Общи характеристики на имота Вещно-правен статут и описание на имота

Общи характеристики на имота

1. Вещно-правен статут и описание на имота

В съответствие с наличната информация е, че теренът съставлява поземлен имот, с идентификатор по одобрената кадастрална карта на гр. Перник 55871.513.115, за който е предвиден УПИ Х-115 – за обслужващи дейности и паркинг, в квартал 159 по проектоплана за регулация на гр. Перник.

Отреждането на имота, съобразно цитираният акт за собственост е за обслужващи дейности и паркинг.

Съобразно градоустройствения статут, имотът попада в зона за Оо и е със следните параметри за застрояване:

- Височина на застрояване – 10-26 м.

- Коефициент за плътност (Кпл.) – 60%;

- Коефициент за интензивност (Кинт.) – 2.5;

- Коефициент за озеленяване (Оз) – 40%.

2. Визия за развитие

Ако се реализира такъв тип многофункционална бизнес сграда с извършване на услуги в обществена полза, то една част от помещенията могат да се дават под наем с цел извличане на парична полза, а друга да се ползват по предназначение за предоставяне на услуги със социално-поносими цени. Концентрацията на стопански и нестопански дейности на територията на сградата ще позволи имотът да се превърне в инвестиционен актив и по този начин да генерира и носи значителни постъпления и възстанови в разумен срок вложените в изграждането му инвестиции.

Целта на публично-частното партньорство, което Община Перник би желала да развие е имотът да се превърне в инвестиционен имот – актив, който в резултат от една страна на вложенията в него и от друга в резултат на местоположението си, улеснения достъп и бъдещ микро- и макроклимат в страната след изграждане на съответния околовръстен пръстен около град София, изграждането на Дунав-мост-2 и магистрала „Струма” ще има способността да генерира парични потоци, чрез отдаване под наем, подходящо менажиране и обособяване на административни, бизнес и търговски зони, независимо от другите активи и независимо от основната дейност на дружеството.”

На базата на допитване до широката общественост (Приложение-А) се установиха резултати, от които е видно, че интересът и на обществото, и на деловата общественост за изграждане на такъв тип сграда със специфично функционално предназначение на територията на посочения имот, е голям.

Проектна готовност за изпълнение на многофункционална бизнес сграда все още няма.

Големият проблем отново е липсата на средства за реализация на строителството.

В тази връзка следва да се спомене, че настоящото Ръководство на проекта предприема реални действия и разговори за евентуално сключване на договор по линията на публично – частното партньорство за възлагане застрояването на терена.

2. Нормативна база

• 
  Закона за устройство на територията и всички свързани с него норми, приложими за обекта и дейностите, които ще се развият и осигуряващи условията, обобщени в чл. 169 от ЗУТ;
  
• 
  Наредба № 7 от 22 декември 2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони;
  
• 
  Наредба № 4/01.07.2009 г. за проектиране и поддържане на строежите в съответствие с изискванията за на достъпна среда на населението, включително за хората с увреждания;
  
• 
  Закон за концесиите;
  
• 
  Закон за общинската собственост;
  
• 
  Правилник за прилагане на Закона за общинската собственост;
  
• 
  Наредба за публично-частни партньорства на Община Перник;
  

1. Технически изисквания

• 
  Изброените задължителни и допустими дейности трябва да бъдат нормативно съобразени и реализирани при спазване на ЗУТ;
  
• 
  Всички инвестиционни намерения на контрагента по евентуалната сделка на разпореждане/частния партньор да са на базата на одобрени строителни документи – инвестиционни проекти, съгласувателни актове, договори със захранващите организации и разрешение за строеж на трайните обекти (респ. разрешение за поставяне на преместваемите обекти);
  
• 
  Зелените площи да се третират на основата на съгласуван и одобрен проект в част „Паркоустройство”
  

На настоящия етап все още няма разработен механизъм за привличане на частни инвестиции за такъв тип строителство.

