Въпрос № 5 Добросъвестно владение

За разлика от казаното, в чл. 70, ал. 1 е поместена една подробна дефиниция на добросъвестното владение. До голяма степен тази дефениция е взаимствана от чл. 317 ЗИС като разликите са несъществени. Според текста на закона добросъвестен е онзи владелец, който владее вещта на правно основание, годно да го направи собственик, без да знае, че праводателят не е собственик или предписаната от закона форма е опорачена. Така изложеното определение изисква изясняването на няколко основни понятия:

1.Правно основание – Не съществува единомислие в литературата относно характера на правното основание. Приема се почти единодушно, че това е акт, с който се придобиват вещни права. Според една група автори, законът под термина „правно основание” разбира само производни придобивни способи. Аргумент за това разбиране авторите черпят в законовия израз „Праводателят не е собственик”. След като самият закон говори за праводаване, очевидно е, че е налице производен способ, за който е характерно праводаването.

Другата група счита, че законът има предвид както производни, така и първични придобивни способи. Аргумент за подобо съждение авторите виждат в израза „предписаната форма е била опорочена”. Ерго, може да е налице и първичен способ без праводаване, но с опорочена форма.

Съдебната практика не взима окончателно становище по спора, който има и много сериозна практическа стойност. Все пак, с оглед нуждите на практиката съдилищата стоят по-близо до първото становище, което очевидно е по-често срещаният казус.

Правното основание може да бъде сделка, най-често продажба, замяна, дарение, даване вместо плащане и въобще всяка сделка с вещноправно действие.

Спор предизвиква същността на делбата. Относно съдебната делба едни автори считат, че тя има конститутивно действие. Това означава, че с делбата се прехвърлят вещни права. Другата група счита, че тя има декларативно действие – никакви вещни права не се прехвърлят, а само се декларира кой имот чия собственост е.

Съдебната практика отдава предпочитание на правното становище, а именно, че чрез съдебната делба се прехвърлят права, т.е. тя може да се счита за правно основание по смисъла на чл. 70, ал. 1 ЗС. При всички случаи, ако делът на един от съделителите се уравни с вещ, лична собственост на другия от съделителите, делбата е правно основание.

Относно доброволната делба дълги години се приемаше, че не е правно основание, но категоричната позиция на практиката за доброволния характер на делбата я нарежда сред правните основания по смисъла на чл. 70, ал. 1 ЗС. Съдебното решение обаче, с което се присъжда една вещ не е правно основание.

Съдебната спогодба – и в този случай теорията упорито отричаше спогодбата като правно основание – проф. Венедиков. Това становище бе преодоляно от практиката – ПП № 7/1973 г., с което се прие, че съдебната спогодба по своята същност е договор, утвърден от съда. Ето защо всички норми за сделките, включително чл. 26 ЗЗД, ще са валидни и за съдебната спогодба. Следователно практиката отреди съдебната спогодба в графата на правните основания по смисъла на чл. 70, ал. 1 ЗС. Не е правно основание наследяването по закон или завещание, тъй като то дава възможност да се придобие съвкупност от права и задължения. Наследяването по завет обаче е правно основание, тъй като с това особено завещание се оставя в наследство конкретно определена вещ.

Правното основание трябва да има вещноправен ефект или както казва законът – да бъде годно да направи владелеца собственик.

ЗС изисква правното основание да бъде годно да направи владелеца собствени. Това означава, че трябва да е налице придобивен способ с вещноправно действие.

Негодни са всички основания, които не прехвърлят вещни права, например предварителен договор, договор с лице без представителна власт – чл. 37 ЗЗД, както и нищожните правни основания. Най-често срещани са тези, при които липсва изискуема форма.

Унищожаемото правно основание обаче е годно до момента, в който бъде унищожено.

Липсата на вписване на правното основание не го прави недействително, но владелецът не може да се ползва от уредената в чл. 113 ЗС непротивопоставимост.

Вторият порок по смисъла на чл. 70, ал.1 изисква предписаната от закона форма да е опорочена. На пръв поглед това означава формата да не е спазена. Неспазването на формата обаче е условие за нищожност на една сделка – чл. 26, ал. 2 ЗЗД и по този начин правното основаниеще бъде негодно. Това обстоятелство налага чрез тълкуване да се потърси действителното съдържание на нормата:

1.чл. 70, ал. 1 ЗС изисква формата да бъде установена от закона, т.е. тя е условие за валидност на сделката;

2.предписаната от закона форма трябва да бъде спазена, в противен случай следва нищожност.

