зони в землищата на с. Кранево и с. Рогачево и част от вилните зони в землището на гр. Балчик попадат в границите на защитени зони по ЗБР. Части от вилните зони в землището на Балчик попадат и в границите в охранителна зона «А» по ЗУЧК⁹.

На основание тези обстоятелства се определят три разновидности на вилните зони с устройствени режими, както следва:

За вилните зони, попадащи в границите на защитена зона по ЗБР се определя разновидност «Вилна зона в Натура 2000”- Ов1. За вилните зони, попадащи в границите на охранителна зона «А» по ЗУЧК се определя разновидност «Вилна зона в охранителна зона «А» - Ов2. Във вилните зони от разновидностите Ов1 и Ов2 се допуска устройването, респ. изгражда­не­то на:

1. вилни сгради;

2. магазини и заведения за хранене; 

3. открити обекти за спорт;

4. обществени озеленени площи;

5. обекти на техническата инфраструктура, в т.ч. места за паркиране.

Те се застрояват при спазване на следните нормативи:

При застрояване на големи поземлени имоти, застроената площ на един обект от основното застрояване не може да бъде по голяма от 200 кв.м. в зоните от разновидност ОВ и Ов1 и 150 кв.м. от зоните от разновидност Ов2.

За вилните зони от трите разновдности се изисква задължително изграждане на разделна канализация за атмосферните и отпадъчните води и отвеждане на последните в ПСОВ или ЛПСОВ. До изграждане на канализацията, отпадъчните води се заустват в индивидуални съоръжения за отвеждане и пречистване на водите (водоплътни изгребни ями), които отговарят на техническите и санитарно-хигиенните изисквания.

6.4.1.3. Устройствена зона «Ваканционно селище” в две разновидности – Ос1 и Ос2

Устройване на ваканционни селища се предвижда в обхвата на вече урбанизирани територии в землищата на с. Ляхово, на гр. Балчик - м. Робинзон и на с. Кранево – бившия международен младежки лагер. И трите територии попадат в обхвата на защитени зони по ЗБР, а тези в землището на Балчик и на Кранево – и в охранителна зони «А» по ЗУЧК.

Предвиждат се две разновидности: «Ваканционно селище в Натура 2000” - Ос1 и «Ваканционно селище в охранителна зона «А» - Ос2.

Във ваканционните селища от разновидността Ос1 се допуска устройването, респ. изгражда­не­то на обекти по чл. 28, ал. 1 от Наредба № 7.

Във ваканционните селища от развновидността Ос2 се допуска устройването, респ. изгражда­не­то на:

1. курортни обекти за настаняване;

2. магазини и заведения за хранене; 

3. открити обекти за спорт;

4. обществени озеленени площи;

5. обекти на техническата инфраструктура, в т.ч. места за паркиране и съорръжения за обслужване на яхтинг и водомоторни спортове.

Разновидностите на устройствена зона се застрояват при спазване на следните правила и нормативи:

Наименование на зоната	Код	Пзастр (%)	Кинт	Позел. (%)	Н мах. (етажи)	Други правила и бележки
Ваканционно селище в Натура 2000	Ос1	20	0,5	70	7 (2 ет.)	Минимум ½ от озел. площ – подходяща дървесна растителност
Ваканционно селище в охранителна зона «А»	Ос2	15	0,3	80	7 (2 ет.)	Осн. застр. е свободно, със ЗП не повече от 100 кв.м. В озеленената площ се включват и обектите за спорт със зелен терен. Минимум ½ от озел. площ – подходяща дървесна растителност

За ваканционните селища от двете разновидности се изисква задължително изграждане на разделна канализация за атмосферните и отпадъчните води и отвеждане на последните в ПСОВ или ЛПСОВ.

В тази зона са обхванати територии в землището на гр. Балчик с изградени голф-игрища и прилежаща урбанизирана територия. Около 70 % от територията на зоната попада в границите на защитени зони по ЗБР (Натура 2000).

