5 август 2011 г. Тема: строителство, строителен контрол, строителни материали, архитектура, имоти

Пазарът на недостроени жилища в София остава в летаргия въпреки някои отделни сделки, реализирани за откупуване от закъсали предприемачи на цели недовършени кооперации от други бизнесмени, решили да рискуват. Според столични брокери търсенето в сегмента остава слабо и няма надежда скоро да се засили.

„Пазарът на недостроени жилища все още е много слаб", каза Константин Пандов от агенция ЕППИ. „Хората не смеят да си дават парите, защото нямат гаранция дали строежът ще бъде завършен. Има няколко случая на продадени цели започнати жилищни сгради от един инвеститор на друг. В такива случаи обаче има голям риск хората, предплатили суми „на зелено", да бъдат измамени. Трудно е да се разбере колко от недостроените имоти са продаде-

ни с предварителни договори, защото те не се заверяват нотариално", уточни брокерът. Според него най-много са недовършените с години сгради в кв. „Манастирски ливади" и някои проекти за затворени комплекси в районите на Драгалевци и Бояна. „Предлагането на нови и недостроени апартаменти остава много по-голямо от търсенето", добави Пандов. „Пазарът в момента се движи главно от хора, решили да заменят по-старото и некачествено жилище с по-ново", добави брокерът. „Хората се напатиха от сделките „на зелено" особено по време на кризата, когато много строежи останаха недовършени", каза Даниела Грозева от агенция „Веда корект". „В същото време има инвеститори, които продължават да строят и продават успешно", добави тя. „Най-голям интерес има към районите с добри транспортни комуникации - най-вече метрото, както съществуващото трасе, така и бъдещите, които се строят или са на проект и ще станат готови след години" , поясни Грозева. „Хората си правят сметка след време, ако им се наложи, да могат да продадат имота по-лесно. Крайните квартали са по-малко търсени. Най-предпочитани остават малките апартаменти на цена до 40 000-50 000 евро", уточни шефката на „Веда корект".

Според Наско Атанасов от „Виктория инвест" вече са започнали да се появяват повечко оферти за

имоти преди получаване на Акт 14, към които доскоро интересът е бил нулев. „Повечето подобни предложения са на утвърдени фирми с осигурено финансиране от банка, която е готова да отпуска

ипотечни кредити на потенциални купувачи", добави той. „Цените на жилищата в такива сгради са с 15-20 процента по-ниски, отколкото когато кооперацията получи разрешение за ползване", уточни брокерът.

По мнението на Атанасов предлагането на оферти на атрактивни цени означава връщане на пазара към нормалните му параметри. „До една-две години не очаквам поскъпване на новото строителство, при положение че основните строителни материали не поскъпнат драстично", прогнозира шефът на „Виктория инвест".

Малкото клиенти на недостроени жилища държат много бъдещите им имоти да бъдат в зони, където улиците са в добро състояние, казват брокери. По-лесно се продават жилищата с удобни транспортни комуникации като метрото. Дори към някои зони от „Манастирски ливади", където общината най-после оправи улиците, има интерес от страна на потенциални купувачи. Слабо е търсенето за кварталите „Витоша" и „Малинова ; долина", защото там инфраструктурата е в лошо състояние. Повечето сделки се правят с ипотеки, казват брокери. Единици са клиентите, имащи парите в наличност и готови да платят наведнъж.

При сгради, получили Акт 14, които са пред завършване, банките по-лесно отпускат ипотечен кредит. За да се застраховат обаче, трезорите правят оценка на недостроения имот по силно занижени цени. Ако пазарната цена например е 700-800 евро за квадрат, то банката го оценява за не повече от 500. Отделно кредитът, който може да получи кандидат-купувачът, е 80% от тази цена. Подобни сделки стават трудно, защото така клиентът би трябвало да има в наличност поне половината от цената на харесаното от него жилище.
Снимка на три колони- При имотите преди Акт 16 цените са около десети на процента по-ниски, отколкото след като имотът получи разрешение за ползване.

Снимка на три колони- Жилищата далеч преди завършване по-трудно намират купувачи.

Двустайните апартаменти ново строителство са вече дефицит, сочи анализ на „Адрес". Има индикации, че свиването на новото строителство може да спре. Очакванията за нови поръчки през следващите 6 месеца са се увеличили само с 1,2% през второто тримесечие на 2011 г. спрямо първото.

