Община балчик т е Х н и ч е с к о

Други елементи на туристическата инфраструктура с отношение към устройствената проблематика и потенциал за обогатяване на туристическия пакет и целогодишно обслужване, са:

- спортната база к.к.“Албена”, включваща 8 футболни игрища, 17 тенис корта (4 закрити), 25 басейна с минерална вода (4 закрити), 9 игрища за плажен волейбол, модерна конна база, модернa многофункционална спортна зала, в която могат едновременно да се упражняват 11 спорта, боулинг зала и др.

• 
  база за голф: изградени са две голф-игрища “шампионатен тип” (с 18 дупки) върху платото североизточно от града, в м. “Табията”. Окомплектовани са с бази за настаняване и други съоръжения за спорт и отдих - тенис-кортове, футболни игрища, басейни СПА-центрове, фитнес-зали, и пр. Предвижданията за териториално развитие на тази инфраструктура включва и приморската част в района на Тузлата, като вече е изградена пътната връзка откъм платото. Заявени са намерения за изграждане на игрища и друга голф-инфраструктура и в района на Момчил, както и между Кранево и Рогачево. През м. февруари 2008 г. правителственият пресцентър публикува намеренията на правителството да развива голф-инфраструктурата, чрез “Голф развитие" ЕООД със 100% държавно участие. Предвидено е изграждане на нов голф-комплекс край Балчик, в местността "Сребристия бряг" - част от Държавна дивечовъдна станция "Балчик";
  
• 
  добре развитата база на конното стопанство в с. Стражица;
  
• 
  яхтеното пристанище на Балчик с капацитет 70 яхти - база за водни спортове и атракции (заявени са инвестиционни намерения за разширението му, както и за изграждане на поне още едно съоръжение за приставане на яхти, както и за рибарско пристанище в района на “Робинзон”); морската гара на Балчик също е част от туристико-обслужващата инфраструктура, доколкото от нея чрез хидробуси се осъществяват връзки с к.к."Златни пясъци" и к.к. "Св. Св. Константин" край Варна, като основният пътнико-поток е туристически;
  
• 
  към транспортната инфраструктура, осигуряваща допълнителна атрактивност за развитие на туризма, може да се причисли и бившето военно летище, за което се предвиждат и граждански функции - обслужване на полети с развлекателен характер;
  
• 
  в процес на обновяване е базата на санаториума и калолечебницата в Балчишката Тузла;
  

Видно от горните данни, близо 60 % от легловата база е концентрирана в курортния комплекс “Албена”, в т.ч. над 95 % от базата, категоризирана с четири и пет “звезди”. Освен високата категория и доброто състояние на базата и предлаганите услуги, потенциалът му се подкрепя от набор допълваща инфраструктура, позволяваща развитие освен на сезонен рекреационен туризъм, също и на целогодишно обслужване на други видове туризъм, като балнеолечебен, делови, конгресен, фестивален, спортен туризъм. Комплексът представлява и база за форми на еко-туризъм (близостта до поддържания резерват “Балтата”) и др. През активния сезон в комплекса работи персонал от над 2000 души, около 600 от които - жители на община Балчик.

Курортната инфраструктура в обхвата на Балчишката Тузла е в лошо състояние и понастоящем почти не функционира. Заявени са инвестиционни намерения за нейната реконструкция и ревитализация за курортни функции.

Макар и със значително по-малки леглови фондове за наемане, значителни концентрации на обекти, свързани с отдиха край море, са налични (действащи или в процес на изграждане) в землищата, обхващащи югозападната част от общинската територия – Оброчище, Рогачево. Засилва се интересът и към землището на Ляхово, където по данни от кметството през последните пет години са построени 134 къщи от външни инвеститори. В тези землища са в ход и процедури за промяна на предназначението на още значителни по площ земеделски земи за посочените нужди.

Значителен е и легловият фонд за наемане и продажба в голф-селищата (“Лайтхауз голф ризорт” – хотел пет “звезди” със 192 стаи и апартаменти и 900 жил. единици; “Блек сий рама” – 500 жил. единици; предстои изграждане на хотел).

