23 септември 2009 г. Тема: строителство, строителен контрол, строителни материали, архитектура, имоти

Комисията за финансов надзор (КФН) започна предварително проучване на мненията и становищата по ключови аспекти от проекта за промени в Закона за дружествата със специална инвестиционна цел (ЗДСИЦ), който се готви в момента. В петък регулаторният орган качи на интернет страницата си своето становище, въпросник и анкета по най-спорните моменти, като до 5 октомври мнението си могат да дадат всички участници и заинтересувани лица на пазара.

Сред най-спорните моменти са това дали задължителното разпределение на 90% от печалбата от основна дейност на дружествата да остане в (виж таблицата). Само преди месец от един от най-големите играчи на пазара на земя поискаха отпадане на това задължение, което предизвика противоречиви коментари в бранша. Резервирано към тази идея се отнесе и зам.-председателят на КФН Ралица Агайн, която е един от създателите на ЗДСИЦ. "Аз лично смятам, че с изменения в закона не бива съществено да се променя формулата на дейността на дружествата, на която инвеститорите вече са се доверили, или ако се направят подобни промени, те трябва да се ползват с достатъчно широка обществена подкрепа", коментира тогава пред "Дневник" Агайн.

Горещите моменти и коментарите на КФН

Предложения* / Становище на КФН

*Да се отмени изискването за разпределяне като дивидент поне 90% от печалбата

КФН не счита, че предложението трябва да бъде подкрепено. Задължението за разпределяне на дивидент е една от специфичните характеристики на дружествата със специална инвестиционна цел и евентуална промяна би довела до изменения в характера на инвестицията. В същото време, отчитайки неблагоприятната икономическа среда и необходимостта от насърчаване на инвестициите, КФН счита, че при наличие на подкрепа от инвестиционната общност може да бъде въведена възможност с решение на общото събрание на акционерите или със съгласието на определени акционери изплащането на дивидента да бъде отлагано за определен срок.

*Да се осигури възможност АДСИЦ да бъде отписано без ликвидация, ако ОСА е решило това с мнозинство от ¾?

КФН счита, че предложението може да бъде подкрепено при наличие на значително съгласие на инвестиционната общност. Запазването на дейността на дружеството с отнет лиценз в определени ситуации би могло да предостави по-добра защита на интересите на акционерите в сравнение със задължителната ликвидация.

*Изискването за извършване на пазарна оценка от независим оценител преди придобиване на имот да се отнася само за такива, чиято стойност на придобиване е над 50 000 лв.?

КФН не счита, че предложението трябва да бъде подкрепено. Изискването за предварителна оценка е една от основните защити за инвеститорите в АДСИЦ, като отпадането на задължението би могло да доведе до възможности за заобикаляне на законовите изисквания при по-големи сделки.

*Да се позволи на АДСИЦ да инвестират в дъщерни дружества

Комисията не счита, че предложението трябва да бъде подкрепено. Цел на настоящата регулаторна рамка е да гарантира прозрачно управление на секюритизираните имоти, като по-важните решения са правомощие на общото събрание на акционерите. Допускането на дъщерни дружества на АДСИЦ би намалило прозрачността на дейността им, като в предложението липсва механизъм, по който акционерите на специалните дружества могат да осъществяват ефективен контрол върху дейността на дъщерните компании.

*Считате ли, че е подходящо да се позволи на АДСИЦ да получава всякакви заеми, като отпаднат ограниченията и по отношение на банковите кредити?

КФН счита, че предложението може да бъде подкрепено при наличие на значително съгласие на инвестиционната общност предвид тежката икономическа ситуация и трудностите при привличане на свеж ресурс за нови инвестиции. Същевременно е необходимо да се обмисли създаването на адекватни защитни механизми срещу злоупотреби с имуществото на АДСИЦ по отношение на заемите, получени от мажоритарни акционери, членове на съвета на директорите на АДСИЦ, обслужващи дружества и техни акционери, както и лица, свързани с тях.

