21 март 2012 г. Тема: строителство, строителен контрол, строителни материали, архитектура, имоти

„Алуминиевият крал" Дерипаска е първият руски олигарх, сменил полето на инвестиционните проекти от промишления

сектор към сектора на недвижимите имоти, коментира изданието.

Според украинската агенция не е все едно да купиш жилище в България и да строиш хотел в страната - каквито били намеренията на Дерипаска. В последно време руснаците са сред основните чужди купувачи на имоти у нac.

Шефът на Агенция „Митници" Ваньо Танов повика неволята, за да опази къщата си в русенското село Нисово от наводнения. Вместо да чака комисията по бедствия или някой друг да реши проблема, събра бригада и майстори и прави дренажи и насипва пътя, който води до сградата. „Явно ще повдига пътя, че река Мали Лом го заля след топенето на снега -разказаха съседи. - Ако е издействал и асфалтиране, дано не забрави и близките улички."

Двукатната къща на митническия шеф е на 20-ина м от реката, която излиза от коритото си при високи води. Кокетната постройка от 270 кв. м и басейн са в двор от 704 кв. м (според декларацията му пред Сметната -палата - б.а.), а от балкона се открива невероятна гледка към отсрещния каньон.„Ваньо я строи от години, но още не е довършена. Наскоро дори

купи празно място в съседство", разказват комшиите. Те го мяркат рядко и разчитат синовете му да минават по-често.

Освен къщата в природния парк Русенски Лом, митничар №1 има и 1,201

дка пчелин в Нисово. Хобито му да вади мед е пословично от 1998 г., когато купува земята за 770 лв. и нарежда кошери. Танов твърди, че истински си почива най-вече сред тях и величествената природа.

„Да е жив и здрав, че уреди мобилно покритие в селото, иначе бяхме откъснати от света", не крият ни-совчани. Генералът не оставил на мира единия оператор, докато не сложи клетка.
Снимка на три колони- Строителни машини насипват и дренират пътя, който води до нисовската вила на Ваньо Танов (на малката снимка).


21.03.2012 г.,с. 42
Дариха възрожденска къща в Пловдив на шаха
НИКОЛАЙ СПАСОВ

Възрожденска къща в архитектурно историческия резерват „Старинен Пловдив" получи Българската федерация по шахмат (БФШ) за безвъзмездно ползване. Подаръкът бе направен от областния управител - Здравко Димитров, който ще връчи лично ключовете на триетажния имот на ул. „Съборна" 21 на президента на БфШ Силвио Данаилов. Къщата е роден дом на бившия министър-председател на България през 1887 и 1894-1899 г. и основател на Народната партия д-р

Константин Стоилов. След 1994-та е превърната в офис на печалноизвестния президент на футболния „Ботев" Димитър Христолов, а за последно в нея се помещаваше неправителствената организация „Сдружение за Перущица".

„Дарявам къщата, но с молба до БФШ да отдели кътче и за спортен бридж", пожела Димитров.

Точно 348 състезатели (337 мъже и 11 жени) от 39 държави пристигнаха в новотел „Пловдив" за участие в 13-ото европейско първенство по шахмат, което бе открито от спортния министър Свилен Нейков.0!»


