Особености при отчитането на приходите и разходите в жилищното строителство

Финансово – счетоводен факултет

Доклад

На тема:

Десислава Николаева Паунова гл.ас. д-р Петко Захариев „Счетоводство и контрол”

IV курс, 11 група, № 399

Варна

1. 
   Теоретични аспекти и отчитане на жилищното строителство. Нормативна рамка:
   

1. 
   Същност на строителния процес:
   
   1. 
      Начини при изпълнение на строителния процес: по стопански начин и чрез възлагане;
      
   2. 
      Договор за строителство. Особености;
      
   3. 
      Участници в строителния процес.
      
2. 
   Етапи на строителния процес:
   
   1. 
      Проучване, проектиране и договаряне;
      
   2. 
      Съгласуване и одобряване на инвестиционния проект;
      
   3. 
      Разрешаване на жилищното строителство;
      
   4. 
      Строителство;
      
   5. 
      Завършване на строителството. Разрешение за ползване;
      
3. 
   Обща характеристика на разходите.Класификация.
   
   1. 
      Отчитане на разходите по икономически елементи;
      
   2. 
      Отчитане на разходите за дейността;
      
   3. 
      Отчитане на финансовите и извънредните разходи;
      
   4. 
      Отчитане на разходите за бъдещи периоди.
      
4. 
   Класификация на приходите:
   
   1. 
      Инвеститорски аванси;
      
   2. 
      Отчитане на приходите от строителна дейност – обичайна дейност
      
   3. 
      Отчитане на финансовите и извънредните приходи;
      
   4. 
      Отчитане на приходите за бъдещи периоди и финансирания;
      

2. 
   Специфични счетоводно-отчетни задачи на жилищно-строителното предприятие:
   

1. 
   Особености на авансовите плащания в жилищното строителството;
   
2. 
   Временни и окончателни отбиви в жилищното строителство;
   
3. 
   Отчитане на гаранционните удръжки и разходи за отстраняване на дефектите в гаранционните срокове на жилищните строежи;
   
4. 
   Отчитане на „Дял на завършено строителство”;
   
5. 
   Отчитане на вещните права;
   
6. 
   Отчитане на незавършеното строителство.
   

3. 
   Отчитане на приходите и разходите в жилищното строителство на примера на „Тера” ООД
   

1. 
   Отчитане на разходите в жилищното строителство;
   
2. 
   Отчитане на приходите в жилищното строителство.
   

Извършвайки своята дейност, всяка стопанско обособена единица се стреми да постигне резултат, покриващ целите и задачите поставени пред нея. Измерител на постигнатите и реализирани цели и задачи е финансовия резултат. Според специалистите, за да бъде той положителен трябва да бъдат изследвани причините, елементите, събитията довели до реализацията му, които в последствие да бъдат контролирани.

Един от елементите пряко свързани с финансовия резултат, това са разходите. Те възникват още със създаването на предприятието, а то поражда структури и дейности, които осъществяват разходи. Другият елемент, директно оказващ влияние върху върху размера на финансовия резултат са приходите. Процесът на продажбите и постъпленията на приходите от тях е завършващата част от стопанския процес. Реализирането на продукта е признанието на пазара за полезността и ефективността на стопанската дейност.

Същността, класификацията, признаването, отчитането и спецификата на приходите и разходите в строителното предприятие е в основата на настоящата дипломна работа. Целта на настоящото изследване е да се акцентирана особеностите, свързани със счетоводното отчитане на приходите и разходите в жилищното строителство в обхвата на националното и международното законодателство – счетоводните стандарти, Закона за устройство на територията и приложенията му и др.

