12 октомври 2010 г. Тема: строителство, строителен контрол, строителни материали, архитектура, имоти

Отчетеният от НСИ кре­хък ръст за второто три­месечие на 2010 г. е факт, който обаче крие някои особености, които може да бъдат разкрити след по-внимателно разглеждане на данните.

В този ръст основен дял има строителният сектор, хотелиерство, търговия, износ и глава "държавно управление" за разлика от финансовия сектор, промишлеността и селското стопанство, които бележат застой или дори спад. В този смисъл възможен сценарий е просто сезонно повише­ние на някои сектори, от­колкото дългоочакваното излизане от кризата.

Важен елемент за праве­нето на по-фундаментални изводи ще е евенту­алното затвърждаване на положителните резултати при БВП и през третото тримесечие на 2010 г.

През последните триме­сечия най-добре се пред­ставиха експортно ориен­тираните компании благо­дарение на възстановява­нето на европейските ико­номики. Тези процеси спо­могнаха БВП на страна­та да запише първи ръст на тримесечна база от начало­то на кризата. През следващите тримесе­чия обаче се очаква заба­вяне на ръста в развитите икономики. Чуват се и гла­сове за W-образно разви­тие на кризата или в най-добрия случай за бавно из­лизане от нея. Въпреки несигурната икономиче­ска обстановка у нас е вре­ме компаниите от секто­ра на услугите и насоче­ните към вътрешното по­требление да наваксат част от изоставането си. Очак­вам да излязат и резултати­те на туристическите дру­жества след сравнително добрия летен сезон. Позитивните сигнали на макро-и микрониво няма да успе­ят да раздвижат борсовата търговия до края на 2010 г. След като се обяви фали­тът на "Мостстрой", стра­хът сред инвеститорите, че той може да бъде послед­ван и от други дружества, сериозно се повиши.

За периода януари - ав­густ са внесени стоки за 23.2 млрд. лв., или със 7.3% повече в сравнение със същия период на 2009 г. През август 2010 г. об­щият внос се увеличава с 14.5% спрямо същия месец на предходната го­дина и достига близо 3 млрд. лв. По предварител­ни данни за втори пореден месец вносът от ЕС е по-малък от износа, отчитат от НСИ.

Търговско салдо

Общото външнотъргов­ското салдо за 8-месечието е отрицателно и е на

стойност 4 млрд. лв. То обаче е с над 3 млрд. лв. по-малко в сравнение със същия период на миналата година. След елиминиране на разходите за транспорт и застраховки при внос на стоки отрицателното салдо за периода януари - август 2010 г. е 2.6 млрд. лв., казват от НСИ. Само за август 2010 г. общото външнотърговско салдо е отрицателно и възлиза на 122.9 млн. лв.

„Въпреки че има ръст при износа и при вноса, потреблението в страната не расте, а това означава, че положителните сигнали са по-скоро заради външ­ни пазари, а не толкова заради началото на края на кризата в България", коментира Светла Коста­динова от Института за пазарна икономика.

Търговия с ЕС

С 20.2% се е увеличил износът на България за страни от ЕС през периода януари - юли, показват данните на НСИ. Само през юли на годишна база ръстът е 1/3 и е достиг­нал 1.9 млрд. лв. Най-значително нарастване се наблюдава в експорта за Люксембург, Естония и Словения, Износът за Да­ния и Чехия бележи ръст

съответно с 59.9 и 52.3%. Външнотърговското салдо за периода януари - юли 2010 г. е отрицателно и възлиза на 1.8 млрд. лв., а за юли е положително и достига 91.3 млн. лв.

Извън ЕС

Производство и търговия

През август 2010 г. има ръст в строителството с 1.6% спрямо юли. На го­дишна база обаче спадът е с 11.6%. На годишна база промишленото про­изводство расте с 3.7%. Най-голям ръст има в преработващата промишле­ност, производството и разпределението на ток, топлоенергия и газ. Има обаче спад в производството на инвестиционни продукти - 12.6%.