21.03.2012 г., с. 3
Отдаването на 500 дка от Западния парк в София
Нов жанр- подарена концесия
Столичната община, изглежда, е взела на подбив икономическите понятия, канейки се да обяви търг за концесия на 500 дка от Западния парк за 25 години без концесионна такса (6иж стр. 5). Със същия успех можеше да ги даде под наем, без да иска наем, или да ги продаде, без да иска пари. Мотивът - че срещу това ще изисква инвестиции, не отменя, а потвърждава, че теренът ще се предос­тави безплатно за разбиване на частен бизнес. Всяко бизнес начинание изисква инвестиция и от уменията на предприемача зависи дали и колко ще спечели, след като я направи. Добрата практика познава много начини за взаимно изгодно публично-частно партньорство, но никой от тях не включва откровени подаръци, чието движение е всъщност еднопосочно - от публичното към частно­то. Нещо повече, поне в Европейския съюз при такива подаръци бият през ръцете, наричайки ги недопусти­ма помощ. Тя е недопустима по много причини, но ос­новната е, че силно изкривява пазарната конкуренция. Колкото и общественополезна да е дейността на бъ­дещия получател на 500-те дка в, кажи-речи, центъра на София, щом се кани да печели от нея,управлението на столицата не може да му харизва общински ресурс за целта. В договора може да има различни отстъп­ки, включително гратисен период за концесионната такса, но подарена концесия за 25 години напред е друг жанр. И само на пръв поглед-нов.


21.03.2012 г., с. 5
София дава безплатно 500 дка за 25 години
Предвидената концесия без такса е за атракционен комплекс в Западен парк
Бисера Станева

Част от втория по го­лемина парк в София - Западният, ще бъде отдадена на концесия за срок от 25 години, като общината се отказва от концесионно възнаграждение. Предло­жението на кмета Йорданка Фандъкова, беше одобрено във вторник от финансовата комисия в общинският съвет. За територията от 49 дка има изготвен подробен устройствен план (ПУП), който предвижда да бъдат изгра­дени атракциони, спортни съоръжения и да се обособи буферен паркинг.

Минималното изискване към кандидатите ще е да вложат 2.5 млн. в изграж­дане на атракционен ком­плекс, минимум 2.7 млн. лв. за възстановяването на пар­ковите площи и не по-малко от 252 хил. лв. за спортни съоръжения. Сред задъл­женията на получателя на терена е и почистването на алпинеума в парка, възста­новяването на изкуственото езеро, на алейното освет­ление и на каменната арка на официалния вход. Негов ангажимент през първите три години е и изграждане­то на велосипедна алея и на алеи за разходка на кучета. В същия срок трябва да се разкрият и включените в плана временни и постоян­ни обекти - кафенета, слад­карница и ресторант.

През 2007 г. общинският съвет одобри изготвяне ПУП за тази част на пар­ка и даде мандат на тога­вашния кмет Борисов да я предостави на концесия. Намерението се забави за­ради обжалването на плана в съда от две граждански сдружения. През юли м.г. Върховният администра­тивен съд окончателно постанови, че сдружени­ята нямат правен интерес да oбжaлвaт и така беше дадена зелена светлина за проекта, без казусът да се разглежда по същество.

Първият опит за голям уве­селителен парк в София бе­ше през 2002 г. със „София ленд" в Борисовата гради­на. Неговите 35 дка бяха преобразувани от общин­ска в частна собственост и по-късно теренът в един от най-скъпите райони на столицата беше продаден на инвеститора, свързан с Първа инвестиционна бан­ка, за няколкостотин хиляди долара. През четирите го­дини на съществуването си комплексът работеше на за­губа и през есента на 2006 г. беше затворен. Съдбата му все още е неясна. Според главния архитект Петър Диков теренът със сигурност ще бъде застроен, а идеята отново да бъде превърнат в парк е абсурдна.

Към горната сметка трябва да се калкулира и спадът на цените на жилищата през последните няколко години. Така на немалко кредитополучатели им се налага да жон­глират със значително набъбнала су­ма на дължима ипотека в комбинация с паднала цена на имота и намален доход. В такава ситуация се намират немалко клиенти на банки, изтеглили преди няколко години жилищен кре­дит в швейцарски франкове. Тогава курсът беше нисък, лихвите също. В кризата франка обаче поскъпна, а лихвите се увеличиха. Резултатът е повишение на месечните вноски с по­не 30-40%, а в някои случаи и до 50%. Вариант е превалутиране на креди­та във валута, в която се елиминира или поне намалява валутният риск - левове или евро. Тази възможност се предлага от банките, като по този начин и самата кредитна институция се предпазва от вероятни загуби от валутен риск при евентуално поевти­няване на франка. Има обаче един тъ­нък момент - банките предлагат да се превалутира заема в левове или евро към сегашния висок курс на франка, а не към онзи преди години, когато е подписан договорът. Така при поев­тиняване на франка клиентът ще бъде ощетен, тъй като високата вноска ще остане. Преди няколко години по-активно предлагане на ипотечни кредити в

