Проф. Александър Г. Кожухаров облигационно право
Изтегляне 3.66 Mb.
|
| ЗЗД). Той има срещу купувача, който иска предаване, без да
предлага цената, тъй нареченото възражение за неизпъл нен договор. С това възражение той си обезпечава цената, като задържа продадената вещ.1 8. Последици от неизпълнението. Ако задължението за предаване не бъде изпълнено, купувачът може да иска: прякото изпълнение на това задължение с вре дите, които претърпява от забавата, ако не предпочита; да развали договора за продажба и да иска при съждане на понесените от него вреди. § 3. Отговорност на продавача при съдебно отстраняване (евикция). 1. Същност и основание. Никой не може да прехвърли права, които няма. Всеки може да прехвърли само толкова права, колкото има. Затова, ако продавачът не е собственик на вещта, която про дава, не става неин собственик и купувачът. Ако вещта все пак му принадлежи, но е обременена с права на трети лица, купувачът я придобива, но заедно с тежестите, които я обреме няват. И в двата случая се казва, че продавачът не е изпъл нил задължението си да прехвърли на купувача собстве ност, свободна от всякакви права на трети лица. Разбира се, той отговаря за неизпълнението. "Продавачът отговаря (че тем в тази връзка в чл. 188 от ЗЗД), ако трети лица имат пра во на собственост или други права по отношение на вещта, които могат да противопоставят на купувача, освен ако послед ният е знаел това." Казваме, че продавачът отговаря, затова че е продал чужда вещ или макар своя, но обременена с права на трети лица, - че отговаря за съдебно отстранение, за евикция в най-широкия смисъл. Основанието на тази отговорност трябва да се търси във възмездния и двустранен характер на договора за продажба. Задължението на купувача да плати цената намира своето правно основание в задължението на продавача да му прехвърли собствеността - в изпълнението на задължението на продавача "да даде нещо". Ако купувачът рискува да бъде отстранен или е вече изцяло или отчасти отстранен от купената вещ, необходимо е да получи обратно всичко, което е дал срещу нея: продавачът не е изпълнил задължението си "да даде нещо". Освен това става необходимо купувачът да бъде обезщетен и за вредите, които претърпява вследствие неизпълнението.1 2. Приложно поле на отговорността. 2.1. Продавачът (каза се) отговаря, затова че не е изпълнил задължението си да прехвърли собствеността върху купувача - такова право върху продадената вещ, което да му позволява да я владее, да я ползва и да се разпорежда с нея така, че да изключва всеки друг от същите възможности. В случай, че купувачът става собственик на продадената вещ, въпреки че продавачът не е бил неин собственик; ако купувачът придобива вещта без тежести, въпреки че трети лица са имали права върху нея? Купувачът постига своята цел (става пълен собственик) и няма никакъв интерес да се занимава с тук разискваната отговорност на продавача. Наистина, ако би станал собственик, макар да купува от несоб-ственик, ако правата на третото лице - истински собственик, биха се погасили, купувачът не би имал основание да се опасява от ревандикационния иск на истинския (вече бивш) собственик - да се опасява от съдебно отстранение. Ако правата, които трети лица имат върху вещта, не биха могли да му бъдат противопоставени, изключен е за купу- вача всякакъв риск да понесе каквото и да било стеснение на правата му. 2.2. Нашето право познава случаи, когато купувачът става собственик на купената вещ, въпреки че му я продава несобственик. Достатъчно е да се спомене тук чл. 78 от ЗСоб. Този текст предвижда, че "който придобие по възмезден начин владението на движима вещ или на ценна книга на приносител на правно основание, макар и от несобственик, но без да знае това, придобива собствеността..." Очевидно е, че в случая купувачът става собственик не защото неговият "праводател" е бил собственик, а защото е добросъвестен (1237-59-П-Сб. 181, 219). Той придобива собствеността върху продадената и предадена му движимост не по произволен, а по оригинерен начин. Той черпи правото си не от своя "праводател", който го няма, а го придобива по силата на закона. Тъй като собствеността върху една вещ изключва възможността друг да има същото право по отношение на нея, придобитото от купувача ново право на собственост погасява досегашното право на собственост на третото лице - истински собственик. Породеното право на собственост няма нищо общо със старото (не е производно от него) затова се погасяват и правата, които старият собственик на движамата вещ е учредил по отношение на нея в полза на трети лица. В резултат добросъвестният купувач на движима вещ или на ценна книга на приносител става собственик и затова не може да бъде отстранен от купената вещ. При тази толкова ефикасна защита1 добросъвестният купувач на движима вещ или на ценна книга на приносител не мисли да реализира и няма нужда да реализира "отговорността" на продавача, който е продал чуждата вещ. Всичко това дава основание да се мисли, че чл. 188 и сл. от ЗЗД не се отнасят до продажбата на движимости - че те са вън от прилежното поле на отговорността, уредена от тези текстове. 