Анотация на инвестиционното предложение

2. Анотация на инвестиционното предложение

2.1. Ситуационна схема, генплан, сгради и съоръжения, инфраструктура, брой работници

Инвестиционното предложение предвижда изграждане на спортни съоръжения, основното от които е свързано с практикуване на голф. Съпътстващи съоръжения са комплекс с тенис-кортове, басейни, свързани основно с хотелската част, фитнес-зали и др.

Реализацията на комплекса ще се осъществи върху площ от 963,253 дка. На този етап е разработен проект за устройствен план на обединения имот, показващ местоположението на отделни сгради и съоръжения. Проектът е разработен на основание чл. 110, ал. 1, т.1 от ЗУТ (възлагане на ПУП от заинтересованите лица с разрешение на кмета) и чл. 54, ал. 3 от Наредба №8/2001 за обема и съдържанието на устройствените планове (двуфазно проектиране) при спазване на изискванията за застрояване в нерегулирани територии. Проектът определя общата структура на територията, която се формира в съответствие с теренните дадености чрез провеждането на алейната мрежа и разполагането на обслужващите обекти, на терените за спорт, озеленяване и за застрояване с индивидуални къщи в собствен двор и за застрояване групово (комплексно) в общ двор.

В общата структура на обекта се оформят няколко структурни елемента: терен за озеленяване, спортни полета за голф, обслужващ център – хотелски комплекс, конната база и жилищната част на селищното образование, изградено на принципа на отделни квартали – махали, разположени сред озеленените терени и спортните полета за голф. Разположението на отделните подобекти на територията на предвидената площ е показано в приложение 2.1-3 на доклада.

• 
  Терен за озеленяване – 419,78 дка или 43,59% от площта на имота;
  
• 
  Спортни полета за голф – общо 18 на брой, за които е предвидена площ от 296,95 дка или 30,83% от площта на имота. Полетата са разположени пейзажно по терена в съответствие с изискванията за голф-игрището с 18 дупки. Сред полетата са оформени водни площи за допълнително разнообразяване на пейзажа. В средата на комплекса е разположен голф-клуба, от който започват и завършват първият кръг (от №1 до №9) и вторият кръг (от №10 до №18) са в непосредствена близост до голф-клуба, откъдето може да се наблюдава играта.
  
• 
  Обслужващият център е важен елемент от общата структура и композиция. Тази роля на центъра се определя от неговото местоположение – в непосредствена близост до основната комуникация и до входа на комплекса, в неговата югозападна част. Центърът включва хотелски комплекс на пет етажа с терасовидна структура, обърнат на югоизток и разкриващ панорамна гледка към морското крайбрежие. От комплекса тръгва търговската пешеходна алея, застроена с едноетажни магазини и завършва с панорамна тераса с изглед към морския бряг. До тази алея е разположен и открит плувен басейн с места за плажуване и атракции.
  
• 
  Спортният комплекс е свързан функционално с хотелския комплекс, но не е предназначен за ползване, както от гости на хотела, така и от останалите ползватели на спортния и туристическия център. Предвидени са за изграждане два тенис-корта и волейболно игрище.
  
• 
  Атракционен комплекс – морски фар, който се предвижда да бъде разположен в югозападния край на комплекса и представлява комплекс от заведения и кула за наблюдения – фар, с панорамни площадки, които дават възможност за наблюдения на прилежащата морска ивица и на голф-игрището.
  
• 
  Конната база е разположена в северозападния край на комплекса, непосредствено до сградата за административно и стопанско обслужване, като за тях е осигурен независим достъп от главния път към туристическия комплекс. Разположението на конната база позволява да се ползва независимо от останалите подобекти на комплекса и улеснява посетителите от другите курортни и туристически комплекси в района. Конната база съдържа: манеж за обездка на коне, съоръжен с трибуни, обслужващи помещения и конюшни. От конната база тръгва и панорамна алея, която обикаля целия комплекс и осигурява възможност за конна разходка и езда. В конната база се предвижда да бъдат отглеждани 15 коня – ездитни от добра порода.
  
