25 октомври 2010 г. Тема: строителство, строителен контрол, строителни материали, архитектура, имоти

И по повод тези харчове, и по повод налетите средства в Белене, премиерът призна, че всяка вечер сънува числа, с които, обърнати в пари, е можел да издържа и младите, и старите учени от БАН. Борисов се оплака, че всеки, който говори за реформа в здравеопазването - и президентът, и опозицията, има предвид затваряне на болниците. "Но никой не го казва, щото ще има голям писък. Искат Бойко да му обере калая на онова, което 20 г. са правили", добави Борисов.

Плажът е чист, не се носи миризма на кебапчета и няма викове "Хайде на царевицата". На два метра от хавлията ви има дюни и пясъчни лилии. Някои от капанчетата, които помните от миналата година, вече са съборени. В морето се къпят деца, но майките им са спокойни, защото има достатъчно спасители. Чисто, спокойно, подредено и приятно - живот като на кино.

Така би трябвало да изглеждат българските плажове още догодина. Или поне това е мечтата на държавните служители от Министерството на регионалното развитие и благоустройството (МРРЕ), които са участвали в редактирането на Закона за устройството на Черноморското крайбрежие (ЗУЧР). Плановете им са до края на ноември законопроектът да бъде внесен в Министерския съвет, така че да има време да бъде гласуван и да влезе в сила още преди началото на новия летен сезон.

Промени за добро, но не завинаги

За да може да се постигне мечтаната идилия на плажа, от МРРБ предвиждат първо да определят по-ясно и категорично какво точно представляват понятията преместваем обект, търговска площ и др. Идеята е по този начин да се намали свободното тълкуване на дейностите, които може да се развиват на плажа, и обектите, които може да бъдат изграждани там. В новия закон е поставен акцент и върху по-строгия контрол на дейността на наемателите и концесионерите на плажове.

Свободен достъп, но в много бъдеще време

От МРРБ са се амбицирали и да осигурят свободен достъп до 25 плажа, които се оказва, че са оградени изцяло или частично от частни земи. Абсурдно, но факт - при приватизацията и реституцията на къмпингите и курортите по Черноморието държавата не е осигурила достъп до собствения си имот. Затова сега може пак да се наложи да бъдат

стартирани отчуждителни процедури. От МРРБ се надяват поне в някои от случаите да се договорят с частните собственици да бъде разрешено прокарването на обществен път през имота им, за да не се налага да плащат. За изграждането на пътищата за пешеходен достъп първо трябва да се приеме подробен устройствен план (ПУП), като към момента в най-напреднала фаза е този за плажа на къмпинг "Градина". Дори и неговото приемане обаче се забавя, така че няма гаранция кога ще бъде изграден пътят. VIP плажове няма и няма да има, всеки гражданин ще има достъп до всички плажове, категорична е зам.-министър Екатерина Захариева.

Какво се променя за бизнеса

Новият закон ще изисква от наемателите и концесионерите да бъдат по-добри стопани, но за тях има и добри новини. Отпада текстът, че сключен през март договор влиза в сила от 1 януари на следващата година, с което на практика се губи цял сезон. Освен това от МРРБ обещават и съкращаване на процедурата за предоставяне на плажове на концесия. Сега тя отнема близо година, но целта е да се сведе до 3-4 месеца,

В новия закон е заложена и идея, която не среща пълно одобрение - увеличаването на срока на концесията от 10 на 20 години. С тази поправка се прави пореден опит да се увеличи срокът на концесионните договори, за да се повиши интересът за дългосрочното ползване на плажовете, особено към по-неатрактивните плажни ивици. Концесионерите са доволни, но не и хотелиерите (вж. коментарите).

