Форуком фонд имоти адсиц регистрационен документ
Описание на главните пазари, в които се конкурира емитентът
Изтегляне 1.23 Mb.
|
- Навигация на страницата:
- Изключителни фактори, повлияли на информацията относно стопанска дейност на Дружеството
- Основания за изявленията, направени от емитента във връзка с неговата конкурентна позиция
- ОРГАНИЗАЦИОННА СТРУКТУРА
- НЕДВИЖИМА СОБСТВЕНОСТ, ЗАВОДИ И ОБОРУДВАНЕ
- 8.1.1. Придобити недвижими имоти
- 8.1.2. Планирано придобиване на недвижими имоти
Описание на главните пазари, в които се конкурира емитентътИнвестиционната политика на „ФОРУКОМ ФОНД ИМОТИ” АДСИЦ е насочена към реализирането на проекти, свързани със секюритизацията на недвижими имоти. Дружеството може да придобива активи без ограничения във вида, типа, разположението и стойността на недвижимите имоти при спазване на приложимите разпоредби на българското законодателство и Устава. С оглед на това дружеството функционира в силно конкурентна среда, отчитайки развитието на сектора на недвижимите имоти в Р. България. Като се отчете широкият спектър на възможни инвестиционни проекти на дружеството, може да се приеме, че всички инвеститори в недвижими имоти ще бъдат негови конкуренти, доколкото се стремят към реализиране на успешни проекти и максимизиране на стойността на печалбата. Преки конкуренти на „ФОРУКОМ ФОНД ИМОТИ” АДСИЦ са останалите АДСИЦ за секюритизация на недвижими имоти и по-специално тези, които се занимават с вкарване в регулация на недвижими имоти и последващо инвестиране в изграждане на сгради и съоръжения. Към датата на изготвяне на Регистрационния документ Комисията за финансов надзор е лицензирала около 50 дружества със специална инвестиционна цел, които имат за предмет на дейност секюритизация на недвижими имоти. Съгласно актуалната статистика, публикувана от КФН (www.fsc.bg), структурата на активите на дружествата със специална инвестиционна цел, секюритизиращи недвижими имоти, е както следва: 
Към настоящия момент не са налице необичайни събития или изключителни фактори, оказали негативно влияние върху дейността на „ФОРУКОМ ФОНД ИМОТИ” АДСИЦ. Следва да се отбележат следните събития и фактори, които могат да имат съществено значение във връзка с непосредствената инвестиционна дейност на Дружеството:
Подробна информация за рисковете на които е изложено дружеството може да бъде намерена на стр. 9-16 от този документ.
Доколкото към настоящия момент Дружеството извършва и планира извършване на строителни работи и подобрения в придобиваните от него имоти, дейността му е поставена в зависимост от издаване на строителни разрешения, удостоверения за въвеждане на сгради в експлоатация и други документи, свързани със строителството. Извършването на дейност от Дружеството и реализирането на инвестиционните му цели е в непосредствена зависимост от запазване на издадения му лиценз от КФН, доколкото евентуалното му отнемане би било свързано с откриване на производство за ликвидация на дружеството (чл. 16, ал. 3 ЗДСИЦ) и съответно с прекратяването му.
Дружеството е учредено на 26.04.2006 г. и към момента е осъществило инвестиции, посочени подробно в т. Error: Reference source not found и т. 8.1. До момента Дружеството е реализирало първоначалната си стратегия за развитие – придобиване на атрактивен недвижим имот в състояние на груб строеж. С оглед на ниската цена за придобиване и внимателните разчети на дружеството за инвестициите, които са нужни за завършване на сградата от една страна, и повишаването на продажните цени и нивата на наемите на индустриалните имоти, от друга, Дружеството притежава значителен потенциал за осигуряване на добра доходност на своите акционери при сравнително нисък инвестиционен риск. Внимателния анализ на пазара на терените по Южното Черноморие, и особено на тези в района на Созопол обуслови извода, че към момента с оглед защитата на интересите на инвеститорите не е икономически обоснована покупката на имот на „първа линия”, в който да се изгради ваканционен комплекс. Съветът на директорите на Дружеството прецени, че подходът „учредяване на право на строеж срещу обезщетение в изградени в бъдеще обекти в комплекса” позволява в сравнително кратки срокове да бъде осъществена планираната инвестиция при минимизиране на риска при реализирането на проекта.
