Информация относно всякакви ограничения върху използването на капиталови ресурси, които значително са засегнали или биха могли значително да засегнат пряко или косвено дейността на емитента

Пазарът на недвижими имоти в България

Състоянието и тенденциите на развитие на пазара на недвижими имоти в България като цяло и на отделните негови сегменти са едни от основните параметри, които ще определят резултатите на „Турин Имоти” АДСИЦ.

От 2000 година се забелязва тенденция към повишаване на продажните и наемните цени на имотите, обусловено както от увеличения обем на търсенето, така и от подобряване на качеството на предлаганите обекти. За стабилизиране на сделките с недвижими имоти допринася и оферирането на цените в евро, което ограничава валутния риск на участниците и помага за навлизането на дългосрочни инвестиции в сектора на недвижимите имоти. Въпреки това българския пазар на недвижими имоти все още може да бъде считан за недостатъчно развит, на който цените са доста по ниски от цените средни за европейската общност и за региона.

Настоящата точка съдържа представяне на движещите фактори на пазара, прогноза за неговото развитие, както и сравнение с пазарите на недвижими имоти в други страни от централна и източна Европа, като основната цел на Дружеството е да предостави на потенциалните акционери изчерпателна информация за пазара на недвижими имоти, която да им даде възможност да вземат обосновано инвестиционно решение.

Основни тенденции на пазара на недвижимо имущество у нас

Пазарът на жилища

От „динамичен” до „плавно нарастващ” варират оценките за пазара на жилища в България през последната година.¹

Динамичен е заради увеличаващия се брой на сделките, съпроводен от растящия интерес от чужди инвеститори към закупуването на имоти, а на местните предприемачи - към строителството на нови сгради и комплекси с апартаменти и къщи. През 2006 г. цените са нараствали плавно, с по-бавен темп от 2005 г. Но се очаква ръстът им да се задържи на двуцифрени нива в проценти и през 2007 г.

Сделките през 2006 г. са били около 280 хиляди, към 15% повече спрямо предходната 2005.

Динамиката на пазара се е пренесла от големите градове към по-малките областни центрове с разрастването на кредитирането и започването на нови проекти. Най-голямо поскъпване е регистрирано в Стара Загора със средна цена на жилищата около 486 евро на квадратен метър, или с над 30% повече от 2005 г. Следват Велико Търново и Ямбол, които са близки като нарастване, но с по-ниски цени. Значително поскъпване е имало и в Благоевград.

С малко над 12% средно са се увеличили цените на жилищата в цялата страна до 625 евро на квадратен метър. От четирите големи града, които държат най-високи нива, най-бърз е бил растежът в Пловдив (близо 14 на сто). От тях единствено в Бургас увеличението се е измервало с едноцифрена стойност в проценти - 7.4, „защото инвеститорският интерес засега е насочен предимно към Варна”, смята Ценова. Най-голяма група купувачи миналата година са били младите - на възраст между 26 и 45 години².

Междувременно е наблюдавано забавяне в реализирането на продажбите, което се обяснява с по-голямото предлагане спрямо 2005.

Увеличава се и делът на сделките, които се финансират с кредити. По данни на БНБ към ноември жилищните заеми са се увеличили с над 70 на сто до 3.19 милиарда лева в 12-те месеца до края на ноември.

Очакванията са през следващата година пазарът да се развива по подобие на 2006 г., предлагането да продължи да изпреварва търсенето, постепенно позарът да се стабилизира и все повече да се сегментира. Очакваният среден ръст е 10 до 15%, а на луксозните жилища - и над 15%”.

Търговски площи

Очакванията по отношение на търговските площи в България са последните да достигнат 1 млн. кв. м до 2011- 2012 г.³. С трите мола (Mall of Sofia, City Center Sofia и Sky City), които отвориха врати в столицата през втората половина на 2006 година, общата отдаваема площ в големите търговски центрове у нас достигна 105 500 кв. м. С изключение на един от шестте големи търговски центъра у нас във всички останали няма свободни обекти. Тези успешни проекти доведоха до стартиране на редица нови и през последните шест месеца започна строителството на други такива обекта в София, Варна и Пловдив, Стара Загора и др.

Доходността от търговски площи в момента е между 7 и 8% за най-високия клас обекти в големите градове и между 8 и 10% в по-малките. Предвид стабилната икономическа и политическа обстановка и увеличаващото се търсене на качествени проекти се очаква тези нива да продължат да спадат. За следващите година-година и половина, със стабилизирането на пазара, се очаква доходността да се понижи до около 7% за сметка на значително увеличение на стойността на имотите.