За разлика от производ­ството обаче оборотите в търговията на дребно

на годишна база падат с 4.3%. Намалението е най-слабо при храните и най-високо при компютърните технологии.
Таблица на три колони – Износ на България през 2009 и 2010 г. за периода януари – юли


12.10.2010 г., с. 20
Тенденция

Зелена вълна и при поддръжката на сгради
С акцент върху екологията и запазването на околната среда ще премине тази годи­на конференцията за фасилити мениджмънт, която ще се проведе на 14 и 15 октомври в София. Лице на

събитието ще бъде Магда­лена Малеева, смятана за пионер на „зеления" начин на мислене в България. Над 40% от произвежданата енергия в света се изразход­ва именно за поддръжката на сгради, което предопре­деля и ключовата роля на фасилити дейностите за запазване на екологичното равновесие. Дейността е сравнително нова за бъл­гарския пазар и е свързана с поддръжката и експлоа­тацията на сгради. Според статистиката строителство­то представлява едва 20% от разходите по една сграда, а най-голям дял - 76% от средствата, се изразходват за поддръжка и експлоатация.

Кой строи

За три години спекула­тивният капитал се изтегли окончателно от строител­ния бизнес в Пловдив и се насочи към други дейности, казва Пламен Иванов. Реги­стрираните в пловдивската камара строителни фирми през 2008 г. са били 550 (10% от общия брой на фирмите в страната). През 2009 г те вече са 443, а през 2010 г. са намалели до 352 (това са 13.5% от всички строителни фир­ми у нас). Според Пламен Иванов това отсяване си има плюсове и минуси. На пазара остават читавите строителни компании, но за сметка на това обаче поне две трети от хората, които са работили в дерегистрираните строителни компа­нии, отиват в сивия сектор на строителните ремонти и поддръжката.

Моментът

Магазин за нов дом

Най-големият строител на жилища в Пловдив - фирма „Сиенит", няма построено и непродадено жилище, казва Маргарита Джелепова, ръководител „Админи­стративна дейност". Това обаче не означава, че про­дажбите са лесни, добавя тя. Точно затова „Сиенит" създава свое специално да продаде маркетингово и търгов­ско звено „Магазин за нов дом", което продава жили­ща и търговски площи. В момента имаме 70-дневна кампания, в която ще про­дадем пакет от 50 жилища в различна степен на готов­ност и с размери от 65 кв. м до 265 кв. м, обяснява Мар­гарита Джелепова. Цените са от 600 до 860 EUIVkb. м. Срещу тях купувачите получават жилище в добър район, с инфраструктура и до 2 паркоместа на имот, както и с много висока сте­пен на завършеност, обясни Джелепова. По време на кампанията „Сиенит" пое­ма като бонус към купувача изплащането на лихвите по кредита в продължение на следващите 12 месеца. „Ние помагаме и потенциални­те ни клиенти да получат кредит при добри условия, защото имаме добри връзки с банките в града", заключи Маргарита Джелепова. В момента лихвеният процент по жилищните кредити в евро се движи най-често между 5.9 и 8.5%, но има лихви и от 9.5%.

Михаил Ванчев
Снимка на три колони – Маргарита Джелепова посочи, че „Сиент” не е започвал жилище, което не може да довърши
Снимка на три колони – Една от жилищните сгради, включена в проекта „Магазин за нов дом на „Сиенит”


12.10.2010 г., с. 21
И руснаците се увлякоха по инвестиции в градски имоти
Освен собственици на апартаменти по Чер­номорието купувачите от бившите съветски републики стават и хазяи в София
Инвестициите в недвижи­ми имоти у нас вече не са запазена марка само на англичаните и заможните българи. От няколко месе­ца на този пазар навлизат и руските купувачи, чийто интерес доскоро беше насо­чен главно към апартамен­ти за собствено ползване по Черноморието. По данни на агенция "Лукс имоти" напо­следък зачестяват огледите и покупките на луксозни имоти в София от руснаци, които имат намерение по-късно да ги отдават под наем.

Руският хазяин

"Руснаците тръгват по пътя на англичаните, но с доста по-добре написано домаш­но", коментира Никола Сто­янов, управляващ директор на "Лукс имоти". Според него като инвеститори те са доста по-предпазливи, купуват главно в големите градове, където може да се постигне целогодишна зае­тост на имота, и обвързват всичко с железни договори. Другата разлика в сравнение с британците е, че стъпват на инвестиционния пазар у нас в години на спад, когато цените са близо до дъното. Доходността, която гонят при покупката на жилище, е поне 5% годишно от наеми. Според Никола Стоянов на софийския пазар това не е трудно за постигане, тъй като дори в кризата има достатъч­но платежоспособни наема­тели в лицето на служители в чужди мисии и европейски институции, висши мени­джъри на компании и др.