• 
  постепенно нарастване ролята на частния бизнес, който увеличава инвестициите на територията на индустриалната зона и града, включително в изграждане и на специфични съоръжения и обекти;
  
• 
  наложената самостоятелност в политиката на развитие на Община Перник свързани с възможностите за финансиране от т.нар. европейски фондове;
  
• 
  утвърждаващото се разбиране в обществото за огромната роля на такъв тип концентриране на стопански и нестопански дейности на едно място;
  

3. Правни възможности за разпореждане с имота и сделки на управление

Следователно водещ във всеки един проект е финансовият анализ, който има за цел да даде отговор дали конкретната опция е икономически възможна и жизнеспособна, на първо място, и на второ място, дали тя ще доведе до по-ефективно и по-ефикасно разходване на бюджетни средства, т.е. до по-висока стойност на вложените в един проект парични средства.

Изборът на конкретна правна форма, в която да бъде обвързан конкретния проект, разбира се зависи и от вида на собственост върху поземления имот (терена), върху който ще се реализира интервенцията върху територия и инфраструктура, посредством която ще се предоставя съответната услуга.

Преди да се разгледат отделните правни институти, предоставящи възможност за конкретна интервенция върху обекта на анализ е необходимо да се анализират наложените по нормативен път административни рестрикции и ограничения по отношение свободата на търговско договаряне и реализиране на сделки от страна на търговски дружества с държавно участие в капитала, конкретно разписани в Правилника за реда за упражняване правата на държавата в търговските дружества с държавно участие в капитала (ПРУПДТДДУК), както и по отношение на търговско договаряне, когато общините участват в търговска сделка със собствен капитал.

Характерна особеност при търговските дружества с държавно и общинско участие в капитала е ограничената им свобода на договаряне. За разлика от останалите еднолични акционерни дружества по чл.159 от Търговския закон, собствеността на капитала в които принадлежи на физическо или юридическо лице, частно-правен субект, при ЕАД с държавно или общинско участие в капитала са налице множество рестриктивни условия, които ограничават свободата им на договаряне при осъществяване на определен вид сделки на управление и/или разпореждане с имущество на Дружеството.

При акционерните дружества с частен капитал, реализирането на сделки на управление/разпореждане с имущество на Дружеството винаги се осъществява по реда на част ІІІ (трета) „Търговски сделки” от Търговския закон, при наличие на изразена воля на Управляващия орган на Дружеството (Управителен съвет/Съвет на Директорите - в зависимост от структурата на управление), обективирана във валидно прието от него Решение. Единствените ограничения в свободата на договаряне са въведени в чл.236 от ТЗ. Част от посочените ограничения са императивни и засягат сделките на разпореждане, свързани с:

• 
  прехвърляне или предоставяне ползването на цялото търговско предприятие;
  
• 
  разпореждане с активи, чиято обща стойност през текущата година надхвърля половината от стойността на активите на дружеството съгласно последния заверен годишен финансов отчет и поемане на задължения или предоставяне на обезпечения към едно лице или към свързани лица, чийто размер през текущата година надхвърля половината от стойността на активите на дружеството съгласно последния заверен годишен финансов отчет.
  

Правна възможност за ограничаване свободата на договаряне е предоставянето на правото в Уставът на дружеството да се предвиди определени сделки да бъдат сключват след предварително разрешение на надзорния съвет, съответно по единодушно решение на съвета на директорите. Такива ограничения може да постави и надзорният съвет, съответно съветът на директорите.

Особено характерно е обстоятелството на законово предвидената действителност на посочените сделки, сключени в нарушение на изискванията на ТЗ или Устава на Дружеството.

Характерна разлика за извършваните от едноличните акционерни дружества с държавно участие в капитала е нормативно установеното осъществяване на сложен фактически състав за реализиране на сделки за продажба, замяна и наем на дълготрайни активи, както и за задължително застраховане на имуществото им.

Същите могат да бъдат реализирани след провеждане на специфични тръжни и конкурсни процедури, осъществени реда на Правилника, съответно по реда, установен в Устава на Дружеството.

