Отдаване под наем на недвижими имоти общинска собственост

Процесът на отдаване под наем в Община Сандански за одитирания период, е регламентиран с Наредба за реда и условията за провеждане на конкурси (НРУПК), приета с решение на Общински съвет № 233 от

За одитирания период в Община Сандански са отдадени под наем 818 обекта - помещения, общински жилища, щандове в ГУМ, медицински кабинети и терени за изграждане на временни търговски обекти.

Приходите за отдаденото под наем имущество за периода 01.01.2008 г. - 31.12.2008 г. са 818 444 лв., като неплатеният наем към края на годината е 88 872 лв., в т.ч. по действащи договори - 22 429 лв. и по прекратени договори - 66 443 лв.⁹⁵,⁹⁶ За периода 01.01.2009 г. - 31.12.2009 г. постъпилите приходи от наем са в размер на 840 539 лв., като неплатеният наем към 31.12.2009 г. е 70 455 лв., в т.ч. по действащи договори - 15 444 лв. и по прекратени договори - 55 011 лв.⁹⁷,⁹⁸

За просрочените плащания са начислявани и събирани лихви на дължимите суми по наемните договори. Предприети са действия спрямо нередовните наематели, като са изпращани уведомителни писма. Досиетата на нередовните наематели, които не са се издължили доброволно, са предадени на юрист и са заведени съдебни дела.

Архивирането и съхраняването на досиетата за отдадените обекти под наем, се осъществява съгласно издадени заповеди на кмета № 383 от
10.07.2006 г. и № 125 от 14.03.2009 г.

За регистриране на наемите и на сключените договори се използва програмен продукт “Наеми и такси”. Финансово - счетоводната програма дава възможност за проследяване на всяко плащане в момента на фактуриране, т.е. може да се проследи дали наемателят има или няма просрочени задължения. ⁹⁹

По време на одита бяха проверени част от досиета на отдадените обекти чрез търг и конкурс. При извършената проверка се установи:

Съгласно НРУППТПОКОПОИ за всеки имот, отдаден под наем чрез конкурсна или тръжна процедура, са вземани решения от Общинския съвет, в които са определени и първоначалните наемни цени. За разработване на тръжната документация за всеки търг или конкурс са назначавани комисии от кмета, като документацията е съгласувана с отдел “Правен и информационно обслужване”. На основание чл. 8, ал. 2 от НРУППТПОКОПОИ, кметът е издавал заповеди за провеждане на публични търгове и конкурси, като е спазван двайсетдневният срок за публикуването им, преди изтичане на крайният срок за подаване на документите от участниците. Спазен е и определеният в заповедите размер на депозита, който не може да бъде по-малък от 10 % от първоначално определената цена.

Съгласно разпоредбите на чл. 10 от НРУППТПОКОПОИ, в деня на провеждане на търга или конкурса кметът е издавал заповеди за назначаване на комисия от пет члена. Определяни са и двама резервни членове. За своята работа, комисията е съставяла протоколи, въз основа на които кметът е издавал заповеди, за обявяване на спечелилия търга или конкурса участник. На участниците в търга или конкурса, са връчвани заповеди за определяне на спечелилия участник, срещу подпис или са изпращани писма с обратни разписки.¹⁰⁰

Договорите с класираните кандидати са сключвани след изтичане на срока за обжалване, като са подписвани от кмета и главния счетоводител и са съгласувани с главния юрисконсулт на общината. Предаването на имотите се извършва с двустранно подписани предавателно - приемателни протоколи. В договорите са определени правата и задълженията на наемателите и общината, срокът на договорите, размерът на наемите, срокът и начина на издължаването му и условията за прекратяване на договорните отношения. Съществува и изискване за актуализиране на наемната цена в началото на всяка година, съгласно обявеният инфлационен индекс за предходната година и по взето решение на Общинския съвет. Определените наемни цени за помещенията са диференцирани по вид, предназначение и местонахождение на отдаваното под наем имущество, с което са защитени в достатъчна степен интересите на общината. За всички наематели на нежилищни имоти са изготвени досиета по обекти.

От проверените досиета, само една процедура за отдаване под наем на “Градски басейн в парка на гр. Сандански” е обжалвана. Жалбата е изпратена до Административен съд гр. Благоевград, от където кметът на общината е уведомен, че жалбата се оставя без разглеждане и производството по делото се прекратява.¹⁰¹ Определеният за спечелил конкурса участник е отказал да подпише договор и на основание чл. 44, ал. 5 от НРУППТПОКОПОИ, договорът е сключен с класирания на второ място кандидат.