Бушиков пазар

Заради ограниченото предлагане цените на луксозните имоти в София са намалели с далеч по-слаби темпове спрямо тези в останали­те сегменти на пазара. От "Лукс имоти" отчитат едва около 5% спад на офертните нива в кризата, а при прего­вори отстъпките стигат до максимум 10%. Сходна тен­денция показва и статисти­ката за най-скъпите имоти през септември на портала imot.bg. От 10 къщи и апар­таменти в нея 4 се предлагат на цени от над 1 млн. EUR. "Може да се каже, че тем­повете на спад на цените в този сегмент на пазара са поне двойно по-слаби спрямо тези при масовите имоти, които надминаха 30%", коментира Стоянов. Причината е, че собстве­ниците на апартаменти в елитните централни райони на София все така рядко ги пускат за продажба. Освен това повечето оценяват ви­соко имотите си и са склон­ни да изчакват месеци, дори години, но не и да отстъпят сериозно от исканите цени. И в момента около жълтите павета и улиците "Леге" и "Съборна", сочени от Стоя­нов като най-елитната зона на София, има за продажба не повече от 4-5 имота. За разлика обаче от предкризисните години, когато офертите гонеха 4000-5000 EUR/кв. м, сега в този район има и предлагане за около 3000 EUR/кв. м, посочи той. Новото строителство в луксозния сегмент също е слабо, като основното пред­лагане е на сгради отпреди кризата. "Миналата година на практика беше нулева за нови проекти в най-висока­та ценова категория, защото предприемачите се стра­хуват да рискуват. По тази причина предлагането на луксозни имоти ще остане силно лимитирано поне 5 години напред", коментира Никола Стоянов.

Локациите

Един от най-сериозните проблеми на българския пазар на луксозни имо­ти остава локацията. На практика извън центъра на София трудно може да се посочи район с висока класа без известни компро­миси по отношение на ин­фраструктурата и гъстотата на застрояване. Проблем на центъра пък е остарелият и често занемарен сграден фонд. В същото време соче­ните като престижни южни квартали като "Симеоново" и "Драгалевци" страдат от липсата на канализация и трудна достъпност. На

този фон на челни места в класацията на скъпите имоти на imot.bg изплуват квартали като "Манастир­ски ливади", "Редута" и "Дианабад", където се поя­вяват къщи и апартаменти с претенции за лукс. Никола Стоянов обаче смята за нормално на софийския пазар да се определят като луксозни имоти с отлич­но качество, но в недотам престижни райони. Според него с малък компромис като такива дестинации минават почти всички юж­ни или югоизточни райони на града.

►Триетажна къща с разгъ­ната застроена площ от 840 кв. м и дворно място от 390 кв. м

►Апартамент на послед­ния етаж 6 сграда, построена за нуждите на ЦК на БКП през 1981 г. Имо­тът е с площ 245 кв. м и пет спални

► Двуетажна къща със сутерен, построена през 2002 г. с двор от 370 кв. м

► Мезонет до парк-хотел "Москва" u спирка на метрото

► Къща във френски стил с площ 630 кв. м, с басейн, аквариум от 1000 литра, стъклен покрив, фитнес, сауна

► Апартамент на три нива 6 нова сграда в Мор­ската градина и в непо­средствена близост до морския бряг. Послед­ното ниво е озеленена тераса

► Многостаен апарта­мент до Южния парк и на метри от бул. "Витоша"

► Мезонет на три нива с просторен хол и зимна градина

► Многостаен апарта­мент на пл. "Гарибалди" от 238 кв. м

►Четиристаен апар­тамент с панорама към Витоша

Става дума за парцел УПИ III-161, разположен между красивите софийски улички „Виктор Григорович“, „Ами Буе“ и „Яков Крайков“ в местността Крива река в широкия център на София.

Последните промени в устройствения план на „Красно село“ предвиждат там, както и върху съседния имот (УПИ III-160) да изникне 4-етажна сграда с магазини и подземни гаражи, въпреки че градоустройствените промени, които позволяват строителството върху тези два имота, са незаконосъобразни. Това е потвърдено двукратно от българския съд.

С решение на Софийския градски съд (СГС) от 15 март 2007 г. (с което „Класа“ разполага) се отменя като „незаконосъобразна“ заповед с номер РД-09-50-226 от 30 март 2001 г. на тогавашния главен архитект на София Стоян Янев, която разрешава строителството върху парцела. Съдебният състав с председател Татяна Нецова и членове Анелия Маркова и Петко Петков се произнася по дело, заведено от Людмил Врабчев и Божидар Лесновски. Те представляват 72 засегнати семейства от съседния на парцела блок на ул. „Виктор Григорович“ 8. СГС осъжда още Столичната община, която е издала неправомерното решение, да заплати разноските по делото.