3.Порокът във формата трябва да съществува в нейното процесуално, а не материално правно основание, т.е. ако законът изисква нотариална форма, същата следва да се спази. Порокът обаче трябва да се изразява в нарушение на правилата, установени в чл. 465 и сл. ГПК, например изповядване на сделката пред ненадлежен нотариус. Правилата на ГПК и ЗННД изискват сделки с недвижими имоти да се изповядват пред онзи нотариус(и), в чийто район на действие се намира недвижимият имот. Ако сделката се изповяда пред друг нотариус, то формата ще бъде спазена, но ще има порок, който недопуска да се прехвърли правото на собственост. Точно този порок има предвид чл. 70, ал. 1 ЗС.

Общо и за двата недостатъка е незнанието на владелеца. Той не трябва да знае:

1.Че праводателят не е собственик на имота;

2.Че предписаната от закона форма е опорочена.

Това незнание се квалифицира от ЗС като добросъвестност. Житейски не е логично незнанието да съществува за неограничен период от време. Ето защо ЗС изисква незнанието (добросъвестността) да е налице при възникване на правното основание. По-късното узнаване на обстоятелствата е правно ирелевантно, тъй като добросъвестността е част от вътрешния мир на субекта нейното доказване среща сериозни практически проблеми. По тази причина ЗС установява оборимата презумпция, че добросъвестността се предполага до доказване на противното. Това означава, че при наличие на обективните факти винаги се предполага добросъвестен владелец.
Въпрос № 6

Добросъвестен подобрител. Видове.
Владението обикновено се осъществява в един значителен период от време, в който владелецът извършва определение въздействия върху веща. Най-често те се свързват с подобрения в имота, тъй като владелецът по дефениция държи вещта като своя. Това е наложило законът да създаде специални норми, уреждащи отношенията между собственика и владелеца по повод направените разноски за имота и състояния в него. Ако се допусне собственикът да вендикира (да си вземе обратно) вещта без да обезщети владелеца, ще се допусне неоснователно обогатяване, което се забранява от всички правни системи.

Нормите на чл. 72-74 ЗС обаче са специални и се прилагат само в отношенията владелец-собственик, с малки изключения и за други вещни права. Държателят не се ползва от този специален ред.

Съдебната практика и теорията са наложили термина подобрител по отношение на владелеца, направил подобрения в чужд имот. В този термин има две големи деления: добросъвестен подобрител и обикновен подобрител.

Самото понятие добросъвестен подобритело също е събирателно и има предвид следните категории:

1.Добросъвестен владелец. Законът дава права на добросъвестния владелец именно поради неговите качества и тази категория се приема за легално определение за добросъвестен подобрител. Останалите се приравняват към нея.

2.Владелец, придобил владението въз основа на предварителен договор, сключен със собственика на имота. Това е обикновен владелец. Само по отношение на доходите от имота и направените подобрения той се приравнява на добросъвестен. Причината за това е сключеният предварителен договор със собственика на имота. Този договор се урежда в чл. 19 ЗЗД, има широко практическо приложение и като правило предшества договорът за продажба на недвижими имоти. Целта на тази сделка е да се уточнят параметрите на окончателната и да получи сигурност купувачът, че сделката ще се финализира. Ето защо предварителният договор по силата на чл. 19 ЗЗД трябв да съдържа всички съществени условия на окончателната сделка. Същевременно, ако тя се сключва в нотариална форма или в писмена форма с нотариална заверка на подписите, предварителният договор трябва да се сключи с писмена форма. Обикновено след сключване на такъв договор продавачът предава владението на купувача, а последният капарира имота. Възможно е на посочения в договора срок (падеж) продавачът да откаже сключването на окончателен договор. В този случай купувачът има на разположение конститутивен иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, с който може да поиска РС да обяви предварителния договор за окончателен. Възможността владелецът по предварителния договор да стане собственик на имота мотивира законодателя да го квалифицира като добросъвестен подобрител. Счита се, че той прави подобрения в имот, чиято собственост ще придобие било чрез сключване на окончателна сделка или пък с влизане в сила на съдебно решение по иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

3.Като добросъвестен подобрител законът определя и владелеца по чл. 74, ал. 2 ЗС. Това също е обикновен (недобросъвестен) владелец. Той обаче прави подобрения в имота със знанието на собственика, без последният да се противопоставя. Законът наказва собственика за неговото бездействие, изхождайки от принципа, че никой не може да черпи права от бездействието си. Собственикът се наказва и за намерението му при ревандикация на имота да получи последния заедно с направените подобрения. По тези съображения на посочената категория владелци се дава статут на добросъвестни подобрители.