Силната конкуренция в този сегмент доведе и до първите признаци на преструктуриране на пазара. Така например през 2006 г. турската верига за хранителни стоки Ramstore стана първата, която се оттегли, докато в същото време в страната започнаха да навлизат и нови играчи като Kaufland, която отвори 9 хипермаркета от т. нар. формат retail warehousing в рамките на една година. Наред с навлизането на нови играчи съществуващите вериги като "Пикадили", "Фантастико" и "Техномаркет" разшириха мрежите си, като станаха наематели и в новооткритите търговски центрове.

Наред с това в близките години се очаква въвеждането и на други нови концепции, които ще разнообразят стандартния формат на действащите в момента молове например с factory outlet (магазин за преоценени или залежали стоки на известна марка) и power center (голям търговски център с малко, но големи наематели, които представят едни от най-разпространените марки в своя сектор). Те са значително по-големи по мащаб, разположени са извън централните градски части и предлагат по-ниски нива на наемателите.

На целия сегмент е изразен недостигът на предлагане на фона на голямо търсене, който доведе до повишена активност за развитие на нови проекти.

Развитието на пазара за офис сгради в България се определя основно от тенденциите в столицата, основна причина за което е по-голямата концентрация на компании в София. Предлагането на офиси извън столицата все още е главно в централните градски части⁴. Офертите са главно за помещения разположени в централните части на градовете, което води до повишаване цената в отделните квартали. Такива са тенденциите в градовете като Велико Търново, Пловдив и Русе, показва проучване на сайта за недвижими имоти www.imot.bg, изготвено по поръчка на Investor.bg.

В това отношение се наблюдава тенденция за повишаване на цените на предлаганите офис пространства в централните части на градовете. Причините за това са две. Едната е силното предлагане на офиси на централни улици, а втората че цените там са достигнали своя максимум. Закъснелият строителен бум в Бургас, например, е причина увеличението на цената на офисите, разположени на централни улици, да е по-високо от това в останалите райони. Към момента желаещите да купят офис в центъра ще трябва да платят с 14% повече в сравнение с януари. Това е и положението с другите градове в страната където увеличението от началото на годината е между 14-16%. Такова е положението и във Варна където в централните части на града от началото на годината не се наблюдава увеличение на предлагането, а средната стойност на квадратен метър е 800 евро. В същото време офисите, които са извън центъра на града са поевтинели с 13%.

Ограничените пространства в централните части на градовете, както и липсата на възможност за предлагане на по-мащабни офис решения постепенно ще наложи тенденцията за изнасяне на бизнес центровете в крайградските региони и в по-малките градове по примера на София. Средни и големи компании, не само чуждестранни, но вече и български, се ориентират към наемането на помещения разположени в специализирани, а не жилищни сгради. Все по-голямо внимание се обръща на това как са разположени помещения, каква е осветеността, вентилацията и др., предвид обстоятелството , че това са основните фактори, които взети заедно, определят работоспособността на персонала. Все повече се търсят по-големи като площи и по-функционални офис сгради. Доказателство за силния интерес на чуждестранните инвеститори по отношение на бизнес парковете у нас е финализирането на скоро на сделката за покупка на Бизнес парк София от американския инвестиционен консултант Gramercy.Според председателя на Управителния съвет на инвестиционната компания Landmark Property Bulgaria най-мащабните сделки с офис сгради у нас, направени през 2006 г. са на стойност 250 млн. евро. ⁵

През 2006 г. доходността от инвестиция в офиси е намаляла до между 7,5% и 9% в началото на годината от 11% през 2005 г., като занапред се очаква да се понижи още до 6,5% - 7%. Въпреки това, както и през последните две години, търсенето на офиси все още надвишава предлагането. Експерти прогнозилат, че в скоро време може да се очаква средните наемни нива на луксозните офиси да се увеличат до 17-18 евро на кв. м. Наред с това се очаква да се увеличи и предлагането на обекти с по-високо качество.

По отнощение на дела на свободните площи не се очаква повишение в дела им преди 2009 г. В момента повечето от наемите се увеличават на годишна база успоредно с индекса на потребителските цени. Търсенето е главно от международни и големи български компании.

Сред най-големите сделки за 2006 г. бяха наемането на 5 хил. кв. м в Business Park Sofia от HP, 2 500 кв. м в сградата Porsche centre, наети от Нова телевизия, 1 850 кв. м, наети от компанията за клинични проучвания Quintiles в Sofia Tower – офис частта на Mall of Sofia, както и 1 750 кв. м от фармацевтичната компания Sanofi Aventis също в Sofia Tower.

На този етап главните разлики между нашия и европейския пазар на офиси е, че местният бизнес предпочита да купува, а не да наема.