Икономическа група „ФОРУКОМ ФОНД ИМОТИ” АДСИЦ не е част от икономическа група съгласно определението за икономическа група, посочено в § 1, т. 7 от Допълнителните разпоредби на Наредба № 2 от 17.09.2003 г. Дъщерни дружества „ФОРУКОМ ФОНД ИМОТИ” АДСИЦ няма дъщерни дружества.
8.1.1. Придобити недвижими имотиВид, местонахождение и описание Към момента на изготвяне на този регистрационен документ „ФОРУКОМ ФОНД ИМОТИ” АДСИЦ притежава Производствена сграда, в процес на въвеждане в експлоатация, заедно с прилежащата към нея земя, която се намира в гр. Хасково, Северна индустриална зона, подробно описана в т. 5.3.1. Посоченият недвижим имот е единственият секюритизиран от Дружеството актив. На 02.07.2007 г. Дружеството е сключило предварителен договор с ET “Владимира – Марин Василев”, Хасково, за продажба на обособена част от сградата - склад на сутеренния етаж на сградата, част от първия етаж и рампа с площ 1540 кв.м., на цена от левовата равностойност на 168 809 евро (около 330 160 лева). На 06.02.2008 г. Дружеството сключи нотариален акт за продажба на обособена част от сградата - склад на сутеренния етаж на сградата с площ 1326,95 кв.м. Купувач по договора е ET “Владимира – Марин Василев”, като цената на сделката е 267 884,17 лева без ДДС. Очакванията на дружеството са до края на 2008 г. да бъде сключен нотариален акт за останалата част от предмета на сключения предварителен договор, като при подписването му ще бъде изплатена пълната цена по него.
След закупуването на урегулирания поземлен имот и построената в него производствена сграда, бяха предприети действия за получаване на разрешение на строеж за доизграждането й. За построяването на производствената сграда е издадено разрешение за строеж № 273/ 26.04.1982 г. още при започване на изграждането й. На 18.12.2006 г. е издадено разрешение за строеж от Община Хасково във връзка с довършителните работи, които трябва да бъдат направени от Дружеството. Първият етап на строително-монтажните работи е завършен към 31.03.2007 г. Покривът на сградата е изграден отново. Демонтирани са старите дограми на сградата и бяха поставени подови настилки. Към края на 2007 г. са изпълнени ВиК и електро-инсталациите в сградата, поставена е топлоизолация и са изпълнени мазилките в сградата. Изградена е вертикалната планировка. Поставена е нова дограма на цялата сграда; направени са подовите замазки - 6000 кв.м.; северната част на сградата е облечена с материал сайдинг; Хидроизолацията на покрива е направена; Асансьорите са поръчани и готови за монтаж. За сградата има издадено удостоверение по чл. 181, ал. 2 от ЗУТ за завършен груб строеж. Стойността на обекта към 31.12.2007 г. е 696 000 лв., включително разходите по придобиването на сградата и извършените по нея подобрения, както и направената застраховка. През 2008 г. ще бъдат вложени още около 180 000 лв. за окончателното завършване на сградата и въвеждането й в експлоатация. Очакванията на дружеството са сградата да бъде въведена в експлоатация през октомври 2008 г. Проектът претърпява известно забавяне от първоначално обявените срокове с оглед на по-високото качество на предвидените довършителни работи и по-дългите срокове за изпълнението им.