4.В тази категория добросъвестният подобрител не е владелец. Липсва регламентация в закона, но съдебната практика – ПП № 6б1974 г. изрично регламентира посочения субект като добросъвестен подобрител. Става дума за собственик на недвижим имот, който прави подобрения в имота. В определен момент неговото придобивно основание отпада, например договорът се разваля или се обявява за нищожен. Този собственик се счита за добросъвестен подобрител до момента на отпадане на придобивното основание. Решението се налага, защото отпадането на придобивното основание ретроагира към момента на неговото възникване. Това изрично е посочено в чл. 88 ЗЗД.

5.Последната категория добросъвестен подобрител е регламентирана в параграф 4в от Преходните и заключителни разпоредби на ЗСПЗС. Става дума за ползвател, който е придобил правото на ползване на недвижим имот въз основа на актовете на НС, бивш държавен съвет или МС. По силата на реституционния закон имотът следва да се възстанови на бивш собственик или негови наследници като ползвателят за направените подобрения има права на добросъвестен подобрител. В този смисъл е решение 875-00-IV ВКС.

Въпрос № 7

Права на добросъвестния подобрител.

Права на обикновения подобрител.
В закона не съществува легална дефиниция за подобрение. Съдебната практика е приела, че подобрението представлява създаване на такова състояние в имота, което увеличава неговата ползвателна стойсност. Освен това практиката изисква състоянието да е направено законно и неговото отделяне от имота да застрашава имота или състоянието със значително увреждане (например изграждането на една постройка) – ПП на ВС № 6/1974 г. Освен разноските за подобрения, практиката обособява още 2 групи:

1.Необходими разноски – това са средства, които се влагат за запазване на самата вещ. Прием се, че те не увеличават стойността им.

2.Луксозни разноски – Това са средства, с чието влагане се увеличава абсолютната стойснот на вещта. Разграничението между тях и подобренията е сравнително трудно и до голяма степен се определя от конкретната обстановка (пример ПВЦ дограма в 90-те години се смята за луксозна разноска).

Освен направените разноски законът третира в различна степен плодовете, които дава вещта. Те са естествени и граждански плодове. По отношение на тях законът не съдържа еднакво правило за 5-те категории добросъвестен подобрител. В една група са поставени добросъвестният владелец и този по предварителен договор, а в друга – останалите. Първите двама могат да придобиват плодовете от вещта до предявяване на иска за връщането им. Това придобиване е първично, тъй като липсва праводаване и следва да се отграничава от придобиването на плодове от страна на ползвателя. По отношение на необходимите разноски и подобрения, всички добросъвестни подобрители са в една група. Те имат право да искат сумата, с която се е увеличила стойността на имота в следствие направените подобрения. Това увеличение се определя към деня на постановяването на съдебното решение. В този смисъл, ако в имота са инвестирани 20000 лв., но в следствие на тези инвестиции стойността се е увеличила с 30000 лв., добросъвестният подобрител има право на втората сума.

Обикновено добросъвестният подобрител реализира претенцията си чрез възражение при заведен срещу него иск по чл. 108 ЗС. Практиката реши, че той може да реализира претенцията си и с насрещен иск.

За реализацията на своите права добросъвестният подобрител има право на едно изключително ефикасно защитно средство – право на задържане. По силата на това дилаторно (отлагателно) възражение добросъвестният подобрител ще задържи имота до тогава, докато му бъде изплатена присъдената сума за направените подобрения. Правото на задържане се упражнява най-често срещу собственика на имота, който е ищец в ревандикационното производство. То обаче може да се упражни и срещу недобросъвестен купувач, придобил имора след завеждане на иска – ТР 48-61-ОСГК.