• 
  Жилищната част на комплекса се предвижда да бъде изградена от отделни квартали – махали, самостоятелно обособени и разположени сред полетата за голф и зелените площи. Съгласно инвестиционното предложение, предвидени са три режима на застрояване:
  
  • 
    В близост до голф-клуба се предвижда застрояване на четириетажни жилищни сгради;
    
  • 
    В останалите квартали – махали се предвижда свързано и свободно застроявани на жилищни сгради с височина до два етажа;
    
  • 
    Обособяване в някои от кварталите на имоти за рекреация и озеленяване.
    

• 
  Плътност на застрояване – 25 – 35%;
  
• 
  Озеленена площ – около 50%.
  

• 
  В терените със свободно застрояване – 0,8;
  
• 
  В терените със свързано застрояване – 0,8;
  
• 
  В терените с комплексно застрояване – 1,5;
  
• 
  В терена на хотелския комплекс – 1,5.
  

• 
  В 101 къщи с редово застрояване – 404 човека;
  
• 
  В 59 къщи със свободно застрояване – 236 човека;
  
• 
  В жилищните сгради с комплексно застрояване – 1060 човека;
  
• 
  В хотелския комплекс – 300 човека;
  
• 
  Приходящи посетители – 100 човека.
  

Таблица 2.1-1

През време на строителството на голф-селището, съгласно инвестиционното предложение на фирмата, се предвижда да бъдат разкрити около 450 временни работни места, а през време на експлоатацията на селището и всички съоръжения към него – повече от 90 постоянни работни места, което е много важно за района като необходимите работници ще бъдат вземани приоритетно от съседните населени места.

Местността „Табията”, където се предвижда реализирането на инвестиционното предложение на фирма „Клиф Голф Холидей Клуб” АД – гр. София е с неизградена инфраструктура – съществуващ черен път, тесен и разбит, не е водоснабден, не е изградена канализационна система и не е телефонизиран обектът, не е електрифицирана територията.

Връзката на комплекса с гр. Балчик се осъществява по съществуващ път, който е предвиден за асфалтиране и разширение, отбивка от главния път Балчик – Каварна, за който е предвидено продължение до пътя Балчик – Тузлата.

В разработения подробен устройствен план (ПУП) на голф-селището е разработена подходяща и функционална пътна мрежа, дадена в приложение 2.1-4 на доклада. Алейната мрежа на комплекса е предложена в зависимост от функционалната му структура и компактната му форма. Изградена е от една основна събирателна алея с панорамен характер, която е гръбнакът на комплекса. Тя е разположена в посока изток – запад, започва от входа на комплекса и завършва с уширение за паркиране до атракционния комплекс – морския фар. От тази алея се отделят алеи-тупици, които обслужват отделните квартали – махали. Освен нея има и панорамна алея с пешеходен достъп, която обикаля комплекса и дава възможност, както за конна езда, така и за разходки. Спортните полета за голф се обслужват от отделна алейна мрежа.

Съгласно инвестиционното намерение на фирмата, предвидено е електрозахранване на комплекса като са предвидени за изграждане следните съоръжения:

• 
  Външно електрозахранване;
  
• 
  Главно разпределително устройство;
  
• 
  Кабелна мрежа 20 кV за захранване на трафопостовете на комплекса;
  
• 
  Трафопостове;
  
• 
  Кабелна мрежа ниско напрежение до сградите и съоръженията;
  
• 
  Външно осветление.
  

Трафопостовете се предвижда да бъдат контейнерен тип за открит монтаж. Всеки трафопост се предвижда да бъде разположен в центъра на захранваните от него товари за намаляване дължината и сеченията на захранващите кабели ниско напрежение.

