Дял първи въпрос понятие и система на гражданското право. Обективно гражданско право

• 
  Изкупуване по чл. 33 от ЗС – отбеляза се, че всеки съсобственик може да се разпорежда със своя дял от общата вещ. По отношение на разпореждане с дял при съсобственост върху недвижим имот чл.33 от ЗС въвежда известни ограничения. Според това правило съсобственикът може да продаде своята част от недвижимия имот на трето лице след като представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложел на другите съсобственици да купят тази част при същите условия и декларира писмено пред него, че никой от тях не е приел това предложение. Ако декларацията е неистинска или ако третото лице купи частта на собственика при условия, уговорени привидно във вреда на останалите съсобственици, заинтересованият съсобственик може да изкупи тази част при действително уговорените условия. От посочените правила на чл.33 от ЗС се установява, че правото на изкупуване се свежда до признатата на собственика възможност при определени предпоставки да придобие дела на друг съсобственик, който последният е продал на трето лице, срещу цена, която трябва да плати това лице. Правото на изкупуване възниква още щом се появят предвидените в чл.33 юридически факти. То дава възможност на съсобственика с едностранно волеизявление, по съдебен ред да придобие собствеността върху продадената част от имота. По своята правна същност това е едно субективно потестативно право. То се упражнява по съдебен ред с конститутивен иск. Ответникът в този процес е третото лице, но се конституира и продавачът. Съдебното решение по този иск прехвърля собствеността и затова има конститутивно действие. Съдебното решение, с което се уважава искът на съсобственика за изкупуване, създава облигационни отношения между него и третото лице – купувач.
  

• 
  предпоставки за изкупуването по чл.33 ЗС:
  

• 
  действие на изкупуването:
  

• 
  Право на изкупуване по чл.199 от ЗУТ – държавата и общината могат да бъдат съсобственици на недвижими имоти с физически или юридически лица. Освен чрез делба, такава собственост може да бъде прекратена и чрез изкупуване на дела на физическото или юридическото лице – съсобственик. Държавата и общината имат право на предимство пред трети лица, които не са съсобственици, за да изкупят недвижимия имот по пазарни цени в случаите, когато по подробен устройствен план същият е предвиден за изграждане на обект – публична държавна или публична общинска собственост.
  
• 
  Съсобственост между публична и частна собственост – Законът за обезщетяване на собственици на одържавени имоти допусна възможността бившите собственици на одържавени имоти да се обезщетяват и чрез идеални части от обекти – публична собственост; които са изградени върху земите им или върху терените, към които тези земи са присъединени. По такъв начин на практика може да се стигне до съсобственост между частна и публична собственост. Публичната и частната собственост са различни и са подложени на регулиране с различен правен режим и титулярите трябва да се подчиняват на този режим. Това особено се отразява и във вътрешните отношения между съсобствениците. Съчетание между публична и частна собственост в съсобственост е недопустимо.
  

Вещното законодателство използва термина “етажна собственост” без да определя неговото съдържание, дори го използва нееднозначно. Съгласно чл.37 от ЗС “етажи или части от етажи заедно с придадените към тях помещения в тавана или зимника, могат да принадлежат на отделни собственици – държавата, общините и други юридически или физически лица”. Член 38 от ЗС определя, че при сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, има общи на всички собственици части на сградата – земята, върху която е построена сградата, основите, външните стени, плочите, площадките, покривите, комините, инсталациите и всичко, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползване.

• 
  обект на етажната собственост е недвижима вещ, сграда /постройка/; не може да бъде обект на етажна собственост вещ, която не е изградена на етажа, например автобуси, кораби и т.н.
  
• 
  в архитектурно и строително отношение, сградата трябва да се състои от етажи и други самостоятелни обекти, съгласно техническите правила и норми на строителство; няма значение видът на тези обекти – етажи, апартаменти, магазини;
  
• 
  отделните самостоятелни обекти трябва да са технически свързани чрез общи части на сградата – основи, покрив, колони, гредореди, вътрешни носещи стени и т.н.
  
• 
  в правно отношение обособените самостоятелни обекти в сградата принадлежат на различни собственици; ако реално обособените обекти не са разпределени в изключителна собственост между съсобствениците, ще е налице обикновена съсобственост върху цялата сграда;
  
• 
  общите части на сградата са в съсобственост на отделните етажни съсобственици; всеки от тях има дял в общите части; тези части обаче не могат да се делят; затова съсобствеността върху тях е неделима;
  
• 
  етажните съсобственици, като изключителни собственици на реално обособени обекти, влизат в правоотношения помежду си и в правоотношения с трети лица във връзка с управлението и използването на общите части. За целта се формират органи на управление на етажната собственост.
  