Обектът на изследване са приходите и разходите в жилищното строителство. Предвид посочената цел и обект, основните задачи, стоящи пред настоящата дипломна работа са свързани с проблемите, които съществуват в практиката по отношение организацията на счетоводното отчитане и признаване на приходите и разходите и по конкретно:

• 
  Същност на строителния процес, начините на изпълнение, участниците в строителния процес;
  
• 
  Етапи на строителния процес;
  
• 
  Характеристика на разходите и класификацията им;
  
• 
  Характеристика и класификация на приходите;
  
• 
  Специфични счетоводно-отчетни задачи на жилищното строителство-авансови плащания, временни и окончателни отбиви, вещни права и др.
  

Като база за разработване на настоящата дипломна работа използваме предприятие „Тера” ООД със седалище и адрес на управление България, обл. Велико Търново, общ. Велико Търново.

1. 
   Теоретични аспекти на жилищното строителство. Нормативна рамка:
   

1. 
   Същност на строителния процес
   

Счетоводната система на строителното предприятие, както и на всяко предприятие по смисъла на Закона за счетоводство, е част от общата му система за икономическа информация, необходима за вземане на управленски решения. За пълноценното и правилно функциониране на тази система са необходими¹:

• 
  Законови норми и правила;
  
• 
  Технически средства – счетоводна документация, регистри, софтуер и пр.;
  
• 
  Високо квалифицирани кадри, които правилно и точно да прилагат нормите и правилата, да регистрират и анализират информацията и да я регистрират в подходящия софтуер.
  

Целите, които си поставя счетоводството са в зависимост от информационните потребности на висшият управленски персонал при вземане на решения от всякакъв характер(текущ или последващ контрол, стратегически решения и др). Създавайки специфичният продукт „счетоводна информация”, освен за вземане на решения служи и за анализ на дейността като цяло или по отделни нейни компоненти. Чрез последващата информация се създават предпоставки за контрол по изпълнение на решенията. Поставените цели изискват висока степен на отговорност както за имуществото на собственика, така и за отговорността пред държавата и публичния сектор. Това се постига чрез качество, точност, хронологичност и достоверност на информацията и възможност за текущо ползване. Целите се постигат чрез събиране, регистриране в хронологичен ред, обработване, обобщаване и анализиране на информацията за фактите, процесите и взаимоотношенията на стопанската дейност на строителното предприятие.

Характерен белег на строителната продукция е нейната неподвижност и териториална разпокъсаност. От друга страна, производственият процес е подвижен. Работниците и машините се движат в рамките на строителната площадка в зависимост от изпълнението на отделни видове работи. Върху организацията на производството, а оттам и върху размера и структурата на производствените разходи оказват влияние редица фактори, които трябва да се вземат под внимание при изграждане на обектите – категорията на почвата, сезоните, източниците на доставка на материалите и др. Строителното производство се характеризира още с редица други особености: относително голяма продължителност на производствения цикъл, значителен размер на всяка физическа единица произведена продукция, множество връзки на строителното предприятие с физически и юридически лица (възложители, проектанти, доставчици, подизпълнители и др), голям брой нормативни изисквания за сигурността на строителната площадка, протичане на производствения процес главно на открито, голям брой и разнообразие на строително- монтажните работи, значителен размер на всяка физическа единица произведена продукция и др.

Нормативна рамка. Строителната дейност се направлява от много на брой нормативни актове, задължителни за изпълнение от всички участници. Както всички други нормативни актове, така и актовете уреждащи строителната дейност се съставят и степенуват по реда, установен в Закона за нормативните актове.

Степенуването е в следния ред:

• 
  Закон;
  
• 
  Правилник;
  
• 
  Наредба;
  
• 
  Инструкция.
  