При проверката на досието за проведен конкурс за отдаване под наем на “Помещение за продажба на закуски в сградата на ІІІ-то ОУ”, се установи, че са подадени две заявления за участие. В деня, определен за провеждане на конкурса един от кандидатите не се е явил и съгласно чл. 39, ал. 4 от НРУППТПОКОПОИ, за спечелил конкурса е обявен само явилият се един участник.

За периода 01.01.2008 г. до 31.12.2009 г. в Община Сандански е създадена добра организация за проследяване и събиране на дължимите наеми и постъпването им в приход на общинския бюджет. Подробно разписаните правила и процедури в НРУППТПОКОПОИ дават възможност за проследяване и контрол на провежданата управленска политика.

В нарушение на разпоредбите на чл. 66а от ЗОС и чл. 48, ал. 7 от НРПУРОИ, през одитирания период кметът на общината не е внасял в Общинския съвет отчети за състоянието на общинската собственост и резултатите от нейното управление по видове и категории обекти.¹⁰²

За периода от 01.01.2008 г. до 31.12.2009 г. в Община Сандански е сключен един договор за концесия на обект “Ветеринарна лечебница в с. Склаве”.¹⁰³ Със заповед на кмета, съгласно чл. 10 от Правилника за прилагане на Закона за концесиите (ППЗК) са започнали подготвителните действия за предоставяне на концесията. Внесен е доклад от кмета на общината до Общинския съвет, който съдържа технически, финансово - икономически и правен анализ.

Ветеринарната лечебница в с. Склаве обслужва 11 села в района. Съгласно обосновката за концесията всяка година между Националната ветеринарно - медицинска служба, респективно Районната ветеринарно - медицинска служба и регистрирания за района лекар, се сключва договор за държавна профилактична програма. Мерките за изпълнение на тази програма се финансират от републиканския бюджет, само профилактиката на болестите, които не са включени в програмата се заплащат от собствениците на животни.

Предмет и обект на концесията са управление и поддържане на обекта. От направения технически анализ е предвидено, че за срока на концесията е необходимо да се извършат строително - монтажни работи и минималните инвестиции, които трябва да направи концесионерът са в размер на 12 412 лв.

От изготвеният икономически анализ, печалбата която се сформира от дейността е 2 440 лв. годишно. Предвидено е концесионерът да поддържа и управлява обекта на свой риск, без да заплаща концесионно възнаграждение.

Изпратени са становища до съответните органи по чл. 103 от ЗК, за съгласуване на необходимите документи за предоставяне на концесията.

С решение на Общинския съвет № 55 от 03.04.2008 г. е открита процедурата за предоставяне на концесията. Съгласно действащите тогава разпоредби на чл. 39, ал. 4 от ЗК, решението е обнародвано в “Държавен вестник”. В решението са заложени два критерия: размер на предложените инвестиции и брой, вид на предлаганите ветеринарно - медицински услуги.

Със Заповед на кмета № 207 от 25.04.2008 г. е одобрено обявлението за провеждане на процедурата. Обявлението е обнародвано в ДВ и в НКР, като е спазен 14-дневният срок, съгласно чл. 28, ал. 3 от ППЗК.

Подадена е само една оферта за участие, в определения срок. Внесена е гаранция под формата на депозит в размер на 500 лв. Със заповед на кмета е назначена комисия за провеждане на процедурата. Комисията е изготвила проект на доклад и проект на протокол, които са представени на концедента за определяне на концесионера. С решение на Общинския съвет № 144 от 23.10.2008 г. е определен концесионера на обекта.¹⁰⁴

Сключен е договор със спечелилият участник, ЕТ “Ники - Николай Толев”, гр. Сандански, на 20.12.2008 г. за срок от 15 години. Уведомена е и Комисията за защита на конкуренцията в деня на подписване на договора.

Процедурата за предоставяне на концесия е проведена съгласно действащите нормативни актове.

Не е спазен 14 - дневния срок от сключване на договора за изпращане на информация до НКР, в нарушение на чл. 119, т. 1 от ППЗК.