Понастоящем има множество проекти за изграждане на офис площи в строеж, а още повече са планирани. Около 115 хил. кв. м се оформят до Летище София, 40 хил. кв. м се строят за офиса на Hyundai до Околовръстния път и още толкова в Alfa Centre до Business Park Sofia. Завършването на сгради 5, 6 и 8 от последния ще предложи още 45 хил. кв. м, а Bulgaria Mall ще включва 20 хил. кв. м офиси.

Най-високите нива на наеми са се повишили до 26 евро на кв. м през първите два месеца на 2007 г. от 18 евро на кв. м в началото на 2005 г. За миналата година те са били 22 евро. За сравнение, средните наеми в момента са 15 евро, без промяна от миналата година като през 2003 те са били 10 евро на кв. м.

Според Colliers International предлагането на съвременни логистични и индустриални площи в София ще се увеличи с нови 220 хил. кв. м. ⁶ през 2007 г. За сравнение, в района на Букурещ се очакват нови 382 хил. кв. м.

В момента в България са налични около 1,2 млн. кв. м модерни логистични и индустриални площи. Около 700 хил. кв. м от тях са в София, 250 хил. кв. м - в Пловдив и 200 хил. - във Варна. Половината от предлагането в столицата е в близост до Летище София, както и в районите Дружба, Слатина и Враждебна. Почти изцяло тези площи са заети от техните собственици.

През 2006 година на пазара у нас не са били предложени много нови площи, но е било сложено началото на редица нови проекти. Вече са обявени обаче няколко проекта за изграждането на модерни бази и когато те станат факт, цените ще паднат, а съответно и потреблението ще бъде по-голямо.

Към момента търсенето продължава да расте стабилно и изпреварва предлагането. С навлизането и прилагането на изискванията и стандартите на ЕС за хранително-вкусовата промишленост се очаква да се засили и интересът към модерни складови площи.

Наемните нива за модерни логистични и индустриални площи в България варират между 3,8 и 5,5 евро за кв. м на месец в зависимост от географското местоположение, достъпа до различни видове транспорт, както и наличието и състоянието на инфраструктурата. Тези нива се очаква да останат стабилни и през 2007 г. Наемите във второстепенните по качество логистични обекти варират между 1,5 и 3,5 евро на кв. м за месец.

Въпреки изоставането на този сегмент налице са фундаментални икономически фактори, които ще повлияят развитието му положително, смятат от Colliers. Предлагането ще продължи да расте и през следващата година, стимулирано от търсенето на все по-качествени продукти, както от местния, така и от международния бизнес.

Цените на земята за индустриални проекти в някои райони на страната са се увеличили до "нереалистични нива", докато наемите за модерните индустриални площи са останали стабилни.

Нови индустриални зони се оформят в различни точки на страната – около Околовръстния път в София и около летището в столицата, около магистрала "Тракия" в Пловдив и в района на главните пътища около големите градове. Сред по-големите зони са тези в Казичене/Кривина, район Дружба, Летище София, Божурище и Враждебна в София, както и Раковски, Марица и Куклен в Пловдив.

Развитието на сектора е стимулирано от стратегическото географско местоположение на страната, благоприятната икономическа обстановка, увеличеното търсене от страна на наемателите, бързото развитие на сектора на търговията, увеличението на производството в страната и по-ниските оперативни разходи в сравнение с други европейски страни.

Миналата година отбеляза началото на раздвижване на сегмента и в региона като цяло. Търсенето все още изпреварва предлагането като същевременно липсват модерни площи готови за наемане.

От компанията коментираха, че от гледна точка на този сегмент регионът е интересен и сам по себе си, тъй като има голям брой потребители, но също и като "врата" от и към Европа.

Продадената земя за нестопански⁷ цели у нас се е повишила с 34% на годишна база и общата й площ е достигнала 47 219 дка през 2006 г. Това сочи проучване на Министерството на земеделието и горите върху пазара на земя, осъществено от САПИ ООД (Система за агропазарна информация).

Според него през 2006 г. в страната са сключени 8 595 сделки за земи от тази категория, което е с 23% повече в сравнение с 2005 г. Средната цена на земята е отчела ръст от 7,2% през 2006 г., като е възлизала на 30 543 лв. за декар.

Средната цена в София град е нараснала с 25,8% до 76 332 лв. за декар. В община Витоша тя е почти 113 хил. лв., като високи са цените и в община Панчарево – около 100 хил. лв. за декар.

Като цяло е отчетен спад на пазара в Югозападен район. Сключени са 1 331 сделки за 4 594 дка. земя на средна цена от близо 57 хил. лв.