Нормативните актове, с които се регулира строително-инвестиционния процес, са много на брой и се класифицират по различни критерии. Класификацията² може да има следния вид:

1. 
   Нормативни актове с общо предназначение;
   
2. 
   Екология, води и гори;
   
3. 
   Устойчивост на сгради и съоръжения;
   
4. 
   Проектиране на инсталации и захранващи съоръжения;
   
5. 
   Проектиране на производствени и административни сгради;
   
6. 
   Проектиране на жилищни, училищни и подобни сгради;
   
7. 
   Проектиране на търговски сгради;
   
8. 
   Проектиране на транспортни сгради и съоръжения;
   
9. 
   Проектиране на хидротехнически съоръжения;
   
10. 
    Приемане и измерване на строителни работи в сгради (ПИПСМР);
    
11. 
    Приемане и измерване на инсталационни работи в сгради;
    
12. 
    Приемане и измерване при строеж на съоръжения;
    
13. 
    Нормативни актов за труд и здраве;
    
14. 
    Съществени изисквания към строителните продукти;
    
15. 
    Кадастър и геодезия;
    
16. 
    Разходни норми за строителство и ремонт;
    
17. 
    Трудови норми за строителство и ремонт;
    
18. 
    Стандарти.
    

Нормативните актове за приемане на видовете СМР се нарича Правилник за извършване и приемане на строителните и монтажните работи (ПИПСМР). Той е методическото ръководство на строителния надзор, а другото са БДС. Строителния надзор е длъжен да изисква работите да се извършват съобразно ПИПСМР, а когато и където прилагането на нови материали и технологии налага други изисквания,това се предписва изрично в проекта. В българската строителна практика от 2000г. се въвеждат усилено изискванията на Директива на ЕС 89/106 за строителните продукти, с която се въвеждат изисквания кум тях.

Изискванията за строителната продукция започва от производителите (или дистрибуторите) , които трябва да извършват оценка на продуктите си съобразно изискванията на Наредбата и да осигуряват придружителни декларации за съответствие или техническо одобрение. Възложителите- инвеститорите трябва да въведат строги договорни изисквания за документално освидетелстване на всички строителни продукти, които ще се влагат. Проектантите пък трябва да познават всички съществени изисквания към строежите по чл. 169 от ЗУТ ( за пожарна безопасност, за носимоспособност, за безопасно ползване на строежите и др.), да ги изпълняват, като вписват в инвестиционните проекти продукти с техническите им характеристики, които удовлетворяват съществуващите изисквания.

Друг нормативен документ имащ отношение към жилищно-строителната дейност е Наредбата за безопасност и здраве при строителни и монтажни работи. В нея се указват минималните изисквания за здравословни и безопасни условия на труд на работните места и при използване на работното оборудване.

Строителното предприятие изпълнява строителни, монтажни и ремонтни работи въз основа на сключени договори с възложителите, утвърдени проекти, сметни документации, нормативни и технически изисквания за качеството на изпълняваните работи. Характерен белег на жилищно-строителната продукция е нейната неподвижност и териториална разпокъсаност. От друга страна, производственият процес е подвижен. Работниците и машините се местят от едно място на друго в рамките на строителната площадка в зависимост от изпълнението на отделните видове работи.

Особеностите на строителното производство и сделките свързани с това, поставят пред строителното предприятие, наред с всички общи изисквания по текущото отчитане, междинното и годишно приключване, и специфични изисквания, регламентирани от СС 11 Договори за строителство, СС 40 Инвестиционни имоти, Закон за устройство на територията (ЗУТ), наредбите към него и вътрешната уредба на предприятията. Това налага при разглеждане и решаване на конкретни въпроси да съпоставим счетоводно, данъчно и строително законодателство, за да се постигне известна конкретизация и достигане до съществеността на проблема, задачите и целите които поставя, както и варианти за решаването им. Изграждането на всеки строителен обект е продължителен процес и в много случаи може да обхване два и повече отчетни периода. Във връзка с това е необходимо всички приходи и разходи, свързани с договорите за строителство да бъдат ясно определени и точно установени за кой период се отнасят и съответно да бъдат признати във връзка с неговото изпълнение. Строителството на жилищни имоти може да се осъществи по 2 начина - по стопански начин и чрез възлагане.