На пазара няма голямо предлагане на новопостроени жилища. В новите кооперации са останали по 2- 3 апартамента. Напоследък обаче се срещат и купувачи на жилища, които търсят имот на по-ранен етап от строителството, за да могат да платят по-ниска цена

Част от купувачите в момента живеят в малък дом и купуват недостроен апартамент с перспектива след години да се преместят в него.

Вече не се влагат пари в недостроени жилища с цел препродажба. Младите хора със стабилни професии по-лесно поемат риск да инвестират в жилище в строеж. Търсят се имоти от инвеститори, които нямат забавени строежи. Предпочитат се апартаменти или с разрешение за ползване, или такива, на които това разрешение предстои в кратък срок. Търсенето е главно от хора, имащи нужда от жилище и финансова възможност да вземат кредит за покупката му. За около 45 % от купувачите това ще бъде първи имот.

При покупка на имот ново строителство купувачите се ръководят от ниската цена, риска дали обектът ще бъде завършен и информацията за предишни проекти, завършени навреме от инвеститора.

В същото време от началото на годината издадените разрешителни за строеж на жилища в столицата са около 550, във времената на бума преди 2-3 години за същия период са били 6-7 пъти повече. С над 80% е намаляла разгънатата застроена площ на разрешенията за строеж на нови жилищни сгради през първите три месеца на 2011 г. спрямо същия период на 2007-а, когато е бил пикът. Това показват данните на НСИ. Общо разрешенията за строителство на нови сгради намаляват над два пъти спрямо пиковата 2007 г. Най-драстичен е спадът в жилищното строителство, следван от административните и офис сгради - 75%.


05-11.08.2011 г.,с. 26
Гурбетчии вдигат къщи в Благоевград
РУМЕН ЖЕРЕВ

През последните месец-два се забелязва леко покачване на интереса към имотите в строеж в Благоевград и околността. Югозападният университет „Неофит Рилски" и Американският университет с общо над 15 000 постоянно живеещи в града студенти, плюс над 1000-та добре платени работници от тютюневия комбинат „Благоевград БТ' представляват „банкова гаранция", че инвестирането в недвижими имоти тук е с малък процент риск. Не един и двама са вече софиянците, преместили се да живеят и работят в Благоевград. Несъстоялият се още

гръцки фалит все пак подсилва интереса на южните съседи към областния град. Благоевградските гастарбайтери, които не са никак малко - хиляди в САЩ, Италия, Испания, Англия и Гърция, строят все повече къщи в града и околните села

Една от причините имотите в строеж да бъдат предпочитани са, че те са поне с 10% по-евтини от завършените. В идеалния център на Благоевград цените на готовите жилища стигат до 840 евро на кв. м. Към периферията слизат до 480 евро.

Предпочитат се по-компактни апартаменти от 40-50 кв. м, такива се намират на 5 минути път пеш до центъра за 25-35 000 евро. За предпочелите недостроен имот цените са минус 10%. По-далновидните насочват своя интерес към село Дъбрава, отстоящо само на 4 км североизточно от областния град. Там все още се намират лозя за 10 евро кв. м, защото водата е кът. Но намиращата се в съседство до махалите на селото пречиствателна станция е гаранция,

че до година-две кризата с водата ще бъде преодоляна а с това ще скочат и цените на имотите. Почти всички лозя в Дъбрава са в регулация за строителство. Интересът към Дъбрава се повишава, защото хем ще си живееш в лозе, хем си на 5 минути път до центъра

В другите села, „обсадили" Благоевград - Делвино, Марулево, Еленово, Изгрев, а и тези оттатък Струма като Покровник, Зелен дол, Българчево и др. цените на земи в регулация се движат от 30 до 60 евро.


05.08.2011 г.,с. 2-3
Снимка на пет колони- Под бул. "Мария Луиза", където се строи осмата поред метростанция, са открити останки от голяма сграда. Те бяха представени от кмета на София Йорданка Фандъкова, министъра на културата Вежди Рашидов и ръководителя на разкопките Марио Иванов от БАН. Предполага се, че това е къщата на знатен жител, тъй като в нея е имало баня, голям вътрешен двор и зала с басейн.


05.08.2011 г.,с. 4
Общините искат от кабинета нови правила за такса смет

Домакинствата ще плащат повече, ако цената се обвърже с количеството отпадъци
Стефан Антонов

Министерството на финансите и Националното сдружение на общините обсъждат как да се промени моделът за определяне на такса смет. Разговорите продължават повече от месец, а целта им е размерът на таксата да се обвърже с количествата боклуци, които се изхвърлят, казаха за "Дневник" от двете страни.