Най-спорните идеи

В законопроекта има и две спорни идеи - връщането на дюните към площта на плажа, който се отдава на концесия или под наем, и идеята за групиране на плажовете според функциите, им. Искаме да защитим дюните, казват от МРРБ. Факт е, че за последните няколко години се появиха редица казуси, свързани с унищожаването им от "инвеститори" или туристи. Сигнали за подобни действия имаше в района на курорта "Дюни", къмпинг "Оазис" край с. Лозенец и плажа до къмпинг "Корал". В момента площта на дюните е 4481 дка, като от тях 1680 дка не попадат в защитените територии. От МРРБ обясняват, че ако дюните бъдат върнати към територията на плажовете, концесионерите или наемателите ще носят отговорност за тяхното опазване. Това звучи малко като прехвърляне на отговорност, тъй като тогава и сега държавата е техен собственик и по принцип трябва да ги пази. Явно обаче контролът към момента не е достатъчно строг. "Дюните няма да бъдат включвани в активната площ, т.е. няма да се позволи да се увеличи площта, на която може да се разполагат преместваеми съоръжения. Включването на дюните към плажната ивица няма да се отрази и на ценообразуването на таксата за наем или концесия", подчертава

Захариева, тъй като това са и основните притеснения на представителите на бизнеса.

Другата идея с т.нар. зониране на плажовете е спорна главно защото не е много ясна и конкретно разписана. Целта е плажовете в България да бъдат разделени например на такива пред ваканционни селища от затворен тип, "луксозни" плажове, екоплажове, нудистки и др.

Революционната идея - изкуствен плаж

В новия закон ще се регламентира и възможността за изграждане на изкуствени плажове. Тя се налага, тъй като към момента вече е бил заявен интерес за изграждане на такива плажове около Ахелой, Созопол-запад, Св. Влас и в района на Несебър. Вариантът е да се подходи на принципа на публично-частното партньорство. На практика всеки нов изкуствен плаж ще остава държавна собственост. Инвеститорът обаче ще може да използва безвъзмездно ивицата за известен период от време. А всичко това ще има ли ефект

►"Промените в закона няма да променят нищо за бранша", категоричен е Георги Щерев, председател на "Съюза на собствениците" в курорта Златни пясъци.

►"С намаляването на преместваемите съоръжения и търговията на плажа условията за почивка ще се подобрят, а оттам и резултатите на бизнеса", оптимист пък е Георги Николчев, чл. на УС на "Съюза на собствениците-Слънчев бряг".

►"Смятам, че ще се повиши

► Димитър Атанасов, депутат от ГЕРБ качеството. Притеснява ме това, че трябва да се влагат повече усилия, предпочитам обаче да ни е малко по-тежко, но да има резултат", казва Иво Стефанов, председател на Асоциацията на концесионерите на морски плажове.

Всъщност от гористите зависи да направят смислени промени, а от контролните органи да следят за спазването им. Засега всичко обаче е само пожелателно и единственото, което ни остава, е да си помечтаем за чисти и подредени плажове.

Включването на дюните в концесионните и наемните територии не трябва да бъде използвано за увеличаване на площта, заемана от чадърите и преместваемите обекти. Важно е и да се даде по-ясна и точна дефиниция какво може да бъде преместваем обект. В момента на плажа има над 10 вида обекти за бързо хранене, а дори и магазини или чейнджбюра. Трябва да се премахнат чеверметата и всякакви други капанчета и дискотеки от плажа, а разрешените места за хранене е най-добре да бъдат само

каравани, в които да се продават пакетирани храни и напитки. Така ще бъде по-хигиенично и приятно за почиващите, от което ще спечели и бизнесът.

Подкрепям исканията на концесионерите за

намаляването на концесионните такси, но съм против увеличаването на концесията от 10 на 20 години. Инвестициите на концесионерите са минимални и се изплащат за година-две. При по-дългосрочните концесии обаче се създава по-голяма сигурност и усещане за безнаказаност, а договорите се развалят и по-трудно. Процедурите за концесиониране и отдаване под наем трябва да се облекчат, защото сега са тежки и дълги.
Концесионните такси трябва да се коригират
Иво Стефанов, председател на Асоциацията на концесионерите на морски плажове

Всичко, което предлагат от Министерството на регионалното развитие и благоустройството (МРРБ), е добро. През последните 4-5 години нищо не се правеше в тази област, включително бе спряна и процедурата за концесиониране. Сега се прави това, което искаме - да има ред.