При последвалото обжалване последната инстанция – Върховният административен съд на Република България (ВАС), потвърждава решението на СГС. Това става с решение номер 10870 от 7 ноември 2007 г. и е постановено от съдебен състав с председател Дима Йорданова и членове Георги Ангелов и Галина Солакова.

Няма и 3 години по-късно, скандалните промени в устройствения план на район „Красно село“ отново предвиждат (с едва 5% изменение!) въпросният апетитен имот все пак да бъде застроен. Зад „частния случай“ всъщност се крие масова практика, зад която стоят крупни инвеститорски интереси. Учудващото в случая не е, че съдебните решения „в името на народа“ са пренебрегнати, а че общинските власти нехаят за това.

Гражданите се питат как е възможно администрацията в район „Красно село“ да прави градоустройствени промени, като неглижира решението на последна съдебна инстанция и пренебрегва мнението на живущите в квартала.

Най-фрапиращото в случая е, че върху част от частния имот, върху който се предвижда незаконосъобразното според съда строителство, е разположена хидрофорна уредба (помпена инсталация), която захранва с питейна вода 72 семейства от съседната кооперация, както и близката очна клиника. Така де факто питейната вода на две масивни сгради зависи от „добрата воля“ на частния собственик. Меко казано, странно изглежда и фактът, че непосредствено до хидрофорната инсталация се мъдри химическа тоалетна, установи проверка на „Класа“. Тя се използва от служители на паркинга, който в момента е разположен върху скандалния парцел. Жители на квартала се оплакват, че през лятото от нея се носи невъобразима смрад. По-притеснителното според хората е, че непосредствената близост на „частната тоалетна“ до хидрофора за питейна вода е в разрез с всякакви санитарни норми.

„Ние се чудим как е възможно една станция за питейна вода да попадне в частен имот, а когато питаме съответните институции, да ни се отговаря, че това не е наша работа. Ами нали, ако реши, собственикът може да отрови цял жилищен блок“, коментира друг от протестиращите граждани – инж. Людмил Врабчев. Той е един от двамата граждани, осъдили Столична община на първа инстанция.

„За да се замаже този скандален факт, хидрофорната уредба не е отразена от проектантите, които се изготвили преустройството на двата имота. Навсякъде е отразено само, че тук има трафопост, който всъщност е долепен до помпената инсталация“, обясни пред „Класа“ Юлия Димитрова, една от живущите в засегнатия блок на „Виктор Григорович“ 8.

При опитите ни да се свържем с главния архитект на район „Красно село“ Милена Будинова на посочения в сайта на Столична община телефон се включваше факс сигнал.

Хората от кооперацията на „Виктор Григорович“ са твърдо решени да отстояват правата си докрай. Последното им възражение е адресирано до кмета на район „Красно село“ Пламен Църноречки, до столичния градоначалник Йорданка Фандъкова, до главния архитект Петър Диков и до градския прокурор на София Николай Кокинов. Отговор на техните въпроси засега няма, но гражданите са категорични, че отново са готови да защитят правата си в съда.

„В тази кооперация всички се познаваме. Ние питаме как и на какво основание е отменена заповедта за отчуждаване на имота, при условие че Росен Фиданов веднъж вече е обезщетен от общината за същия този имот. Хората се питат, след като имотът отново е частен, дали собственикът му ще върне апартаментите, които е взел като обезщетение от общината. Това е един от многото въпроси, за които не получаваме отговор“, каза пред „Класа“ Людмил Врабчев.

„В тежест на органа, издал заповед РД-09-50-226/30.03.2001 г., е да докаже, че са налице предпоставките на чл. 32, ал. 1, т. 1 и 3 от ЗТСУ за изменение на подробния устройствен план. Такива доказателства по делото от ответника не бяха ангажирани. В самата заповед освен правни основания липсват каквито и да е фактически такива, за да стигнем до извода, че се налага изменение на подробния устройствен план. Не са налице и придружаващи заповедта документи, за да възприемем, че мотивите на акта се съдържат в друг документ. Липсва и мотивирано искане от възложителя за изработка на ПУП.“ Това е записано още в мотивите към решението на СГС.