Сега се плаща на базата на данъчните оценки на недвижимите имоти. Навсякъде ставките за домакинствата са в пъти по-ниски, отколкото за фирмите. Във Велико Търново например домакинствата плащат 1.5 промила от оценката на жилищата си, а компаниите - 8 промила от оценката на имота, в който се развива дейността им.

В София също има голяма разлика - 1.6% за домакинствата и 10% за фирмите, но на компаниите се позволява да сключат договори със специализирани фирми, които да извозват техните отпадъци, и след това плащат само за депониране на боклука.

Според Министерството на финансите, както и според местните власти всеки нов модел за определяне на такса смет ще увеличи облагането на гражданите и ще намали разходите на бизнеса и особено на компаниите, които не замърсяват много.

За това срещу сегашния метод възразяват бизнес организации като Конфедерацията на работодателите и индустриалците в България (КРИБ) и Българската стопанска камара (БСК). Спорът на общините с ведомството на Симеон Дянков е кой да определи новия механизъм.

Според сега действащия закон за местните данъци и такси общините имат пълната власт с наредба да определят размера и начина за пресмятане на таксата, като общият размер на приходите не трябва да превишава разходите за услугата.

Представители на общините искат Министерството на финансите да изготви нова методология и тя да се утвърди в закона за местните данъци и такси. От ведомството обаче отказват с мотива, че общините могат и сами да си решат този проблем.

Източници от министерството казаха, че няма да предложат методология, защото общините искат да оправдаят вдигането на таксата с решение на парламента, вместо сами да поемат отговорността. "Няма непопулярна мярка, свързана с общинските бюджети, за която местните власти да са ни подкрепили. Винаги се оправдават с нас", каза експерт от министерството, отговорен за данъчната политика.

Според депутата от ГЕРБ Менда Стоянова, председател на парламентарната бюджетна комисия, по-лесно е първо да се помисли за постепенно сближаване на ставките за бизнеса и домакинствата и след това да се промени методологията, "защото тя ще е в ущърб на физическите лица".

Стоянова каза, че решенията са всяка къща или всяка кооперация по новия закон за етажната собственост да има общ контейнер, за който да плаща на общината, а съседите сами да си разпределят разхода. Тя обаче смята, че няма да се намери механизъм, по който да се изчисли задължението на всеки отделен апартамент в кооперацията.

На същото мнение по този въпрос е и председателят на Националното сдружение на общините Гинка Чавдарова. Тя обаче намира твърдението, че общините искат да се скрият зад министерството, за несериозно. Каза, че местните власти искат правилата за определяне на таксата да се впишат в Закона за местните данъци и такси, защото иначе общинските наредби ще се атакуват лесно в съда.

"Такса смет расте и заради закона за управление на отпадъците, но ние не се оправдаваме с правителството. Това е масова услуга, която стига до джоба на всеки потребител и трябва да се мисли за нейната поносимост.

Ако тя стане непоносима, ще загубим приходи. Проблемът е да се гарантира качествена услуга, адекватна на европейските изисквания, и да е достъпна както за бизнеса, така и за гражданите. В момента наистина фирмите плащат повече", каза още тя.

В понеделник Софийският административен съд обяви, че наредбата, с която Столичната община определя такса смет, е незаконна, а плащането е несправедливо.

13 млн. лв. приблизително са платили домакинствата в София миналата година за събирането, извозването и депонирането на боклука

90 млн. лв. от разходите по чистенето на града поема бизнесът чрез такса смет

* Изчисленията са на базата на данните на Българската стопанска камара, която твърди, че фирмите плащат 7.5 пъти повече такса смет от гражданите за една и съща услуга. Столичната община не води статистика колко от приходите са от бизнеса и колко от домакинствата

НДК ще продължи да дава под наем залите, офисите, складовете и гаражите си с пряко договаряне, защото организирането на конкурс е "нецелесъобразно" и "на практика ще прекрати възможността на дружеството да осъществява основната си дейност". "Откриването на тръжна процедура за прояви с краткотраен характер като концерти и танцови спектакли е невъзможно поради спецификата на самата проява."

