Саша Безуханова, ръководител на стратегическото направление на НР за работа с публичния сектор в развиващите се страни

- Г-жо Безуханова, какви ще бъдат новите ви отговорности като ръководител на стратегическото направление на НР за работа с публичния сектор в развиващите се страни? Какви модели и стратегии ще развивате? Какви промени предвиждате да направите? Ще засегнат ли те и България?

======================================

75% от разходите в рамките на жизнения цикъл на сградата са за нейната експлоатация, коментира изпълнителният директор на “Фасилити Оптимум България”

Бисера Иванова е с дългогодишен опит в сферата на фасилити мениджмънта. Изпълнителен директор е на “Фасилити Оптимум България”, част от AG Capital, и член на управителния съвет на Българската фасилити мениджмънт асоциация.

С нея разговаряме за развитието и потенциала на пазара на услуги по поддръжката и управлението на сградите, възможностите за пробив на български компании от сектора в чужбина, както и за основните проблеми на фасилити мениджърите в работата им с клиенти

- Г-жо Иванова, нека първо да изясним разликата между пропърти мениджмънт и фасилити мениджмънт като понятия.

Фасилити мениджмънтът е всъщност поддръжката на сградите, като обхваща почистването, поддръжката на съоръженията, безопасността и сигурността на сградата, пожарната и аварийната безопасност. Пропърти мениджмънтът е управлението на самата сграда, в което вече се включват отношенията с наемателите, както и маркетингът на самата сграда.

- Коя от двете услуги е по-застъпена в България?

Според мен по-застъпен е фасилити мениджмънтът. Пропърти мениджмънт се прилага по-скоро в големите бизнес сгради, бизнес парковете, моловете. От фасилити мениджмънт се възползват повече сгради, а на места се ползват дори само част от услугите по поддръжката на сградата, които компаниите от сектора предлагат.

- Това означава ли, че може да се очаква по-бурно развитие на пропърти мениджмънта с оглед да се привлекат повече клиенти?

Мисля, че той също се развива и има достатъчно големи сгради, които не могат без него. Що се отнася до по-малките сгради, тяхното управление и представяне се прави по-скоро от собствениците. Има обаче някаква тенденция все повече инвеститори и строители да търсят компания за пропърти мениджмънт. В сградите, където собствениците са много и различни, обикновено се търси фасилити компания, която да се наеме и със събирането на разходите за текущи нужди.

- Как се развива фасилити мениджмънтът в България в последните години?

В България секторът се разви изключително бурно. В годините на строителния бум се построиха много и всякакви сгради – жилищни, търговски, офиси, хотели. На пазара навлязоха много чужди компании като инвеститори и те започнаха да търсят фасилити услуги. Имаше и международни компании, които работят с конкретна фасилити компания и тя ги обслужва по цял свят. Това беше причината много от фирмите в бранша да стъпят на българския пазар. Така постепенно и ние осъзнахме ползата от добрите световни и европейски практики. Тогава се събрахме няколко колеги и се създаде и Асоциацията за фасилити мениджмънт, тъй като ние осъзнахме, че това, което правим, е важно и предстои да се развива в България.

- Как оценявате потенциала на пазара?

Според наши анализи и данни на колеги пазарът нараства с над 20% на годишна база и се оценява на 1,13 млрд. лева, от които 64% отиват за вътрешни услуги, а останалите се разпределят за аутсорсинг. Това означава, че на много места поддръжката на сградите се извършва от фирми, но тенденцията е все повече от услугите по поддръжката да се аутсорсват. Това е и европейската тенденция. Правят се все повече конкурси за фасилити мениджмънт, като компаниите от бранша се състезават помежду си и за предоставяне на интегриран фасилити пакет, и за изпълнение на единични услуги.

Смятам, че все още българският фасилити пазар е в период на растеж. На пазара оперират все повече компании, правят се все повече конкурси за изпълнители на такива услуги. Мога да дам като пример нашата компания, в която вече работят 750 души. Това означава, че от нас има нужда.

- Какви са най-честите причини за аутсорсването на услугите по поддръжката на една сграда?