Югоизточният район също отчита висока активност, като през миналата година са сключени 1 334 сделки за 12 362 дка земя, като тази площ е с два пъти повече от предходната година и близо 90% от нея е продадена в област Бургас. Средната пазарна цена се е увеличила с 12% до 63 хил. лв. Най-високата цена е регистрирана в община Созопол, където са продадени 2 393 дка средно за 190 хил. лв. за декар. Това е и най-високата цена за страната за земеделска земя. Най-ниската за района е отчетена в област Ямбол – 280 лв. за декар.

Традиционно висока активност се наблюдава и в Североизточен район, където са сключени 2 021 сделки за 14 394 дка земя на средна цена от почти 21 хил. лв. за декар, или с 11% по-висока от 2005 г.

В Северозападен район има 155 сделки за 1 367 дка земя на средна цена от 1 134 лв. на декар, което е най-ниската за страната.

В Северен централен район са регистрирани 1 899 сделки за 7 466 дка, като повече от половината от тях са в област Велико Търново. Средната цена за региона е 5 261 лв. на декар.

Стагнация отчита Южният централен район, където са продадени 7 063 дка земя в 1 855 сделки. Площта продадена земя е намаляла с 13 на сто в сравнение с 2005 г. Въпреки това пазарните цени в района са се повишили с 35% до 8 658 лв. на декар.

Доходността от наеми при ваканционните имоти в черноморските и планинските имоти у нас варира между 5 и 7%⁸. За миналата година от целия обем продадени имоти на пазара, включително и земя, около 30% са ваканционни. Британците са били най-активни в покупките на ваканционни имоти у нас като в момента те правят около 60% от инвестициите. Наред с тях се увеличава и броят на други чуждестранни инвеститори от Германия, Русия и Австрия. За сравнение в Кипър британците правят около 90% от покупките на такъв тип имоти.

Британците, като цяло, движат пазара на ваканционни имоти в Европа. В момента около 60 хил. британци инвестират в този сегмент, като броят им расте всяка година. До 2014 г. се очаква Великобритания да има най-голямата група пенсионери в историята си. Повечето от тях са платежоспособни и ще търсят подходящи места да вложат натрупаните средства и да прекарват ваканцията и свободното си време. Именно за това е предпоставка за стабилен ваканционен пазар.

За британците Испания остава най-привлекателна поради близостта до Острова и значително по-развития пазар. Наред с нея Франция, Италия, Кипър и България също са сред най-предпочитаните места за инвестиция.

Но докато Испания и Кипър предлагат повече възможности и имат по-развит пазар на имоти в сравнение с България, до известна степен те са достигнали до фазата на пренасищане в този сектор, поради което все повече британци се насочват към страни като България.

Предимствата на българския пазар включват това, че тя предлага „два вида продукт” на сегмента на ваканционни имоти – тези по Черноморието и тези в зимните курорти. Ниските цени, сигурността на инвеститорите заради еврочленството и комбинацията на тези фактори с бързоразвиващата се туристическа индустрия са превърнали в България в модерен пазар и реклами за инвестиция в имоти тук се срещат все по-често в Европа.

Наред с досега най-актуалните курорти за инвестиране се обособяват и нови селища и курорти и покрай тях цели нови региони, където по-рисковите инвеститори са склонни да купуват.

В крайморските както и в планинските курорти търсенето все още е доста голямо.

Перспективите на сектора в средносрочен план са добри. Страната има възможност да се превърне в голф дестинация с три действащи игрища, пет, които в момента се изграждат и още 10, които се планират, или за които се прави проучване. Това се очаква да повлияе позитивно на развитието на туристическия сектор и съответно ваканционните имоти.

Очаква се плановете за ограничаване на част от териториите в страната за строеж чрез „Натура 2000” да се отразят здравословно на пазара в дългосрочен план.

Според Expert.bg нови 12 641 жилища с обща площ 1,67 милиона кв. м. ще e появят на пазара в страната до две години. До тогава ще са готови сградите, получили разрешение за строеж през второто тримесечие на 2007 г., сочат данните на НСИ. Общо за страната са издадени 2 735 разрешения за жилищни сгради, което е ръст от 12% спрямо първото тримесечие на 2007 г. Най-много са отново в Бургас и oбластта - 3 035, следва Варна с 1 692 и София с 876. В област Благоевград, в която влиза и Банско ще има нови 2204 апартамента.

Наеми

Средните жилищни наеми в София са нараснали с около 4% от началото на юни до края на август 2007 г., сочи доклад на компанията за маркетингови проучвания Industry Watch. Данните са базирани на цени „предлага”.

Цената на наема на кв. м остава най-висока за малките апартаменти в столицата, а тристайните апартаменти в престижните райони продължават да бъдат относително по-евтини за наемане, пресметнато като цена на кв. м.

Малките апартаменти са относително най-скъпи и за закупуване, въпреки че се регистрира повишен ръст и сред по-големите апартаменти, се казва в доклада.