2.3. Вярно е, че проблемът за отговорността на продавача на чужда вещ се поставя предимно при продажбата на недвижими имоти - и тази най-честа на практика хипотеза има предвид следващото изложение. Но вярно е още, че не са малко случаите, при които има място за тази отговорност и при продажба на движимости: 1) Тази отговорност възниква на същото основание, както при продажбата на недвижим имот, винаги когато про дадената движима вещ не преминава в собственост на купувача. Такъв е например случаят, когато купената вещ е била открадната или загубена и нейният истински собственик може да я ревандикира от добросъвестния й приобретател (чл. 78, ал. 2 ЗСоб).1 В този случай купувачът на движимост-та няма друга защита освен тази по чл. 188 и сл. от ЗЗД и не може да бъде лишен от нея. Такъв е случаят и когато продадената движимост не е била предадена на купувача, а продавачът я е продал повторно и предал на втория й приобретател. В този случай купувачът разполага само със защитата по чл. 188 от ЗЗД. Такъв ще бъде най-накрая и случаят, когато купувачът на движимостта не става неин собственик по силата на чл. 78, ал. 1 от ЗСоб, въпреки че тя му е била предадена, защото е недобросъвестен. Законът му признава правото да иска да му бъде върната покупната цена, която е платил, ако бъде отстранен - чл. 192, ал. 1, изр. 1 от ЗЗД. 2) Но за отговорност на продавача може да става дума дори в областта, за която се мисли, че тя е изключена - в хипотезата на чл. 78, ал. 1 от ЗСоб. Законът наистина предвиж да, че добросъвестният купувач става собственик на движи мостта, която е купил от несобственик, но не му се налага -не бива и не може да му наложи - да стане собственик, ако той смята за несъвместимо с "добросъвестността" да се ползва от защитата на чл. 78, ал. 1 от ЗСоб срещу истинския собственик.1 Законът го защитава, признава му една собственост, но не му я натрапва против волята му, въпреки неговата съвест. Тогава не можем да го лишим от възможността да развали договора, нито от тази да ангажира отговорността на продавача на чуждата вещ. Нито можем да разрешим на продавача да твърди, че купувачът е станал собственик и няма интерес да предявява тези искове. 3) Както вече се отбеляза, проблемът за отговорността на продавача поради евикция се поставя на практика главно при продажбите на недвижимости - например, когато гражданин продава на друг гражданин недвижим имот, който не му принадлежи (57-54-ОС; или от пълномощник на собственика, чисто пълномощие се оказва нередовно: 1234-55-IV, СП, 55, 7, 60,1). Такъв ще бъде и случаят, когато гражданин продава недвижим имот, който не му принадлежи, на държавна организация или на кооперация, а също и обратният случай: когато държавна организация или кооперация е продала на гражданин или на друга кооперация недвижим имот, който не й принадлежи. Проблемът за отговорност поради евикция не е немислим и в отношенията между държавни предприятия и учреждения, макар рядко да може да се появи на практика случай, при който държавно предприятие да е продало на друто държавно предприятие недвижим имот на трето предприятие. 3. Хипотезите. 3.1. Законът предвижда, че продавачът отговаря, щом трето лице има права върху продадената вещ, които може да противопостави на купувача, независимо дали третото лице не ги е още предявило и купувачът не е още отстра нен от вещта, която е купил, или то е вече предявило правата си и купувачът е вече отстранен изцяло или отчасти от вещта. 3.2. Тези две хипотези изикват някои изяснения: а) Купувачът може да бъде изцяло или отчасти отстранен от вещта, която е купил, въз основа на съдебно решение по петиторен (или друг) иск на трети лица. Тогава е налице евик-ция. Казваме, че купувачът е евинциран, съдебно отстранен. Няколко примера. Трето лице твърди и иска да бъде установено със сила на пресъдено нещо, че продаденият имот му принадлежи. Съдът уважава иска му. Купувачът е вече отстранен от имота. Ако третото лице иска още владението на имота, с изпълнението на решението купувачът и физически ще бъде отстранен от него. Същата участ го очаква и ако трето лице твърди и докаже, че има ипотечно право върху продадения имот. Съдът ще му го