Стопански факултет катедра “икономика и управление на строителството” Дисциплина: „ Основи на строителния бизнес”

“ Фактори, влияещи върху предлагането на недвижими имоти

Разработил: Проверил:

Павел Павлов

Април, 2011

Варна

Съдържание:

1. Увод………………………………………………………………………стр.3

Възникването и либерализирането на свободен пазар на недвижимата собственост у нас се предизвика от настъпилите структурни промени в икономическата, политическата и социални области.

Сложната същност на пазара на недвижима собственост изисква да бъдат конкретно обособени и по-точно формулирани основните сектори, интереси и предвиждания, което ефективно подпомага, съдейства и допринася за неговото изучаване, прогнозиране и развитие отнасящо се до:

• 
  функционално предназначение и основната класификация на недвижими имоти – жилища, търговски, офиси, индустриално – стопански, земеделски и др.
  
• 
  видовете региони, пазарното търсене и предлагане и степента на разработка и развитие на териториите
  
• 
  екологичното състояние и привлекателност, оценката и състоянието на демографските фактори и социалната обусловеност
  
• 
  начин на инвестиране, кредитиране, придобиване и разпореждане с недвижимата собственост, отдаване под наем или аренда, концесия, учредено право на строеж, ипотека, участие в специализирани национални и международни програми и др.
  

По този начин се образува един уникален сегмент на пазара на недвижима собственост, притежаващ собствени особености и закономерности, в които се оформят и срещат различни видове участници.

Определението за недвижима собственост е дадено в чл.110 от Закона за собствеността “Недвижими вещи са: земята, растенията, сградите и другите постройки и въобще всичко, което по естествен начин или от действията на човека е прикрепено трайно към земята или постройката.” Всички разпоредби на закона, отнасящи се към недвижимите вещи са валидни за недвижимите имоти. Конституцията на Република България също защитава частната собственост.

Недвижимите имоти са обект на правото и правните норми. Чрез тях се формулира самото понятие за собственост и се определя отношението на държавната система към собствеността като цяло. Чрез правните норми се определя както обектите на собстве­ност, така и субектите, притежаващи такава собственост. По време на това се уреждат взаимоотношенията между тях. Тогава, когато се приложи правна норма и съответна процедура, чрез която определен правен субект ще придобие правото на собственост.

Характерно за правната концепция за класификация на недвижимите имоти представлява обстоятелството, че тя не винаги съответства на терминологията за управление на недвижими имоти. Във връзка с това е подходящо използването на класификацията, предоставена в Единните европейски стандарти за оценяване на активи и Директивата на ЕС 91/647/ЕЕС от 1991 година, според което недвижимите имоти в контекста на тяхната оценка и сравнение биват: имоти, обитавани от собственика за целите на дейността; инвестиционни имоти, не опериращи имоти, т.е имоти, излишни за изискванията на дейността; търговски запаси¹.

Имотите, обитавани и използвани от собственика представляват активи, формиращи материалната основа на бизнеса и служещи за целите на неговата дейност. Тези имоти включват две подгрупи: специализирани и неспециализирани имоти.

• 
  Специализирани имоти са обектите, представляващи материална основа на специализирани производства и дейности, като химически заводи, нефтени рафинерии и други. При тези имоти земите и сградите представляват основата, фундамента и конструкцията на специализирани инсталации и оборудване и поради своето местоположение и конструктивни особености не се продават или отдават под наем на трети лица на конкурентен пазар.
  
• 
  Неспециализираните имоти представляват обектите извън обхвата на първата група. които се продават, купуват и отдават под наем на конкурентни пазари като магазини, офиси, производствени сгради, складове и други.
  

Не опериращите имоти включват земя или сгради, които са излишни от гледна точка на съществуващия предмет на дейност и предметно -продуктовата ориентация на предприятието в бъдеще³.