Това са мотивите на министерството на регионалното развитие за промяната в правилника за правата на държавата в държавните търговски дружества, която беше одобрена от правителството преди два дни. От отговора отново не стана ясно защо прякото договаряне ще се прилага и при избора на наематели на гаражи, търговски площи и офиси.

Практиката за сключване на договори без конкурс беше посочена като едно от нарушенията на бившия директор на НДК Христо Друмев в доклад на Агенцията за държавна финансова инспекция. С промяната в правилника тя ще продължи. Началната цена при прякото договаряне ще се определя от лицензиран оценител с разрешение на държавата.

С друга промяна в правилника кабинетът разреши представителите на държавата да могат да участват в неограничен брой бордове на държавни фирми. Така ще се даде възможност "добрите управленски умения да бъдат ефективно използвани и при управлението на други търговски дружества с държавно участие", обясниха от министерството на регионалното развитие.

Оттам припомниха, че държавните служители, които участват в управлението на такива дружества, не получават възнаграждение. Такова обаче получават външни на администрацията експерти, които се назначават по лична преценка на министрите. Максималната заплата за участие в един борд от 1 септември ще стане 3240 лв.

Dehumanizer

Крайно време е българинът да осъзнае, че като собственик има и задължения, не само права.

john_law

sisitkova

Без намесата на властта няма да стане! Това всичко трябва да се откупи от собствениците. Не става да се водим за "богаташи" в Европа като собственици на имоти, а да живеем в тях като клошари и околните да се чувстват като в гето!

péro

vperfanov

За съжаление запуснатостта и разпадането са показателни за разрухата, която е просмукала не само София, но България като цяло. Който не уважава и не пази "свидетелите" на собственото си минало, закономерно се лута без ориентири в настоящето.

B52

Okoto

Големи разлики в цените на кандидатите за ремонт на жп линията от Димитровград до Свиленград бяха регистрирани след отварянето на офертите днес. Разликата между най-ниската и най-високата цена по първата позиция (от Димитровград до Харманли) е над 2.6 пъти, а най-евтината оферта е с повече от 53 млн. лв. по-ниска от средната за всички участници. Почти два пъти е разликата между най-ниската и най-високата цена по втората позиция (от Харманли до Свиленград).

За ремонта на трасето от Димитровград до Харманли най-евтино е предложението на обединението "Трансюжстрой – Станилов" - близо 96 млн. лв. За сравнение най-скъпата оферта е 256.8 млн. лв. и е на италианската компания Чи Ем Чи (CMC). По втората позиция най-ниската цена е на обединението "Трансгеар Варна" - 99.5 млн. лв., а най-високата е 185.9 млн. лв. и е на консорциум между италианската "Азви" и българската "Строително-предприемачески холдинг".

Ремонтът на жп линията се финансира по оперативната програма "Транспорт". той трябваше да бъде направен с пари по предприсъединителната програма ИСПА, но избраният изпълнител "Асталди" се отказа заради забавяне на строителството.

Това е поредният търг в железопътния сектор, в който цените на кандидатите са разминават в пъти. Тенденция за предлагане на много ниски цени има и при конкурсите за изграждане и ремонт на пътища. Последният случай в жп сектора беше за ремонта на линията от Септември до Пловдив. Тогава най-евтините оферти бяха четири пъти по-малки от най-високата цена. Заради прекалено ниските цени за строителството, които поставят под съмнение качеството и спазването на сроковете за изпълнение, преди време министърът на транспорта Ивайло Московски обяви, че ще се въведат механизми за изключване на най-евтините оферти от търговете. Така по негово настояване при жп търговете вече се придава по-голяма тежест -40%, на техническите оферти за сметка на цената.

Такъв е и случаят с тази обществена поръчка. Въпреки това много ниската цена на обединението "Трансюжстрой – Станилов" за първата позиция засега поставя обединението на първо място в класирането, въпреки че техническата оценка е 27 точки при максимални 40. Българският участник "Станилов" спечели търга на Столичната община за изграждането на завода за обработка на боклука, за който обаче все още няма финансиране. Консорциумът "Трансюжстрой - Станилов" би трябвало да мотивира допълнително цената си, тъй като тя е с повече от 30% по-ниска от средната за търга

По предварителни изчисления на второ място в класирането за ремонта на Димитровград - Харманли е гръцката компания "Терна" с максимална оценка за техническата оферта и предложена цена от 136 млн. лв. (40 млн. лв. повече от офертата на "Трансюжстрой - Станилов").

