Форуком фонд имоти адсиц регистрационен документ
ПРЕГЛЕД НА СТОПАНСКАТА ДЕЙНОСТ Основни дейности
Изтегляне 1.23 Mb.
|
- Навигация на страницата:
- Индикация за нови продукти и/или услуги, които са били въведени от Дружеството
ПРЕГЛЕД НА СТОПАНСКАТА ДЕЙНОСТ
Ключови фактори, отнасящи се до естеството на операциите на емитента и неговите основни дейностиСъгласно чл. 5 от Устава, „ФОРУКОМ ФОНД ИМОТИ” АДСИЦ има следния изключителен предмет на дейност: инвестиране на парични средства, набрани чрез издаване на ценни книжа, в покупка на недвижими имоти и ограничени вещни права върху недвижими имоти; развитие на собствени недвижими имоти чрез извършване на строежи и подобрения; продажба на недвижими имоти; отдаване под наем, лизинг, аренда или за управление на собствени недвижими имоти и всяка друга дейност, пряко свързана със секюритизацията на недвижими имоти и позволена от закона. Инвестиционни цели Съгласно член 7 от Устава на „ФОРУКОМ ФОНД ИМОТИ” АДСИЦ основната цел пред мениджмънта на Дружеството е осигуряване на максимална възвращаемост на капитала на своите акционери при оптимално съотношение на риск и доходност на инвестициите. Реализирането на посочената основна цел се осигурява чрез постигането на следните инвестиционни цели на „ФОРУКОМ ФОНД ИМОТИ” АДСИЦ:
Стратегията за постигане на инвестиционните цели ще бъде концентрирана върху:
Относно финансовите цели на Дружеството, източниците на финансиране, максималния размер на външното финансиране спрямо стойността на собствения му капитал вж. т. 10.3 и 10.4 от този документ, като информация относно финансирането на инвестиционния проект в процес на изпълнение (придобиване, довършване и въвеждане в експлоатация на производствена сграда в гр. Хасково) и на втория инвестиционен проект на Дружеството (Ваканционен комплекс „Корал”, Созопол) е посочена в т. 8.1, т. 10.2 и т. 10.5 от документа. Приоритети на инвестиционната дейност Инвестиционната политика на Дружеството е насочена към реализирането на проекти, свързани със секюритизацията на недвижими имоти. Набраните от Дружеството средства ще се използват за закупуването на парцели (урегулирани или неурегулирани поземлени имоти), последвано от изграждане и въвеждане в експлоатация на нови сгради, на територията на Република България с цел продажба/отдаване под наем/предоставяне за управление на завършените сгради или на части от тях. В рамките на тази политика, Дружеството може да реши да продаде закупените поземлени имоти преди реализирането на предвиденото изграждане и въвеждане в експлоатация на сгради. Също така Дружеството може да реши да продаде сгради в етап на изграждане, преди те да са били напълно завършени. Дружеството може да реши да закупи сгради в процес на изграждане, като след това извърши строителни работи, необходими за тяхното завършване и/или въвеждане в експлоатация. Дружеството може да закупи и готови сгради, които впоследствие да предоставя под наем/лизинг или за управление, съответно да продаде (след извършване на преустройство и/или подобрения или без такива). Уставът на Дружеството не предвижда ограничения относно броя, вида, типа, разположението или стойността на имотите, които то може да придобива, или процентния дял от нетните приходи на Дружеството, които могат да бъдат инвестирани в един имот. Към момента основен приоритет в инвестиционната дейност на дружеството са проектите, подробно описани в т. 8.1 от този Регистрационен документ. След реализирането на първия си инвестиционен проект и започване на дейностите по изграждане на Ваканционен комплекс „Корал”, Дружеството възнамерява да насочи усилията си към придобиване на подценени недвижими имоти с цел препродажба и реализиране на доход и/или към придобиване на вече завършени обекти/сгради с цел извличане на доход. Към настоящия момент дружеството не планира да инвестира в земеделска земя. Доколкото в Устава на Дружеството не са поставени ограничения относно вида, типа, разположението и стойността на недвижимите имоти за секюритизация, Дружеството може впоследствие да променя инвестиционната си политика с оглед изменение в пазарните условия и възможностите за инвестиции. При придобиване на нови активи Дружеството ще се ръководи от критериите, описани по-долу в настоящия Документ, като е възможно инвестициите в даден момент да бъдат концентрирани в един вид имоти, в имоти в един географски регион и дори в един инвестиционен проект.
В съответствие със законовите разпоредби, Дружеството няма да придобива право на собственост и/или ограничени вещни права върху недвижими имоти извън територията на Република България, както и няма да придобива вещни права върху недвижими имоти, които са предмет на правен спор. Инвестиционната политика на Дружеството не предвижда никакви ограничения относно вида недвижими имоти за секюритизиране. Инвестиционната политика на дружеството ще предполага следване на конкретни атрактивни възможности. Това може да доведе до концентрация на инвестициите в един сектор и в един географски район. При избора на недвижими имоти за секюритизиране Дружеството ще се ръководи от приети от Съвета на директорите критерии (виж по-долу Придобиване на нови активи) при спазване изискванията на закона и неговия устав.