От една страна намаляването на разходите, а от друга – поемането на отговорност от страна на фасилити компанията и контрола, който тя осъществява. Аутсорсването дава възможност да се концентрираш върху основния си бизнес. Практиката показва, че хората се чувстват облекчени, че не се занимават с допълнителни процеси, които да организират, следят и контролират. Това дава възможност и за оптимизиране на разходите чрез централизирана организация на всички процеси. Освен това се прехвърля отговорността по поддръжката – някой друг организира и контролира всички тези странични дейности. Давам и пример с пожарната безопасност, където трябва да се спазват стриктни срокове, но обикновено документацията се подготвя в последния момент. Ако друг се грижи за това, всички документи се подготвят в срок и най-важното – няма глоби, т. е. фирмите си спестяват допълнителни разходи.

В момента най-важното за фирмите като че ли е възможността да си оптимизират съпътстващите разходи. Ако основната им дейност се свива, защото такава е пазарната ситуация, веднага се търси начин за оптимизиране, намаляване и даже съкращаване на съпътстващите разходи и поддържащите дейности. При редовни професионални профилактики на сградите обаче бизнесът предотвратява големи аварии и така си спестява по-сериозни разходи за тяхното отстраняване. Затова и изпадането в крайности при преструктурирането на разходите не е добро решение. Много хора забравят, че разходите в рамките на жизнения цикъл на сградата са разпределени по следния начин: около 25% са разходите за строителство, а останалите 75% са оперативни, за експлоатацията на сградата. Много е важна добрата поддръжка, за да се спестят разходи именно от периода на експлоатация на сградата.

- Има и много агенции за недвижими имоти, които предоставят фасилити услуги. До каква степен те предлагат качествена услуга, тъй като тяхната основна дейност е друга и по-скоро са се ориентирали според ситуацията на пазара?

Според мен те предлагат услугата за удовлетворяването на техните клиенти. Чувала съм дори за случаи, в които от такива агенции пазаруват за свои клиенти. Много от тези фирми са насочени към жилищния сектор, други разширяват дейността си, което за мен означава, че ръстът и потенциалът на пазара са големи.

- Като споменахте за жилищния сектор, има ли интерес от жилищни сгради към фасилити услугите и доколко една фасилити компания би могла да се впише в представата за домоуправител на блок или комплекс?

Има интерес предимно от жилищните комплекси, които търсят професионална поддръжка. По-скоро услугата се търси от новите и големите комплекси, а за блоковете е изключително рядко, поне аз не съм чула. Една фасилити компания би могла да се справи успешно и да сложи ред в жилищните сгради, още повече, че има колеги от бранша, които са се насочили изцяло към жилищния сегмент. Основният проблем при жилищните блокове остава събираемостта на таксите за поддръжка и многото собственици, които са на различно мнение и често възникват разногласия между тях.

- Какъв вид сгради преобладават в портфейлите на фасилити мениджърите?

На първо място това са административни и офис сгради. Те съставляват 71% от портфейлите на фасилити компаниите. Обясним е високият им дял, защото собствениците имат по-голям интерес да се възползват от професионални услуги, още повече, че самите наематели търсят външни изпълнители на фасилити услугите. На второ място са жилищните сгради (53%), като голямата част са комплекси в градовете и в курортите. Следват бизнес парковете и донякъде моловете, но те си имат свои пропърти компании, които избират външни доставчици на определени услуги. На последно място са индустриалните сгради, и нови, и стари индустриални площи. В последно време много зачестиха организираните конкурси от индустриални сгради, което означава, че в сегмента има потенциал. При тези сгради обаче процесът е по-бавен заради чисто организационни причини и липсата на осъзнаване на ползите от аутсорсването на услуги по поддръжката, както и по-трудното отделяне на услугите по поддръжката от основното производство.

- Каква е средната РЗП и средният брой сгради, която управлява една фирма за фасилити мениджмънт?

Повече от една трета от фасилити компаниите управляват между 10 и 50 хил. кв. м. Между 50 и 100 хил. кв. м се управляват от 24 на сто от фирмите. Близо 30% от фасилити компаниите управляват между 100 и 250 хил. кв. м, а 12% се грижат за над 250 хил. кв. м.

41% от фирмите управляват от 2 до 10 обекта, 29% от тях се грижат за от 11 до 25 обекта, 12% поддържат от 26 до 50 обекта и с повече от 50 обекта са се нагърбили 18% от компаниите. Обектите обаче са много различни по мащаб.

- Какъв пазарен дял заема фасилити мениджмънта от бизнеса с недвижими имоти в страната?

