29 септември 2012 г. Тема: строителство, строителен контрол, строителни материали, архитектура, имоти

"Там няма никой, само охраната. Няма кой да ви заведе до мястото, но можете да го намерите и сами. На първия разклон завивате наляво. Карате, карате и ще го видите. Едно широко, като летище."Инструкциите получаваме на жп гарата в Драгоман, а "летището", до което искаме да стигнем, всъщност е терминалът за интермодални превози край града. Или място, на което тировете заедно с шофьорите им би трябвало да се товарят на жп платформи (т.нар. рола превози). Целта е идващите от западната граница камиони да преминат през страната, стигайки до Свиленград, без да замърсяват околната среда и да задръстват пътищата.Реалността обаче е друга. "Летището" на Драгоман трудно би ви развълнувало. Паркинг с жп релси по средата. Посреща ни охраната, която пази 3-4 празни малки постройки, чиято дограма още стои с лепенките. Поставените камери не работят, но за сметка на това нощем обектът се осветява. Техниката се състои от четири подвижни платформи, по които тировете трябва да се качват на влаковите платформи. Иначе жп платформи няма. Не е и имало. Няма и тироове. Те са на отсрещната страна на пътя, паркирани на паркинга до ресторант "Амфора", бившият кореком на Драгоман.Интермодалният терминал в Драгоман така и не влезе в употреба. За сметка на това безвъзвратно глътна 6 млн. лв.

Обектът разочарование

Идеята за рола терминал в Драгоман първо беше лансирана от транспортния министър Николай Василев. Роди се след трагичните инциденти с тирове през 2004 в Княжево, които взеха жертви. Проектът остана да престоява в шкафа години наред, но се превърна в реалност по времето на предишния транспортен министър от редиците на ГЕРБ Александър Цветков. "Интересен проект имаме. Това е практика в Швейцария – качват се на влаковете, шофьорът си ляга в спален вагон, спи си, слиза на другата граница – нито товари пътищата, нито замърсява околната среда", подкрепи проекта Ивайло Московски, тогава зам.-министър на транспорта, пред Комисията по европейски въпроси и контрол на европейските фондове в парламента на 12 май 2010 г.

Цветков направи първата копка на съоръжението през лятото на 2010 г. Не след дълго то стана и готово. Интермодалният терминал в Драгоман се прочу основно с цената си, която според повечето експерти още тогава се смяташе за "леко" раздута. Парите бяха осигурени от капиталовата програма на Националната компания "Железопътна инфраструктура" (НКЖИ), т.е. от бюджета. За изпълнител бе избрано Държавно предприятие "Транспортно строителство и възстановяване", а проучването и работният проект бяха извършени от фирмата "Евротранспроект". Терминалът навлече на Цветков проверки от ДАНС. Той се раздели с поста половин година по-късно, през май 2011 г., а няколко месеца след като Московски стана министър, той се отрече от терминала, окачествявайки го като "остарял", "ненужен" и "икономически неизгоден".

Локомотив с мисия

В Национална компания "Железопътна инфраструктура" на щат са около 13 хил. души. Оказа се, че нито един от тези, които са на работното си място, не е оторизиран да се изказва по темата защо са били налети пари в зле планирана и неработеща инфраструктура нито на ниво директори, нито пък на ниво началник гара в Драгоман. Последният дори изпрати специален локомотив с мисията машинистът да пренесе бележка, инструктираща охранителите на обекта да не дават никакви изявления. Не е и работа на охранителите да дават изявления. А и тъкмо си тръгвахме.Нежеланието да се обсъди темата обаче говори, че вече никой не иска да припознае терминала. Причината очевидно е, че рожбата е пълно разочарование. Но предвид това, че сега НКЖИ подготвя проекти за още два интермодални терминала, старите грешки трябва да бъдат добре анализирани, за да не се повторят.