Относно инвестициите в процес на изпълнение и планираните предстоящи инвестиции вж. т. 5.3 и т. 8.1 от този документ. Обекти, в които дружеството може да инвестира свободните си средства:
Уставът на Дружеството позволява то да инвестира до 10 на сто от капитала си в обслужващи дружества. Придобиване на нови активи Съгласно чл. 8, ал. 3 от Устава на ФОРУКОМ ФОНД ИМОТИ” АДСИЦ, Дружеството може да придобива периодично нови активи без ограничения във вида, типа, разположението и стойността на недвижимите имоти при спазване на приложимите разпоредби на българското законодателство и устава. При придобиването на недвижими имоти Дружеството ще се ръководи от следните критерии: Приемлива първоначална инвестиция. Размерът на първоначалната инвестиция (цената на придобиване на имота) трябва да отговаря като абсолютен размер на възможностите на Дружеството за неговата покупка (имайки предвид набрания към този момент собствен капитал и конкретните възможности за получаване на външно финансиране), като в същото време се спазва ограничението за съотношение дълг към собствен капитал. Основните критерии при избора на поземлен имот за закупуване са: цена, местоположение, устройствени показатели. Дружеството ще предпочита поземлени имоти, при които поне един от изброените критерии е по-добър от средното за пазара. Например, ако цената е по-ниска при равни други условия, или градоустройствените показатели са по-добри при равна цена и други условия и т.н. Очаквана годишна доходност от проекта. Тя ще се изчислява, като се отчита вътрешната норма на възвращаемост на проекта и като се има предвид размерът и моментът на всички парични потоци по даден проект. Дружеството ще предприема инвестиционни проекти само ако очакваната им годишна възвращаемост е поне равна на нормалната средна възвращаемост от подобна дейност в страната. Срок на реализация на проекта. Този срок обхваща времето от първия разход или плащане по даден проект до продажбата на имота от дружеството, съответно до сключване на договори за наем/лизинг или предоставяне за управление на имота. Тъй като е възможно в рамките на един инвестиционен проект (например продажба или отдаване под аренда на голям поземлен имот или под наем на бизнес сграда) да бъдат продавани или отдавани под наем/аренда, много обособени имоти (например офиси и търговски площи в бизнес център или обособени части земеделска земя), срокът за реализация ще включва две величини: срок от първия разход до продажбата, съответно сключването на договор за наем/аренда/на последната част от проекта; както и средно-претеглен срок от реализиране на разходите до получаване на приходите по проекта. Дружеството ще предпочита проекти с по-къси срокове на реализация при равни други условия (напр. ще предпочита придобиването на недвижими имоти с по-лесен достъп до необходимата инфраструктура пред такива, които се нуждаят от изграждане на нови инфраструктурни мрежи и системи или директното закупуване на окрупнени имоти пред такива, които се нуждаят от комасация). Ниво на риск. Дружеството ще отчита рисковете, свързани с реализирането на инвестиционните проекти. Дружеството ще действа в сектора на недвижимите имоти, а тази дейност е свързана с много и различни видове рискове, като напр. рискове от промяна на продажните цени на недвижими имоти или от промяна на наемните/арендни плащания (за детайлно описание на рисковете, специфични за пазара на недвижими имоти, вж. Рискови фактори от този Регистрационен документ). Дружеството ще предпочита проекти с по-нисък риск при равни други условия. Това означава например, че ще се предпочитат проекти, където има по-малък риск от промяна (намаление) на продажните цени или наемните/арендни плащания. Диверсификация на активите. При избора на инвестиционни проекти Дружеството ще се стреми да избягва концентрацията в един географски район или в един и същ вид недвижими имоти. При равни други условия Дружеството ще предпочете инвестиране в диверсифицирани проекти пред концентриране на инвестиции в един регион или в един пазарен сектор. Независимо от това, с оглед изменение в пазарните условия, включително относно вида на търсените имоти според тяхното предназначение и разположение, относно търсенето на имоти с цел придобиване на право на собственост или получаване на ползването им напр. по договор за наем, и възможностите за инвестиране е възможно инвестициите в даден момент да бъдат концентрирани в един вид имоти или в имоти в един географски регион. Към момента на изготвяне на този Регистрационен документ инвестиционните проекти на Дружеството, подробно описани в т. 5.3 и 8.1, са насочени към различни видове имоти, намиращи се в различни географски региони и адресирани към различни пазарни сектори. Възможност за дългово финансиране. Дружеството ще търси да финансира своите инвестиционни проекти с комбинация от собствени средства и привлечени (дългови) ресурси. Това се обуславя от благоприятния ефект на финансовия лост – доходността от проектите се очаква да е по-висока от лихвите по дълговото финансиране. При равни други условия, Дружеството ще предпочита проекти, чиято реализация може да бъде осъществена с по-голям дял на дългово финансиране, т.е. проекти, при които може да се очакват повече авансови плащания от купувачи или по-голямо и по-ранно банково финансиране. Индикация за нови продукти и/или услуги, които са били въведени от Дружеството„ФОРУКОМ ФОНД ИМОТИ” АДСИЦ не се е занимавало с разработване или въвеждане на нови продукти или услуги. С оглед на изключителният си предмет на дейност Дружеството не планира и за в бъдеще да се занимава с развойна дейност.
|