Предвидените процедури, въз основа на които е възможно осъществяването на разпоредителните сделки, респ. сделките на управление са подробно и детайлно разписани в ПРУПДТДДУК и са: търг с явно или с тайно наддаване и конкурс. Решението за провеждане на всяка конкретна процедура се взема ad hoc от Търговеца.

Предвид липсата на конкретика в Правилника относно това кой от органите на Дружеството се отъждествява с понятието „търговецът” се налага тълкуване на текста на чл.15, ал.1 от Правилника. При сравнителен анализ на текстовете, регламентиращи правомощията на отделните органи на Дружеството, би следвало да се наложи логичния извод, че управленските решения за вида, условията и реда за провеждане на процедурите се приемат от Едноличния собственик на капитала.

От така въведеното общо ограничение за осъществяване на търговски сделки са въведени три изключения:

(1) с оглед качеството на Дружеството като Възложител по смисъла на Закона за обществените поръчки (ЗОП);

(2) с оглед съконтрагента по съответната сделка и

(3) с оглед предмета на сделката;

Първото изключение обхваща търговските дружества с държавно участие в капитала, имащи качеството на Възложители по смисъла на чл.7, т. 5 и 6 от ЗОП, а именно: публичните предприятия и техните обединения, когато извършват една или няколко от дейностите по предоставяне на обществени услуги, както и търговците или други лица, които не са публични предприятия, когато въз основа на специални или изключителни права извършват една или няколко от дейностите по предоставяне на специализирани обществени услуги или т.нар. “секторни възложители” – експлоатационни дружества.

Второто изключение е свързано с личността на насрещната страна по договора, сключван от Дружеството, конкретно посочени в хипотезите на чл.17 от Правилника.

В така посочената хипотеза на едноличния собственик на капитала е предоставена правна възможност да реализира вече разгледаните сделки на управление/разпореждане с имуществото на Дружеството чрез преки преговори в случай, че насрещната страна в преговорите е:

(1) съсобственик;

(2) дъщерно/и дружество/;

(3) концесионер, за когото активът е необходим с оглед предмета на концесията;

(4) бюджетно предприятие по смисъла на Закона за счетоводството;

(5) дипломатически и консулски представителства на чужди държави и представителства на междуправителствени организации в Република България;

(6) търговско дружество с над 50 на сто държавно (общинско) участие, предоставящо публични услуги, подлежащи на регулиране от държавен орган; когато сделката се извършва от търговски дружества, включени в списъка - приложение №1 към правилника.

При третото изключение отново е регламентирана възможността за провеждане на преки преговори, когато за това е прието нарочно решение на Министерски съвет, без ограничение във вида на сделката или по решение на едноличния собственик на капитала, ограничено само до сделки на отдаване под наем на спортни обекти и съоръжения като дълготрайни активи, независимо от балансовата им стойност и то ако съконтрагента е юридическо лице с нестопанска цел за осъществяване на общественополезна дейност, чиято основна дейност съответства на предназначението на актива.

В последната хипотеза свободата на договаряне отново и допълнително е ограничена с поставения от закона максимален срок на договора – една календарна година. Така определеният срок е крайно рестриктивен и при съпоставяне на тези сделки не само с търговските, но и със сделките в гражданския оборот може да се обоснове безспорният извод за изключителното ограничаване на държавните търговски дружества и поставянето им пред невъзможност за трайни и печеливши партньорства.

1. 
   
   Каталог: docs
   docs -> Провеждане на общинските състезания от ученически игри – 2015 г. Гр. Стара загора
   docs -> Опит в група чрез психодрама, социометрия и групова терапия
   docs -> Дв бр. 103 от 2 Декември 2008г., изм дв бр. 24 от 31 Март 2009г
   docs -> Фондация «Гъривер клиринг хауз» (c/o Център за култура и дебат „Червената къща”)
   docs -> Иван (Ванчо) Флоров и м а г и н е р н о с т а
   docs -> Соу „СВ. Св. Кирил и методий
   docs -> Рискови фактори на тютюнопушенето
   
   
   
   Изтегляне 0.68 Mb.
   
   Сподели с приятели: