21 март 2012 г. Тема: строителство, строителен контрол, строителни материали, архитектура, имоти

Само 10% от сградите в България са застраховани срещу наводнение и едва 8,5% срещу земетресение. Това съобщи Борислав Богоев, зам.-председател на Комисията по финансов надзор, който отговаря за застраховането, на конфе­ренция за създаване на т.нар. катастрофичен пул. Жилищните сгради в страната са около 2,12 млн., а жилищата в тях - над 3,5 млн. Според Богоев, ако бъде създадена национална схе­ма, тя трябва да покрива ри­сковете от земетресения, наводнения и свлачища, а участието в нея трябва да е задължително. За да има успех такъв пул, той трябва да има висок обхват сред населението, кое­то ще стане само ако за­страховката е задължител­на и солидарна, смята Бо­гоев. Той предлага наличието на полицата да е задължи­телно условие за получава­не на административни ус­луги, свързани с жилищата. Идеята за създаване на национален фонд за защита срещу природни бедствия датира от края на 90-те го­дини на миналия век, но ин­тересът към нея се възобно­ви след наводнението в с. Бисер през февруари. В Румъния от юли 2010 г. съществува регламентиран със закон катастрофичен пул. Срещу годишна вноска от 10 или 20 евро от него се покриват щети съответно до 10 000 и 20 000 евро. Там глобата за несключена застраховка е 125 евро. В България е имало и ще има големи земетресения, категоричен е проф. Димчо Солаков от Геофизичния институт на БАН. Според направен преди 5 години модел от института, при ед­но силно земетресение у нас могат да възникнат пре­ки щети за 400 млн. евро и общи икономически загуби от 8 млрд. евро.

Министерството на регио­налното развитие ще пред­стави програмата си за саниране на многофамилни жилищни сгради с европей­ски средства.

България е на второ място след Унгария в класацията по най-скъпи жилищни кредити за домакинствата в Европейския съюз. Това става ясно от последната статистика на Европейската централна банка (ЕЦБ), за януари 2012 г. Средното ни­во на годишния процент на разходите (ГПР) в евро, кой­то включва не само лихвата, но и таксите и комисионите, у нас е 8,89%, докато в дру­гите страни от ЕС е около 4% (виж таблицата). По-на-пред от България е един­ствено Унгария с ГПР в раз­мер на 12,5%, и то за креди­ти във форинти, тъй като ЕЦБ не разполага с данни за зае­мите в евро. ГПР във всички останали страни членки е под 6%. Най-ниска е цената на жилищните кредити в Люксембург - 2,38%. Евтин заем за жилище може да се изтегли също във Финландия, Ирландия, Австрия.

Основната причина кре­дитите у нас да са втори по скъпотия е валутният борд. Той не дава възможност на БНБ да отпуска евтини зае­ми на търговските банки, както прави например Евро­пейската централна банка. В момента тя рефинансира европейските трезори сре­щу 1 % лихва. Освен това те могат да заемат ресурс и от европейския междубанков пазар, където лихвите са около 1,5%. У нас обаче ефективен междубанков па­зар на практика няма. Зна­чително намаляха и кредит­ните линии от банките майки в Европа. Така 2/3 от евро-вия ресурс на трезорите у нас идва от спестявания. Де­позитите формират и 90% от левовите средства на банки­те.

България е първенец по нива на лихвите по депози­тите на домакинствата, ста­ва ясно още от статистиката на БНБ и ЕЦБ. Средният ефективен лихвен процент за влогове до 2 г. в евро у нас е 4,85% през януари 2012 г., докато в другите страни от ЕС нивото му е около 2-3%. Сравнително скъпи са спе­стяванията също в Кипър, Швеция, Португалия, Ир­ландия, а най-евтини са в Люксембург, Естония и Авс­трия.

От данните на ЕЦБ прави впечатление, че маржът между лихвите по депозити­те и кредитите за домакинствата у нас е към 4%, докато в другите страни от ЕС е 1 -2%.


21.03.2012 г., с. 14
Зелено
АНДРЕЙ ГЕОРГИЕВ, изп. директор на финансо­ва къща „Логос - ТМ" АД

Борсовата сесия във втор­ник премина при скромен оборот от около 600 000лв. но индексите се оцветиха в зе­лено. Отново най-голям инте­рес привлякоха акциите на дружествата със специална инвестиционна цел, инвести­ращи в имоти. „Адванс Тера-фонд" достигна цена от 1,64 лв. за брой или 2,5% дневно поскъпване, а „фонд за не­движими имоти България" добави 2,3% към пазарната си капитализация. По-висок оборот имаше и при „Агрофинанс", където компанията из­губи 2,6% от пазарната си оценка. Големият губещ във втор­ник беше новият член на SOFIX - „Булгартабак хол-динг", който изтри 4,2% от стойността си до 34 лв. за брой. Любопитно е, че по съ­щото време двете му основни дъщерни дружества „София БТ' и „Благоевград БТ' регистрираха сериозно поскъпва­не от съответно 6% и 4,2%.

Материалът не е препо­ръка за инвестиции.


21.03.2012 г.,с. 21
Община Банско забрани строителството
ИВАНКА ЛАЛЕВА

Кметът на Банско Георги Икономов наложи забрана за допускане и одобряване на подробни устройствени планове (ПУП), както и промяна в предназначението на земите на територията на общината.

Заповедта, която е одобрена и от местните парламентаристи, ще бъде валидна до приемането на проекта за Общия градоустройствен план на града. Забраната се приема с одобрение от повечето жители на града. Някои я определят като закъсняла с 4-5 години.

Защото през последното десетилетие се допусна презастрояване на курортния град, увеличиха се и проблемите с инфраструктурата, чието изграждане вървеше след построяването на десетките хотелски комплекси.

Липсата на Общи устройствени планове в редица общини на региона доведе до хаос в застрояването, а строителните отдели си спечелиха славата на „ракови отделения".

В Благоевград нерядко избухваха скандали заради строежи в междублоковите пространства, в централна градска зона изчезнаха почти всички зелени площи, а един от новите квартали се оказа напълно незаконен.

Управлението с ПУП-чета развихри в общината и корупционни практики, с които нито един от бившите кметове не успя да се справи. Изработването на Общия устройствен план на града отне четири години и бе приет в последната година от мандата на кмета Паскалев. Община Банско е заложила срок за изработването на Общ градоустройствен план до март 2014 година. За части от територията, описани в протокола на предварителния проект, забраната ще важи до окончателното одобрение на ОУП, уточняват от кметската администрация.


21.03.2012 г.,с. 21
Нов търг за бивши казарми
КИРИЛ ФАЛИН

Бившите казарми и закритото преди 15 години сапьорно поделение в Кюстендил ще бъдат обявени отново за продажба чрез търг. Обектът е с обща площ 128 декара, по средата има и открит 50-метров басейн. Военното ведомство обяви начална цена 8 490 605,80 лв. Обособени са 5 имота -най-големият е от над

39 дка с 12 сгради при първоначална тръжна цена 2 193 241 лв., друг от 34 дка и 23 сгради е оценен на 3,5 млн. лв., два имота от по 32 дка -за близо 3 млн. лв., и един от 4 дка за 610 655 лв. Миналата година стана първото наддаване, но купувачи не се явиха, припомниха от областната управа. Преди две години софийско дружество искало да закупи част от поделението с намерение да прави база за балнеолечение, но сделката се провалила, каза депутатът от ГЕРБ Валентин Микев.
Снимка на две колони- Под дебелия сняг тази зима казармите в Кюстендил, строени непосредствено след Освобождението, започнаха да се рушат и падат.


21.03.2012 г.,с. 22-23
ЕС готви общи правила за жилищните кредити
ЦВЕТЕЛИНА ЙОРДАНОВА

Жилищните целия Европейски съюз. Еврокоми-сията подготви през м.г. историческа директива, която ще регулира в най-общ план обявяването на лихвите, някои от таксите, преддоговорната информация, проучването на финансовите възможности на клиентите и т.н. В момента проектът на директивата е в Европейския парламент и се очаква до края на годината да бъде приет окончателно.

Подготвянето на подобен нормативен акт отне години на еврочиновниците заради силния натиск от страна на банковото лоби този сектор да остане извън регулациите. Все пак става дума за пазар, възл и-защ на около 50% от БВП на съюза. Неслучайно в момента единни европравила съществуват само за потребителските кредити.