швейцарски франкове при по-ниски лихви в сравнение с тези по креди­тите в друга валута правеха Пощен­ска банка, HVB Bank Biochim (съ­ществувалата преди вливането си в Уникредит Булбанк), Банка Пиреос. От Уникредит Булбанк посочиха, че към момента имат много малко кре­дити в тази валута, които са остана­ли от портфейла на HVB Bank Biochim, тъй като самите те не са ги предлагали активно. От Пощенска банка казаха, че обемът на ипотеч­ния й портфейл в швейцарски фран­кове е значително по-малък от този в други валути.

Губиш или да

В Уникредит Булбанк дават възмож­ност за превалутиране в друга валу­та и имат клиенти, които са се въз­ползвали, но явлението не е масово, обясниха оттам. От октомври 2011 г. Пощенска банка по-активно предлага възможността за превалутиране на кредити в швейцарски франкове, след като през септември миналата годи­на централната банка на Швейцария фиксира горна граница на франка след поскъпването му. Целта беше да се осигури стабилност на валутата й, което рефлектира в стабилизира­не на обменния курс на нива около 1.20 спрямо еврото. Движението му оттогава е в тесни граници. От По­щенска банка обясниха, че предла­гат на кредитополучателите си два варианта за излизане от ситуацията с поскъпналия франк и нарасналите вноски по кредити под формата на временно облекчаване на плащанията и превалутиране на дълга в левове или евро.

При първия вариант (без превалу­тиране) се намаляват месечните вноски за определен период от вре­ме, което дава на клиентите облекче­ние, докато изчакват стабилизиране­то на ситуацията и падането на кур­са. В този случай е добре да се има предвид, че след изтичане на периода на преструктуриране на кредита (на­пример 12 месеца), през който месечните вноски са по-ниски, размерът им е по-ви­сок и от преди предоговарянето. При втория вариант (с превалутиране) се премахва валутният риск - левът е националната валута, а заради ва­лутния борд курсът лев/евро е фикси­ран. Новите месечни вноски са по-ниски в сравнение с плащаните пре­ди превалутирането, обясниха от банката. Намалението на лихвата е в порядъка от 2 до 3 процентни пункта (200-300 базисни точки), казаха от „Пощенска". Ако след превалутира­нето обаче курсът на франка се по­нижи, клиентът би претърпял потен­циални загуби, защото обмяната е била при по-висок курс. Това може и да намали ефекта от по-ниските лих­ви. Банката има различни нива на лихви при превалутиране, които се определят индивидуално за клиента на база на продукта, който ползва. Това се получава, тъй като портфей­лът е разнообразен с различните ви­дове продукти (например продукт „Кеш бонус", потребителски жи­лищни или само целеви и т.н.) и в за­висимост от вида на продукта и не­говата цена в момента има различни нива на лихви. При превалутиране клиентът пред­ставя отново всички документи, как­то при кандидатстване за заем, тъй като на практика се сключва нов до­говор за кредит. За него обаче няма разходи, както при рефинансиране или стандартно предоговаряне на кредит - таксите по новата оценка на имота и другите разходи, свързани със заема, ги поема Пощенска банка.