Ловен туризъм

Ловният туризъм е друга форма с известно самостоятелно развитие. Условия за него предлага Държавна дивечовъдна станция Балчик, която охранява общо 132 хил.хектара горски и поземлен фонд в границите на шест общини, от които общо 8 хил.хектара държавни ловни райони. Разполага с ловен дом в Батовската гора с четири двойни стаи, както и друга необходима инфраструктура и организилано обслужване – заслони, специализиран транспорт, водачи, кучета. Основният ползвател на ресурса по туристическа линия е Съюзът на ловците и риболовците в България чрез договори с тур-оператори. Престоите са краткотрайни (2-5 дни) и с ясно изразена сезонност в зависимост от ловните сезони. Организира се лов на благороден елен, елен-лопатар, дива свиня, сърна, заек, фазан, пътпъдък, бекас, патици и гъски, както и отстрел на хищници – чакал и лисица. През последните години бракониерството, интензивното земеделие и недостатъчните грижи за дивеча са довели до силното му намаляване. Предлагането на другите видове туризъм, в съчетание с ловния, почти не се практикува.

Условия за развитие на лечебен туризъм има в калолечебния и морски курорт “Балчишка Тузла”. Наследената материална база (калолечебница, санаториум, поликлиника и бунгала) е крайно амортизирана. Понастоящем сградата на санаториума е в реконструкция. Курортът е с потенциал за възстановяване и ново развитие с обогатени функции, за което има заявени инвестиционни намерения. Важно условие, отнасящо се за бъдещата ревитализация на територията, е максималното опазване на заварената естествена среда. Подобно изискване е отбелязано и в ОПР.

Показателна за непълноценната реализация на ресурсите, респ. ниската атрактивност на предлаганата услуга, е низходящата тенденция в посещаемостта, видна от сравнението на данните за броя туристически посещения и нощувки в обекти за настаняване през последните години, показани в следващата таблица:

Горните данни сочат, че броят на нощувките между 2003 и 2007 год. е намалял с по-вече от 30 %. Може да се предвиди, че в периода на икономическа стагнация, понижаването на посещаемостта ще продължи. За това ще допринася и по-високата атрактивност на офертите от конкурентни курортно-туристически дестинации.

Във връзка с горното следва да се спомене, че в ОПР сред слабите страни и заплахите за бъдещото развитие на общината е посочена силната зависимост на общинската икономи-ка от туризма (основно – курортния туризъм). Отбелязано е, че е необходимо планирането на алтернативи, за да се избегнат сътресения при евентуален срив.


6.2.3. Изводи относно състоянието на сектор “Туризъм”

Основните изводи, имащи отношение към териториалноустройствената проблематика, могат да се обобщят така:

• 
  Общината разполага с богат и многообразен туристически ресурс, вкл. с потенциал за развитие на алтернативни форми на туризъм, както по крайбрежието, така и във вътрешността. Значителна част от тези ресурси не се използват пълноценно.
  
• 
  Основният ресурс, свързан с отдиха край море – плажната ивица край морето, е с изчерпан капацитет. Изградените брегозащитни съоръжения допълнително ограничават ползването му.
  
• 
  Кранево, Албена, вилните зони, както и землищата в югозападната част, изпитват натиска на строителната експанзия. Констатира се потребност от пренасочване на инвестиционните инициативи към други модели и към вътрешността;
  
• 
  Сегашната туристическа индустрия страда от подчертана сезонност, едностранчиво предлагане, не-координирано информационно обслужване, ниска натовареност на легловия капацитет и ниска ефективност. Наличната инфраструктура, стимулираща развитието на целогодишни форми, не е достатъчна за преодоляване на този недостатък. Все пак, поставено е началото на “обръщане” на туристическата индустрия към елитните сегменти на туристическите пазари, чрез изграждане на инфраструктура за голф, яхтинг и др. Има заявени частни намерения за инвестиране в нова инфраструктура за развитие на подобни дейности, за изграждане на изкуствени плажове и пр., което е база за бъдещо ПЧБ с очакван положителен ефект за общинската икономика.
  
• 
  Налице е регрес в някои от видовете туризъм с установени позиции, като ловния и балнеолечебния туризъм.
  
• 
  Въпреки богатството на КИН, в преобладаващата си част то не е в състояние (осъществени консервационно-реставрационни мероприятия, експониране, приемна инфраструктура, популяризация), съответстващо на потенциала му като част от туристическия ресурс на общината.
  

За преодоляване на недостатъците се лансира формулата за “носещ и допълващи видове туризъм”. Носещ ще продължи да бъде морският ваканционен туризъм. В допълнение, следва да се намерят форми за пълноценна реализация на общинските потенциали за алтернативни форми на туризъм - както по крайбрежието, така и във вътрешността. Ще се подкрепят инвестиционни инициативи, насочени към “елитните сегменти на туристическите пазари”. Ще се провежда “агресивна политика” за реализация на културно-историческото наследство като туристически ресурс чрез привличане на средства и ускорени действия по проучване, консервация и експониране и пр.