Затова и проектодирек-тивата, ако не претърпи съществени промени, е сравнително плаха в опитите си за защита на потребителите и няма да промени съществено правната среда по отношение на жилищните кредити у нас. Но все пак е важна първа стъпка.

Основната цел на директивата е да въведе строги норми за проучване на кредитоспособността на клиента от страна на банката, така че да не се стигне до просрочия по кредита. Нестабилните правила в тази сфера станаха причина за изпадането на редица банки в САЩ и Западна Европа в неплатежоспособност.

„През годините на бума видяхме примери за банки и кредитополучатели, кои-

то действаха на принципа, че добрите времена няма да имат край. Наблюдаваха се безотговорни практики и потребителите не бяха предупредени за последствията от техните решения", коментира еврокоми-сарят и инициатор на директивата Мишел Барние.

Детайлна проверка

Ето защо според проекта трезорите ще са длъжни да проучват детайлно финансовия профил на клиентите си - доходи, спестявания, дългове, други поети финансови ангажименти. Ако банката установи, че клиентът няма да може да върне кредита, тя ще е длъжна да му откаже дори без да му представя мотиви, но ще трябва да го уведоми за решението си веднага.

Когато прави проверка в бази данни за финансовото състояние на клиента, банката ще трябва предварително да го уведоми. Ако трезорът откаже кредит на базата на негативно обстоятелство за клиента в дадена база данни, например за съществуващи данъчни задължения, той ще бъде длъжен да посочи на гражданина името на базата данни.

Ако в течение на договора клиентът пожелае да увеличи размера на изтегления кредит, банката ще трябва да му направи нова оценка на кредитоспособ-

ността. За да установят финансовия профил на клиентите си, банките ще трябва да получат безпрепятствен достъп до всички налични регистри, като, разбира се, се спазват изискванията за защита на личните данни.

Задължение на клиента ще бъде да представи всички необходими документи, доказващи финансовите му възможности.

Готвената процедура за проучване на кредитоспособността до голяма степен съвпада с практиката на банките в България и не се очаква директивата да внесе значителни новости по тази линия. По принцип процедурата по отпускане на кредит в страната е значително по-стриктна от тази, която се прилага на Запад.

Директивата обхваща заеми, обезпечени сипотека, чиято цел е придобиване на земя или сграда за жилищни цели. Зданието може да бъде съществуващо или в проект, като се . допуска целта на заема да бъде и за реновация на сградата.

Правото на информираност

Основно право на кредитополучателя е да получи изчерпателна, разбираема и честна информация за условията на договора за заем, преди да го подпише, става ясно от директивата.

Въвежда се задължение за всички банки да представят на клиентите си преддоговорната информация под формата на т.нар. европейски стандартизиран информационен формуляр. В него трябва да бъдат описани видът и размерът на лихвата, общата дължима сума по кредита, годишният процент на разходите (ГПР), валутата на заема, размерът на погасителните вноски, таксата и другите условия за предсрочно погасяване, наказателната лихва за просрочие, органите за подаване на жалби, последствията от неспазване на договора и т.н.

Където е подходящо, ще има и предупреждение към кредитополучателя, че може да загуби жилището си, ако не изплати кредита.

Българският закон за потребителския кредит също изисква банките да представят основните параметри на заема на стандартизиран формуляр, но той е много по-беден на данни в сравнение с бъдещия европейски информационен

лист. Освен това на Европейската комисия се делегират правомощия да съкращава, изменя или допълва бъдещия единен формуляр.

Проектодирективата предвижда още при поискване от страна на кредитополучателя банката да бъде длъжна да предостави на клиента копие от проектодоговора, за да може той да се запознае детайлно с всички клаузи в него. Това трябва да стане напълно безплатно.

(Забранени похвати

Изрично се забраняват всякакви шрифтове или други рекламни похвати, въвеждащи в заблуждение потребителя за достъпността или цената на кредита. Голяма част от информацията, включена в стандартизирания формуляр, ще трябва да се представя

сбито при рекламата на жилищни кредити. Необходимо е също ясно да се посочи

на клиента, ако той е длъжен да сключи например и застраховка „Имот" или

„Живот" в допълнение към кредита. Директивата задължава банките да изчисляват годишен процент на разходите(ГПР) за жилищнитекредити по подобие на потре бителските. Това е най-точният показател за истинската цена на кредита, защото включва не само лихвата, но и всички такси и комисиони.

