-
Да плаща наемната цена. Ако няколко лица са наели една вещ те не отговарят солидарно, а разделно. Изключение от това правило е уредено само, когато вещта е наета от единия съпруг и задължението е поето за задоволяване на семейни нужди - по силата на чл.25/2 СК двамата съпрузи отговарят солидарно за заплащането на наемната цена. Естествено става въпрос за солидарна отговорност на двамата съпрузи, ако това е семейно жилище, но ако това е жилище или някакъв имот, който само единия съпруг ползва сам за някакви негови нужди - тогава те не отговарят солидарно.
-
Да понася т.нар. консумативни разноски (съпровождащи наема престации). Плаща освен наемната цена: ток, парно, вода и т.н. Поначало тези разноски са в тежест на наемателя. Понася дребните поправки на вещта, които се дължат на обикновеното износване.
-
Цена. Поначало наемателят престира наемна цена, след като му бъде предадена вещта, но това е правило, което е диспозитивно и дори обичайно. Масовата практика в момента е да се предплащат аванси.
-
Място на плащането. Това е едно парично задължение и за него важат общите правила на чл.68 ЗЗД
-
Време на изпълнение. Възможни са различни уговорки.Най-често наемната цена се плаща периодично (месечно) - възможно е да се уговорят и други интервали от време. Възможно е да се предвиди също така, че наемателят ще плати една глобална сума за целия срок на договора.
-
Последици от неплащане.
-
дължи лихви от деня на забавата
-
наемодателят може да развали договора по чл.87.
-
Давностният срок за вземането на наемната цена е 3 години.
-
Да пази вещта и да си служи с нея като добър стопанин. Поначало той трябва да използва вещта с оглед на онова предназначение, с оглед на което е сключен договора за наем - напр. ако е отдадено помещение за жилище то не би следвало да се използва за офис или обратното. С оглед на това задължение наемателят е длъжен да понася дребните поправки за поддържането и запазването на вещта, длъжен е да съобщава на наемодателя за всяко посегателство върху вещта и при неизпълнение на това задължение наемодателят може да развали договора, като потърси и обезщетение за вреди.
-
Да върне вещта.
-
Кога се връща - Поначало вещта трябва да се върне в деня, когато се прекратява наемното правоотношение.
-
Какво се връща - Наетата вещ, заедно с всички нейни принадлежности, а не друга вещ. Вещта трябва да бъде върната в състоянието, в което и била получена. А ако не е бил направен опис се предполага, че тя е била получена в добро състояние (което е една оборима презумпция). Ако на вещта са нанесени вреди съществува оборима презумпция, че наемателят е причинил виновно тези вреди, поради което той отговаря за тях. Той може да се освободи от тази отговорност, ако докаже липсата на вина. Нещо повече: по силата на правилото на чл.233, ал.1: Наемателят е длъжен да върне вещта. Той дължи обезщетение за вредите, причинени през време на ползването от вещта, освен ако се докаже, че те се дължат на причина, за която той не отговаря. Той дължи обезщетение и за вредите, причинени от лица от неговото домакинство или от неговите пренаематели. До доказване на противното се предполага, че вещта е била приета в добро състояние
-
Подобренията. Възможно е наемателят да е извършил подобрения във вещта. В такъв случай, той като наемателят е държател и не разполага с правата на владелеца, а още по-малко с правата на добросъвестния владелец той може да търси стойността на тези подобрения в зависимост от основанието на което ги е направил. Ако е бил сключил договор за изработка с наемодателя той може да ги търси на базата на договора за изработка. В противен случай той може да прибегне или до правилата за гесцията или до правилата за неоснователното обогатяване. Но той няма право на задържане, тъй като не е добросъвестен владелец. Ако наемателят не върне вещта навреме наемодателят може да търси от него наемната цена за времето, през което наемателят е продължил ползването и вредите от произволното ползване. В този случай -иск за опразване на имота, т.е. това е един иск за връщане на имота. Разбира се, ако наемодателят е собственик и ако желае може да води и ревандикационен иск, но това за него е доста по-трудно, тъй като той трябва да докаже активната си легитимация.
Въпрос 72 - Прекратяване на наемните отношения
Договорът за наем може да бъде прекратен , ако е срочен с изтичането на срока.
Специално правило на чл.236, ал.1 ЗЗД: Ако след изтичане на наемния срок използуването на вещта продължи със знанието и без противопоставяне на наемодателя, договорът се счита продължен за неопределен срок.
Тази норма урежда т.нар. фигура на мълчаливото подновяване на срочния договор за наем (tacita reconductio). Тук има спорове дали това е същият договор за наем или е налице някаква новация. Разбира се обаче това мълчаливо подновяване е възможно само в случай, че наемодателят не се противопостави. Ако той се противопостави на ползването, настъпват последиците от неизпълнението на задължението за връщането на вещта: дължи се обезщетение за вреди, цена на ползването и т.н.
Ако договорът за наем е безсрочен, той може да бъде прекратен с едномесечно предизвестие.Ако е уговорен на ден, т.е. по дни - това предизвестие може да бъде едноднево. Тези правила са диспозитивни и се прилагат, ако страните не са уговорили друго.
-
Договорът за наем може да бъде и развален от изправната страна. Особеното при развалянето е, че тъй като задълженията са с трайно изпълнение, развалянето има действие за в бъдеще.
-
Договорът се прекратява и в случай, че вещта погине.
-
Договорът може да бъде прекратен и в хипотезите на чл.237 ЗЗД:
При прехвърляне на недвижим имот договорът за наем остава в сила спрямо приобретателя, ако е бил вписан в имотния регистър.
Договорът за наем,сключен преди прехвърлянето на имота, ако има достоверна дата, е задължителен за приобретателя до предвидения в него срок, но не за повече от една година от прехвърлянето. Ако няма достоверна дата и наемателят е във владение на имота, договорът е задължителен за приобретателя като договор за наем без определен срок.
Наемодателят дължи обезщетение на наемателя, ако последният бъде лишен от ползуването на наетия имот преди изтичане на наемния срок поради прехвърляне на имота.
-
Третото лице, което не е страна по договора за наем може с ревандикационен иск да си получи вещта.
-
Особена хипотеза за прекратяване на договора в чл.235 ЗЗД:
Наемателят на помещение в етажна собственост е длъжен да изпълнява наредбите по реда и управлението на етажната собственост. В противен случай той може да бъде изваден от наетото помещение и по искане на управата на етажната собственост.
Сподели с приятели: |