Имотите, които имат характер на търговски запаси представляват обикновено неразработени терени, закупени за производствени цели, т.е за разработване и последваща продажба. Типичен случай за търговски запас в разглеждания смисъл представлява закупуването на незастроен терен с цел застрояване и продажба на готовия строителен продукт във вид на магазини, офиси, жилища и други. Освен разгледаната по-горе класификация на имотите, в специализираната литература по икономика и управление на недвижимата собственост се среща още една класификация на имотите, обслужваща инвестиционното бизнес планиране и съответстваща на изискването за прилагане на стандартизиран подход при изготвяне на счетоводните отчети. Според тази класификация имотите се подразделят на: Инвестиционни имоти; Имоти, обитавани и използвани от собственика за целите на неговата дейност; Имоти за разработване; търговски имоти, т.е имоти, оценявани въз основа на оперативната производителност на стопанския субект⁴.

Търговските имоти включват в своя обхват имотите, които се оценяват на база на техния търговски потенциал и печалба и се третират като самостоятелно функциониращи стопански единици с ограничено ползване⁵. Такива имоти са лицензираните обекти като хотели, барове, казина, и други здравни, частни и културни заведения.

От гледна точна на ролята на обектите на недвижимата собственост в процеса на реализация на интересите на собственика същите се подразделят на две групи:

• 
  Оперативна недвижима собственост - обекти, използвани от собственика за осъществяване на неговата дейност (производствена, търговска, административна и други), т.е представляващи елемент от материалната основа на неговия бизнес.
  
• 
  Инвестиционна недвижима собственост - обхваща обектите, при които интересите на собственика се реализират под формата на текущ доход чрез отдаване под наем и под формата на нарастване на тяхната стойност.
  

Основната характеристика на недвижимата собственост се базира на това, че тя е част от земната повърхност или са свързани със нея. Недвижимите имоти се разделят на три групи: недвижими по природа, недвижими по предназначение и недвижими по предмета, към който се отнасят.

Недвижимостите по природа са тези, които съвсем естествено отговарят на характеристиката си. Те са три вида: на първо място и с най-голяма значимост са земите, после идват свързаните с тях и прикрепени към тях насаждения – трайни и временни, а третия вид са сградите .

Най-често срещаните недвижими имоти по природа са части на земната повърхност, определени и ограничени от човека. Те не се нуждаят от никакво специално изясняване. Това са дворни места, парцели, ниви, ливади, горски участъци и др. При другия вид недвижимости по природа – насажденията, се търси физическа връзка между тях и земята. Като трайно свързани със земята трябва да посочим всички насаждения (растения), които растат в почвата, заедно с плодовете им до момента в който се отделят от растението .

Третия вид недвижимост по природа са сградите (постройките, зданията). Сграда е всяко споено събиране на материали за продължително време, било върху повърхността на почвата, било в нейната вътрешност. Това са жилищни сгради, жилища, магазини, ателиета, гаражи, складове, мостове, тунели и др. Понятието сграда трябва да се разбира в най – широк смисъл на думата. Това е всяка постройка физически свързана с почвата. В понятието сграда се включват всички нейни елементи и съоръжения, включително и канализация, водопровод и отоплителни тръбопроводи, които съставляват едно цяло с нея и които трябва да се считат за нейни съставни части или обслужващи части.

Друго делене на вещите е на делими и неделими. Неделими са тези вещи, които не могат да бъдат реално разделени, без да загубят значителна част от стойността си, които са неделими поради естеството си или по силата на императивна правна норма. Съответно на това, реално делими са вещите които поради своето естество или съгласно закона могат да се разделят на части, без да загубят значителна част от себестойността си.

По закон неделим е един земеделски парцел, ако няма съответната площ за образуване на два самостоятелни обекта.

Допустимо е разграничение на вещите и съобразно с техния собственик.

Една вещ може да принадлежи на физическо лице, на юридическо лице, на държавата, на общините и пр.

Основни фактори за развитието на пазара на недвижими имоти
1. Икономически – отнасят се до местонахождението, темпа на растеж на доходите, съотношението между цените на стоките и услугите, ниво на конкуренция, инфраструктурна осигуреност и ниво на данъци и такси

2.Социално-демографски – структура на населението, степен на заетост, ниво на доходност на населението, миграция, природно-климатични фактори – климат, тип почви, химичен състав и др.

3. Правно – статистически – наредби, околна среда, нормативна уредба

Тези фактори оказват влияние и върху цените на недвижимите имоти.

Двустайните апартаменти са сред засилено търсените имоти, което поражда завишаване на цените на предлаганите.

На Таблица 1 е илюстрирано предлагането по райони в град Варна за 2010-2011г.