призн(ае. Купувачът е вече отстранен, защото в изпълнение на съдебното решение ипоте-карният кредитор може да иска имотът да бъде продаден на публична продан. Той може да противопостави правото си на купувача, който (въпреки че е собственик) се оказва и в този случай изцяло отстранен от имота. Същото ще бъде и ако кредитор на продавача е наложил възбрана върху продадения имот. Тази възбрана може да се противопостави на купувача, който е придобил имота след вписването й (чл. 346, ал. 2 ГПК). Това означава, че имотът вече е собственост на купувача и може да бъде изнесен на публична продан и продаден за дълг на продавача. Купувачът и в този случай ще се окаже изцяло евинциран. Ако трето лице твърди и докаже, че има вещно право върху продадения имот (например право на преминаване през него) купувачът този път не е изцяло, а отчасти отстранен от купения имот, защото трябва да понесе едно ограничение в правата си. Той е отчасти отстранен и когцто намери в имота наемател, за когото не е знаел, но чийто наемен договор на едно или друго основание е задължителен за при-обретателя (чл. 237 ЗЗД). Такъв наемател има права върху купения имот, които може да противопостави на купувача. Последният е евинциран, не изцяло, но отчасти и за срока на наема трябва да търпи едно стеснение на правата си. Във всички тези случаи пълното или частичното съдебно отстранение настъпва, защото трето лице се оказва носител на вещно право върху продадената вещ (право на собственост, ипотечно право, суперфициарно право, право на ползване и т. н.) или на друго, противопоставимо на купувача право (възбрана, наем и пр.). б) Възможно е обаче правата на третото лице да са само предявени по съдебен ред или дори да не са още предявени, но да могат във всеки момент да бъдат предявени и противопоставени на купувача. Засега купувачът не е още, но ще бъде съдебно отстранен в най-близко бъдеще. Вещта не му е още отнета изцяло или отчасти, но съществува опасност да му бъде отнета. Тогава не казваме, че е вече налице евикция, но че тя може в бъдеще да бъде реализирана -че е налице една предстояща или евентуална евикция. 3.3. Законът с основание не прави разлика между реализирана и предстояща евикция. Защото и двата случая са идентични по същество: става дума все за пълно неизпълнение или неточно изпълнение на задължението да се прехвърли правото на собственост, все за продажба на чужда вещ, респективно на собствена, но обременена с чужди права вещ - все за налични права на трето лице, противо-поставими на купувача; права, реализирани вече или които ще се реализират в бъдеще. Понеже и в двата случая продавачът е в неизпълнение, и в двата случая той е отговорен, стига купувачът да не е знаел при купуването за правата на третите лица върху продадената вещ (чл. 188 ЗЗД). Все пак съдържанието на отговорността на продавача е (както ще видим по-долу) по-тясно при тази втора хипотеза. 3.4. Естествено продавачът няма да отговаря, ако е прехвърлил на купувача пълна и неограничена от права на трети лица собственост върху продадената вещ. Така той няма да отговаря, ако трето лице предяви срещу купувача иск за защита на нарушено владение върху продадената вещ - владение, което продавачът му е отнел, като е влязъл сам във владение (чл. 75 ЗСоб). Уважаването на такъв иск ще лиши купувача от владението, но само временно. Защото в качеството си на собственик и чрез ревандикационния си иск купувачът ще си възвърне владението (чл. 108 ЗСоб). Важното е третото лице да няма право по отношение на вещта, което да може да противопоставя трайно на купувача (чл. 188. ЗЗД). Затова продавачът няма да отговаря, ако третото лице смущава или дори отнеме владението на купувача, стига да извършва тези действия произволно, а не в упражнение на свои права върху продадената вещ. Купувачът (собственик и владелец) може сам да се брани срещу подобен произвол. Във всички тези случаи на фактически обезпокоявания продавачът не отговаря. 3.5. Отпада отговорността на продавача и когато той не е бил собственик в момента на продажбата, но е ста нал собственик впоследствие. След като продавачът ста не собственик и купувачът става собственик. Продавачът, който се е задължил да му прехвърли собствеността, не мо же да претендира собствеността на основание свой по-къ сен титул. "Този, който трябва да гарантира, той не може да евинцира", се казва в такъв случай (116-57-ОС-Сб. 30, 27). Това означава още, че колкото и време да се намира прода дената вещ във владение на продавача, нито той, нито на следниците му могат да откажат да я предадат на купувача под предлог, че са я загубили по давност. 4. Отговорност на продавача преди съдебното отстраняване. 