За осигуряване на персонален комфорт на хората в района на комплекса през тъмните часове на денонощието се предвижда външно осветление на всички пътища и пешеходни зони, съгласно нормативните изисквания. На всички външни спортни съоръжения, за които има възможност да се използват при изкуствено осветление, ще се предвидят осветителни уредби.

За поддържане в добро състояние на тревните площи и голф-игрищата се предвижда изграждане на дренажна система под зелените площи и оросителна система за същите. Оросителната система ще подава необходимите водни количества чрез дъждовални апарати, разположени на територията на зелените площи.

Основен водоизточник за оросителната система се предвижда новия дълбок сондажен кладенец, разположен в североизточната част на комплекса, в близост до конната база. Необходимото водно количество за оросяване на тревните площи възлиза на 50 – 80 l/s. В следващата фаза на проектиране ще бъде детайлно разработена оросителната система за зелените площи и дренажната система.

Територията на голф-селището е с неизградена водопроводна и канализационна системи. Задоволяването на комплекса с вода за питейно-битови нужди ще се извършва от водоснабдителна система „Царичино” и от новопроектиран водопровод от полиетиленови тръби с диаметър Ф200 mm. По-подробни данни за водопроводната и канализационната системи на територията на комплекса са дадени в точка 3.2 на доклада.

На територията на комплекса няма изградена канализационна мрежа. Предвидено е в инвестиционното предложение изграждане на разделна канализационна система за битовите и дъждовните отпадъчни води. В раздел 3.2. на доклада се дадени подробни данни да начините на отвеждане на битовите и дъждовните водни количества, прогнозния физико-химичен състав и начините за пречистване. Пречиствателната станция за пречистване на битовите отпадъчни води, както и на водите от измиване на конюшните, съгласно инвестиционното предложение, осигурява необходимия пречиствателен ефект и качества на пречистените отпадъчни води за заустване в дере – водоприемник ІІ категория.

На територията на комплекса ще се изпълняват следните видове инфраструктурни елементи и инсталации за комуникация и охрана:

• 
  Телефонна инсталация;
  
• 
  Инсталация за кабелна телевизия и интернет;
  
• 
  Инсталация за ТV-наблюдение и контрол на комплекса;
  
• 
  Инсталация за контрол на нерегламентирани преминавания през оградата на комплекса;
  
• 
  Пожароизвестителна инсталация.
  

Изграждането на предвидените подобекти на голф-селището се предвижда да се извърши за две години. При реализиране на инвестиционното предложение ще бъдат използвани основно следните машини и съоръжения:

• 
  Багери – 2 броя;
  
• 
  Фадроми – 3 броя;
  
• 
  Бетоновози – 5 броя;
  
• 
  Бетон-помпи – 2 броя;
  
• 
  Автосамосвали – 20 броя;
  

Строителството на съоръженията и сградите ще се осъществи преимуществено от местни строителни фирми и предприемачи. По време на строителството ще са необходими площи от около 5500 m² в рамките на имота за временна строителна база в т.ч. и за разполагане на санитарно-битовите постройки за изпълнителите на строителството и за временно депо за хумус и изкопани земни маси. При строителството и направа на изкопите няма да се използват взривни вещества и извършват взривни работи.

Изготвеният подробен устройствен план за голф-селището обхваща територията, която се намира на разстояние около 900 m от морето и попада във втора зона съгласно чл.3, ал.1, т.2 (в гори и земеделски земи на разстояние до 5 km от брега) на Наредба №2 (ДВ бр. 16 от 14.02.1995 г.) за правила и норми за териториално-устройствено планиране на Черноморското крайбрежие. Спазени са ограниченията на чл. 7 на горепосочената наредба за предвидените дейности в голф-селището.