Този аспект не мога да го коментирам, защото не мога да свържа този широк спектър от услуги с пазара на имоти.

- Как се развива този сегмент от пазара на имоти в сравнение с Европа, Северна Америка, Азия?

В сравнение с Европа, както казах, сме в групата на развиващите се пазари, където са Румъния, Словакия, бившия Източен блок като цяло. Развитите пазари са Холандия, Франция, Германия, Великобритания, Испания, Италия, според официални данни на европейската асоциация за фасилити мениджмънт. Общият обем на европейския пазар се изчислява на приблизително 655 млрд. евро, от които 331 млрд. евро са за вътрешни услуги, а 324 млрд. евро - за външни, т. е. вижда се един баланс с аутсорсинга. Това ще се случи и на българския пазар в един следващ момент.

На около 422 млрд. евро (над 64% от общия пазар) се оценява пазарът на водещите 5 страни в Европа (Великобритания, Германия, Франция, Италия и Испания). От тях приблизително 232 млрд. евро, или 55%, са за външни услуги (аутсорсинг). За тези страни това представлява около 5% от общия им БВП.

САЩ също са много напред като пазар, но заради географската отдалеченост и по-ограничените контакти разполагаме с по-малко данни. Сред най-развитите пазари е Австралия. Прави впечатление обаче бурното развитие на пазара в азиатските страни с по-оживено строителство, като Дубай например. Това може да го потвърдят и колеги от българската асоциация, които често пътуват до тези региони.

Не може да не се отбележи и напредъкът на Африка. Те издирват колеги от други страни, включително преди две години и аз бях поканена на една конференция за фасилити мениджмънт в Южна Африка, но тя така и не се състоя. Бях впечатлена и смятах да отида, но мероприятието се провали. Те все още са по-назад от нас, представителите на бранша не могат да се съберат, но се опитват и има някакво развитие.

- На кой пазар България има най-голям шанс да пробие с фасилити услугите?

Със сигурност имаме шансове в близките държави, защото сме много близки не само от географска гледна точка, а и по манталитет и организация на работа. Естествено във всяка страна действа специфична нормативна уредба, която трябва да се познава. По-лесно е да пробием на близките до нас пазари, защото всички спазваме европейските директиви и принципи. Освен това със съседните страни сме на едно и също ниво. На една конференция например се запознах с представители на румънска компания, с която си приличахме изключително много, тъй като държавите ни са на един и същи етап на развитие и са разположени географски една до друга. Единствено техният пазар е по-голям. На други пазари може би имаме шанс като консултанти в началото.

Мисля обаче, че ние много се подценяваме. Истината е, че колегите в България прилагат решения, възприети като добри практики от европейските специалисти още преди да са чули или прочели, че тези същите решения се дават като примери за добри практики. Имам и пример от моята работа. Преди време четох интервю на един австрийски професор за добрите практики във фасилити мениджмънта и синергията между отделните дейности. Същото нещо го бях приложила много отдавна в сградите, които съм управлявала и не съм го считала за някаква добра практика, с която да се хваля. Става въпрос за въвеждането на един дневник, в който хигиенистката отбелязва повредите, които е забелязвала, докато е обхождала обекта. Техникът пък като прави инспекцията прави справка и с този дневник. Та това беше добрата европейска практика, за която говореше професора.

- Има ли стандарти за фасилити услугите, които да действат в България, по подобие на стандарта за брокерските услуги?

Първите два стандарта за фасилити мениджмънт вече са публикувани на сайта на Българския институт по стандартизация на английски език. Обсъждаме в асоциацията как да се осъществи максимално коректен превод на български, но предстоят срещи с института по стандартизация. Наскоро Европейският институт по стандартизация прие следващите четири стандарта и ги чакаме да се появят в България.

- Колко време и какви средства се изискват за превода на стандартите?

Предстои обсъждането както казах. Процедурата явно е по-сложна. Не е само въпроса в превеждането, а как да ги направим официални стандарти. Стъпка по стъпка стигнахме и до организирането на магистърската програма по фасилити мениджмънт, както и приеха професията.

Ние така или иначе си спазваме съществуващата нормативна уредба, каквито са наредбите за пожарна безопасност, различни наредби за опазване на околната среда и изпускането на парникови газове, строителни нормативни актове и т. н.

- Има ли интерес към магистърската програма?