3 май 2012 г. Тема: строителство, строителен контрол, строителни материали, архитектура, имоти

Недовършени жилища могат да се открият в цялата страна. Договорите трябва да обвържат вноските за покупка с етапа на строителство.

Според скорошно проучване домът е най-важната ценност и материална придобивка за 80% от българите. Това обаче съвсем не означава, че купуването му е безпроблемно, особено ако клиентите са поели риск и са решили да се сдобият с жилище, което е още в строеж. В последните години хиляди сгради, в които и предприемачи, и купувачи са вложили пари, остават да стърчат недовършени. За много от тях бъдещето е неясно, и то при положение че клиентите са изплатили 90% от имотите си. Какво според специалистите е разумно да се направи в такава ситуация?

Една от многото такива ситуации се разиграва преди няколко години в столичния квартал "Сухата река". Строежът на жилищна сграда, разпродадена "на зелено", в продължение на няколко месеца постепенно затихва, а накрая изцяло спира. Става ясно, че

инвеститорът има финансови затруднения

Случаят обаче има сравнително щастлива развръзка - собствениците успяват да се свържат с инвеститора (който в случая е и строител) и се договарят да довършат сградата с общи усилия. Той трябва да продължи строителството, материалите обаче се осигуряват от тях. За целта откриват обща банкова сметка, в която всеки собственик трябва да внесе последните оставащи вноски за имота му - в случая между 10 и 30% от цената.

Такива благоприятни стечения на обстоятелствата обаче са редки, най-малкото понеже провинилите се строители обикновено са трудно откриваеми за каквито и да било договорки. Тъй като са в лошо финансово състояние, шансът за връщане на платените суми чрез съдебни дела е малък, признават юристи. Спечелени дела има, но победата идва след години и след финала им строителните фирми обикновено вече са изпаднали в несъстоятелност и не могат да покрият задълженията си.

Най-честият съвет към собствениците е да опитат първо

със собствени средства да завършат сградата

и след това да поискат от инвеститора възстановяване на средствата за направените разходи. Подобен вариант обаче може да предизвика разногласия между купувачите, тъй като е възможно някои от тях вече да са изплатили имота си на 100% и да не искат да дават допълнителни суми, след като вече коректно са покрили задълженията си. "Добре е хората да впрегнат собствени сили в изграждането, а неустойки по съдебен път да се търсят по-късно", казва и Красимир Анадолиев, зам.-председател на Нотариалната камара. Според него, за да се избегнат бъдещи проблеми, е най-разумно купувачите да поискат правото на собственост да им бъде прехвърлено още на етап "груб строеж" на сградата. Ако забавянето е 7-8 месеца, трябва да се прояви и малко търпение и вноските за имота да продължават да се внасят, в случай че е ясно, че те ще раздвижат градежа. Ако в сградата все още има непродадени обекти, един от вариантите, който предлагат специалистите, е предприемачът да се съгласи да ги прехвърли на останалите собственици. По този начин имотите служат като обезщетение за това, че хората ще завършат строителството за своя сметка.

Основната причина хората да купуват жилища "на зелено" е по-ниската цена. Начинанието обаче крие доста рискове, затова още отначало трябва

клиентите да са предпазливи

Според адвокатите по вещно право е добре вноските за имота да се разбият на много малки части, обвързани с конкретни етапи от строителството. Най-разумно е да бъдат договорени 6-7 плащания, като последното е свързано с получаването на разрешение за ползване на сградата. Така ако строителството спре, купувачът ще е платил сума, съизмерима със стойността на вече изграденото.

Възможно е още в предварителния договор строителят да се опита да прокара неравнопоставени клаузи - например фиксирани срокове за плащане, които обаче не са обвързани със сроковете за построяване на сградата. Това е знак, че могат да се очакват забавяния.

Важно е в документите да фигурира точно описание на строително-монтажните работи (СМР), които строителят се задължава да извърши, за да не се окажат купувачите накрая на шпакловка и замазка. Задължително е да има и точно определен краен срок за предаването на сградата с разрешение за ползване (Акт 16), независимо от това към кой момент ще бъде изплатена цялата цена за имота.

"При подписването на предварителен договор трябва да се внимава за

установяване на довършителните работи -

за каква дограма става въпрос, дали ще има портиер, асансьор. Тези неща най-вече вълнуват хората. Основното обаче е да се провери законността на постройката - има ли разрешително за строеж и т.н. Много често се сключват подобни договори без консултация с адвокат, което е грешка. Трябва да се установят точни условия за разваляне на договора при неизпълнение, както и размерът на неустойките", обяснява нотариус Анадолиев. Не е препоръчително също така при сключването на предварителен договор да се дава твърде голяма част от цената, например 50%.