Не е осъществяван текущ контрол върху изпълнението на концесионния договор, в нарушение на чл. чл. 105, 106 от ППЗК.¹⁰⁵

По време на одита се установи, че в Община Сандански постъпват концесионни плащания от отдаден на концесия обект - “Водоеми в с. Горна Сушица, община Сандански, намиращи се в имоти № 000055 и № 000079 в землището на с. Горна Сушица. Договорът е сключен на 10.07.2006 г. за срок от 35 години. Предвидено е концесионно плащане в размер на 2 000 лв. годишно, като сумата е разделена на две равни вноски (по 1 000 лв. на шестмесечие).¹⁰⁶,¹⁰⁷

Управленските решения, свързани с отдаването на имоти - общинска собственост на концесия са съобразени с действащото законодателство. Липсата на осъществен контрол върху изпълнението на договора от 20.12.2008 г., сключен с ЕТ “Ники - Николай Толев”, гр. Сандански е индикация за пропуски в системите за финансово управление и контрол и конкретно в мониторинга върху процеса.
5.4. Разпоредителни сделки с недвижими имоти, общинска собственост

Процесът по извършване на разпоредителни сделки в Община Сандански за одитирания период, е регламентиран с Наредба за реда и условията за провеждане на конкурси, приета с решение на Общинския съвет № 233 от 25.11.2004 г. (НРУПК) и Наредба за реда и условията за провеждане на публични търгове и публично оповестени конкурси за разпореждане с общинско имущество, приета с решение на Общинския съвет № 186 от 21.11.2008 г. (НРУППТПОКРОИ).

Функциите по организацията, подготовката и провеждането на процедурите за продажба на недвижими имоти - частна общинска собственост са възложени на началник отдел “Стопанска политика и евроинтеграция”. Основните задължения и отговорности са определени в длъжностната характеристика на лицето, одобрена от кмета на общината и са връчени срещу подпис.

Контролът по изпълнение на дейностите в процеса по продажбите се осъществява от директора на дирекция “Стопанска политика и евроинтеграция” (СПЕИ).

От ОбС е взето решение за провеждане на конкурс за продажбата на “Недвижим имот, представляващ ¾ идеални части от УПИ, кв. 132 по плана на гр. Сандански с площ 261 кв.м ”.¹⁰⁸ На основание чл. 37, ал. 1 от ЗОС, в условията на търга или конкурса може да се предвиди заплащането на цената на правото на строеж или част от нея да се извърши с равностоен имот в новопостроена сграда. В конкурсната документация е предвидено заплащането на цената на идеалните части от имота и на правото на строеж, да е построяването, от спечелилия конкурса и придобиване право на собственост от общината, върху обекти от предвиденото застрояване, с минимално застроена площ 25 % от общата разгъната площ при 100 % завършеност по Българските държавни стандарти. Въз основа на решение от Общинския съвет, е издадена заповед от кмета на общината за откриване на конкурса, като е определен и крайният срок за подаване на заявленията за участие. Информацията е публикувана в регионален ежедневник и на електронната страница на Община Сандански, съгласно чл. 53 от НРПУРОИ.

Със Заповед № 480 от 03.09.2008 г. на кмета, е назначена комисия за провеждане на конкурса, като са подписани декларации съгласно чл. 4 от НРУПК. Подадено е само едно заявление от “Еврострой 2005” ЕООД. След преглед на документите, участникът е допуснат до конкурса. Проведена е процедурата, като комисията е изготвила протокол, подписан от всички членове. На основание чл. 10 от НРУПК, в 10-дневен срок кметът е издал заповед за определяне на спечелилият конкурса участник. Заповедта не е обжалвана. След плащане на необходимите такси и данъци е сключен договор на 28.10.2008 г. за покупко-продажба, при спазване на предварително обявените условия.

В нарушение на разпоредбите на чл. 41, ал. 2 от ЗОС, пазарната оценка на имота не е одобрена от Общинския съвет. Тя е изготвена от лицензиран оценител след провеждане на конкурса, за определяне на дължимия данък за възмездно придобиване на имущество по Закона за местните данъци и такси. ¹⁰⁹

От проверените досиета за извършените продажби през 2008 г. се установи:¹¹⁰

За проведените процедури са взети решения от Общински съвет. Изготвени са оценки от лицензирани оценители за определяне пазарните стойности на обектите, които оценки са одобрени от Общинския съвет (с изключение на “Еврострой 2005” ЕООД).