Да бъде или да не бъде

От банката отчитат, че в резултат на фиксирането на горна граница на франка спрямо еврото много от кли­ентите им са склонни да обмислят програмата за превалутиране и да се възползват от нея. „Особено висок е интересът, който наблюдаваме към продуктовите ни предложения за пре­валутиране в левове, имайки предвид, че това е валутата, в която голямата част от клиентите ни генерират до­ходите си", посочиха от „Пощенска". Някои от клиентите се отказват от възможността за превалутиране за­ради липсата на яснота и сигурност в посоката на движение на валутните пазари и заради не много ясно аргу­ментираното предложение за промяна на валутата на кредита им, коменти­раха пред „Капитал Daily" клиенти със заеми в швейцарски франкове. Опасението им е, че веднъж понесли загуби от валутните промени в по­следните години, няма гаранция, че това не би се повторило, ако франкът тръгне надолу.

Жилищните кредити в швейцарски франкове нашумяха у нас през 2005 г., в разгара на кредитния бум. Тогава промоционалните лихви за първата година от срока на заема достигна­ха около 4%, като дори се появиха една-две оферти и за нула процента, но за много кратко време. Тъй като по принцип отпускането на заеми в чужди валути е начин да се предло­жат по-изгодни лихви на кредитопо­лучателите, и някои банки у нас го направиха. Лихвите за швейцарски франкове паднаха под 3% за първата година, а за останалия срок на заема бяха около 5-6% годишно промен­лив лихвен процент. Тази тенденция тогава завладя почти всички страни в Централна и Източна Европа, тъй като преобладаващата част от соб­ствениците на местните банки са едни и същи големи банкови групи от Западна Европа. У нас обаче този тип заеми не получиха голямо раз­пространение и банките не направи­ха значителни обеми в портфейлите си. От БНБ им препоръчаха да пре­установят предлагането им заради наличието на валутен риск както за клиента, така и за самата банка. При неочаквано поскъпване на местна­та валута (съответно поевтиняване на чуждата) например това може да причини затруднения за дадена банка или банковата система. Проблеми с ипотеките в швейцар­ски франкове се наблюдават сега в кризата много ясно в Унгария, къде­то се наложи централната банка да приема закон, с който се опрощават част от плащанията на клиенти зара­ди непосилните вноски след поскъп­ването на франка. Това от своя стра­на донесе загуби за банките.

Първата съществена редакция на законо­дателството на бъл­гарския капиталов пазар от 2000 г. насам предвиж­да да се затегне режимът с разпоредителните сделки с активите на публичните компании, да позволи сти­мулирането на менидж­мънта с акции и да увеличи защитата на акционерите и облигационерите. Това са част от приетите от Коми­сията за финансов надзор на първо четене промени в Закона за публичното пред­лагане на ценни книжа.

Може би ключовата от всич­ки промени е в т.нар. раз­поредителен режим. Става въпрос за всички важни сделки, при които ръковод­ството на дадена публична компания може да сключва сделки със значителна част от активите й само с изрич­ното одобрение на общото събрание на акционерите. От 2003 г. насам тази разпо­редба важеше само за кон­кретните дружества, които са публични. Сега финан­совият надзор предлага този режим да се прилага вече и за дъщерните дружества на публичните компании, когато става въпрос за съ­ществена част от активите им. Под съществена част в закона се има предвид над една трета от активите на компаниите или над 2% от активите, когато в тези сделки участват заинтере­совани лица.

„Това е с цел да се прео­долеят констатирани от нас проблеми от практиката или опити за заобикаляне на този режим", коментира Димана Ранкова, заместник-председател на Коми­сията за финансов надзор (КФН), с ресор инвестици­онната дейност.

Последваща реакция

Може би най-ясният пример от практиката е загубата на контрол от страна на „Холдинг Пътища" в три от ключовите му дъщерни компа­нии. През есента на 2010 г. дружеството, контролирано от Васил Божков, позволи на свой подхолдинг да не участва в увеличението на капитала на три от дъщер­ните си дружества, за което бяха нужни около 400 хил. лв. Така холдингът изгуби контрол над тези компании, които му носеха повече от 30% от консолидираните приходи. Реакцията на ин­веститорите бе продажба на пожар на акциите на „Холдинг Пътища", които близо месец след това изгубиха 80-90% от стойността си. Последваха няколко акта срещу тогавашното ръко­водство на „Холдинг Пъти­ща", но те реално не бяха по същество и така миноритарните акционери в бившия приватизационен фонд ос­танаха силно ощетени. При проверката на комисията по казуса стана ясно, че „Хол­динг Пътища" има опция да си върне контрола над трите дружества, но тя не е задъл­жение за изкупуването на дяловете им обратно.