Дори ако сградата вече е готова, а всички суми - платени, това не винаги означава, че одисеята е приключила. Понякога строителите умишлено забавят даването на нотариалния акт на новите собственици. Причината е, че в момента, в който документът стане факт, продавачът е длъжен да плати 20% ДДС върху цената. Ако паричните му средства са привършили обаче, нищо чудно данъчните служители или някоя банка бързо-бързо да приберат собствеността. Затова в договора трябва се определи точна дата за нотариалното прехвърляне на имота, както и сериозни неустойки за всеки ден забавяне. Ако въпреки всичко строителят не прехвърли имота в определеното време, единственото решение е намесата на съда. Дори и най-скъпият адвокат ще излезе по-изгодно в сравнение с парите, които могат да бъдат загубени.

Всъщност измамите с ново строителство са доста доходоносен бизнес. По време на строителния бум имаше няколко фирми, които се занимаваха единствено с това да започват нови строежи. Това обикновено са предприятия, които взимат парите на клиентите, правят изкопа, след което се отказват, намират нови клиенти, правят пореден изкоп и т.н. За да избегнете подобна ситуация, преди сключване на сделката е добре да проверите данните на строителя. За целта в сайта на Камарата на строителите в България има специален електронен регистър. Той дава информация както за вписани понастоящем фирми, така и за вече заличени.

"Овча купел", "Разсадника" и "Малинова долина" са кварталите, в които се предлагат най-много жилища в строеж, сочат данни на сайта imoti.bg от началото на годината. Цените вървят около 460-550 евро на квадрат в зависимост от мястото на сградата, етажа, на който се намира апартаментът, близостта до добра инфраструктура. В други райони на столицата средните стойности варират от 700 до 900 евро на квадрат.

Макар покупката на жилище в процес на изграждане да е хазартно начинание, в някои западни страни строителите са намерили как да си гарантират доверието на купувачите. При сключване на предварителния договор парите на клиента се заделят в специална банкова сметка. Предприемачът няма достъп до тях, докато не завърши жилището (както е по договор) и не получи Акт 16. За целта се подписва тристранен договор клиент - продавач - гарантираща институция, най-често банка. Банката превежда парите на предприемача след представяне на нотариален акт за покупко-продажба и удостоверение за тежести за имота, от които да е видно, че купувачът е придобил правото на собственост.

Според Мая Манолова проверката на имуществото може да обхване период до 25 години назад, докато архивите в държавата по

данъчно-осигурителния кодекс се пазят до 10 години.

„В един ден може да се събудите със запорирано имущество и сметки и това да съсипе бизнеса ви. За да докажеш, че си изряден, ще са ти нужни 5 години", смята Мая Манолова, което по думите й е достатъчно да съсипе бизнеса на всеки.

Индиректно на критиките от опозицията отговори и премиерът Бойко Борисов. Според него законът за конфискация се прави за всички. ГЕРБ и ние не сме вечни, ще дойдете догодина вие или след четири години, заяви Борисов. Днес в парламента - огромни спорове. Аз се надявах, че политическите сили накрая ще гласуват Закона за конфискация.


03.05.2012 г., с. 4
Законът за конфискацията преследва незаконното забогатяване
- Господин Анастасов, сумите под 250 000 лева, които са придобити по престъпен начин, ще бъдат ли разследвани?

- Поводът да се търси процедурата по този закон е първо да се набележи несъответствието над 250 000 лева - тогава това имущество подлежи на конфискация. И сега действащият закон, и този, който внасяме, ако бъде установено несъответствие под 250 000 лева, процедурата на комисията е следната - изпраща се на НАП (Националната агенция по приходите). Там се констатира наличието на тези необложени средства и се налага санкцията и се облагат с данък.

- Как се процедира - първо се запорират сметките на хората, за които има съмнение...

- Когато пристигне уведомлението за привличане на обвиняем - на дадено лице, започва една проверка, в рамките на която комисията събира информация за имуществото. На тази база се констатира дали има несъответствие от 250 000 и нагоре. Ако е констатирано, едва тогава започва процедурата по обезпечения -дали ще е запор на сметки, дали ще е възбрана върху на имоти и т.н. -тогава започва да тече този тримесечен срок, в рамките на който лицето се кани от комисията, предоставя му се цялата информация. Той посочва в декларация, която не е задължен да попълва, но има образец, публикуван в Държавен вестник, така е предвидено. От там започва да представя доказателства, с които трябва да обори констатациите на комисията. Ако той успее да докаже, че доходите му са законни, комисията прекратява самото производство.

- Ако лицето има къща, която е благодарение на парите, пращани от чичо му от чужбина?

- Аз и сега знам митничар, който живее в една много скъпа къща и обяснява, че имотът е на негова приятелка от Щатите. Това е процедурата на комисията - тя да установи каква е връзката. За това става въпрос за имущество и на трети лица, не само на близките и роднините, а и на хора, които са извън кръга на най-близките.

- Опозицията ви обвинява, че този закон ще дава възможност за политическа репресия...

- Ха-ха. То е странно като обвинение, но така беше и със специализирания съд, ако не се лъжа, че той е страшният Дамоклев меч, който виси и с цялата сила се стоваря върху политиците, особено - нашите опоненти. Това е несериозно твърдение, приемете го като парламентарна закачка. Вие имате каталог с престъпления, ако не бъдете привлечен като обвиняем по тези престъпления, изобщо не влизате в процедура. Второ - за административното производство, трябва да имате влязъл в сила административен акт. Те - минало е цяло производство - административно, установяване на престъпление, издаване на акт за установяване на това нарушение - съответните срокове. Накрая - издаване на наказателно постановление на акт, който влиза в сила. Най-малкото там трябва да е такова отношение, което генерира облага и най-малкото за над 150 000 лева. Не виждам как целокупният български народ ще попадне под ударите на този закон. Би следвало да имаме логиката, че всеки българин се занимава с наркотрафик, тероризъм, с какво ли не.

- А административните нарушения предвидени в проектозакона?

- Те са нарушения, които гарантират имотна облага и за такъв размер са обществени поръчки по строителството - знаете какво става по морето, колко нещо се построи.

- Един независим депутат заяви от парламентарната трибуна, че този закон ще смачка българския бизнес, че той работи в услуга на ....

- Благодаря за разяснението на международната икономическа обстановка, но това според мен, е несериозна работа.

-Защо?

- Той не изложи никакви доводи по същество. Той направи едно твърдение, че този закон като започне да се прилага спрямо бизнесмени, които, забележете - ако спазим процедурата по закона, трябва да са извършили престъпление от каталога по чл. 23 или административно нарушение...

- Първият милион, но за да започне производство по този закон, трябва да ги има тези обстоятелства. Няма ли ги, няма как да почне производство срещу него. Тези приказки бяха и при първото гласуване

на този законопроект, проверете и миналогодишното гласуване на закона - ще видите, че са същите. Ако погледнете реално, сега действащият закон е много по-репресивен отколкото предлагания.

- Кой закон?

- За отнемане на имуществото.

- Комисията „Кушлев"...

- Да. Единствената разлика е, че сега се търси пряка причинна връзка с извършено престъпление. Аз за това зададох този въпрос. Добре, търсим пряка причинна връзка, но има оправдателна присъда - какво правим? Несъответствието е налице, той пак няма доходи, за да има такова имущество. Те. ние пак ще си го кътаме, ще си го гледаме, ще му се радваме. Това, което те искат като основание (опозицията - б.р.), едва ли не да имаме 100% осъдителни присъди. Това е някакво идеално щастие, което... не знам кой може да си го позволи.

- Това означава ли, че се приема закон само за кон, а влечугите ще минават под бариерата, както е във вица?

- Наказателното производство си е наказателно производство. То си има собствени правила, собствен модел на развитие. То може да бъде прекратено като досъдебно, може изобщо да не е внесен обвинителен акт или да има оправдателна присъда. Несъответствието, което се търси, е съвсем различно от това, което говорят колегите за наказателна конфискация. Законът, по Наказателния кодекс като отвориш, там наказанието е конфискация на имущество ?-а или цялото и никой не задава въпроса -по наследство ли е. Кое е по-репресивно - това, което поставя една презумпция пред съда - т.е. комисията събира една информация, констатира едно несъответствие, на базата, на това, което е събрала заявява, че това лице няма достатъчно доходи, за да има такова имущество и казва в съда: „Искаме да го отнемете, защото той няма доходи за това имущество". Но той влиза в съда на 3 инстанции. Там представя всички доказателства и може да оспори това. Докато в наказателното производство се чете присъда. Там е наказание. В някои от текстовете е комулатив-но, друг път - императивно, т.е. -някой път може и да наложи конфискация, друг път е и конфискация. Т.е. има възможност за налагане -примерно, лишаване от свобода, може да включи и конфискация, т.е. само лишаване от свобода, но може и

двете. При другия вариант е наказание - лишаване от свобода и конфискация, задължително и двете се прилагат. В един обикновен граждански спор имате пак две страни. Едната води иск, другия - оспорва. Правилата по закона са по Граж-данско-процесуалния кодекс, нищо извънредно не предлагаме. В края на краищата - съдът решава.