Кметът е издал заповеди за откриване на процедурите, като са утвърдени и тръжните документи. Заповедите са публикувани в местен ежедневник и в електронната страница на Община Сандански. Със заповеди на кмета в деня, определен за провеждане на търга, са назначавани комисии. За проведените търгове от комисиите са изготвяни протоколи, за определяне на спечелилия търга участник. Издавани са заповеди от кмета и са сключвани договори при спазване на предварително обявените условия.

За два от обектите продадени чрез търг - “Пункт за изваряване на ракия в с. Джигурово” и Пункт за изваряване на ракия в с. Склаве”, заповедите на кмета за определяне на спечелилият участник са обжалвани. Окръжен съд -

За 2008 г. оценките извършвани от лицензираните оценители са преди този период. В докладите е записано, че срокът на валидност на оценката е шест месеца, т.е. срокът на валидност на оценката към момента на подготвяне на процедурата е изтекъл.

При проверка на част от досиетата за извършените продажби за 2009 г. се установи, че процедурите, като цяло са проведени при спазване на законовите изисквания. ¹¹¹

За един от проведените търгове за продажбата на обект “Супермаркет Албена, намиращ се в УПИ VІІ, кв. VІІ, кв. 6 по плана на гр. Сандански”, не е спазен 14-дневния срок, в нарушение на чл. 34, ал. ал. 1 и 3 от НРУППТПОКРОИ, за заплащане на необходимите данъци и такси по придобиването на имота.

За проверявания период са продадени шест общински жилища, за които има решения на ОбС. В приход на бюджета от направените продажби за 2008 г. са постъпили 56 252 лв., а за 2009 г. - 41 022 лв.¹¹²,¹¹³,¹¹⁴

Учредените ограничени вещни права върху имоти общинска собственост са четири. За 2008 г. е проведен един конкурс за учредено право на строеж, като е сключен договор на стойност 2 000 лв. За 2009 г. е проведен един конкурс и за два имота е учредено право, съгл. изискванията на чл. 38, ал. ал. 2 и 4 от ЗОС. Сумата на сключените договори общо е 13 729 лв.¹¹⁵,¹¹⁶,¹¹⁷

В община Сандански за одитирания период са извършени 63 разпоредителни сделки с имоти, по реда и условията на чл. 35, ал. 3 от ЗОС. Постъпилите суми в приход на общината са в размер на 132 789 лв. за 2008 г. и 36 026 лв. за 2009 г.¹¹⁸,¹¹⁹,¹²⁰

За периода 01.01.2008 г. до 31.12.2009 г. са осъществени 11 сделки за ликвидиране на съсобственост между общината и физически и юридически лица. За 2008 г. са постъпили в общинския бюджет 1 759 лв., а за 2009 г. - 46 040 лв.¹²¹,¹²²,¹²³ Нарушения не са констатирани.

Вътрешният контрол в процеса по разпореждане с общинска собственост не е достатъчно ефективен и не гарантира законосъобразност на управленските решения. Допуснатите нарушения на ЗОС по отношение на сроковете за заплащане, валидността на оценките и процедурите на одобряване на същите от ОбС, са индикация за недобра организация на процеса.
5.5. Замяна на имоти - частна общинска собственост

Процедурата по извършване на замяна на имотите - ЧОС в Община Сандански се осъществява от главен специалист “Регистър и актуване на собствеността”, като тези задължения не са отразени в длъжностната му характеристика. Една от замените е подготвена от главния юрисконсулт на общината.¹²⁴

За периода от 01.01.2008 г. до 31.12.2009 г. в Община Сандански са извършени 4 замени на частна общинска собственост с недвижими имоти, собственост на физически лица.¹²⁵,¹²⁶ Направени са предложения от кмета или от физически лица. Оценките на имотите са изготвени от лицензирани оценители. За извършените замени са взети решения от Общинския съвет и са издадени заповеди от кмета, при спазване на едномесечния срок по чл. 40, ал. 8 от ЗОС и чл. 80, ал. 11 от НРПУРОИ. За една от направените замени, не е издадена заповед.

От осъществените разпоредителни действия със заменени имоти, в приход на общината са постъпили общо 19 558 лв. - разлика между оценките на имотите.