На фона на значителните правомощия на добросъвестния подобрител, обикновеният е поставен в изключително трудно положение. Законът въвежда рестриктивните мерки с аргумента, че никой няма право без основание да интервенира в чужд имот. Ето защо обикновеният владелец дължи на собственика добивите, които е получил. Нещо повече, по силата на фикционно норма той дължи и добивите, които е могъл да получи. Трябва да обезщети собственика и за ползите, от които го е лишил. Срещу тези задължения той има право да претендира само за разноските, които е направил, за да получи съответните добиви. Друго негово право е да получи необходимите разноски, направени за вещта. Законът счита, че тези разноски биха били направени и от самия собственик. По отношение на направените подобрения в имота, недобросъвестният подобрител има право на по-малката сума измежду тези, инвестирана в имота и увеличена стойност. Това показва, че законът свежда обезщетението само до недопускане на неоснователното обогатяване.


Въпрос № 8

Право на собственост. Нормативна уредба, субекти.

Съдържание на правото на собственост.
Това е основното вещно право, абсолютно и неограничено, с уредба както в Конституцията, така и в някои закони. За първи път у нас е регламентирана със Закона за продаване, разменяване и експлоатиране на държавните недвижими имоти от 1891 г. ЗИС е приет по-късно, през 1904 г. Днес уредбата в Конституцията се съдържа основно в чл. 17. По силата на текста собствеността е публична и частна, като частната собственост е неприкосновена. Съдържа се и норма, която гарантира правото на собственост при наследяване. Липсата на ГП е довела до фрагментарност в уредбата – ЗС, ЗДС, ЗОС и други закони. Относно съдържанието на правото на собственост, правната теория, с малки изключения, възприема класическата римскоправна доктрина. Собствеността и днес се възприема като съвкупност от три големи групи правомощия: право на владение, право на ползване, право на разпореждане. Дори някои съвременни норми да съдържат различна терминология, в крайна сметка се свеждат нещата до една от посочените три групи правоотношения. Такива текстове има в Глава II на ЗДС, както и ЗОС, в които се въвежда терминът „право на управление”. Това не е самостоятелно вещно право, а разновидност на правомощието на ползване от правото на собственост.

Право на владение – Това правомощие се изразява във фактическата власт, която собственикът упражнява върху вещта. Тази власт може да се упражнява и от друго лице, което държи вещта за собственика. Макар и терминологическото правомощие да е идентично като фактическата власт владение, разликата е принципна. Правомощието владение е правоотношение и то не се прекратява със загубване на фактическата власт. Нещо повече, най-често посегателствата срещу правото на собственост имат за обект именно правомощието владение – чл. 194 НК. Със загубата на фактическата власт правомощието не се прекратява дори тази загуба да е за значителен период от време. Точно обратното, нарушеното владение е основание за завеждане на ревандикационен иск – чл. 108 ЗС, наричан още иск на невладеещия собственик срещу владеещия несобственик. Разбира се, за защита на правомощието владение собственикът може да ползва и владелчески искове.

Правомощието ползване – То се изразява в правната възможност собственикът да ползва вещта и да получава добивите от нея. Това правомощие не бива да се смесва с правото на ползване, уредено в чл. 56 и сл. ЗС. Собственикъ, за разлика от ползвателя, не е ограничен да използва вещта съобразно нейното предназначение. Нещо повече, той, ако намери за необходимо, може да промени и предназначението на вещта. Разбира се, тази промяна винаги се извършва в рамките на закона, като в някои случаи има установени стриктни правила, напр. промяната на земеделска земя в неземеделска се извършва съгласно Закона за опазване на земеделските земи, а трансформирането на жилищно помещение в нежилищно съгласно правилата на ЗУТ и ПУРНЕС.

Правомощието ползване, не се ограничава само до собственика на вещта. Той може да го предостави на друго лице било чрез учредяване на вещно право, било чрез облигационен договор. Обикновено това правомощие се свързва с фактическата власт, но тя винаги се упражнява за собственика.

Правомощието разпореждане – То е най-обемисто по своя характер. По силата на него собственикът може да загуби своето право. Когато се ограничава правото на собственост, най-често ограниченията имат предвид именно разпореждането.

С оглед на това правомощие законодателството дели сделките на две големи групи – сделки на управление и сделки на разпореждане. При вторите са поставени по-високи изисквания към субектите, които могат да се разпореждат. Нашето законодателство изкисква пълна дееспособност при извършване на разпоредителни сделки. Когато се налага разпореждането да се извърщи от непълнолетен е необходимо предварително разрешение на РС – чл. 73, ал. 2 СК. Обикновено разрешението се дава, ако сделката е в интерес на непълнолетния.