Таблица 1

Средни цени за предлагане на двустайни апартаменти в град Врана

за 2010-2011г. в евро

Район	2010 г.	2011г.
Аспарухово	55 000 евро	36 000 евро
Възраждане	57 000 евро	32 000 евро
Владиславово	50 900 евро	29 000 евро
Гръцка махала	90 000 евро	77 000 евро
ЛК Тракия	85 000 евро	40 000 евро
Левски	80 000 евро	41 000 евро
Младост	60 000 евро	36 000 евро
Победа	85 000 евро	43 200 евро
Пикадили	50 500 евро	37 000 евро
Трошево	57 000 евро	35 000 евро
Цветен квартал	65 000 евро	37 000 евро
Чайка	89 000 евро	50 000 евро
Червен площад	96 000 евро	57 000 евро

И при тристайните апартаменти водещи са цените на районите: Гръцка махала, Червен площад, Чайка, Пикадили. Тези градски зони си остават предпочитани за живеене, те са едни от най-търсените от купувачите, поради комуникационните възможности, близостта до централната част, до морската градина.

Забелязва се повишение на цената на жилищата в район Владиславово, ЛК Тракия, Левкси, Пикадили, Победа, Цветен квартал. Това се дължи на оживление на пазара на НС в тези райони.

Районите Чайка и Червен площад отбелязват главно положение на цената на предлагането имоти.

Както при гарсониерите и при този тип имоти цената на квадратен метър е много по-висока, тьй като тьрсенето е по-високо.

През 2011г. се забелязва голямо предлагане на жилища НС от тип тристайни и многостайни. Цените на предлаганите жилища от този тип ще представим в Таблица 2

Район	2010 г.	2011 г.
Аспарухово	65 000 евро	47 000 евро
Възраждане	70 000 евро	47 000 евро
Владиславово	60 500 евро	32 000 евро
Гръцка махала	180 000 евро	135 000 евро
ЛК Тракия	100 000 евро	60 000 евро
Левски	105 000 евро	66 000 евро
Младост	90 000 евро	41 000 евро
Победа	120 000 евро	70 000 евро
Пикадили	80 000 евро	80 000 евро
Трошево	95 000 евро	43 000 евро
Цветен квартал	90 000 евро	46 000 евро
Чайка	150 000 евро	74 000 евро
Червен площад	150 000 евро	72 000 евро

През 2011г. цените на тристайните апартаменти за районите Аспарухово, Възраждане, Победа, Трошево и Цветния квартал са се изравнили. За разлика от 2010г., техните цени са много различни. В Гръцката махала се предлагат най-скъпо струващите жилища от тристаен тип. Следващите райони с високи цени на предлаганите имоти са Чайка Червения площад, Пикадили и ЛК Тракия. Тези райони се характеризират с изключително резки изменения изменения на цените за разглеждания период. В район Пикадили се забелязва липса на промяна на цените, което се дължи на увеличеното търсене. Този район се предпочита от хора с високи доходи, които се стремят към спокойни, но и близки до центьра места с всички екстри - магазини, заведения, болници, фитнес центрове и други.

Разглежданите до тук цени на предлагането се отнасят за старото и новото строителство. В Таблица 3 ще представим и цените на НС на предлаганите имоти в райони с преобладаващи ново строителство сгради.
Таблица 3

Средни цени на кв.м. жилищна площ, предлагани за периода 2010- 20118г. в град Варна - ново строителство

Район	2010 г.	2011 г.
Идеален център	1500 евро/кв.м	1250 евро/кв.м
ЛК Тракия	1000 евро/кв.м	896 евро/кв.м
Червен площад	1200 евро/кв.м	927 евро/кв.м
Чайка	1100 евро/кв.м	950 евро/кв.м
Левски	980 евро/кв.м	787 евро/кв.м
Възраждане	800 евро/кв.м	650 евро/кв.м
Аспарухово	700 евро/кв.м	515 евро/кв.м

Относително високо се запазват цените на новопостроените луксозни жилища. Голямо влияние върху цената оказва местоположението на жилищната среда. На по-ниски цени се предлагат жилищата на етап довършителни работи (замазка, шпакловка, вътрешно устройство и други). Когато постройката е пред акт 16 цените вече са по-високи. Повечето жилищни имоти се предлагат с луксозно и богато обзавеждане, комуникации, панорама, което е фактор за допълнително оскъпяване на имота.