Като в Швейцария. Почти

Идеята на интермодалните терминали е стоката да остане неманипулирана при транспортирането й. Т.е. тя да пътува, опакована в контейнери или направо в т.нар. swap bodies (заменят ремаркето на камиона), които лесно се прехвърлят от един на друг вид транспорт. Дългите разстояния се минават от влакове, а камионите осигуряват довозването от и до интермодалния терминал. Той пък събира и разпределя стоки в радиус от 150 км например. В този ред на мисли интермодалните терминали по принцип имат сериозно място в транспортните схеми. Този в Драгоман обаче е малко по-различен.Очакванията са, че до няколко години около 60% от товарите ще са под формата на контейнери, коментират от бранша. Въпреки че в НКЖИ, а и в Министерството на транспорта са наясно с тази глобална тенденция, избират вариант, при който целият камион се качва на влака. Не е измислено обаче кой ще оперира терминала, кой ще накара камионите да се качат на влака, а и не на последно място няма и жп платформи, с които да стане това. "Мислено е като концепция преди години и след това отпадна. Нищо не стана в тази насока, а и не е актуално към момента купуването или наемането на подобни платформи. Още повече че "БДЖ – Товарни превози" в момента се продава", коментира Владимир Владимиров, председател на борда на директорите на БДЖ. От транспортния бранш коментираха че от този тип терминали в Европа са останали 14 от 64. Жп платформите са скъпи и това вдига цената на услугата, която трябва да бъде дотирана, за да се използва от автомобилните превозвачи. Така този тип терминали са характерни най-вече за алпийските държави, като Швейцария например, където политически е взето решението да се субсидира този тип транспорт, тъй като чистотата на въздуха е с приоритет. Друг недостатък на терминала е, че отсечката, която може да се измине на влаковата платформа, е твърде къса (от Драгоман до Свиленград), за да си заслужава логистичното усложнение, а натоварването и на шофьорите на платформите не оптимизира труда.Колкото до липсата на оператор на терминала, скоро е имало и търг за намирането на такъв, но по неофициална информация той е останал непожелан. Сега отново по неофициална информация (тъй като това е терминалът, за който никой не иска да говори) НКЖИ ще се опита да го отдаде под наем. За какво ще служи на наемателя обаче само може да се гадае. Чуха се дори и предположения, че той може да бъде използван за паркинг - подобно на корекома, станал ресторант "Амфора".

Сега в Драгоман, скоро и в други градове

Проектът зад гарата

Инвестициите в "Ритейл парк Средец" започнаха преди няколко години с амбицията той да се превърне в най-големия проект от този тип в София. Плановете бяха комплексът да се развие на терен от 90 000 кв.м на ул. 202 между квартал "Орландовци" и надлез "Надежда".Районът не е сред най-атрактивните за имотни проекти, тъй като е разположен в зона с предимно промишлено строителство и слаби транспортни връзки в северната част на града. По време на имотния бум обаче за кратко стана център на големи инвестиционни намерения, включващи строителство на хиляди жилища, огромен търговски център и 100-метрова офис кула. Накратко: малък градски център заедно с цялата необходима инфраструктура.Инвеститори в грандиозните начинания трябваше да бъдат две испански компании – Riofisa и Urbas, като второто дружество влезе в партньорство с "АГП дивелопмънт". С идването на кризата обаче надеждите за милиардите испански капитали се изпариха, а повечето от начертаните проекти останаха на хартия. Единственият реализиран сред тях се оказа именно "Ритейл парк Средец".Първият завършен магазин в търговския парк беше този на "Технополис". Той обаче бе купен от веригата за техника и от години само формално е част от проекта. За района по-активно се заговори в началото на 2010 г., когато започна строителството на първия и в крайна сметка единствен магазин Tempo – марка на сръбската "Делта макси", която по това време бе собственик и на веригата "Пикадили". Успоредно с това инвеститорите в търговския парк заговориха за втори етап, който включваше отварянето на строителен хипермаркет. Намерението стана факт тази пролет, когато на територията на "Ритейл парк Средец" заработи първият магазин на германската верига Bauhaus за България.В момента се подготвя третата, последна част от търговския парк. Тя включва един или няколко по-малки магазина с допълващ профил към вече изградените. Според източници на "Капитал" в тази посока са водени разговори с датската верига за мебели и обзавеждане Jysk, която към момента има обекти в София, Пловдив и Велико Търново. Резултат обаче няма, тъй като компанията временно спря експанзията си.В крайна сметка ритейл паркът посрещна кандидат-купувача в лицето на Europa Capital с един завършен хипермаркет, втори в строеж и трети – в етап на планиране. Договорката бе фондът да придобие вече построеното, а продавачът да реализира проекта в крайния му вид.В хода на преговорите обаче настъпиха промени при наемателите на част от площите, основно покрай смяната на собствеността в "Пикадили" и последвалото решение на купувача – белгийската Delhaize Group, да закрие хипермаркета Tempo. Одобрението на финансовите параметри по сделката също отне повече време от очакваното.Така в крайна сметка от анонса на очакваната сделка на Europa Capital минаха поне три пъти по обещаните три месеца, но тя още не е приключила. Докато това не стане факт, и двете страни по нея отказват коментар.