- Какво очаквате да постигнете с този закон?

- Един колега в залата се изказа, че едва ли не, нерентабилност търсим, т.е. - че тази комисия е като едно ООД - ти влагаш пари в тях, пък те трябва да имат печалба от цялата работа. Принципът на действие на тези закони и на такова законодателство, защото не всички страни имат закони изрични, - имат норми, е да направи всичко възможно да намери финансовите основи на организираната престъпност и да ги реже отдолу.

- Убеден ли сте, че това ще стане?

- През миналата година има отнето имущество за 9 милиона лева, ако не се лъжа. Само тук - от началото на годината - за 3-4 милиона, казаха колегите!

- Каква ръка залагате в този закон? Какви карти?

- Надяваме се, че това ще е още един допълнителен метод, с който ще можем да се борим срещу престъпността. Мен лично като термин, като процедура, като инструмент, гражданската конфискация е точно това. Законът е още един компонент от цялостна система. Имаме наказателен процес, там е предвидено наказание и конфискация, но не винаги наказателен процес може да завърши с осъдителна присъда и да има конфискация, наложена като наказание. Там, където има възможност и може да се докажат някакви доходи... А колко милиона българи работели навън... На закона „Попова" несъответствието беше много по-ниско. Тогава твърдяха, че една гарсионера в София струвала 75 хиляди евро ли... Сега несъответствието е още по-голямо - 250 хиляди лева. До колко да расте? Минаването през тази процедура, ако не се установи несъответствие, е един вид индулгенция.

- Това означава ли, че всички 18-годишни младежи, които карат су-перскъпи коли, ще бъдат свалени от тях?

- Едва ли.

България има шанс да получи над 4 млрд. лева от еврофондове за транспорт и инфраструктура, ще се борим за финансиране и след 2014 г., каза министърът на транспорта Ивайло Московски на среща със студенти и преподаватели от УАСГ. Възловите моменти за втория програмен период са общо пет. Това са развитие на пътна и железопътна инфраструктура по "основната" и "разширената" транспортна мрежа, подобряване на условията за корабоплаване по река Дунав, предвижда се още подобряване на интермодалността при превоз на пътници и товари и развитие на градския транспорт, както и модернизиране и вкарване на иновации в управлението и услугите, свързани с транспорта.

По думите на Московски, някои от конкретните приоритети за следващия програмен период са: продължаване на изграждането на жп линията София-Драгоман, за да може да се свърже сръбската граница с пристанище Бургас, довършване на магистрала "Струма" в частта Кресненско-Разложкото дефиле, на магистрала "Хемус", както и търсене на възможности за изграждането на магистрала "Черно море", съобщи сайтът lev.bg. Според министъра задължително трябва да се реализира проектът за трети метродиаметър на метрото в София.

По време на срещата стана ясно, че средствата, които са разплатени по ОП "Транспорт", надхвърлят 1 милиард и 100 милиона лева. Същевременно договорените средства вече са над 3.6 милиарда лева. Тези пари са достигнали до крайните бенефициенти, които са получили повече от 1/3 от средствата по програмата. Проектите по тази програма ще помогнат и на железопътния транспорт да излезе от кризата, в която се намира, ще привлече повече инвеститори. Надявам се, че благодарение на проектите, които реализираме, в бъдеще България да разполага с един модерен европейски транспорт и младите хора да останат тук и да намерят успешна реализация по професията, която имат. Ще се стремим да създадем и стажантски места за българските студенти, които учат в тази област, подчерта Московски.

Бюджетът на ОП „Транспорт“ е малко над 2 млрд. евро, от които 1.6 млрд. евро са осигурени от европейски фондове, каза Галина Василева, директор на дирекция "Координация на програми и проекти" в транспортното министерство. Стана ясно, че в края на 2011 г. на бенефициентите, които изпълняват проектите, са били изплатени над 308 млн. евро, което е три пъти повече от периода 2007-2010 г. Целта е развитието на националната транспортна система и нейното интегриране в транспортната мрежа на ЕС.