Най-драстично поскъпване на цената се наблюдава при жилищните имоти в района на идеален център, ЛК Тракия, Червен площад, Чайка и Левски, това са все райони със скъпоструващи имоти, при които предлагането постоянно е високо.

Един от основните индикатори за състоянието и тенденциите в развитието на пазара на НС е динамиката в изменението на цените им според тяхното местоположение и функционално предназначение. Установяването на диференцирани цени по региони се доказва с фактически данни.

Основният фактор, определящ цената на недвижимата собственост на локално равнище, е отдалечеността от административния център на града.

На равнище локално местоположение, основния фактор който оказват най-силно влияние върху цената на недвижимата собственост е отдалеченосrга на обекта от най-близката спирка на градския транспорт.

Представените по-горе данни показват, че цените в районите Чайка, Центьр се поддържат значително високи през разглеждания период, това се дължи на факта, че в тези райони се предлагат предимно самостоятелно тухлени жилища, които са ново строителство, с разпределяне на помещенията по модел от преди 50-60год., тьй като са по-удобни за обитаване.

В средноотдалечените и отдалечените райони цените на предлаганите жилищни НС се поддържат значително ниски, тъй като там се предлагат панелни жилища. Друг недостатьк на отдалечените райони е голямото разстояние до центъра на града и природното богатство - морето.

1. Мястото, на което се намира – търсят се парцели в близост до морето;

2.Процента на обезщетение на собствениците при евентуално строителство;

3.За строителния режим, одобрен със заповед (ЗРП и КЗСП) т.е. от разработката на застройката, кв.м., етажност, и др.

Високите цени са твърде несправедливи за младите семейства и особено за тези с деца. За тях е почти непосилно да закупят жилище на настоящите цени, обаче представителите на правителството никога не говорят за това, че по-ниските цени на жилищата са изгодни за повечето хора, за да е сигурно, че банкерите имат достатъчно кредити, за да спечелят от лихвата. Всяка програма, която има за цел да направи покупката на жилище по-поносима, води до ефекта на повишаване на цените и „затъване в дългове” на повече хора от средната класа.

1. 
   Борисов, О., Право на ЕС, С. 2005, с 234-235
   
2. 
   Венедиков, П., Ново вещно право. С, Сиби, 1995, с 9
   
3. 
   Даковски, Цв., и др. Недвижима собственост, С, 1999, с 22-26
   
4. 
   Джеров, Ал., Вещно право. С, БАН, 1995, с 34
   
5. 
   Желев, Ив., Управление на инвестиционния процес, Вн., 2002, с 56
   
6. 
   Илиев, Пл. Икономиката и пазарът на недвижими имоти в община Варна, Годишник ИУ – Варна, 2002
   
7. 
   Маринова,М., Как да печелим от сделки с недвижими имоти, изд. Сиби, 2007 г.
   
8. 
   Минев, Л., Орлин Владиков, Стефан Трашлиев, Сделки с недвижими имоти, Изд. Кабри, С., 1999
   
9. 
   Монев, П., Маркетинг на недвижимата собственост – лекции, В., 2005 г.
   
10. 
    Закон за собствеността, Обн., Изв., бр. 92 от 1951 г.; изм. - Изв. бр. 12.04.2005 г.
    
11. 
    Конституция на РБ, Обн., ДВ, бр. 56 от 13.07.1991 г., в сила от 13.07.1991
    

Статии:

12. 
    Два пъти се е увеличил интересът към жилища у нас от страна на рускоговорящи купувачи (10.01.2007), http:www.arcoreal.bg/?id=591
    
13. 
    Очаква се 100 % ръст на ипотечното кредитиране за 2006 (18.10.2006), http:imoti.investor.bg/?cat=107&id=42874
    
14. 
    Забраната чужденците да купуват земя отпада и със закон (08.12.2006), http: www.address.bg/bg/info/news/
    
15. 
    Агенция по вписвания
    
16. 
    Българска народна банка
    
17. 
    Национален статистически институт
    
18. 
    Явлена и Търговски банки