формулата за ГПР е посочена в директивата, като Еврокомисията си запазва правото да я променя. От , ГПР са изключени само наказателните такси, които се налагат на клиента, ако той не изпълнява някое от задълженията си по договора, например ако прос-, рочи вноската си.

Предлагането на жилища в нови кооперации е голямо. Но много от потенциалните купувачи не успяват да докажат доход, който да удовлетвори изискванията на българските банки. Един от ключовите моменти в бъдещата евроди-ректива е регулирането на таксата за предсрочно погасяване. В момента повечето банки у нас събират такса между 3% и 5% върху остатъка от заема, когато предплащането не е със собствени средства, а с кредит от друга банка.

Така на практика се възпрепятства рефинансира-нето, защото цената става твърде висока - само таксата за предсрочно погасяване възлиза на няколко хиляди лева. Затова конкуренция между банките за лихвите по заемите на т.нар. стари клиенти почти няма.

Пред „Труд" наскоро шефове натрезори у нас откри-

то признаха, че в момента тази такса е твърде тежка и е редно да се редуцира до по-приемливо ниво - от 0.5% до 1 % върху оставащата сума по заема.

Такива са нивата на таксата при потребителските кредити от 400 лв. до 174 000 лв. По закон при тяхтак-са няма, ако лихвата е променлива. Ако процентът е фиксиран, удръжката е на сто върху остатъка, ако до края на кредита остава повече от година. Ако са по-малко от 12 месеца, таксата е 0,5%.

Бъдещата евродиректи-ва обаче оставя всички важни решения, свързани с таксата при жилищните кредити, изцяло в ръцете

на националните парламенти. Те могат да решат да ограничат правото на предсрочно погасяване, да го поставят в зависимост от определени условия, да въведат различни такси според вида на лихвата. Изискването обаче е всички тези условия да не правят предсрочното погасяване твърде трудно.

Директивата предвижда още кредитните посредници да бъдат регистрирани и да бъдат подложени на стриктен надзор.

Санкциите

Планират се и сериозни наказания за неспазване

на директивата, но тяхната конкретна форма зависи от държавите членки. Специално внимание се обръща на наказанията за кандидати за жилищни кредити, които съзнателно заблуждават банката за своите доходи и цялостното си финансово състояние с цел да получат заем. Те вероятно ще плащат глоби.

На всичкото отгоре всяко наложено наказание за неизпълнение на директивата трябва да се обявява публично, освен ако не застрашава сериозно финансовите пазари.

Държавите членки трябва да осигурят органи за извънсъдебно решаване на споровете, свързани с жилищни кредити.

В момента у нас постоянна помирителна комисия има само за платежните спорове, свързани например с банкови карти, но не и за кредитите.

„Директивата ще ограничи кредитирането в ЕС, ще го направи особено трудно за хората, които за пръв път теглят заем за жилище", твърдят представители на европейски банкови асоциации.

„Въвеждането на задължението банката да откаже заем, базирайки се само на негативния резултат от оценката на кредитоспособността, ще изключи определени категории клиенти, като например 25-годишен професионалист с по-нисък доход, но с дългосрочни възможности да плаща", коментира шефът на асоциацията „Еврофинанс" Тангай ван де Верве.

Според запознати предложенията за промяна в текстовете на директивата надхвърлят 800. В момента документът се разглежда от коми-

тетите на Европарламента и по него има два доклада - на комитетите по вътрешния пазар и по икономическите и валутните въпроси.

В доклада на комитета по вътрешния пазар например се предлага актът да не важи за заеми над 2 млн. евро, за лизингови договори, за контракти с инвестиционни фирми.

Докладът на комитета по икономическите и валутните въпроси ще се гласува през април, след

което директивата трябва да се разгледа на пленарно заседание на Европар-ламента. След като бъде приета и влезе в сила, което се очаква да стане до края на годината, страните ще имат максимум 2 години да въведат разпоредбите й в националното законодателство. Българската банкова общност и депутатите обещават у нас това да стане възможно най-бързо, веднага след влизането на акта в сила.