4.1. Истинският собственик, респективно лицата, които имат права върху имота, противопоставими на приобрета- теля му, винаги могат да предявят правата си по съдебен ред. Исковете си те ще трябва да насочат срещу купувача, единствено пасивно процесуално легитимиран по тях. Купувачът обаче не е длъжен да живее в страхове и да чака третото лице да го съди, осъди и отстрани от купения имот. Още преди това да е станало, той може да разкъса облигационната връзка, която го свързва с продавача. Последният се е задължил да му достави пълната и неограничена собственост върху продадения имот, а не му е доставил това право, ако трети лица имат собственост или други права върху имота. Затова купувачът може да развали договора за продажба по реда на чл. 87 от ЗЗД и да търси обезщетение за вредите, които претърпява вследствие неизпълнинето (чл. 189, ал. 1 ЗЗД), стига само да е добросъвестен, т. е. по време на купуването да не е знаел, че купува от несобственик или че трети лица имат права върху купуваното от него (чл. 188 ЗЗД). Обратно, ако е знаел за тези права, купил е на свой риск. Недобросъвестен е, поради което не може да разваля договора, нито да иска обезщетение за вредите, за които знае, че могат да го постигнат. Има само правото да иска да му бъде върната покупната цена. 4.2. Правото на купувача да развали договора, когато е добросъвестен, не е винаги безусловно. Законът степе нува възможностите му в зависимост от степента на неизпъл нението с цел да обезпечи и в тези случаи прякото и реално изпълнение на договора. Така у • .5 . 1) Добросъвестният купувач има безусловното право да развали договора по реда на чл. 87 от ЗЗД, "ако продадената вещ принадлежи изцяло на трето лице" (чл. 189, ал. 1, изр. 1 ЗЗД). Това разваляне ще се извърши с едностранно изявление на купувача, ако са били продадени движи-мости; по съдебен ред - при продажба на недвижимости. 2) Но продавачът няма право да развали продажбата с едностранно волеизявление, ако "само част от продадената вещ принадлежи на трето лице или вещта е обременена с права на трето лице" (чл. 190, ал. 1 ЗЗД). В този случай продажбата може да бъде развалена само по съдебен ред, дори ако е продажба на движимост. По съдебен ред, защото предпоставка на развалянето е съдът да намери, че според обстоятелствата трябва да се приеме, че купувачът не би сключил договора, ако знаеше истинското положение на нещата. Иначе купувачът може да иска само намаление на цената и обезщетение за вредите (чл. 190, ал. 2 ЗЗД). 4.3. С развалянето отпада правното основание за продавача да задържа получената от него покупна цена. Тя не може да остане у него, без той да се обогати с нея без основание. Затова той е длъжен да я върне на купувача, разбира се, срещу вещта, която с развалянето купувачът също няма основание да държи и да задържа. При това трябва да му върне цялата покупна цена срещу вещта, дори и купувачът да я е виновно (съзнателно) повредил или обезценил (чл. 189, ал. 2 ЗЗД). Смятал е, че поврежда не чужда, а своя вещ. Ако например е купил къща за 5 000 лв. и я е повредил в размер на 1 000 лв., пак 5 000 лв. му се дължат от продавача. Но ако купувачът е извлякъл полза от поврежданията, които сам е направил, стойността на тази полза се приспада от сумата, която продавачът му дължи - например цената на прозорците, които купувачът е извадил от къщата и продал (чл. 189, ал. 2 ЗЗД). 4.4. Освен това продавачът трябва да обезщети купувача за вредите, които му причинява вследствие неизпълнението на задължението си. Купувачът може да претендира: всички разноски по договора, които съобразно чл. 186 от ЗЗД са в негова тежест (чл. 189, ал. 1 ЗЗД); всички направени от него необходими и полезни разноски за вещта (чл. 189, ал. 1 ЗЗД). Купувачът има пра во да иска да му се заплатят разноските по запазването на вещта дори от истинския собственик, който ревандикира вещ та (чл. 72 ЗСоб). С още по-голямо основание може да ги претендира от неизправния продавач; всички други загуби - вън от тези разноски, които е понесъл, и сигурните ползи, които е пропуснал да осъществи, в съобразност с общите правила, които уреждат отговорност та при неизпълнение (чл. 189, ал. 1 изр. З ЗЗД). Така например купувачът ще може да претендира сумата, с която се е уве личила стойността на имота вследствие подобренията, кои то е направил - увеличение, което той не може да ползва.1 До връщане на покупната цена и плащане на по добренията купувачът има право да задържи продадената вещ (ч л. 90 и ч л. 91 ЗЗД). 