Програма за транснационално сътрудничество в Югоизточна Европа на 11. 03. 2009 год., финансиран по оп за Транснационално сътрудничество „Югоизточна Европа 2007 2013 г., Приоритет Зони за устойчив растеж
Анализ на варианта „покупко-продажба”
Изтегляне 0.68 Mb.
|
- Навигация на страницата:
- Приложимост към обекта на анализа
- Последици за Община Перник от осъществяване на сделката
- Анализ на варианта „замяна”
Анализ на варианта „покупко-продажба”По отношение на възможностите за извършване на сделки на покупко – продажба на собственост, съответно приложими са правилата на раздел първи от особената част на ЗЗД, регламентацията на раздел І от глава двадесет и втора на ТЗ и особения ред, разписан в раздел V на ПРУПДТДДУК. Съгласно основната дефиниция, въведена в ЗЗД, продажбата е сделка, посредством която продавачът се задължава да прехвърли на купувача собствеността на една вещ или друго право срещу цена, която купувачът се задължава да му заплати. Същността на института е дефинирана в чл.318, ал.1 от ТЗ, съобразно който „търговска е продажбата, която според разпоредбите на този закон е търговска сделка”. С оглед посочения особен, рестриктивен ред, въведен в чл.14 от ПРУПДТДДУК, реализирането на сделка за продажба на имота от страна на Община Перник, следва да се предхожда от формална процедура (търг или конкурс), с оглед валидността на осъществената продажба.
Като сделка на разпореждане, покупко-продажбата е най-лесният и бърз начин за прехвърляне на собственост, съответно – за получаване на свободни финансови средства като чист доход. По отношение на визирания терен обаче съществуват определени предпоставки, които от една страна биха забавили процедурата, ако евентуално се приеме решение за осъществяване на подобна сделка, а от друга биха предизвикали определени обществени реакции, които вероятно биха били с негативна за подобно решение нагласа. При продажбата на имот, документът за собственост (нотариален акт или договор със силата на нотариален акт) е най-важният. Без него продавачът не може да докаже това си качество и нотариусът няма да изповяда сделката, защото един от основните и установени нормативни императиви е забраната да се прехвърлят права, които не са налични в патримониума на прехвърлителя или са в по-малък обем. Друг важен елемент за изповядване на сделката е наличието на валидна, актуална скица на имота. Скицата е необходима, за да се удостовери актуалното състояние на имота и определя кой парцел в кой квартал на населеното място е отреден за имота по действащия регулационен план, както и за сравняване на площта на парцела, отбелязан в нея, с тази по нотариалния акт, евентуално установяване на налични придаваеми/отчуждаеми части от имота, предмет на сделката. В случай обаче на преодоляване на посочените затруднения и наличие на управленско решение за продажба на имота, и преди всичко, с оглед защитата на обществения интерес, спрямо значимостта на обекта, препоръчително е изборът на купувач да се осъществи посредством провеждане на конкурсна процедура. Този ред се препоръчва, защото за разлика от търга, при който единствен съществен елемент е цената, която ще бъде предложена за имота, тук цената може да не е водещ елемент, а приоритет да бъде даден на разработена от кандидатите бизнес програма, по отношение на която в конкурсните условия да се заложат определени изисквания. Такива например биха могли да бъдат свързани с непроменяне на функционалните характеристики и предназначение на имота, уговорка за изграждане на конкетни обекти и стопанисването по точно определен ред и начин, създаване на достъпна среда за граждани от всички възрасти и с различен социален статус (в това число и хора с увреждания). Възможно е да се поставят и други условия за създаване на благоприятна среда На следващо място, при сключването на договора за прехвърляне на имота на лицето, определено за купувач (във формата на нотариален акт), следва да бъдат включени клаузи, гарантиращи спазването на поетите при участието в конкурса ангажименти от купувача, респективно – предложената от него бизнес-програма за развитие на имота. Освен включването на подобни модалитети в акта, следва от страна на Община Перник да бъде осигурен постоянен контрол и извършван непрекъснат мониторинг на изпълнението на така договорените ангажименти от страна на купувача.
Възприемайки вариантът на продажба на имота Община Перник би постигнала бърза печалба с неясен краен резултат по отношение на бъдещото управление на имота. Рисковете в тази хипотеза са изключително много и определено големи, тръгвайки от невъзможността на купувача за финансиране на подобна мащабна и скъпо струваща инициатива, стигайки до крайно неизпълнение на поетите по договор ангажименти и отпочване на съдебни дела за разваляне на договора (водещо и до необходимост от връщане на продажната цена). Предвид изложеното, се счита, че вариантът за продажба на имота е неприемлив, несигурен и обществено неоправдан.
Правната уредба на замяната като правен институт за разпореждане с имоти, собственост на правните субекти е уредена в раздел ІІ (чл.222 и чл.223) от Особената част на ЗЗД. Съгласно кратката дефиниция това е разпоредителен способ, при който страните се задължават да си прехвърлят взаимно собствеността върху вещи или други права, като правилата за продажбата се прилагат съответно и при замяната, като всеки от заменителите се смята за продавач на това, което дава, и за купувач на това, което получава. С оглед специалната по отношение на ЗЗД уредба на института в ПРУПДТДДУК, реализирането на сделка за замяна на имота от страна на Община Перник също следва да се предхожда от формална процедура (търг или конкурс), с оглед спазване на установения в закона ред за валидност на сделката.
Отчитайки, че всички посочени по отношение на продажбата условия и предпоставки за валидност на сделката важат по аналогия и към замяната като сделка на разпореждане с активи, е необходимо да се разгледат характерните за този правен институт особености. Предприемането на действия за замяна на имота предполага наличието на идентифициран и конкретно индивидуализиран друг недвижим имот, който Община Перник ще получи в замяна. С оглед запазване интересите и на Дружеството и на гражданското общество, този обект следва да отговаря минимум на следните изисквания:
Като процедура, провеждана по реда на чл.14 и сл. от ПРУПДТДДУК, отново препоръчителна е тази на конкурса, като при изготвяне на конкурсните условия особени изисквания следва да се поставят именно към функционалните характеристики, особеност и статут на предлагания в замяна имот.
Замяната като правен способ за разпореждане с визирания терен е един от възможно най-неприемливите и непрепоръчвани варианти. Дори и да се приеме идеята, че в замяна на терена Община Перник получи равностоен, облагороден, предпоставящ многофункционално строителство терен, това не премахва необходимостта от реализация на инвестиционната програма на Община Перник и визията за изграждане на многофункционална сграда, нито би привлякла бъдещи инвестиции и финансови ресурси за самостоятелно изпълнение на подобен строеж. Ето защо предприемането на действия по заменителна сделка би било „наливане от пусто в празно”, без реален, своевременен и ефективен резултат, както от гледна точка визията за развитие на Община Перник, така и от гледна точка обществено одобрение.
|