Намаляването на срока на концесиите от 20 на 10

години по време на предишното правителство бе голяма глупост. Инвестициите на концесионерите не са малки. За плажа на "Златни пясъци" например годишният размер на инвестиционните разходи е минимум 200 хил. лв. И това е един разработен плаж, близо до курорт с национално значение, а

има и такива, които не разполагат с абсолютно никаква или частична инфраструктура. Чадърите и шезлонгите трябва да се сменят на всеки 1.5-2 години например. Добре е концесионните такси да се коригират. В

момента те се определят като процент от дохода, който очаква държавата, а е по-нормално и логично да се определя като дял от реално получения доход, както е при минералните води и подземните богатства.

Съгласни сме, че подобна промяна ще стане трудно, тъй като вече има доста подписани договори, затова сме склонни и на друга, по-лесна, но също толкова важна поправка - концесионното възнаграждение да се определя поне не на база 100%, както е сега, а на база 50% от площта на плажа. Това всъщност е и реалната площ, върху която е разрешено да се извършва търговска дейност.
Искаме да защитим крайбрежието
Екатерина Захариева, заместник-министър на регионалното развитие и благоустройството

Основната цел на промените в Закона за устройството на Черноморското крайбрежие е държавата да защити плажовете, да имаме ясни правила и дефиниции и по-добри възможности за контрол за спазването им. Към момента всички са съгласни, че законът има нужда от промяна. Искаме да работим в тази насока, но не обещаваме, че това ще стане бързо.

Вече проведохме една среща с представителите на държавните институции и бизнеса, като на нея основна част от идеите ни бяха подкрепени. Всички искат плажовете да се опазват, да има по-ясни определяния за преместваемите обекти, да се облекчат процедурите за концесиониране, да се подобри контролът на плажовете и т.н. От друга страна, темите, които предизвикаха

дебат са включването на дюните в територията на плажа и разделянето на плажовете по функционален признак. Целта на идеята дюните отново да бъдат изключителна държавна собственост е да се осигури максимална форма на тяхната защита. Концесионерите ще носят отговорност за опазването им, но искам да подчертая, че дюните няма да бъдат включвани в активната площ, т.е. няма да се позволи да се увеличи площта, на която може да се разполагат преместваеми съоръжения. Включването на дюните към плажната ивица няма да се отрази и на ценообразуването на таксата за наем или концесия.

на 31 декември т.г. На церемонията по подписването присъстваха и председателят на надзорния съвет и управляващ партньор на строителя - „Алпине Бау", Дитмар Алута Олтияни, премиерът Бойко Борисов и икономическият министър Трайчо Трайков. „С днешното споразумение между НЕК и „Алпине" спестихме 26 млн. лв. на българските данъкоплатци", коментира министър-председателят.

Разсрочване на плащанията

Постигната е договорка с „Алпине Бау" ескалационната добавка в размер на 68 млн. лв., която се дължи от НЕК, да се разсрочи

без никаква лихва до май 2011-а. До момента НЕК не е плащала ескалационна добавка и също така се е отказала от кредит заради неизгодните условия, предлагани от банките. По думите му през зимата ще е готов и новият път Михалково - Девин, който е забавил строителството на проекта и го е оскъпил допълнително.

Капацитет

Водноелектрическата централа (ВЕЦ) към „Цанков камък" ще произвежда 85 мегавата електроенергия. В подножието на стената има още една ВЕЦ, която ще произвежда още 1.25 мегавата електроенергия.

Строежът на „Цанков камък" започва през 2004 г. по време на управлението на Симеон Сакскобургготски и трябваше да завърши през 2008 г. Началната цена на проекта беше 220 млн. EUR, като финансирането му трябваше да се осигури чрез банкови кредити от консорциум от няколко австрийски банки. Това е един от скандалните проекти, заради които срещу Ахмед Доган беше заведено дело за конфликт на интереси.