Според чл. 2 ЗДС публична държавна собственост са:

1.Обектите по чл. 18, ал. 1 от Конституцията, определени за изключителна държавна собственост;

2.Обектите определение със закон или акт на МС за публична собственост;

3.Движими вещи, определени по същия ред за публична собственост;

4.Имотите, предоставени на ведомствата за изпълнение на служебните им функции. (Терминът ведомство е изяснен в § 1 от Допълнителните разпоредби към ЗДС и най-общо се определя като част от държавната администрация.)

5.Имотите от национално значение, предназначени за трайно задоволяване на обществени потребности от национално значение, определени от МС.

Всички останали държавни имоти са частна собственост. Дори доходите от имоти, публична собственост също стават частна.

Не са държавна собственост по смисъла на ЗДС имотите, собственост на търговски дружества или ЮЛНЦ, при които държавата е едноличен собственик на капитала или на имуществото.

Към държавната собственост спадат и вещите, придобити чрез международен договор, включени в наследства, за които няма наследници по закон или завещание, придобити чрез други способи, напр. отчуждаване, както и ликвидациоббите квоти при ТД или ЮЛНЦ.

Режимът на публичната собственост търпи определени изменения, наложени от обективните обстоятелства. Вещи, които са престанали да имат качеството на публична собственост се обявяват за частна собственост с решение на МС. По същия начин се постъпва, когато частната собственост се обявява за публична. Това не се отнася само за обектите изключителна държавна собственост, при които режимът се променя с изменение на Конституцията.

За своите имоти държавата удостоверява правото на собственост с нарочни (изрични) актове за държавна собственост. Тези актове се издават от службите „Държавна собственост” към областните администрации. Актовете задължително се вписват в службите по вписване. За това се изготвят в минимум 2 екземпляра. Този акт спада към констативните писмени доказателства за правото на собственост, тъй като според изричната разпоредба на закона нямат правопораждащо действие. За държавни имоти в чуждина актовете се издават от МРРБ (Министерство на регионалното развитие и благоустройство).

Имотите публична собственост не могат да бъдат обект на разпореждане и да се придобиват по давност. Точно обратното важи за имотите частна собственост, за които се прилага ЗС, освен ако не е предвидено друго.

При общинската собственост законът определя най-напред обектите общинска собственост. Можем да обособим няколко групи:

1.Това са всички имоти, определени със закон;

2.Вещи, дарени или завещани на общината;

3.Вещи, придобити с доброволен труд или парични средства на населението;

4.Имоти, придобити чрез сделки, давност, отчуждаване или по друг ред, определен със закон.

От общия брой имоти публична собственост са:

1.Имоти, определени със закон;

2.Имоти, предназначени за изпълнение на функциите на органите за местно самоуправление и местна администрация;

3.Имоти, предназначени за трайно задоволяване на обществени потребности от местно значение, определени от Общинския съвет.

Всички останали обекти са частна общинска собственост, като казаното за държавната ще важи и за общинската собственост.

Имоти публична общинска собственост, които са престанали да имат това качество се обявяват за частна с решение на Общинския съвет. По същия начин се постъпва, когато имот, частна собственост се превръща в публична. Както и за държавната и за общинската собственост се издават актове за собственост. Това се извършва от съответното звено „Общинска собственост” към местната администрация. Актовете нямат правопораждащо действие. Казаното за държавната публична собственост се отнася и за общинската. Актовете се вписват, както при държавната.

Относно частната държавна собственост разпоредителните функции се предоставят на областния управител. Областният управител сключва сделки, с които се прехвърля правото на собственост на други лица. Същественото при тези сделки е изискването за провеждане на търг, който определя купувача. Със заповед областният управител определя спечелилия търга и сключва с него договор. Когато предмет на сделката е недвижим имот, договорът се сключва само в писмена форма и подлежи на вписване. Това е изключение от правилото на чл. 18 ЗЗД.

По същия ред се постъпва, когато се учредяват вещни права върху недвижими имоти. И в този случай се провежда търг и писмената форма, заедно с вписването, е достатъчна.

По отношение на право на ползване такова може да се учреди върху имот частна държавна собственост за не повече от 10 г.

Аналогични разпоредби се съдържат и в ЗОС. Законът определя Общинския съвет като орган, който приема решения и упражнява общо ръководство и контрол върху имотите общинска собственост.

Разпоредителните сделки обаче с имоти частна собственост се извършват след провеждане на търг, като договорите се подписват от кмета на общината. Отново е достатъчно обикновената писмена форма и вписване на сделката.