Най-ниската цена на обединението "Трансгеар Варна" - 99.5 млн. лв. по втората позиция може и да не стигне за спечелване на конкурса, тъй като техническата оценка на този кандидат е само 16 т. Вероятно този консорциум също ще трябва да мотивира офертата си, тъй като е с повече от 30% под средната за позицията. По предварителни данни засега най-големи шансове да спечели ремонта на линията от Димитровград до Харманли има обединението "Железопътна инфраструктура 2011". В него влизат австрийската компания "Порр" и българската "Пътностроителна техника", контролирана от Васил Божков. Двете дружества предлагат цена от 116.5 млн. лв., а за техническото си предложение са получили максималната оценка 40 т. Този консорциум строи и отсечката от магистрала "Марица" между Димитровград и Харманли.

По третата позиция за ремонта на линията Димитровград - Свиленград - изграждане на нови тягови подстанции в Симеоновград и Свиленград и разширение на съществуващата тягова подстанция в Димитровград, бяха отворени само три ценови оферти. Най-ниска цена (20.35 млн. лв.) и най-висок резултат от техническата оценка има българската компания "Старт инженеринг".


05.08.2011 г.,с. XI
Спорът между "Еларг" и "Елана" приключи със споразумение

Фондът е купил бившата си обслужваща компания за 2.5 млн. лв., част от които са дълг към него
Весела Николаева

Съдебната битка между "Еларг фонд за земеделска земя" и бившият му акционер "Елана" приключи с извънсъдебно споразумение. Това съобщи Веселин Данев, изпълнителен директор на обслужващото дружество на фонда "Агроменидж". Договорката трябва да сложи край на тригодишният спор, в който старото обслужващо дружество "Елана пропърти мениджмънт" поиска 10.45 млн. лв. неустойка от "Еларг".

Според споразумението фондът за земя е купил акциите на "Елана пропърти" за 2.5 млн. лв., като заедно с това взема и задълженията му. Така дружеството има дълг от 840 хил. лв. към "Еларг", които се изваждат от стойността на сделката, поясни Веселин Данев. По сделката са платени 1.411 млн. лв. на "Елана холдинг" и 249 хил. лв. на собственика му Камен Колчев.

Данев обясни, че все още нямат конкретни планове за дружеството, като плановете им са да го преименуват на "Пропърти мениджмънт" ЕАД. Предстои да му се направи оценка, след което ще се реши дали да се закрива.

На практика, за да си получи дълга, който купува, "Еларг" трябва да стане източник на приходите на "Пропърти мениджмънт". До края на 2008 г. то е било обслужващо дружество на фонда за земя и не е развивало друга дейност, като досега не е имало и други източници на приходи.

По закон "Еларг" като дружество със специална инвестиционна цел може да инвестира до 5% от активите си в обслужващо дружество. Според Данев приключването на спора ще им позволи да се фокусират върху развитието на "Еларг ФЗЗ".

В момента той е един от най-големите фондове за земя, като към края на юни притежава общо 262 хил. дка земеделска земя, от която почти 30 на сто са в областите Плевен и Ямбол. От началото на годината компанията купува земи на средна цена 221-222 лв. на декар, като до момента за придобиване на терени са вложени над 58 млн. лв.

"Еларг" е създадено през 2005 г. първоначално като "Елана фонд за земеделска земя" с акционери "Елана холдинг" със 70% от капитала, Взаимозастрахователна кооперация "Добруджа – М- Живот" с 20% и здравния фонд "Планета" с 10%.

През 2009 г. обаче акционери с мажоритарен дял – хедж фондът QVT, дружества на "Алианц България" и Credit Swisse securities, фондът отстрани от управлението учредителя и обслужващото му дружество, като обяви договора си с него за нищожен и поиска от него да му върне 7.7 млн. лв.

Спорът се пренесе в Арбитражния съд към Българската търговско-промишлена палата., а от "Елана" подадоха насрещен иск, позовавайки се на приложение към договора, с което се дължат неустойки за предсрочното му прекратяване.

За първото полугодие "Еларг ФЗЗ" има 4.3 млн. лв. печалба при 772 хил. лв. година по-рано. Продажбите му към края на юни са 13.5 млн. лв. в сравнение с 2.5 млн. лв. за същия период на миналата година. Дружеството е публично търгувано на Българската фондова борса, като последната цена на акция е 0.72 лв.