Брой до три

Поне в България на Europa Capital им върви на търговски площи (виж карето). Фондът стъпи на пазара с покупката на "Ритейл парк Пловдив" в началото на 2011 г. В средата на годината придоби Mall of Sofia, като с тези две сделки формира над половината от оборота на инвестиционния пазар на имоти за годината. Третата явно отново ще е в сегмента на търговските площи, които при подходящ микс от наематели и дългосрочни наемни договори поне за София се очертаха като относително стабилна инвестиция в кризата.Според близки до сделката за "Ритейл парк Средец" източници Europa Capital ще придобие не самите имоти, а дружествата, които ги притежават. В случая с хипермаркетите на Tempo и Bauhaus става въпрос за компаниите "Техно-резиденшъл парк" и "Техно резиденшъл парк 2", чиято собственост през верига от дружества води към "АГП дивелопмънт" и банкера Цветан Василев.В уравнението обаче има и друг участник – лизинговата компания "Ерсте груп иморент България", която към момента е юридически собственик на двата изградени магазина и прилежащата към тях земя в "Ритейл парк Средец". Дружеството финансира проекта за търговския парк и миналата година придоби чрез лизингови договори част от активите в него. Справка в партидите на "Техно резиденшъл парк" и "Техно резиденшъл парк 2" в Търговския регистър показва, че в полза на "Ерсте груп иморент България" са учредени особени залози на стойност съответно 13 млн. евро и 12.5 млн. евро.Така, придобивайки двете дружества, Europa Capital поема и задълженията им към лизинговата компания. Съответно и финансовите параметри по сделката минаха за одобрение през съвета на директорите на Еrste Group във Виена.

На пазар за техника

Интересна развръзка около сделката за "Ритейл парк Средец" се очертава и в друга посока. А именно съдбата на освободените от хипермаркет Tempo площи.След като Delhaize Group обяви намерението си да закрие този формат, в продължение на месеци бе търсено решение какво да го замести. В крайна сметка на част от заеманите от Tempo квадратни метри влиза супермаркет "Пикадили". Останалата площ ще бъде преотдадена.Според източник на "Капитал" сред обсъжданите варианти за наематели са били китайската верига за облекла и стоки за дома Denzel и мебелната компания "Еником -М". В крайна сметка обаче от Delhaize Group са се спрели на трети вариант и почти сигурно свободната част в съседство на "Пикадили" ще заеме магазин на веригата "Техномаркет". Новината бе потвърдена от собственика на веригата - "К енд К електроникс", като намеренията са в търговския парк зад гарата да се премести магазинът на "Техномаркет" от квартал "Илиянци".Така веригата за техника влиза в един от малкото директни сблъсъци с основния си конкурент - "Технополис", чийто обект ще е на броени метри в търговския парк. От "К енд К електроникс" обаче смятат тази конкуренция за здравословна."Всъщност потребителите отдавна следят страниците на веригите в интернет и на тази база вземат решения за покупки. В случая с "Ритейл парк Средец" близостта на двете конкурентни вериги е плюс, тъй като ще превърне мястото в голям център за продажба на техника", коментира Николай Китов от борда на директорите на компанията. Според него търговският парк се очертава като локация със силни брандове на големи площи, а синергията между марките ще доведе повече посетители.

А оттук накъде