Съгласно гл.6, чл. 27 (1), т.4 на Наредба №7 за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони, територията на инвестиционното предложение, за което е изготвен ПУП, е определена като рекреационна – голф-селище. Спазени са изискванията на чл. 28 (2) на Наредба №7 за ПНУОВТ и УЗ като застрояването е съобразено със следните нормативи, отнесени към нето територията: П_застр. – до 30%, К_инт. – от 0,35 до 1,5, минимална озеленителна площ – от 50 до 70%.

Територията на голф-селището се намира на около 300 m от военното летище. При посещението на обекта и проведените разговори с общинската администрация на Балчик беше констатирано, че летището е недействащо. На неговата територия има само охрана и от изпратеното писмо от МНО, с което инвеститорът е провел консултация, не става ясно има ли кацания на самолети. Инвестиционното предложение за голф-селището е съобразено с изискванията на Наредба №14 от 28.09.2000 г. за летищата и летищното осигуряване, като в следващата фаза на проектиране, проектът трябва да бъде съгласуван с министъра на МНО.

Съгласно чл. 471, ал.2 от Наредбата летищната администрация изготвя план и предприема мерки за ограничаване въздействието на летището върху околната среда. Ако летището е действащо, най-голямо въздействие ще окаже върху шумовото натоварване на средата, с което проектът на голф-селището трябва да се съобрази. Не се очаква въздействие на летището върху замърсяването на атмосферния въздух, почвите и водите, а за отпадъците летищната администрация трябва да предприеме съответните мерки.

Експлоатационният процес включва комплексно развитие на курортни и спортни дейности: хотелиерство, ресторантьорство, спорт, атракции, плажуване около басейни и т.н. Обслужващите дейности са свързани основно с поддържане на голф-игрището и на чистотата в комплекса, пране, готвене, миене на посуда, градински дейности, в т.ч. поливане на тревата и др. Не се предвиждат производствени и други дейности, изискващи хигиенно-защитни зони или оказващи значително въздействие на околната среда.

Основните въздействия на инвестиционното предложение са свързани с формирането на съществени количества битови отпадъчни води, битови отпадъци, водопотребление на значителни количества вода (питейна и поливна), разход на електроенергия или други горива, промяна на статута на земеделски земи, промяна на ландшафта.

Строителството и експлоатацията на комплекса ще засегне растителния и животинския свят. Възможно е унищожаване на местообитания на животински видове и част от растителни съобщества на територията на обекта.

Не се очаква реализацията на инвестиционното предложение да засегне съществуващи известни културни паметници (исторически, архитектурни и археологически). Все пак при извършване на строителството следва да се извършва наблюдение за евентуално разкриване на неизвестни паметници и да се действа съобразно изискванията на ЗПКМ.

Съгласно инвестиционното предложение на фирмата „Клиф Голф Холидей Клуб” АД – гр. София на територията на голф-селището не се предвижда изграждане на бензиностанции, автосервизи и автомивки. Предвижда се изграждане на паркинги – 3 броя с общо паркоместа за 120 автомобили. Собствените леки коли на фирмата, която ще обслужва голф-селището, са около 20 броя. Местоположението на паркингите за паркиране на леки коли, е дадено в приложение 2.1-5 на доклада.

Реализацията на инвестиционната инициатива ще има положителен социален ефект за Общината и ще създаде условия за по-рационално и доходоносно използване на територията.

За да се постигнат целите, поставени в инвестиционното предложение, е необходимо:

• 
  Разработване на цялостни проекти за отделните подобекти и тяхното стриктно реализиране;
  
• 
  Получаване на съответните разрешения от компетентните органи, висшестоящите инстанции и други ведомства, сключване на договори с различни фирми при извършване на експлоатационната дейност;
  
• 
  Детайлно разработване на игрищата за голф с уточняване на тревните смески за затревяване, разработване на оросителната и дренажната система, местоположението надупките и др. подробности;
  
• 
  Спазване на нормативните изисквания по околната среда както при изграждането, така и при експлоатацията за отделните подобекти, при което не се очаква влошаване на естетическото и екологичното състояние в района.