Лидерът на ДПС беше получил 1.5 млн. EUR за 4 консултантски договора, сключени с „Института по минно дело", част от „Минстрой".
Снимка на две колони – Трайчо Трайков


25.10.2010 г., с. 12-13
Стандарт за работа при брокерите на имоти изважда бранша на светло
Първите сертификати в бранша се очакват догодина
Европейски стандарт за работата на брокерите на имоти най-после ще въведе ред и на българския пазар. На това се надява браншът, който за първи път в близо 20-годишната си история получава регламентация на дейността си. Засега правилата, разработени от Европейския комитет по стандартизация (CEN), не са задължителни, но брокерските фирми вече започват преговори това да стане чрез въвеждането им и със закон.

Теория и практика

Европейският стандарт за брокерите към момента действа в 31 държави, съобщи Свен Джонс от управата на Европейската конфедерация за недвижими имоти (CEI). У нас той вече е преведен и от средата на годината има статут на Български държавен стандарт. С него се регламентират всички аспекти на тази дейност - договори с клиентите, услугите, които те да изискват, правилата за предлагане на имоти, квалификацията на работещите в бранша, застраховане на професионалния риск. Българският институт по стандартизация работи и по създаване на система за сертифициране, както и на сертифициращ орган, в който вероятно ще има представител на "Национално сдружение недвижими имоти" (НСНИ).

Първите сертификати се очакват догодина. "На практика у нас ще се сертифицират агенциите за имоти, които в БДС вече фигурират под термина "брокери". Работещите на трудови договори в тези дружества ще са със статут на агенти", уточни председателят на НСНИ Лъчезар Искров. Според

него едно от най-важните изисквания по новия стандарт е квалификацията, тъй като в момента на пазара на имоти у нас посредничат и хора без средно образование. Европейската практика е тя да се придобива след обучение от поне 4 семестъра по основни дисциплини, засягащи пазара на имоти, посочи той.

Правилата на играта

Новите правила за работа на брокерите ще извадят бранша на светло и ще защитят потребителите при сделките с имоти. По данни на НСНИ в момента у нас са регистрирани над 12 000 фирми, в чийто

предмет на дейност влиза и посредничество с имоти, но реално работят под половината. Практика са укриването на обороти, както и нерегламентираното посредничество от лица, които нямат такова право - адвокати и нотариуси. Според управителя на агенция "Явлена" Страхил Иванов това може да се пресече чрез задължителен регистър на брокерските фирми подобно на строителите и проектантските организации. "Той може да се ползва и за данъчни цели, защото няма как агенция с 15 души на щат да има една сделка на месеца", посочи Иванов.

Ползи

Потребителите също ще са по-защитен и, защото в стандарта е ясно разписано какви услуги да очакват от брокерите. Например, за да предлага даден имот, брокерът задължително трябва да е направил оглед и да има договор с продавача. Това ще пресече практиката в порталите за имоти едно жилище да се предлага от 5-6 агенции, без собственикът да има договор с нито една. При подписването на такъв продавачът трябва да получи информация за пазарните цени, разчет на очакваните разходи по реклама на имота, стратегии за предлагането му, както и съвет за възможностите за повишаване на стойността му. Купувачът от своя страна може да очаква пълно описание на имота, подробна информация за разходите по придобиването му, документи, доказващи собствеността на продавача, също така подробности за инфраструктурата и градоустройството на района. Договорът с брокера се сключва за определен срок, като в него се записва дали той ще представлява само едната страна по сделката, или ще посредничи и за двете. Свен Джонс обясни, че в европейския стандарт няма определено изискване, а се зачитат практиките в отделните държави. Размерът на брокерските комисиони и начинът на плащане също не подлежат на регламентация.

Европейските стандарти за брокерските услуги са от полза за крайния клиент, тъй като гарантират информирания му избор при покупка на имот. Само в 7 европейски страни има законова защита на потребителите при сделки със собственост. Ние също опитахме да включим такъв раздел в Закона за защита на потребителите, но не стана. Другият положителен елемент е професионалната застраховка на брокерите. Във Великобритания например има Бюро за съвети на гражданите. Дори консултациите за чисто битови проблеми там са застраховани в случай на жалба.