*Предложенията са възникнали при среща на представители на бранша и КФН

Руснаците са единственият и значим фактор на българския пазар на ваканционни имоти през лятото на 2009 година, показва анализ на една от водещите инвестиционни компании в сектора "ГрийнЛайф". Ако през пролетта все още е имало клиенти, готови да платят исканата от цена срещу определени характеристики на имота, то през последните два месеца 77% от тях не са търсели имот с определени характеристики, а искат да видят най-изгодните предложения на пазара. Според Мариана Даскалова, търговски директор на компанията, в процес на преговори 60% от купувачите предпочитат да изплатят имота изцяло, защото тогава отстъпката достига 20%, а една-пета търсят разсрочено плащане. Продажбите "на зелено" са едва 5% от всички сделки.

Руснаците търсят повече простор, допълнителни съоръжения, архитектура. Едва 35% от тях попадат в категорията на т.нар. "най-нисък сегмент" и разполагат с бюджет между 16 хил. и 25 хил. евро. В момента срещу такава сума закупуват студия при цена на кв.м между 400 и 500 евро. Най-влиятелна е групата на представителите на руската средна класа, която е заделила за покупката между 45 хил. и 60 хил. евро. Те искат отстъпка, търсят най-доброто предложение, но имат и сериозни изисквания. Тази група е следвана от купувачи, които разполагат с бюджет между 60 хил. и 150 хил. евро и желаят да си купят къща. Преди по-малко от година за същата сума те можеха да закупят само по-голям апартамент в хубав комплекс. Това доведе до промяна в дела на продадените къщи - ако преди година разпределението е било 10% към 90% в полза на апартаментите, то сега делът на къщите вече е 30%.

Друга важна характеристика на пазара на ваканционни имоти е пълното отсъствие на спекуланти, в резултат на което изчезнаха и пакетните продажби на апартаменти.

Проучването на "ГрийнЛайф" сочи, че 87% от купувачите ги придобиват за лично ползване и отказват да ги отдават под наем. Всички плащания се правят с пари в брой, като не се използва външно финансиране. За момента руските клиенти показват изключителна дисциплина и не бавят плащания, нито търсят начин да ги отложат. Положителни сигнали има и при старите сделки с англоезичните купувачи - проблемните са намалели до 15%, едва 5% търсят начин да се отърват от ангажиментите си.

При парцелите активните купувачи търсят цени 60-70 евро за кв.м, докато собствениците искат двойно. Очакванията са кризата и по-слабият летен сезон да ги отрезвят и цените да паднат. Едва тогава ще започнат да се сключват сделки и в този сегмент.

По-голяма част от сделките на пазара на недвижими имоти са с клиенти, които разполагат с пари в брой, каза Теодора Димитрова, мениджър за България и Румъния в европейската мрежа от компании за недвижими имоти ERA, цитирана от „фокус". Основно тези купувачи се ориентират към подценени имоти - на подпазарна стойност. Нивата, на които купуват, са най-вече в границите до 50 000 евро.

Анализите на компанията за София показват, че при около 70% от сделките кешовите клиенти купуват имоти в рамките на 30 000 - 40 000 евро, каза Димитрова. По думи­те й хората в момента са много предпазливи да теглят дългосрочни заеми и да се обвързват с дългосрочни разходи е оглед на това, че не са сигурни в доходите, които получа­ват. А и банките имат високи изисквания, на които трябва да отговарят клиентите, за да вземат заем. Като цяло не се регистрират сделки „на зелено". По-голямата част от тях са на акт 16 или поне на акт 15.



23.09.2009 г., с.1
Брокер ужили със 100 бона Външно
Уволниха за злоупотреби шефа на дипломатическите имоти
Професионален брокер прибра само за година 117 бона от външното министерство. Царски заплати и бонуси по време на криза е вземал шефът на "Агенция дипломатически имоти в страната" (АДИС) Асен Македонов. Това разкри проверка на Външно, след която в петък Македонов бе уволнен. 43 400 лв. от възнагражденията са необлагаеми, защото са социални надбавки, сочат документите, с които "Стандарт" разполага.

Само за първите шест месеца на 2009 г. заплатите на Македонов са 36 000 лв., а "социалните придобивки" над 20 000 лв. В същото време печалбата на АДИС за миналата година пада цели 300% спрямо 2007 г. Македонов е давал под наем дипломатически имоти без търг. Той се изявил и като банка. Сключил договор за строеж на апартаменти, според който строителят получава веднага над 1 милион евро. Но след 210 дни може да ги върне, без да е свършил нищо.