До 2011 г. програмата може да се похвали също с изключително ниско ниво на грешки, подчерта Василева. В момента по ОП "Транспорт" се извършват 8 големи инфраструктурни проекта, всеки на стойност над 50 млн. евро. По думите на Василева, ОП "Транспорт" е била една от най-критикуваните програми поради лошото усвояване на европейските средства и липсата на проекти и бенефициенти, но тези проблеми вече са преодолени. Тя допълни, че за първия програмен период (2007 - 2013 г.) ОП "Транспорт" е достатъчно гъвкава, но тази гъвкавост показва и едно недобро планиране и оценяване на проектите. В следващия програмен период до 2020 г. ще се направи дългосрочно планиране и проектите ще бъдат подредени по приоритети.

Министърът премина река Дунав с ферибота в двете посоки. Той говори и с представители на „Гранична полиция”, във Видин разговаря с граждани. Всички очакват, че ще се съживи регионът и от българска, и от румънска страна. Измервах за колко време, при добри условия, както сега, може да се пътува с ферибота. Оказа се, че отнема някъде около 45 минути, но хора от Видин, и шофьори казаха, че понякога са чакали по три часа, дори се е случвало да чакат и до пет часа. По Дунав мост-2 ще се преминава за минута и половина. Това ще е доста по-удобно за търговията и за инвестиции и в българска, и в румънска страна. Има такъв интерес, вече ми казаха, че са започнали да идват големи инвеститори и експерти по логистика - и от Германия, и от Австрия, също и експерти в други основни сектори, които зависят от този тип транспорт, каза Дянков.

Той се е уверил, че се работи по изграждането на обходните пътища към четирилентовия път на Дунав мост-2 от българска и румънска страна. В Румъния се работи по изграждането на обходните пътища и детелините, които свързват четирилентовия път на Дунав мост-2 с пътищата към Букурещ, Крайова и на запад – към Тимишоара. Това са три детелини, които в момента се строят, две от тях са готови, асфалтът е положен, по третата сега се полага асфалт. Успяхме да минем по нея. Предстои полагане на маркировка, поставяне на знаци и до средата на месец юни цялата въвеждаща и извеждаща инфраструктура към Дунав мост ще бъде готова, увери Дянков.
Снимка на три колони- Дължината на връхната конструкция на моста в плавателния участък на моста е 746 метра, а в неплавателния - 650 метра.


03.05.2012 г.,с. 4
11 фирми искат да строят завода за боклук в София

Изпълнителят на амбициозния проект вероятно ще бъде избран в края на август, прогнозираха от общината
Общо 11 фирми кандидатстваха за строител на завода за механично-биологично третиране на отпадъците в София. Още при отварянето на офертите поради липсата на цялостна документация беше прекратено участието на чешката CKD Praga Diz.

Сред одобрените кандидати са голяма част от консорциумите, които участваха и в първия конкурс през миналата година. Тогава беше избрано обединението „Хут-Станилов“, но процедурата беше анулирана от Столична община след настояване на Европейската комисия. Според европейските експерти тогава бил предложен скъп проект, който щял да доведе и до сериозно поскъпване на такса смет за столичани.

За строител на завода кандидатстват обединението „Станилов-Данеко“, консорциумът „Хохтийф“, консорциум ВСМ-СПХ, „Еурека - ГБС“, консорциумът „Енергоремонт холдинг АД - ГБМТ София“, консорциумът „Елекнор“, обединението „Актор АД - Хелектор“ АД, ДЗЗД „Трейс-Мут“, ДЗЗД „Консорциум МБТ София 2012“, както и „Микс конструкшънс“ ООД.

Сред кандидатите са някои от най-големите български строителни компании. „Станилов“ на Георги Станилов участва заедно с италианската „Данеко“, „ПСТ холдинг“ на Васил Божков играе с германската „Хохтийф“, „Главболгарстрой" на Симеон Пешов кандидатства с италианската “Еурека“, а “Геотехмин” на Цоло Вутов участва с френската “Воше” под името “Консорциум МБТ София 2012”

Заместник-кметът по екология и председател на тръжната комисия Мария Бояджийска прогнозира, че изпълнителят на строителството вероятно ще бъде избран в края на август тази година. До края на годината може да бъде сключен и договорът за самото изпълнение на проекта. То трябва да продължи 21 месеца, като 6 от тях са срок за проектиране. След изграждането на завода компанията строител и експлоатиращата го организация ще работят съвместно в продължение на една година. Толкова време ще е и срокът за отстраняване на дефектите.

„В депото в Суходол ще има допълнително надграждане на сепариращата инсталация. С него ще се постигне намаляване на теглото на депонираните в сметището отпадъци до 50%, а обемът им ще се намали до 70%“, обясни още Бояджийска.