В Община Сандански в дирекция СПЕИ е създаден регистър на продажбите и регистър на учреденото право на строеж, но не е създаден публичен регистър на разпоредителните сделки по смисъла на чл. 41, ал. 4 от ЗОС, във връзка с параграф 37, ал. 3 от ПЗР на ЗОС (нов - в сила от
13.06.2008 г. ).¹²⁷

При извършване на одита се установи, че за проверявания период обектите публична общинска собственост са застраховани, съгласно изискванията на чл. 9, ал. 1 от ЗОС. С решение от 2008 г. на общинския съвет са определени за застраховане общинските жилища - частна общинска собственост.

Създадените вътрешни актове в Община Сандански регламентират процесите по управление и разпореждане с общинското недвижимо имущество и създават условия за законосъобразното им осъществяване. Като цяло взетите управленски решения, са съобразени с действащите законови и подзаконови нормативни актове, но са допуснати и нарушения. Осъществяването на управленските и разпоредителни действия с общинска собственост от три дирекции затруднява комуникацията и ефективността на контрола, прави неадекватни линиите на докладване.
6. Участие на общината в капитала на търговски дружества

През одитирания период са действали две наредби, регламентиращи условията и реда за учредяване на търговски дружества с общинско имущество, и за упражняване на правата на собственост на общината в търговски дружества с общинско участие в капитала. В изпълнение на изискванията на чл. 51, ал. 5 от ЗОС, Общинският съвет е приел Наредба за реда за учредяване на търговски дружества с общинско имущество и за упражняване правата на собственост в търговските дружества с общинско участие с Решение № 164., по протокол

Търговските дружества с общинско имущество са създадените по реда на Търговския закон като еднолични дружества с ограничена отговорност или еднолични акционерни дружества, в които общината е внесла като непарична вноска имоти и вещи - частна общинска собственост или е предоставила средства за формиране на техния капитал.

Търговските дружества с общинско участие в капитала са дружествата, в които общината участва с непарична вноска или с финансови средства при формирането на капитала наред с други участници в капитала на тези дружества.

Във връзка с изискването на чл. 54а от ЗОС в общината е създаден регистър на търговските дружества с общинско участие, който е попълван на основата на информацията, публикувана в Търговския регистър. По време на одита се създадоха досиета на търговските дружества с информация за правното и финансовото им състояние.

От извършената проверка на годишния счетоводен отчет за 2009 г. се установи, че участието на общината в търговските дружества с ограничена отговорност със 100 % общински капитал и дяловото участие в търговски дружества е отразено в оборотната ведомост и баланса на общината по съответните счетоводни сметки.

Допуснато е нарушение на чл. 4, ал. 1, т. 5 във връзка с чл. 23, ал. 2 от ЗСч, като по сметка 511 “Мажоритарни дялове и акции в предприятия в страната” е отразена сума в размер на 802 900 лв., която представлява участие на община Сандански в капитала на “Тържище Сандански” АД, с. Дамяница. Дружеството е продадено съгласно Договор за покупко-продажба на търговско предприятие от 29.06.2006 г. и не е отписано от баланса на Община Сандански. Сделките и събитията следва да се отразяват счетоводно съобразно тяхното икономическо съдържание, същност и финансова реалност, а не формално според правната им форма.

Община Сандански е едноличен собственик на капитала в седем търговски дружества: 1) МБАЛ „Свети Врач - Сандански”; 2) „Медицински център-І Сандански” ЕООД; 3) „МТЛ - Сандански” ЕООД (в ликвидация);

6.1.1. МБАЛ „Свети Врач - Сандански” ЕООД - През 2000 г. общинската болница Свети Врач“ е преобразувана в еднолично дружество с ограничена отговорност, с капитал от 539 000 лв. Предметът на дейност е осъществяване на болнична помощ. През 2007 г., 2008 г. и 2009 г. болницата е приключила с положителен финансов резултат. Общинският съвет е вземал решения, свързани с дейността й, за постигане на основната цел, за която е създадена болницата - оказване на качествена болнична помощ на населението. Общинският съвет не е вземал решения за разпределение на реализираните печалби или покриване на загуби от предходни години.¹²⁹

С Решение № 146 от 23.07.2009 г. Общинският съвет - Сандански е приел Годишния финансов отчет за 2008 год. и е възложил на управителя на “Общински аптеки“ ЕООД да изготви доклад и мерки относно подобряване на финансовото състояние на дружеството до 31.10.2009 год. Общинският съвет не е вземал решения за разпределение на реализираните печалби или покриване на загуби от предходни години. Приходи от дивиденти в общинския бюджет не са постъпвали.¹³²