Нейният вече бивш управител Асен Македонов и контрольорът на дружеството Олег Димов са вземали тлъсти заплати и възнаграждения въпреки намаляващите печалби на фирмата, установи проверка в дружеството. Македонов бе уволнен в петък.

117 000 лева е сложил Македонов в джоба си само за 2008 г., показват документите, с които "Стандарт" разполага. От тези пари 43 400 лв. са необлагаеми. Останалите 72 660 лв. са облагаеми, сочи проверката. Тя е за периода от началото на 2006 до август 2009 г. Извършена е от специална комисия във Външно. Министър Румяна Желева вече е изпратила събраните данни като сигнал до главния прокурор Борис Велчев, научи "Стандарт". Проверката показва, че Македонов и Димов са нарушили редица закони. Те така са управлявали АДИС, че печалбата на дружеството през 2008 г. е спаднала с цели 300% спрямо 2007 г. Бившият външен министър Ивайло Калфин контрира, че АДИС няма никакви задължения и се е изправила на крака в сравнение с 2006 г., когато е била пред фалит. Именно тогава Македонов поема компанията и започва да прибира сериозни суми. През февруари тази година той преподписва договор с Калфин, в който добавките към заплатата му се увеличават двойно въпреки спада на приходите на дружеството. Така, противно на логиката, че доходите на мениджърите зависят от добрите резултати на компанията, Македонов и Димов продължават да вземат изключително големи суми. През 2008 г. например управителят е получил брутна сума от 58 000 лв., а Димов пък прибрал над 23 000 лв. Само за първите шест месеца на тази година Македонов е взел 36 000 лева, а контрольорът му - 7200. Това обаче не е всичко. През изминалата 2008 г. Македонов е взел и бонуси (тантиеми) от 14 313 лв., а за предходните две години е прибирал по 10 000 лв. Той е имал право и на социални придобивки, както работниците получават допълнително пари за дрехи, храна и т. н. Само че за Македонов сумите за 2008 г. се равняват на 43 400 лв., а през 2007 г. - на 40 000 лв. За първите шест месеца на 2009 г. пък "социалните придобивки" са над 20 000 лв. На практика за тези пари управителите не се облагат с данък, но за сметка на това такъв еднократен данък се налага на дружеството. А заради това, че Македонов е взел толкова големи суми, разходите на АДИС са се увеличили сериозно. Освен това той се е подсигурил срещу евентуално уволнение, сочат още документите. В договора му е предвидена специална клауза за обезщетение при предсрочното му освобождаване независимо от причината. А евентуалното обезщетение, което той би получил, е равно на 6 месечни брутни заплати, или близо 36 000 лв.

След подадения сигнал прокуратурата и съответните органи на МВР могат да извършат проверка и да назначат подробен одит на всички сделки на дружеството.

Екип на “Стандарт”
Заплашват го до 10 г. затвор
До 10 години затвор предвижда законът за умишлена безстопанственост в особено големи размери. Според НК виновният се лишава и от правото да заема определена държавна или обществена длъжност, както и да упражнява определена професия или дейност. Става дума за длъжностно лице, което не е положило достатъчно грижи за ръководенето, управлението, стопанисването или запазването на повереното му имущество или за възложената му работа и от това са последвали значителни щети на предприятието или на стопанството. Наказанието е и за този, който въпреки задълженията си не е упражнил достатъчен контрол.
Снимка на две колони без текст


23.09.2009 г., с.2
Дал улица за разрешително
Без решение на бившия вече външен министър Ивайло Калфин, който е принципал на АДИС, дружеството е дарило на Столичната община 1620 кв. м за улица. В замяна на имота в "Манастирски ливади" Македонов искал да получи "своевременно издаване на разрешително от общината", сочи извършената проверка. Така негласно бившият управител си признава, че нарушава закона, тъй като разрешителните се издават, след като се изпълнят определени условия, а не чрез постигането на "сделка". Комисията на Външно проверила 1749 договора за наем, сключени от АДИС. Тя показва, че имотите на дружеството са били давани под наем в грубо нарушение на законите. Само 15 от тях са изрядни. При останалите имотите са били отдавани под наем чрез пряко договаряне, а не чрез търг, както изрично изисква законът. До тази дата не е било нужно да се прави наддаване, а направо е преговаряно с наемателя. За целта са били необходими разрешения от министъра на външните работи. Такива обаче за периода от януари 2006 г. до ноември 2007 г. липсват. Не са налице и задължителните оценки за наема, които се правят от лицензиран оценител. Асен Македонов обяснил, че оценки няма, тъй като цената на наема е договаряна в зависимост от пазара, така че АДИС да е на печалба. На практика това означава, че той абсолютно сам е решавал какъв наем да определи.