1. 
   Начини при изпълнение на строителния процес: по стопански начин и чрез възлагане
   

Под инвестиционен имот в НСС 40 следва да се разбира имот (земя или сграда, или част от сграда или и двете), държан от собственика или наемателя по финансов лизинг по-скоро за получаване на приходи от наем или за увеличаване на стойността на капитала, или и за двете отколкото за: използване при производството на продукция или указване на услуги; доставката на материали, стоки или услуги; за административни цели; от персонала независимо дали плаща наем по пазарни цени; продажба в рамките на икономическата дейност на предприятието. За се класифицира даден имот като инвестиционен той трябва да е:

1. 
   земя, притежавана с цел дългосрочно увеличение на капитала, чрез генериране на доходи, а не с цел краткосрочна продажба в хода на обичайната дейност;
   
2. 
   земя, притежавана за неопределено понастоящем бъдещо използване (ако предприятието не е определило, че ще използва замята или като ползван от собственика имот, или за краткосрочна продажба в хода на обичайната дейност, се счита, че земята се притежава за увеличение стойността на капитала);
   
3. 
   сграда, която се държи от отчитащото се предприятие и е отдадена по един или повече оперативни лизинги;
   
4. 
   сграда, която не се ползва, но се държи от отчитащото се предприятие с цел да бъде отдадена по един или повече оперативни лизинги.
   

Следователно е много важно да се разграничат намеренията на строителя. Ако собственика възнамерява да използва имота, като инвестиционен, до момента на завършването му се отчита като разход за създаване на ДМА (себестойността, на който се калкулира по дебита на сметка 613 Разходи за придобиване на ДМС) и следва НСС 16 и МСС 16. След завършването му, всички разходи се прехвърлят по дебита на сметка 224 Инвестиционни имоти . Ако намеренията са да не се използва в дейността, отново се следват правилата на НСС 16 и МСС 16, но след завършване на строежа, събраните разходи по дебита на сметка 613 се отнасят в зависимост от намеренията на собственика. За части, които ще се държат от предприятието с цел получаване на доход се прилага НСС 40. За частите, които ще се продават се прилага НСС 2 Отчитане на стоково материалните запаси. В точка 2б от стандарта е казано, че: продукция, създадена в резултат на производствен в предприятието и предназначена за продажба. Историческата цена на стоково- материалните запаси представлява сумата от всички разходи по закупуването и преработката, както и от други разходи, направени във връзка с доставянето на стоково-материалните запаси до сегашното им местонахождение и състояние.

Приходите по договора включват първоначалната сума на прихода, отделена в договора и сумата на допълнителните работа, извършени в следствие на допълнителни изменения в обема на договорените работи, изплащането на искове и материални стимули⁴ дотолкова, доколкото е вероятно те да доведат до реализиране на приходи и те могат да бъдат надеждно измерени. Приходите по договора се измерват по справедливата стойност на полученото или подлежащото на получаване възнаграждение.

Разходите, които се отнасят към даден договор, обхващат времето от датата на сключването му до неговото окончателно изпълнение. Те могат да се систематизират в три групи: преките разходи, разходите отнасяши се до договорната дейност и други разходи, които могат да бъдат конкретно начислени на клиента. Към преките разходи се отнасят: разходите за труд на обекта, включително обектов надзор; разходите за материали, амортизацията на машините, оборудването, съоръженията;разходите за наемане на машини; разходи за проектиране и техническа помощ, които са пряко свързани с договора; приблизителните разходи за работи по извършването на корекции и работи по гаранционно поддържане и др. Разходите за договорната дейност изобщо и които могат да бъдат отнесени към конкретния договор са разходите за застраховки, за проектиране и техническа помощ като цяло и общи разходи по строителството. Други разходи, които могат да бъдат конкретно начислени на клиента съгласно условията на договора са общите административни разходи, разходите за развойна дейност, за които в условията на договора е предвидено заплащане. Разходите, които не могат да бъдат включени към конкретен договор, се отчитат като текущи. Такива са например административните разходи (ако не е договорено част от тях да бъдат включени в договора), разходи за продажби, разходи за изследователска и развойна дейност и др.