Предназначението на «Рекреацион­на зона в Натура 2000»- Од1 е предимно за краткотраен отдих, спорт в природна среда и атракции. Допуска се устройването, респ. изграждането на:

1. обекти за настаняване;

2. жилищни и вилни сгради;

3. сгради за обслужващи дейности (търговия, хранене, услуги);

4. обекти за спорт и атракции;

5. обществени озеленени площи;

5. обекти на техническата инфраструктура, в т.ч. места за паркиране.

Предвидените показатели са:

За рекреационните зони се изисква задължително изграждане на разделна канализация за атмосферните и отпадъчните води и отвеждане на последните в ПСОВ или ЛПСОВ.

В частите от територията със засилена активност в развитието на рекреационни дейности, както и край главни пътища, се предвижда формирането на меж­ду­селищни обслужващи центрове. Те са предназначени да концентрират обекти на ежедневното и периодично обслужване (търговско, делово, информационно и пр.) на постоянно и временно обитаващите, а също и да осигурят обслужването на посетители (туристи) и на транзитно преминаващи. Те са определени като Смесени обществено-обслужващи устройствени зони в две разновидности: «Смесена обществено-облужваща» - Соо и «Смесена обществено-обслужваща в НАТУРА 2000» – Соо1. В тях се допуска изграждането на обекти на обслужването, както и жилище за собстваника, при спазване на следните показатели:

Центрове с режим на устройствена зона от разно­вид­ност «смесена обществено-облужваща»- Соо, са локализирани по трасето на републикански път І-9, около възлови кръстовища при северния вход към Балчик, както и при новопредвидения обход на с. Соколово.

Центрове с режим на устройствена зона от разно­вид­ност «смесена обществено облужваща в НАТУРА 2000» – Соо1 са разположени в землището на с. Рогачево, по трасето на републикански път ІІІ-902, край републикански път І-9 в землището на Балчик, при отклонението към с. Стражица и във връзка с новопредвидения извънселищен парк, както и в землището на Оброчище западно от селото, край проектното трасе на І-9.

За смесените обществено- облужващи зони се изисква задължително изграждане на разделна канализация за атмосферните и отпадъчните води и отвеждане на последните в ПСОВ или ЛПСОВ.

Предвижданията на ПЛАНА в тази му част се основават на констатираните тенденции в икономическото развитие на общината, респ. доминиращите на територията на община Балчик и в съседните облщини сектори и отрасли и приоритетните стопански активности (виж. частта «Социално-икономическо развитие»). Проектното решение цели да създаде устройствени условия за реализация на стратегическата визия и мерките, заложени в актуалните документи по Закона за регионално развитие на регионално, областно и общинско ниво.

ПЛАНЪТ определя зони с производствено предназначение от разновид­ност «Предим­но производствена» (Пп). Те се устройват преобладаващо върху терените на бивши стопански дворове при населените места, вкл. ДЗС Кремена и в производствената зона на гр. Балчик, като обхващат и прилежащи имоти с променено предназначение за сходно ползване, като включват и други поземлени имоти за териториално разширение. Предимно производствените зони поемат и основната част от инфраструктурата, обслужваща селскостопанските дейности – складиране, претоварване, първична обработка на селскостопанската продукция, складове и съоръжения на растителната защита.

Предимно производствени зони са предвидени в повечето землища, с изключение на Кранево, Оброчище, Рогачево, Църква, Ляхово, които са с други приоритети в социално-икономическото развитие (основно курортни и рекреациони дейности).

Необходимо е пояснението, проектните предвиждания са основани на следния принципен подход: определени са поредица от локализации на групи имоти, оценени като подходящи за тази основна функция. Те предоставят алтернативни възможности за реализация на инвестиционни намерения, т.е. създавате се условия за избор от страна на инвеститора и така – по-голяма инвестиционна привлекателност.