5. Съдебно отстранение и последиците му. 5.1. Разглежданата дотук хипотеза е: купувачът не е още отстранен от купената вещ, но правата, които трети лица имат по отношение на вещта и които те могат да му противопоставят, са за него една постоянна заплаха. Затова пред постоянния страх да бъде отстранен той предпочита да заличи договора за продажба с обратна сила - да го развали с обратно действие, все едно че не е бил никога сключван. Купувачът не е длъжен да разваля договора. Той може да приеме спора с третото лице, което твърди, че е собственик на продадената вещ или че има права върху нея -да оспори правото му. Купувачът има право да привлече в предявения срещу него иск своя "праводател" - продавача по предвиде ния в чл. 175 от ГПК ред (вж. чл. 191, ал. 2 ЗЗД; вж. 1548-53- 1). Защото участието на продавача в процеса като негов по магач при отблъскване претенциите на третото лице има та зи последица, че прави задължително и за продавача реше нието, което съдът ще постанови по спора между купувача и третото лице, и отнема на продавача възможността да оспор ва по-късно решението под предлог, че купувачът неправилно е водил делото (чл. 179, ал. 2 ГПК). Обратно, ако продавачът не бъде привлечен в процеса, той няма да отговаря за съдеб ното отстранение, "ако докаже, че е имал достатъчно основа ние за отхвърляне на иска", т. е. че наистина е прехвърлил собствеността върху продадената вещ, но делото е било загу бено, защото не е било водено добре (чл. 191, ал. 2 ЗЗД). Впрочем продавачът може и сам да встъпи в предявения сре щу купувача процес, за да му помага (чл. 175, ал. 1, изр. 1 ГПК). Постановеното решение ще бъде задължително за него. Обаче усилията на купувача да запази за себе си купената вещ могат да останат безуспешни. Въпреки всичко (въпреки помощта на продавача) купувачът може да бъде осъден да предаде купената вещ на третото лице (ищеца), което следователно съдът признава за истински и единствен собственик, респективно за носител на права върху вещта. В такъв случай купувачът се оказва отстранен от купената вещ, отстранен чрез съдебното решение. Той е евинци- ран. С привеждане на съдебното решение в изпълнение по принудителен ред (с въвеждане на ищеца във владение по реда на чл. 414 до чл. 418 от ГПК) купувачът загубва и владението върху купения имот. С публичната продан на недвижимия имот за удовлетворение на ипотечното вземане на ищеца купувачът губи собствеността върху него (чл. 175 ЗЗД; чл. 384, ал. 2 ГПК).1 5.4. Купувачът може да държи да запази имота, който е купил и е осъден да предаде или може да бъде осъден да го предаде на третото лице-ищец. Купувачът може да е направил сграда върху продаденото му чуждо място и да държи да я запази. Или да е построил къща върху купеното място, -ипотекирано от продавача на трето лице. За да избегне отстраняването, купувачът може да плати ипотечното задължение на продавача, респективно да обезщети третото лице за правата му върху имота. Той може дори да убеди третото лице (истински собственик) да му прехвърли имота в собственост. В последния случай той все едно го купува втори път. Два пъти плаща за една и съща вещ, респективно плаща чужди ипотечни задължения. Все за да не бъде отстранен. Подобни сделки не влияят върху обема на отговорността на продавача. Нейният обем си остава такъв, какъвто е определен от закона. Защото купувачът може, в желанието си да запази имота, да плати по-висока цена, твърде високо обезщетение срещу противопоставимите му права и т. н. За това продавачът не може да отговаря. Законът му позволява да се освободи от отговорността си изобщо, стига да плати на купувача сумата, която същият е заплатил на третото лице, заедно с лихвите от деня на плащането, както и разноските по процеса (чл. 191, ал. З ЗЗД).2 5.5. Купувачът обаче може да не успее да убеди третото лице да му отстъпи правата си. Може и изобщо да не прави опит за спогодба с него. Как тогава ще се уредят отношенията между напълно евинцирания купувач и продавача? а) С влизането в сила на решението за съдебно отстраняване договорът за продажба трябва да се счита за развален. Този извод следва от чл. 188 от ЗЗД във връзка с чл. 192, ал. 1 от ЗЗД. Първият от тези два текста дава основание за заключението, че недобросъвестният купувач (който знае, че купува чужда вещ или вещ, обременена с чужди права) е лишен от правото да иска развалянето на продажбата. Той е купил на свой риск и не може да се оплаква, че продавачът не бил изпълнил задължението си да му прехвърли собствеността, защото знае, че продавачът не е в състояние да направи това. Но въпреки че не може да иска разваляне на продажбата, недобросъвестният купувач има право да иска да му бъде върната покупната цена, ако претърпи съдебно отстранение. Това предвижда чл. 192, ал. 1 от ЗЗД. Изтегляне 3.66 Mb. Сподели с приятели:
|