В изпълнение на горното, Приоритет 1 “Развитие на устойчив туризъм” на ОПР обхваща няколко специфични цели, респ. мерки с отношение към устройствената поблематика:

1. Планово, организационно и информационно усъвършенстване на туристическия сектор, включваща между другите мерки и изработване на общинска стратегия и на специализирана устройствена схема за развитие на туризма

2.Диверсификация на туристическите продукти, разработена в две насоки:

- развитие на голф- инфраструктурата;

- стимулиране реализацията на потенциалите на природното и културно-историческото наследство, както и на населените места в аграрните райони чрез развитие на алтернативни форми / продукти на туризма. В тази връзка са включени и мерки, като “проучване на подходящи локализации за изграждане на “туристически чифлици” – нова форма на туристическата инфраструктура, интегрирана с качествена природа и представително фермерство.

3. Подобряване и доразвитие на туристическата инфраструктура.

- ограничаване екстензивното развитие на туристическата инфраструктура (свръх-урбанизиране), премахване на натиска върху защитените територии и ландшафти, избягване на големите застроени обеми и тежки инфраструктури;

- опазване, поддържане и развитие на зелените площи и “меката инфраструктура”, с конкретни задачи, като създаване на зелени площи в района на Двореца, входните артерии на гр. Балчик, подхода към Албена, с. Кранево, с. Оброчище (около църквата); Създаване на пешеходни и вело-алеи и вело-паркинги; предвиждане на търговско-обслужваща зона и туристически информационен център по алея “Двореца”; допълнително залесяване в активната туристическа зона.

В рамките на други приоритети ОПР предвижда още конкретни мерки за устройство на функционалните системи и опазване на ресурсите, които имат пряко или косвено отношение към осигуряването на “поливалентност” и “устойчивост” на туризма. Такива са свързаните с развитието на техническата, в т.ч. – транспортната инфраструктура, благоустрояването на населените места, развитието на социалната инфраструктура, като допълнение към туристическото обслужване (напр. обекти на културата, спорта), укрепването и поддържането на мрежата от защитени територии, опазването и възстановяването на ценни ландшафти и пр. Всички те са разгледани детайлно в съответните раздели на настоящото задание.

• 
  Отразяване на актуалното състояние на инвестиционните реализации в сферата на отдиха и туризма и съобразяване с тях на предвижданията за устройство на прилежщите територии, развитието на елементите на техническата инфраструктура, предписания, свързани с опазването на ресурсите и природозащитни мероприятия и пр.
  
• 
  Ограничаване териториалната експанзия на селищните образувания в приморската част.
  
• 
  Определяне на нови територии за развитие на рекреационни и туристически дейности във вътрешността, при съобразяване на следните обективни ограничители:
  

• 
  действащи режими на особена териториалноустройствена защита;
  
• 
  съществуващо едроразмерно озеленяване;
  
• 
  характерни елементи на ландшафта;
  
• 
  водни площи и условието за осигуряване на безпрепятствен достъп до тях;
  
• 
  висококатегорийни земеделски земи;
  
• 
  локални геофизически условия;
  
• 
  възможности за изграждане на довеждаща транспортна инфраструктура, предвид наличието на горните ограничители.
  

• 
  Прилагане на принципа на “прекъснатата урбанизация”. Вклюване на изискване към подробните планове за предвиждане на озеленени “цезури” между териториите за застрояване. В приморските части – запазване в максимална степен на възможните пешеходни връзки между вътрешността на урбанизираната територия и крайбрежието.
  

• 
  Предвиждане на “щадящи” естествената среда нормативи за устройство и застрояване на зоните за развитие на дейности, свързани с отдиха и туризма. Определянето на пределния им капацитет и устройството и застрояването им става по действащата нормативна уредба, както и съобразно следните нормативи и оразмерителни стойности:
  

• 
  за ваканционно селище - начин на застрояване – свободно, Пзастр.-15-30 %, но не повече от 150 кв.м. ЗП за всеки обем от основното застрояване в границите на УПИ; Н - 7м.,
  
• 
  за балнеоложки комплекси - 270 л минерална вода на процедура и до 30 кг калолечебна кал на калолечебна процедура;
  
• 
  по отношение обектите за настаняване: задължително осигуряване в границите на УПИ на необходимите “зелени плажове” и плувни басейни и съпътстващите ги анекси и съоръжения, оразмерени съобразно предвидения капацитет на съответния обект.
  