• 
  Способи за възникване на етажната собственост
  

• 
  Способи за прекратяване на ЕС
  

Общите части от сградата при ЕС са в режим на съсобственост. Те принадлежат общо на всички съсобственици на обособени обекти. Съсобствеността върху общите части няма самостоятелен характер, самостоятелно съществуване. Тя предполага съществуващо право на собственост върху обособен обект в сградата и го следва. Затова тя има акцесорен характер. Съсобствеността върху общите части е неделима – нито чрез доброволна, нито чрез съдебна делба. Към съсобствеността върху общите части не се прилага и правилото за изкупуване на дял от съсобствен недвижим имот. Субекти, носители на правото на дял върху общите части могат да бъдат само тези лица, които са собственици на отделни обекти в сградата.

Общите части са в режим на съсобственост. Затова за тяхното ползване ще важат правилата за обикновената съсобственост. Всеки съсобственик може да си служи с общата вещ съобразно нейното предназначение и по начин да не пречи на другите съсобственици да си служат с нея според правата си. Особеност за общите части в ЕС е, че те при същите условия могат да се ползват и от “всеки обитател” и не само от обитатели, а и от посетители на сградата, например гости на собственика.

Всеки собственик, съразмерно с дела си в общите части, е длъжен да участва в разноските, необходими за поддържането или за възстановяването им, или в полезните разноски, за извършването на които е взето решение от ОС. Правилото на чл.41 от ЗС различава два вида разноски: необходими и полезни, като не уточнява обхвата на тяхното съдържание. Необходими са разноските, необходими за поддържането или възстановяването на общите части. С полезните разноски само се увеличава стойността на вещта. Те са известни още като подобрения. Субектите на задължението за заплащане на посочените разходи са собствениците и наемателите. Собствениците са длъжни да участват в необходимите разноски, а наемателите и обитателите – в разноските свързани с ползването на общите части. Разпределението на общите разходи за осветление, отопление, почистване и пр. На местата за общо ползване се извършва съгласно чл.9 ПУРНЕС.

При етажната собственост притежателят на етаж или друг обособен обект в сградата има самостоятелно право на собственост върху този обект. Той може свободно да упражнява правомощията си на собственик – да владее, да ползва и да се разпорежда със своята индивидуално притежавана част от сградата. Но неговото право не е ограничено. Собственикът на недвижим имот не може ад извършва такива действия в своя имот, с които се създават пречки за използването на съседния имот – по-големи от обикновените.

Въведени са следните специални ограничения:

А/ Индивидуалният собственик при използване на своите части е длъжен да не върши нищо, което може ад изложи сградата на опасност от пожар или от значителни повреди.

Б/ В жилищното помещение той не може да упражнява занятие, което създава за обитателите на другите помещения безпокойство, по-голямо от обикновеното.

В/ Собственикът може да променя вътрешния вид и разпределението на своите помещения, стига с това да не засяга здравината на сградата. Но той не може ад изменя външния вид на своите части. Например вида на входните врати, на балконите, на прозорците, без съгласието на ОС на собствениците.

Г/ Собственикът е длъжен да даде достъп в своите помещения за поправяне на общите части, когато няма друга възможност за това.

Д/ Собственикът на индивидуален обект има и задължението да използва общите части според предназначението им, а така също да спазва решенията на ОС и правилника за вътрешния ред, както и правилата за обществения морал.

Е/ Индивидуалният собственик в ЕС може да се разпорежда със своя обект. Той може да го прехвърля на трети лица, да го ипотекира, да учредява право на ползване и т.н. при продажба на трето лице той не е длъжен да кани други съсобственици от ЕС. Те нямат право на изкупуване.

Ж/ Етажният собственик може да защитава правото си на собственост върху обособения обект с всички способи за защита на правото на собственост – с ревандикационен иск и с негаторен иск. Допустими са и владелчески искове по чл. 75 и 76 от ЗС.

Управление на етажната собственост

Общо събрание

Общото събрание е необходим и задължителен орган в ЕС. Няма значение какъв е броят на индивидуално притежаваните обекти.

• 
  Общо събрание на собствениците – в неговия състав участват само собствениците на отделните обекти в сградата. То решава въпросите за възстановяване и поддържане на общите части: взема решение за извършване на полезни разноски, за изменение външния вид на частите на отделните обекти; приема бюджета за разходите за поддържане и възстановяване на общите части; избира управител или управителен съвет за изпълнение на решенията му; разглежда и решава жалби срещу действията на управителя и УС; овластява управителя за извършване на дребни разходи в рамките на бюджета.
  
• 
  Общо събрание на собствениците и обитателите /наемателите/ - член 43 от ЗС включва в състава на това общо събрание собствениците и наемателите. То приема правилник за вътрешния ред; избира управител или УС за срок от две години. ; Той е изпълнителният орган на това общо събрание, докато управителят или УС, избиран от общото събрание на собствениците, е орган за изпълнение само на решенията на общото събрание на съсобствениците.
  