„Предложените измене­ния са насочени към защита на интересите на акционе­рите в публично дружество и касаят вече и сделки, из­вършени от дъщерни дру­жества на публично друже­ство", допълни Ранкова.

Според предложените за­конодателни промени сега ръководството на която и да е публична компания и ме­ниджмънтът на дъщерното дружество ще трябва да ча­кат одобрението на общото събрание на акционерите на първото, за да могат да извършат разпоредителна сделка - покупка, продажба, прехвърляне или пре­доставяне за ползване на значителна част от активи­те на групата.

Допълнително КФН предла­га капиталът на публичните компании да може да се уве­личава, така че нови акции да могат да записват само мениджмънтът или служи­телите на компанията. Това предложение е по повод отдавна дискутирания ка­зус с тромавата процедура по стимулиране на ключов персонал чрез акциите в съ­ответното публично друже­ство, което е международна практика за привличане на професионален менидж­мънт. Това и по сега дейст­ващия закон е било възмож­но чрез обратно изкупуване на съществуващи акции или чрез издаване на варанти, но в същото време процесът е доста тромав и съответно рядко използван.

„Това е един от най-мощ­ните стимули за повишава­не на производителността на труда в публичните дру­жества и това го показва и международната практика. Същевременно предлагаме ограничения, които да га­рантират интересите на ак­ционерите и относителното запазване на участието им", посочи още Ранкова.

КФН предлага подобно увеличение да може да се прави до 1% от капитала в рамките на една година, без да могат да се извършват последователни увеличе­ния от този род, така че те да надвишат 3% от акцио­нерния капитал, ако преди това не е имало нормално увеличение с новоиздадени права за абсолютно всички акционери в размер от поне 10%. Т.е. всички тези праго­ве служат, за да предпазят миноритарните акционери от потенциално размиване на капитала. В същото вре­ме в предложението е запи­сано, че в нито един момент увеличение на капитала по този условен начин не може да надхвърля 5% от капита­ла на дружеството.

По линията на повече за­щита за миноритарните ак­ционери при разпоредител­ни сделки КФН предлага да се промени и режимът за отправяне на търгови предложения. Всъщност се въвежда изискване за за­дължително предложение за изкупуване на дяловете на останалите акционери при придобиването на дял от публичното дружество, с което се преминава прагът от 1/3 от гласовете в общо­то събрание. Досега това задължение съществуваше при придобиването на 1/2 и 2/3 от гласовете. Въвежда се обаче и възможността за т.нар. пълзящо придобива­не. Преди да стигнат до Народното събрание, про­мените в закона предстои да се обсъждат от всички заинтересовани лица, ко­ито могат да дават своите бележки до края на март. Организациите на инвестиционната общност все още преглеждат по съще­ство промените и се очак­ва до края на седмицата да излязат с коментари. Предвижда се промените да влязат в сила на 1 юни тази година.

Друго ключово предложение на КФН е затягането на изискванията в режима за изда­ването на корпоративни облигации, както и засилването на позициите на банката довереник, която следва да защитава интересите на облигационерите. Според предложението на регулатора банката довереник, която под една или друга форма служи за стокер на правата на облигационерите, вече ще се одобрява от самите тях. Компанията ще я избира, но по време на първото събрание на облигационерите този избор ще бъде одобряван и от държателите на книжата. Отделно, за да могат да се преструктурират параметрите по облигациите различните опции за това вече ще трябва да бъдат предварително заложени в проспекта за първичното публично пред­лагане на емисията. Освен това документът ще трябва да включва и информация за нужния кворум и мнозинство за приемането на тези промени. Така вече ще се избяг­ват казуси като този с „Интеркапитал пропърти дивелопмънт", чието преструкту­риране бе съпътствано от съдебна Жалба от страна на един от облигационерите.