През тази година НСНИ навършва 20 години. Една от основните му

цели досега е да налага правила за етичен и коректен бизнес. Според членовете на сдружението обаче има нужда от по-ясна регламентация на дейността на брокерите, за да се създаде напълно коректна бизнес среда.

С проектозакона се цели гарантирането на правата на крайните потребители, както и стриктното съблюдаване на нормативната база, засягаща пазара на недвижими имоти. Законът ще посочва ясно ангажиментите и гаранциите, които трябва да се дават от страна на посредниците. Очакванията са приемането му да доведе и до изчистване на пазара от некоректни и случайни играчи, както и да се отрази положително на държавния фиск.

Предложеният текст е съобразен и с приетия през миналата година у нас Европейски стандарт за услугите, предоставяни от брокерите на недвижими имоти (БДС-EN15733). Той отразява и образователните изисквания към професията.
Снимка на две колони- Членовете на НСНИ започнаха обсъждането на закона за брокерите още през юни миналата година. Проектът вече е на финалната права и предстои да бъде внесен в парламента.


21.03.2012 г.,с. 24
Бизнесът търси малки и евтини складове
В последните месеци много български фирми започват да търсят складове и производствени площи и в този сегмент има сериозно раздвижване. Интересът е съсредоточен основно към помещения между 60 и 200 кв. м. В тях се разполагат малки сервизи и производства, настаняват се дистрибутори на по-дребни стоки - като парфюмерия, козметика. Това сочат наблюденията на Симеон Митев, управител на „Ню шанс 96". Според него средният и малкият бизнес все още нямат достатъчно средства, за да правят собствени бази, и се ориентират към наем.

Промяната

Значително е променена обаче културата на търсенето. В много случаи клиентите искат и луксозни офиси към складовете. Държат в региона да има социален живот, заведения, озеленяване, снегопочистване, добра охрана, паркинги за леки автомобили, възможност за достъп на тирове, дори фитнес. Видеонаблю-,дението е задължително, включително и възможността обектът да се следи и от чужбина.

Но тази промяна в търсенето не означава непременно и по-висока цена. Напротив - наемателите са в силна позиция и избират най-изгодното за себе си съчетание на ниска цена и добро качество на услугата.

Динамиката на пазара на складови и производствени площи се провокира и от факта, че в момента доста фирми сменят локацията си - от периферията на града към центъра, или обратното. Но винаги се търси най-удобната дестинация около големите булеварди или вече утвърдени индустриални и търговски зони.

80% от старите складови и производствени площи се реновират или се ремонтират луксозно и се предлагат под наем, казва Симеон Митев. Според него доста складове с голяма площ - от 2-3 до 5-6 хиляди квадратни метра, не могат да се уплътнят. Затова често собствениците ги преустройват и правят по-малки помещения. Същото важи и за помещения с голяма височина, които трудно се отопляват и климатизират. Те също се преустройват до „човешки" размер.

Отстъпки, отстъпки

При предлагането наемните цени на големите площи са съпоставими с тези на малките и това е още една от особеностите на пазара. След сериозни преговори обикновено за големите помещения се прави отбив между 10% и 20%, сочат наблюденията

на управителя на „Ню Шанс 96". Разликата между цената на предлагане и цената на наемане най-често е 20% - 30%, допълва той.

Таксата за обслужване, която варира от 5% до 15% от наема, често се оказва „разменната монета" при преговорите. При по-дългосрочен договор - в рамките на 3 до 5 години, тя може да се включи в наема, а не да се плаща допълнително.

Месечният наем, който бизнесът е склонен да плати за малък склад или производствено помещение, в момента се движи от 1,5 до 2 евро на квадрат. Много рядко се стига до 2,5 евро, твърди Симеон Митев. Затова и нерядко в по-големи логистични центрове или индустриални зони остават незаети площи в рамките на 20% - 30%. Там договорите са сключвани преди години на по-високи нива и собствениците не искат да отстъпят от тях, за да не се създаде напрежение.

В последните месеци се проявява още една нова тенденция, казва Симеон Митев. Появяват се фирми, които търсят площи за складове или за производство, но не дават цена, която са склонни да платят, а задание за изискванията си. То включва големина на помещението, осветление, достъп, паркинги, рампи... Едва когато собственикът е в състояние да отговори на тези изисквания, се стига и до конкретни разговори, hi