Най-значително териториално развитие на зони от този вид, с опция за приобщаване на земеделски земи – държавна частна собственост, е предвидено в землището на с. Кремена, в района на бившето ДЗС, както и в землището на Сенокос. Това предвиждане се основава на средищното им разположение в земеделски район с голям потенциал, включващ и прилежащите територии на съседни общини, както и на предвижданията за развитие на производствени мощности за обработка на селскостопанска продукция със съвременни технологии. Проектното решение е в съответствие с приоритета, изведен в Регионалния план за развитие на Североизточния регион за планиране, отнасящ се за развитие на производството на биоетанол, което документът определя като «един от перспективните затворени кръгове на зърно­про­из­водството, осигуряващ висока принадена стойност, вторични продукти за съпът­стващи производства и допълнителна заетост. Мярката е реализуема чрез публична ини­циатива за отреждане на подходящи терени и привличане на частни инвеститори». В този смисъл, преобладаващата държавна частна собственост върху поземлените имоти в границите на бившето ДЗС-Кремена, както и върху прилежащите земеделски земи правят мястото особено подходящо за реализиране на този приоритет. Същото съответствие е налице и с предвижданията на Общинския план за развитие, Приоритет 2, Мярка 3.

Допълнителен фактор за определяне на локализациите е добрата транспортна достъпност на територията, което се отнася за посочената в предходното изречение, както и за другите предвидени предимно производствени зони. Това ги прови подходящи за разполагане и на селскостопанска(и) борса(и) с тържище.

«Предим­но производствената зона» (Пп ) се устройва съгласно чл. 22 и чл. 25 от Наредба № 7/2003 на МРРБ.

За развитие на селскостопанска инфраструктура, обслужваща местното животновъдство както и непосредствено прилежащите земеделски територии, са запазени съществуващите животновъдни комплекси и ферми.

Своеобразен резерв за развитие на селскостопанската инфраструктура са и териториите в границите на населените места със затихващи функции, където чрез обединяване (уедряване) на имоти могат да се създадат устройствени условия за изграждане на обекти с такова предназначение.

За предимно производствените зони се изисква задължително изграждане на разделна канализация за атмосферните и отпадъчните води и отвеждане на последните в ПСОВ или ЛПСОВ.

За междуселищните територии ПЛАНЪТ отрежда «Смесени обслужващи и производствено-складови зони» (Соп). С тях се осигуряват най-гъвкави устройствени условия за реализация на инвестиционни инициативи, свързани с изграждането на малки и средни предприятия за незамърсяващи производства, за обекти на логистиката и на епизодичното, периодичното, а в някои случаи – и ежедневното обслужване. Такива зони по правило са обвързани с пътни трасета. По крупни зони от този вид се предвиждат на част от територията, разположена между републикански път І-9 (Е-87) и гражданско летище Балчик. Разположението на международен път, респ. добрата достъпност правят мястото подходящо, освен за търговски, обслужващи и логистични дейности, също и за създаване на бизнеспарк с изграждане на офиси и обекти на деловото и административното обслужване, както и за развитие на високотехнологични производства. Това предвиждане е в съответствие с Общинския план за развитие, Приоритет 2, Мярка 1.

Въвежда се разновидност на устройствената зона «Смесена облужваща и производствено-складова зона в НАТУРА 2000» - Соп1. Такава е територията, разположена на ключово кръстовище на ІІІ-902 и І-9 югоизточно от с. Оброчище. Понастоящем около 90% от територията е урбанизирана и се ползва със сходни на описаните функции. Устройва се при спазване на следните показатели:

Наименование на зоната	Код	Пзастр (%)	Кинт	Позел. (%)	Н мах. (етажи)	Други правила и бележки
Смесена обслужваща и производ­ствено-складова зона	Соп	60	1,2	30	18 (3 ет.)	Н мах. не се отнася за съоръжения
Смесена обслужваща и производ­ствено-складова зона в Натура 2000	Соп1	40	0.8	50	12 (2 ет.)	Н мах. не се отнася за съоръжения

Извън посочените устройствени зони за производствени и складови дейности и селскостопанска инфраструктура, ПЛАНЪТ запазва съществуващите единични обекти с такова предназначение, разположени в самостоятелин УПИ, като ги определя като «терени със собствен режим на устройство».

За смесените обслужващшии производ­ствено-складови зони от двете разновидности се изисква задължително изграждане на разделна канализация за атмосферните и отпадъчните води и отвеждане на последните в ПСОВ или ЛПСОВ.