За да станеш брокер на недвижими имоти във Франция, трябва да имаш 5 години университетско образование по тази специалност и да те приемат за член в браншовата организация. Подобно членство се получава трудно, а се губи много лесно. Тази регулация обаче гарантира сигурност на сделките и защитава потребителите. Именно тази система обаче ни помогна да преживеем сравнително безболезнено кризата. Причината е, че брокерите правят и проверка на финансовите възможности на купувача. Това допринесе за по-малкото лоши вземания от страна на банките и за сравнителната стабилност на пазара на имоти.

По техни данни от миналата лято насам цените на жилищните имоти в страната са паднали с 6%.

Намаления на продажните стойности са регистрирани в 16 областни града в страната,

като най-значителен е спадът в Габрово - 8.6% спрямо предходното тримесечие. В останалите градове има ръст, като за София той е 2.2%. Останалите по-големи градове се нареждат в редиците на намаляващите цени, като за Пловдив спадът е 2.9%, за Варна - 2.3%, а за Бургас - 5.4%.

Средната пазарна цена на жилищата в страната през третото тримесечие на годината е намаляла до 959.79 лв./кв. м. Най-високи са средните цени в София - 1593 лв./кв. м, следвана от Варна с 1557 лв./кв. ми Бургас с 1165 лв./кв. м. Статистиката следи цените на реално продадени от домакинствата апартаменти в областните центрове. От наблюдаваните имоти се изключват новопостроени апартаменти, къщи и луксозни жилища.
Кризата при имотите продължава да притиска печалбата на "ФеърПлей Пропъртис"
До края на септември 2010 г. дружеството е сключило нови договори за продажба на 139 апартамента в "Санта Марина"
Кризата на пазара на имоти продължава да притиска компаниите, които разработват и продават собствени проекти. Отчетът за деветмесечието на един от големите играчи на пазара "Феър Плей Пропъртис" АДСИЦ показва 13.5% спад в продажбите до 19.8 млн. лв. От тях 17.7 млн. лв. са от приключването на договори за продажбата на 90 апартамента от комплексите "Санта Марина" в Созопол и "Св. Иван Рилски" в Банско, обясняват от компанията. Останалата част от приходите се формира от наеми и експлоатация на инвестиционни имоти.

Печалбата на дружеството се понижава с 80% и за януари - септември тази година е 291 хил. лв.

Резултат

"Спадът на печалбата основно се дължи на по-малкото приходи, защото дори и 1 млн. лв. по-ниска печалба в процентно изменение е много", коментира резултатите Маню Моравенов, изпълнителен директор на "ФеърПлей Пропъртис" АДСИЦ. Според него разходите на компанията се запазват и именно по-малкото приходи натискат силно печалбата. "В края на годината печалбата вероятно ще запази нивата на спад, каквито са в момента", прогнозира Маню Моравенов.

През деветте месеца на 2010 г. "ФеърПлей" е сключило нови договори за продажба на 139 апартамента в "Санта Марина", което е с 6% повече спрямо същия период на миналата година. Сделките са на стойност 29.4 млн. лв. без ДДС, като ръстът на годишна база е 10%.

"Повечето сключени договори за продажба на имоти ще се отразят в резултатите през следващите периоди, а не до края на тази година", каза Маню Моравенов. По думите му повечето договори приключват през следващата година, а има и такива за no-следващата. "В продажбите на ваканционни имоти при нас се забелязва повишение на продадените като брой апартаменти спрямо миналата година, но е трудно да се каже, че има тенденция на траен ръст", добави Маню Моравенов.

Търговия

Според баланса на компанията общите активи в края на септември са 128.8 млн. лв., като инвестиционните имоти са 58.4 млн. лв. от тях. Задълженията на дружеството намаляват с 3.6 млн. лв. до 55 млн. лв. От тях 30.5 млн. лв. са задължения по получени заеми към банки и небанкови финансови институции.

Последните сделки с акции на фонда за имоти са от 21 октомври, когато 1930 лота на компанията смениха собственика. Цената на затваряне се понижи до 0.315 лв. за акция, което означава капитализация от 17.6 млн. лв.