Двата вида общо събрание се свикват от избрания от тях управител /УС/. Той е длъжен да свика общо събрание и по искане на една пета от собствениците и наемателите. Свикването на общото събрание става с лична писмена покана, в която се обявяват часът, денят и мястото на провеждане и дневният ред. Поканата се връчва лично, най-малко три дни преди събранието, а в неотложни случаи – най-малко 24 часа преди това. Кворумът зависи от вида на общото събрание. ОС на собствениците може да взема решения, ако на него присъстват три четвърти от собствениците. Общото събрание на собствениците и наемателите се счита законно, ако присъстват повече от половината от лицата, които имат право да участват в събранието. Решенията се вземат с явно гласуване. Всеки етажен собственик в ОС на собствениците има право на един глас. Съсобствениците на обособен обект или съпрузите също имат право общо на един глас. Етажната собственост не е персонифицирана общност, нито е държавен орган. Затова решенията на ОС имат характер на гражданскоправна многостранна сделка.

Изпълнителни органи на етажната собственост на етажната собственост са управителя, респективно УС. Общото събрание решава дали изпълнителният орган да бъде едноличен или колективен. УС се състои от председател и членове. Управителят /УС/ е постоянно действащ орган. Той се избира от ОС за срок от две години. Длъжностите управител, член или председател на УС са безплатни, освен ако всички собственици и наематели се съгласят да се плаща. Управителят /УС/ привежда в изпълнение решенията на ОС и следи за спазване законите и правилата за вътрешния ред в сградата, изпълнява приетия от ОС бюджет и се отчита пред ОС. Освен това той представлява собствениците и наемателите пред трети лица.

Дава възможност при етажна собственост с повече от 15 апартамента, магазини, ателиета, гаражи и други административни помещения, принадлежащи на различни собственици, ОС да избере и надзорен съвет от трима души, който да докладва за дейността на УС в ОС. Този орган не е задължителен, а факултативен. ОС решава дали да има такъв орган. НС не е компетентен да взема решения по въпросите на ЕС. Той може да се произнася само по законосъобразността и правилността на действията и решенията на управителя /УС/, и то преди всичко относно набирането и изразходването на бюджета на ЕС.

Правото на строеж е ограничено вещно право, по силата на което едно лице може да построи сграда /постройка/ върху чужда земя и да стане изключителен собственик на постройката. Правата на собственост върху земята и постройката се намират в юридическо единство по силата на чл.92 от ЗС. Но чл.63 от ЗС ги разделя на две вещни права – едно лице е носител на правото на собственост върху терена, друго е собственик на постройката върху същия терен. Именно правото да се притежава, да се държи постройка в чужда земя, се нарича право на строеж или суперфиция. Вещно право на строеж се учредява винаги и само върху чужд имот. Затова няма право на строеж върху собствена земя. Ако собственикът застроява своя парцел, това не е отделно вещно право на строеж, а е осъществяване на неговите правомощия на собственик. Не е нужно постройката да съществува реално. Право на строеж може да се учреди и преди сградата да е построена е с тази цел то най-често се учредява, затова и вещното право на строеж не е сервитут, не е тежест върху определен имот.

Докато сервитутът следва имота, при правото на строеж собственикът на постройката винаги може да я прехвърли на трето лице при спазване на изискванията на чл.33 от ЗС. И най-сетне сервитут не може да възникне без да съществува господстващ имот, докато правото на строеж може да се учреди и преди сградата да е построена. За разлика от правото на ползване, вещното право на строеж не е право intuitu personae – не се погасява със смъртта на своя носител, а може да се наследява и прехвърля. То не се погасява и с погиване на вещта – ако постройката погине, носителят на правото на строеж може да я построи отново, без да е нужно да му се учредява ново право на строеж. От направените сравнения може да се направи извод, че вещното право на строеж е самостоятелно ограничено вещно право върху чужда вещ. Всеки субект на гражданското право може да бъде носител на вещното право на строеж. То може да се отстъпва на физически лица, на юридически лица, на кооперации. Правото на строеж може да бъде съпритежание на две или повече лица и в такъв случай за него ще важат съответно правилата за съсобствеността. Предмет на правото на строеж може да бъде и строеж под повърхността на земята. Ако суперфициарът построи повече от уговореното, например вместо сграда на два етажа построи и трети етаж, построеното в повече по силата на приращението се придобива от собственика на земята. Вещното право на строеж включва следните правомощия:

• 
  Право да се построи и държи сграда в чужд имот. То се свежда до правото да се извърши строителство. Това правомощие трябва да се упражни в петгодишен срок. То се погасява по давност, ако не бъде упражнено в този срок.
  
• 
  Изключително право на собственост върху постройката. С извършване на строежа носителят на ВПС автоматично става собственик на постройката. Собственикът на земята няма никакви право върху постройката.
  
• 
  Право да се ползва чуждата земя. Носителят на правото на строеж има и допълнително правомощие да ползва чуждата земя, доколкото това е необходимо за използване на постройката. Например, да си направи пътека з апреминаване, да складира материали за строежа и т.н.