Дружеството не е отдавало за ползване придобития недвижим имот или части от него. Застраховка Придобитата от Дружеството сграда е застрахована в „Дженерали застраховане” АД, гр. София, съгласно полица № 11007001265. Застраховката е сключена за срок от една година и влиза в сила на 13.10.2007 г. Сградата е застрахована за 600 000 лв., като застрахователната сума е определена съгласно възстановителната стойност на имуществото. Към полицата са приложими Общите условия на „Дженерали Застраховане” АД за застраховка „Индустриален пожар”, като покритите рискове и изключенията от покритие са подробно посочени в Общите условия и са приложими за всички клиенти на застрахователя. Застрахователната премия е в размер на 429 лв. и е платена при сключване на застраховката. Оценка Дата на огледа: 20.12.2007 г. Данни за имота с оглед целите на оценката: Поземлен имот 77195.705.738 по кадастралната карта на гр. Хасково, одобрена със Заповед № РД-18-63/05.10.2006 г. на Изпълнителния директор на Агенция по кадастъра, с площ 3599 квадратни метра; Сграда „Производствена сграда” – масивна сграда на четири етажа със сутерен, застроена върху 1224 квадратни метра, с обща застроена площ от 4 912,64 квадратни метра.
Използваните методи за оценка на пазарната оценка на имота са метод на вещната стойност и метод на приходната стойност при тежестен коефициент 0,50 за всеки от методите. По метода на вещната стойност стойността на сградата е 620 660 лева. По метода на приходната стойност стойността на сградата е 605 960 лева. Пазарната стойност на сградата, изчислена въз основа на претеглената стойност при използваните два метода е 613 310 лева. Пазарната стойност на Поземлен имот 77195.705.738 е 82 890 лева. Общата стойност на Поземлен имот 77195.705.738 и „Производствена сграда” е в размер на 696 200 лева.
Направената оценка на имотите на „ФОРУКОМ ФОНД ИМОТИ” АДСИЦ е в размер на 696 хил. лева и изцяло съответства на балансовата стойност на имотите (отразена в графа Незавършено производство в актива на счетоводния баланс) в годишния финансов отчет за 2007 г. Сравнителна статистическа информация: За съжаление в района на град Хасково няма сгради с подобни параметри, при съпоставянето с които да се извлече сравнителна статистическа информация. Не би могло да се направи и прецизно сравнително проучване с подобни сгради, които са в процес на изграждане в София или големите градове. 8.1.2. Планирано придобиване на недвижими имотиДружеството е сключило предварителен договор за учредяване на право на строеж на Ваканционен комплекс „Корал”, който ще бъде изграден в УПИ І – 10447, 10409, 10499, м. Ачмалъци, землището на Созопол, с площ от 6232 кв.м. Имотът се намира на отстояние около 100 метра от морския бряг, без възможност за застрояване пред него. Към момента е одобрен и влязъл в сила подробен устройствен план – изменение на устройствения план за застрояване на посочените недвижими имоти. Изготвен е идеен архитектурен проект за израждането на комплекса. Ваканционен комплекс „Корал” ще се състои от 6 отделни сгради за сезонно ползване с обща застроена площ 1 768,88 кв.м. и разгъната застроена площ от 7205 кв.м. Описаният по-горе недвижим имот е собственост на “Виктори Проджектс” ЕООД, гр. Хасково. Прогнозните разходите за осъществяване на проекта се базират на средните цени на строителните материали и услуги, наблюдавани в региона, включително чрез индикативни оферти, получени от няколко строителни фирми от региона. Прогнозираните разходи на квадратен метър са около 400 евро на кв.м., като общата сума на разходите по изграждането на ваканционния комплекс се очаква да бъде около 2 900 хил. евро. Етапите на изпълнение на проекта включват: проектиране, сключване на нотариален акт за учредяване на право на строеж, сключване на договор с международна агенция за недвижими имоти, строителство и продажба. Предвижданията са, че ваканционният комплекс ще бъде въведен в експлоатация до края на 2009 г. Освен преговорите за подписване на предварителен договор за учредяване на право на строеж на Ваканционен комплекс „Корал”, Съветът на директорите на дружеството не е поемал твърди ангажименти и/или не е сключвало договори или влизало в преговори за бъдещи инвестиции.
|