23.09.2009 г., с.2
Участва в сдружение “Милион долара”
Асен Македонов, управителят на АДИС, е бил назначен начело на държавната компания през 2006 г. Преизбран е отново на поста в края на април 2009 г. Той е роден на 18 август 1960 г. и притежава диплома "магистър по икономика" от Университета за национално и световно стопанство в София.

Македонов е член на Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти в САЩ на българското Национално сдружение "Недвижими имоти". Той притежава международни сертификати за специалист по недвижими имоти и от Института за маркетинг на луксозни жилища на САЩ.

В началото на 2007 г. става първият и единствен българин, член на авторитетната американска организация Million Dollar Guild ("Сдружение милион долара"), която обединява специалисти в продажбите на недвижимости със стойност от един милион долара нагоре, се твърди в сайта на агенцията. През юни 2007 г. е избран за член на управителния съвет на българския клон на Международната федерация за недвижими имоти FIABCI. На общото събрание на 24 април т.г. за нов председател на управителния съвет на сдружението бе избрана Диана Кирова, собственик и управител на "Киров пропърти мениджмънт" от град Варна. За нови членове на съвета са утвърдени Ивайло Кръстев - "Имоти Доверие", и Бойко Бойков - "Би енд Ейч Риъл Истейт".


23.09.2009 г., с.2
Увеличих бонусите му, но нямам притеснения
Ивайло Калфин

бивш външен министър

Нямам никакви притеснения по отношение дейността на АДИС през последните години. Внимавал съм много какво правя. Като се извършва ревизия, се дават резултатите от нея, аз не съм ги виждал. Преди четири години, когато го поехме, дружеството беше пред фалит. Сега, доколкото знам, има 10 млн. по сметките и няма никакви задължения. Приходите на дружеството се увеличават всяка година, бившият вече управител Асен Македонов си даваше отчетите. Единствено заради едно безобразно дело, при което младежката кооперация "Ялта" осъди АДИС за близо 3 млн. евро, дружеството има загуба тази година. За тази година обаче Македонов все още не си е вземал бонусите. По Закона за управление на държавните дружества директорите получават някаква твърда заплата, която не е висока, а според резултатите от работата и печалбата получават надбавка. Тези надбавки се наричат тантиеми и са изцяло върху печалбата. Аз с Македонов съм сключил договор за управление. Увеличих с много малко неговия бонус, между 2 и 3% от печалбите на дружеството, което имаше добри резултати. Не всичко е минавало през мен, някои от моите разрешения са идвали и постфактум, но главно става въпрос за дипломатически имоти. Цените обаче винаги са били пазарни или надпазарни.

На 25.06.2009 г. управителят на дружеството Асен Македонов сключва предварителен договор със строителна фирма. Според него АДИС трябва да закупи 12 апартамента и 18 паркоместа в сграда, която предстои да бъде изградена до 3 години от откриване на строителна линия в софийското село Панчарево. Цената на сделката по договор е 3 103 416,80 евро без ДДС. От тях само за земята - 2413,87 кв. метра идеални части, са договорени по 200 евро на квадратен метър. Посочената сума е извън договорените 840 евро без ДДС за кв. метър застроена площ на апартаментите. Дружеството е превело в 7-дневен срок от подписване на предварителния договор 1 241 366 евро без ДДС. Това са 40% от цената на сделката - т. е. дружеството е превело сумата без фирмата изпълнител да е получила протокол за откриване на строителна линия и без реално започване на градежа.

С протокол 36-00-17/06.07.2009 г. министърът на външните работи Ивайло Калфин дава писмено разрешение за подписване на предварителния договор. Въпреки че той е сключен на 25.06.2009 г. и въпреки че според правилника за управление на държавната собственост разрешението на принципала следва да бъде дадено преди сключване на договора.