Друг съществен момент, е в случай че строителството се осъществява по стопански начин, но част от СМР са възложени на подизпълнител. В този случай единствено подизпълнителските дейности се третират съобразно СС 11 Договори за строителство.

От друга страна, предприятията осъществяват строителната си дейност по един от следните начини:

1. 
   Изграждане на строеж върху собствен терен на възложителя или върху преотстъпеното му право за строеж- въз основа на НСС 11 и МСС 11.
   
2. 
   Изграждане на обекти със собствени или заети средства върху закупен терен или срещу заплащане на право на строеж, които след това се продават като готов строителен продукт или се отдават под наем- въз основа на НСС 40, НСС 2 и съответните международни.
   
3. 
   Осъществяване на сделки с възложителя за замяна на жилища или друг строеж срещу преотстъпено от него право на строеж- отношения имат Закона за задълженията и договорите, Закона за ДДС и НСС 16.
   

2. 
   Договор за строителство. Особености.
   

• 
  Договорно наименование и описание на строежа;
  
• 
  Обем и обхват на строежа (етапи, части, видове работи);
  
• 
  Срокове за проекти, проектни доработки и чертежи;
  
• 
  Пълномощници на участниците (общо и по проблеми и специалности);
  
• 
  Списък на подизпълнителите с характеристики;
  
• 
  Специални клаузи по безопасност и здраве;
  
• 
  Контролни срокове;
  
• 
  Задължения за мостри и/или еталони;
  
• 
  Задължения и начини по/за уведомяване.
  

а) за всеки актив са били представени отделни проекти;

б)всеки актив е бил предмет на отделни преговори и предприемачът (изпълнителят) и клиентът са могли да приемат или да отхвърлят тази част от договора, която се отнася за отделния актив;

в) могат да бъдат определени разходите и приходите за всеки актив.

Група от договори независимо от това, дали са с един или с няколко клиенти, се третират като един договор за строителство, когато:

а) групата от договори се договаря като един пакет;

б)договорите са взаимно свързани и са част от един проект с обща норма на печалба;

в)договорите се изпълняват едновременно или в непрекъсната последователност.

В договора се включват и описание на обекта на договаряне, обем на строителството, спецификации, отговорности за неточности, временно строителство, краен срок за приключване на строежа, техническа характеристика на строежа, начините за определяне на цената („твърда цена”, „разходи плюс”) и условия за плащането й и други важни моменти. Препоръчва се в договора винаги да се вписва категорията на строежа, която в разрешителното за строеж може да липсва.

При договори на база „твърда цена” строителното предприятие приема да изгради обекта (обектите) по твърда договорна цена или твърда единична. При него може да бъде включена клауза за предоговаряне на цената, когато се очаква да настъпят съществени промени в ценообразуването, което да се отрази върху повишение на разходите.

При договорите на база „разходи плюс” предприятието приема да изпълни обекта (обектите) на стойност, формирана като сума от необходимите разходи за строителство или предварително фиксирана глобална сума⁶.

В договора се уговарят и инвеститорските аванси, техния размер, начини и срокове на отпускане, признаване и прихващане. Особеностите на авансите ще бъдат разгледани в точка 6.1 Особености на инвеститорските аванси.

Включват се клаузи и за гаранционните срокове и поддържане на жилищните сгради. Съгл.чл. 160 ал.4 от ЗУТ тези срокове за изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти се определят с договора между възложителя и изпълнителя за съответния строителен обект. Те не могат да бъдат по-малки от минималните срокове, определени с Наредба 2 от 31.07.2003 за въвеждане в експлоатация на строежите в Република България и минимални гаранционни срокове за изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти издадена от министъра на регионалното развитие и благоустройство. В Наредбата се предвижда тези срокове за новоизградени жилищни сгради да е минимум 10 години на строителната конструкция и земната основа под тях. Гаранционните срокове текат от деня на въвеждане на строителния обект в експлоатация.