Девет саксии с вечнозелени гра­дински растения, строени в три педантични редици в центъра на огряна от прожектори стая. Едва ли това е обичайната гледка, която очак­вате да видите в дневната на софийски апартамент. Този на ул. „Шипка" 26 обаче също не е обичаен. В рамките на десет дни, от днес до края на март, жилището ще се превърне в място, където изкуство­то просто се случва с помощта на зву­ци, светлина и доза развихрена фан­тазия. Нещо като импровизирана га­лерия, в която млади артисти да по­казват проектите си. Но и не съвсем, защото в този случай самото прос­транство е част от тях. Прозаичната част от историята е, че имотът се продава. И докато намери нов собственик, сегашният го е пре­доставил на хора на изкуството, които безвъзмездно да излагат творбите си в него. Първата инсталация - тази с рас­тенията и прожекторите, се нарича Natural Lifestyle и е авторска работа на Станимир Генов. Но далеч няма да е единствената.

Проектът за оживените пространства върви под знаковото име „О-о!" и е съвместна инициатива на сдружение „Фабрика за идеи", агенция „Явле-на" и Калина Терзиева. Агенцията за имоти осигурява местата (естествено със съгласието на собствениците), а Калина намира артисти, които търсят една по-различна възможност да пока­жат изкуството си. Инициативата има и сайт - www.ooact.org, на който ще бъдат представени всички инсталации и ще могат да се правят заявки за оглед на имотите. „Достъпът е напълно свободен. Не е задължително да сте купувач, може и просто да разгледате", обясняват от агенцията. Замисълът е прост: хората с идеи имат нужда от пространство за изра­зяването им, а хората, които имат дос­тъп до дадено пространство, често се нуждаят от идеи за неговото оживя­ване. Имотите за продажба се оказват именно такива места: изчистени от присъствието на стария собственик, но още незапълнени от това на новия. А времето между единия и другия -идеалният момент за малко по-разли­чен живот.

„Това са имоти, които се предлагат на пазара в продължение на седмици, може и на месеци. Ние ги отваряме за хората, показваме ги в по-различна светлина", обясняват от „Явлена". Нещо като постоянен open day (ден на отворени врати - бел. авт.), в който всеки е добре дошъл на оглед, но не само и не задължително.

...реализацията

С белите си стени, дискретните мебе­ли и топлия дървен паркет апартамен­тът на ул. „Шипка" отлично се вписва във временното си артистично амплоа. Калина Терзиева обаче не вижда защо подобна концепция, макар и с различ­ни изразни средства, да не бъде при­ложена и в друг вид имоти. Дори в панелен апартамент в покрайнините на града. Докато двамата със Станимир пъл­зят и донагласят художествената ин­сталация от растения и прожектори, обясняват, че концепцията за подобна среща между изкуство и простран­ство съвсем не е нова. Заражда се в САЩ през 70-те години на миналия век под името Site-specific Art като на­чин чрез изкуството да се вдъхне нов живот на градските територии. Софийската проява е в затворени пространства, но в тях внушението от срещата между природата и изкуст­вената човешка среда е още по-силно. Поне в случая с Natural Lifestyle, където усещането за нея идва още с име­то на проекта.

На тръгване от малкия апартамент на ул. „Шипка" надникваме в спалнята, привлечени от шума на вентилатор. Въздушната струя развява окачено под стенните лампи светлоотразително фолио. Илюзията е за вятър и цветни вълни на фона на матово белите стени и таван. Изкуство, което вероятно не про­дава, но пък превръща продажбата в преживяване. А защо не и покуп­ката.