В предварителния договор е предвидена специална клауза. Според нея след 210 дни от сключването на предварителния договор строителната фирма може да изкупи обратно апартаментите и гаражите. Това означава, че тя има право след 210 дни да развали договора, като върне получените в аванс пари. Не е ясно дали това ще стане, защото срокът все още не е изтекъл. Но според експертите на Външно държавното предприятие на практика кредитира частното дружество, без да има право да получи договорените в предварителния договор недвижими имоти. Според МВнР това е незаконосъобразно разпореждане с пари и собственост на дружеството.

- Господин Кюмюрджиев, кое наложи проверка на работата на Агенция дипломатически имоти в страната (АДИС)?

- Поводът са сигналите за злоупотреби, които получихме от редица лица. Назначена бе ведомствена комисия с участието на икономисти и юристи и бе извършен първоначален документален анализ в рамките на 20 дни. Между другото, считано от петък (18 септември), досегашният управител на АДИС Асен Македонов е сменен и на негово място е назначен Пламен Георгиев. Подадохме сигнал до главния прокурор в изпълнение на ангажимента по законовия регламент. Той изисква, когато длъжностното лице разбере за признаци за извършени нарушения, да уведоми компетентните органи. Ние сме сигнализирали министър-председателя и прокуратурата. Освободихме Македонов от длъжността, но той не е освободен от отговорност по чл. 145 от Търговския закон. Направихме документална проверка, а оттук насетне новият управител ще назначи независим одит. Той ще установи целесъобразността и законосъобразността на разпоредителните сделки, извършвани от бившия управител по отношение на ангажименти, свързани с кредити, гаранции и участия с парични средства.

- Какво точно установи тази документална проверка?

- Тя показва, че Асен Македонов е получавал необлагаеми 3500 лв. на месец, както на работниците се дават купони. Тези пари според нас са предоставени незаконно. Бонусът на управителя е увеличен при влошаване на финансовите резултати на дружеството. Той може би се полага на един мениджър, който управлява добре държавната собственост. Но когато приходите от дейността рязко намаляват, на 2 февруари тази година, при тройно по-лоши резултати, бившият министър Ивайло Калфин изненадващо удвоява бонуса му. С други думи, няма обвързаност на икономическите резултати с резултатите, които е постигнало лицето. Това е много странно от гледна точка на доброто управление. Когато виждаш, че резултатите са лоши, като принципиал на дружеството вземаш мерки за тяхното подобряване.

Другият важен момент е предоставянето под наем на апартаменти без търг и без конкурс в нарушение на закона. Тепърва ще трябва да се извърши една задълбочена оценка дали наемите, които са определяни, са справедливите пазарни наеми. Всичките имоти се намират на идеални локации с охрана, с гаражи, това са едни перфектни офиси и апартаменти. Става въпрос за грубо нарушение на законовата уредба.

- Един въпрос извън тази тема и свързан с организирането на изборите в чужбина. Какво е последното развитие по въпроса?

- Външното министерство е предоставило изборните книжа веднага щом е получило такова искане. Тези книжа се носят само с дипломатическа поща. Не зная по какви причини през юли от предишното ръководство на Външно не е поискано чрез дипломатическа поща тези документи да бъдат транспортирани до ЦИК. През август няма дипломатическа поща, защото всички са в отпуск. И изведнъж комисията твърди, че Външно не ги предоставя. При първа възможност министерството предостави тези четири кашона документи в ЦИК. Това бе направено в четвъртък (17 септември).

- Към МВнР бяха отправени обвинения от бившия министър Ивайло Калфин, че не е реагирало на освобождаването на Майкъл Шийлдс. Вашият отговор?

- Актът за помилването на Майкъл Шийлдс не е от компетенцията на Външно. Това е акт на милост на Обединеното кралство спрямо гражданин. На Ивайло Калфин като бивш външен министър би трябвало да му е ясно, че министерството не разполага с никакъв инструментариум за въздействие на акт за помилване. Подобни упреци към новото ръководство на МВнР са форма на популизъм и непрофесионализъм, което много ни учудва с оглед на това, че са отправени от бившия външен министър. Ако има някакви нови доказателства по случая, те би трябвало да бъдат адресирани до прокуратурата, която да прецени дали има основания за привличане под наказателна отговорност на други лица извън Майкъл Шийлдс.