• 
  Новопредвидените брегозащитни съоръжения в източна посока, съгласувано с компетентните органи и институти, да бъдат проектирани по начин, осигуряващ създаването на нови плажове по естествен път. Дамбата да бъде предвидена като пешеходна и велосипедна алея. Съоръженията за транспортен достъп и обслужване на плажните ивици да се проектират във вътрешността, в основата на клифа, с оглед ненарушаване връзката плаж-акватория.
  
• 
  Развитие на допълваща специализирана инфраструктура за обезпечаване на морския ваканционен туризъм и за стимулиране алтернативните форми на туризъм или туристически атракции, като:
  

• 
  Развитие на зелената система на общината – условие за нейната привлекателност като мяксто за отдих и туризъм, чрез:
  

• 
  Физическото опазване и социализацията на обектите на природното и културното наследство, като се решат устройствените проблеми на достъпа и изграждането на приемната инфра­структура на онези от тях, за които планът предвижда широко туристическо посещение.
  

• 
  Развитие на социалната и техническата инфраструктура и благоустрояване на населените места, както с оглед стабилизиране на селищната мрежа и балансирано териториално развитие, така и за увеличаване привлекателността им за практикуване на форми на алтернативен туризъм. За целта ОУПО да проучи възможнос­ти­те и да предложи подходящи локализации на обслужващи ядра в извънселищни територии, особено във вътрешната част от общината.
  

Над 73 % от територията на общината е заета от земеделски земи, като 94% от тях са плодородни ниви (вж. част 4.1.). Основна култура е пшеницата, следвана от слънчоглед, царевица и бобови. Първите три култури заемат 73,5% от обработваемата земя¹³. Пшеницата от района е утвърден търговски продукт с добра реализация, но липсва икономически стимул за разширение на производството й, поради ниска доходност. Фуражните култури са с незначителни и намаляващи площи.

Преобладаващото производство е върху окрупнени масиви, с добра агро-култура и сравнително обновен машинен парк. Стопанските субекти са представени основно от кооперации, които обработват повече от половината от нивите. Значителен е и делът на арендуваната обработваема земя. По-малко от 4 % от земята се обработва от частни земеделски стопани.

Трайните насаждения са слабо застъпени и заемат само около 2% от земеделските земи. Представени са от овощни видове (ябълки и праскови) и лозя (предимно винени, разположени по крайбрежието). Повечето са изоставени. Нови масиви не се създават. Подобна е и картината на зеленчукопроизводството – крайно редуцирано производство поради загубените възможности за напояване, трудоемкостта и високата себестойност. Добивите от трайни насаждения и зеленчуци са далеч под местните потребности, особено в туристическия сезон.

Около 2 % от земеделската земя - лозя, овощни градини, фуражни култури, раз-положена основно в долината на р. Батова, е била напоявана от изградена хидро-мелиоративна система. Други 3200 дка са били напоявани чрез малки напоителни системи от местни сондажни кладенци. След 1990 г. поливното земеделие в общината постепенно деградира, като съоръженията не се поддържат, разрушават се или се разграбват.

Както беше отбелязано и по-горе, през последните години е променено предназначението на част от земеделските земи за инвестиционни реализации, насочени към отдиха и туризма. Основно те са концентрирани в землищата от югозападната част на общината. Към етапа на разработване на настоящото задание, земеделските земи в землищата на Кранево и Рогачево са почти изцяло с променено предназначение.

Специфична за община Балчик през последните години е и масовата промяна на предназначението на земеделски земи за изграждане на съоръжения за производство на електроенергия от възобновяеми енергийни източници (ВЕИ) – ветроелектрогенератори, заедно с необходимата електропреносна мрежа. Към периода на изработване на настоящото задание са допуснати над 150 ПУП за такава промяна на предназначението. Те се отнасят за отделни, мозаечно разпръснати поземлени имоти, разположени изключително на плато-видната централна и северна част от общинската територия, като “разкъсват” окрупнените масиви обработваема земя.

Описаните процеси на промяна на предназначението на земеделски земи за други нужди през последните години и понастоящем са особено динамични. Може да се прог-нозира известно забавяне на този процес, както и “замразяване” реализацията на вече стартирали инициативи, в периода на икономическа стагнация. Поради това, при изра-ботването на ОУПО е необходимо да се актуализират данните за състоянието на поземления фонд по предназначение, както и развитието на инвеститорския интерес.